第四章 个人住房贷款-个人住房贷款的特征
个人住房贷款管理办法
个人住房贷款管理办法试行）第一章总则第一条为规范个人住房贷款业务操作与治理，有效防范和操纵贷款风险，爱护借贷双方的合法权益，按照我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《物权法》、银监会《商业银行房地产贷款风险治理指引》、中国人民银行《个人住房贷款治理方法》等法律法规及有关规定，制定本方法。
第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用一般住房的贷款。
贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
第三条本方法适用于我行办理的个人住房贷款业务。
第二章贷款条件第四条借款人须具备以下差不多条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65 周岁（含）之间。
（二）具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明。
（三）具有合法有效的本市所在地户籍证明或有效居留证明。
（四）具有良好的信用记录和还款意愿。
（五）具有稳固的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人该笔贷款的月支出与收入比操纵在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比操纵在55%（含）以下。
（六）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书（具有购买住房的合同或协议）。
（七）具有支付所购房屋首期购房款的能力（无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款）。
（八）同意贷款资金采纳受托支付方式，托付我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付。
（九）能够提供我行认可的有效担保（有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人）。
（十）两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制。
（十一）授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情形，或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。
个人住房贷款的特点是怎样的
个⼈住房贷款的特点是怎样的个⼈住房贷款的特点与其他个⼈贷款特点相⽐，具有以下⼏点：1、贷款⾦额⼤、期限长。
2、以抵押为前提建⽴的借贷关系。
3、风险因素类似，风险具有系统性特点。
⼀、的特点是怎样的1、贷款⾦额⼤、期限长。
⽀出通常是家庭⽀出的主要部分，也普遍占家庭负债的较⼤份额，因此，个⼈住房贷款相对其他⽽⾔⾦额较⼤，期限也较长，通常为10～20年，最长可达30年，绝⼤多数采取分期付款的⽅式。
2、以为前提建⽴的借贷关系。
个⼈住房贷款的实质是⼀种融资关系⽽不是商品买卖关系。
在抵押的情形下借款⼈或第三⼈不转移对抵押财产的占有。
3、风险因素类似，风险具有系统性特点。
由于个⼈住房贷款⼤多数为，风险相对较低。
但由于⼤多数个⼈住房贷款具有类似的贷款模式，风险也相对集中。
除了客户还款能⼒和还款意愿等⽅⾯的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个⼈住房贷款风险的影响也较⼤。
4、贷款对象特殊。
根据⼈民银⾏制定的《个⼈住房贷款管理办法》规定：个⼈住房贷款的贷款对象是具有完全民事⾏为能⼒的⾃然⼈，对借款⼈所应具备的条件进⾏了详细的规定。
5、贷款⽤途专⼀。
个⼈住房贷款设⽴是为了配合我国住房制度改⾰，⽀持城镇居民购买⾃⽤普通房，因此贷款只能⽤于⽀付所购买住房的房款。
6、偿还⽅式特殊。
相对于企业贷款，个⼈住房贷款偿还⽅式较为特殊：贷款期限在1年以内(含1年)的，实⾏到期⼀次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的按⽉归还贷款本息。
个⼈住房贷款所具有的以上特点，决定了个⼈住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理⼯作造成困难，⼀定程度上阻碍了该项业务的进⼀步发展，因⽽加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。
⼆、个⼈住房贷款的定义个⼈住房贷款是指银⾏向借款⼈发放的⽤于购买⾃⽤普通住房的贷款。
借款⼈申请个⼈住房贷款时必须提供担保。
个⼈住房贷款业务是商业银⾏的主要资产业务之⼀。
他是指商业银⾏向借款⼈开放的，⽤于借款⼈购买⾸次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个⼈的住房)的贷款。
2016银行从业个人贷款要点
第一章个人贷款概述第一节个人贷款的性质和发展一、个人贷款的概念和意义（一）个人贷款的概念个人贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款,个人贷款业务属于商业银行贷款业务的一部分，区别于公司贷款。
（二）个人贷款的意义（1）对于金融机构来说，个人贷款业务具有两个方面的重要意义：①开展个人贷款业务可以为商业银行带来新的收入来源。
商业银行从个人贷款业务中除了获得正常的利息收入外，通常还会得到一些相关的服务费收入。
②个人贷款业务可以帮助银行分散风险。
出于风险控制的目的，商业银行最忌讳的是贷款发放过于集中。
无论是单个贷款客户的集中还是贷款客户在行业内或地域内的集中，个人贷款都不同于企业贷款，因而可以成为商业银行分散风险的资金运用方式。
（2）对于宏观经济来说，开展个人贷款业务具有四个方面的积极意义：①个人贷款业务的发展，为实现城乡居民的消费需求、极大地满足广大消费者的购买欲望起到了融资的作用；②对启动、培育和繁荣消费市场起到了催化和促进的作用；③对扩大内需，推动生产，带动相关产业，支持国民经济持续、快速、健康和稳定发展起到了积极的作用；④对商业银行调整信贷结构、提高信贷资产质量、增加经营效益以及繁荣金融业起到了促进作用。
二、个人贷款的特征1 . 贷款品种多、用途广各商业银行为了更好地满足客户的多元化需求，不断推出个人贷款业务新品种。
目前，既有个人消费类贷款，也有个人经营类贷款；既有自营性个人贷款，也有委托性个人贷款；既有单一性个人贷款，也有组合性个人贷款。
2 . 贷款便利3 . 还款方式灵活三、个人贷款的发展历程1．住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展2．国内消费需求的增长推动了个人消费信贷的蓬勃发展重要事件：1999年2月，中国人民银行颁布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》。
3．商业银行股份制改革推动了个人贷款业务的规范发展重要事件：2010年2月12日，中国银行业监督管理委员会颁布了《个人贷款管理暂行办法》。
第四章 个人住房贷款-贷后管理
2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：贷后管理● 定义：贷款检查、协助不良贷款催收、对账工作、基金清退和利息划回、贷款手续费的结算、担保贷后管理、贷款数据的报送、委托协议终止、档案管理● 详细描述：（1）贷款检查（2）协助不良贷款催收①逾期90天以内的，选择短信、电话和信函等方式进行催收。
②如果借款人超过90 天不履行还款义务，会给借款人发出《提前还款通知书》，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。
③如果在《提前还款通知书》确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，将就抵押物的处置与借款人达成协议。
④逾期180 天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置;处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金（3）对账工作：①与公积金管理中心对账②与借款人对账（4）基金清退和利息划回（5）贷款手续费的结算，公积金管理中心应定期（每月、每季、每年）按比例将委托贷款手续费划归给承办银行（6） 担保贷后管理（7）贷款数据的报送，承办银行，按时向公积金管理中心报送（8）委托协议终止，承办银行办理公积金管理中心存款账户的销户交易（9）档案管理例题：1.个人住房贷款的（）关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。
A.贷后与档案管理B.支付管理C.审批管理D.调查管理正确答案：A解析：个人住房贷款的贷后与档案管理关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。
2.在公积金个人住房贷款中，当贷款逾期超过180天以上的，应当采取（）措施。
A.电话催款B.向借款人发出“提前还款通知书”C.就抵押物的处置与借款人达成协议D.对借款人提前诉讼，对抵押物进行处置正确答案：D解析：在公积金个人住房贷款中，当贷款逾期超过180天以上的，应当采取对借款人提前诉讼，对抵押物进行处置措施。
3.以下不是贷款回收的原则的是（）。
A.先收息B.先收本C.全部到期D.利随本清正确答案：B解析：贷款回收的原则是先收息、后收本，全部到期、利随本清。
第四章 个人住房贷款-贷前调查
2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：贷前调查● 定义：包括对开发商及楼盘项目的调查、对借款人的调查● 详细描述：（1）对开发商及楼盘项目的调查：①开发商资信审查a. 房地产开发商资质审查b. 企业资信等级或信用程度c. 经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照d. 税务登记证明e. 会计报表f.开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况g. 企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力②项目审查a. 项目资料的完整性、真实性和有效性审查b. 项目的合法性审查c.项目工程进度审查d. 项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议③对项目的实地考察④撰写调查报告a.开发商的企业概况、资信状况b. 开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景c. 通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析d. 项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议（2） 对借款人的调查①调查的方式和要求a.审查借款申请材料b. 面谈借款申请人。
贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成②调查内容a. 材料一致性b. 审核借款申请人（包括代理人）身份证明c. 贷前调查人应对借款申请人的信用情况进行调查d. 审核借款申请人偿还能力证明e. 审核首付款证明f.审核购房合同或协议g. 审核担保材料h.审核贷款真实性例题：1.陈小姐是某一公司职员，本月工资收入8000元，本月向同事借款2000元（期限三个月），本月信用卡还款2500元，本月支付保险费500元，其本月所有债务支出与收入比为（）。
A.30%B.37.5%C.45.8%D.75%正确答案：B解析：收入为8000元，债务支出为2500+500。
月所有债务支出与收入比计算公式：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入=中国银行业监督管理委员会要求应将借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。
个人贷款
•
④期限长。最长期限为30年（贷款期限不得超过法定
离退休年龄后5年）。
LOGO
• （2）要素
•
①贷款对象。公积金缴存的职工，基本条件
为：具有城镇常住户口或有效居留身份；按时足
额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账
户；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款
本息的能力；有合法有效的合同、协议及其他证
• 指按时足额缴存住房公积金的 职工在购买、建造或大修住房 时，可同时申请公积金个人住 房贷款和自营性个人住房贷款
LOGO
（2） 个人消费贷款
个人消费贷款是指银行向个人发放的用于家庭或个人 购买消费品或支付其他与个人消费相关费用的贷款，
包括：
• ①个人汽车贷款。 指银行向个人发放的用于购买汽车的贷款。所购车辆
需补充材料的，按要求及时补充材料后重新审查、审批；
对经审批同意或有条件同意的，应及时通知借款人并按要
求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
LOGO
3.贷款的签约和发放 （1）贷款的签约流程：
①填写合同。要使用统一格式的合同文本。 ②审核合同。复核合同及附件填写的完整性、准确性、合规
性并建立复核记录。同笔贷款的合同填写人与合同复核人 不得为同一人。
•
（6）贷款额度
•
①首套自住房且建筑面积小于90平方米，首期付款
不低于价款20％；
•
②首套自住房且建筑面积大于90平方米，贷款首付款
比例不得低于30％；
•
③非首套购房的贷款首付比例不低于40％，首付比例
应随购买住房套数的增加而提高。
LOGO
三、贷款流程
• 1.贷款的受理和调查 • （1）贷款的受理
银行个人住房贷款
银行个人住房贷款银行个人住房贷款住房一直是每个人生活的重要组成部分。
对于大多数人来说，购买一套自己的住房是实现生活目标的重要一步。
然而，随着房价的不断上涨，很多人发现自己无法一次性支付整个房款。
这时候，个人住房贷款就变得尤为重要。
个人住房贷款是银行提供给购房者的一种贷款产品。
购房者可以通过贷款来支付房屋的购买价格，然后按照约定的期限和利率将贷款还清。
个人住房贷款的期限一般较长，一般为5年到30年不等，可以根据个人的还款能力和需求来选择期限。
而利率可以根据市场情况和合同约定进行调整。
个人住房贷款通常需要购房者提供一定的抵押物作为贷款的担保。
这可以是购房者购买的房屋本身，也可以是其他拥有较高价值的资产。
银行会评估抵押物的价值，并据此决定是否为购房者提供贷款。
同时，购房者需要提供一些相关的材料，如个人身份证明、收入证明等，以便银行对其信用状况进行评估。
个人住房贷款的还款方式也比较灵活。
常见的还款方式有等额本息和等额本金两种。
等额本息是指每月固定还款金额，其中包括本金和利息。
随着时间的推移，每月还款额中的本金所占比例会逐渐增加，利息所占比例则会逐渐减少。
等额本金是指每月固定还款本金，利息金额逐月减少。
两种方式各有优缺点，购房者可以根据自己的情况选择适合的还款方式。
在办理个人住房贷款时，购房者需要了解一些费用。
首先是贷款利率，利率直接影响贷款的成本与还款压力。
其次是一些手续费，如贷款申请费、评估费等。
购房者还需了解贷款合同中的一些条款，如提前还款、逾期还款等。
在办理贷款前，购房者可以通过向多家银行咨询，比较不同银行之间的利率和费用，以获得更好的贷款条件。
个人住房贷款是一种满足购房需求的有效方式。
通过银行的支持，购房者可以分期支付购房款项，降低了购房的经济压力，并有更多的时间来积累资金。
然而，在选择贷款产品时，购房者需要谨慎选择，并对自己的还款能力有清晰的认识。
只有做好充分的准备和合理的规划，才能确保个人住房贷款的顺利办理和还款。
个人住房贷款产品特征
个人住房贷款产品特征1.长期性：个人住房贷款通常是长期贷款，贷款期限一般为10年以上，最长可达到30年甚至更长。
长期性的贷款可以分摊还款压力，帮助购房者分期偿还贷款本金和利息。
2.高额贷款额度：相比于其他消费类贷款产品，个人住房贷款的贷款额度较高。
贷款金额通常由银行根据借款人的还款能力和购房价格等因素来确定，最大贷款额度可达房屋购买总价的80%至90%。
3.较低利率：个人住房贷款的利率通常较为优惠，相比其他类型的贷款产品，个人住房贷款的利率一般较低。
利率的高低一方面取决于市场利率的变化，另一方面也取决于个人的信用状况和还款能力。
4.抵押担保：个人住房贷款通常需要抵押物作为担保，一般情况下，房屋作为贷款的抵押物，以保证银行或金融机构在借款人无法按时还款的情况下能够通过拍卖或变卖抵押物来收回贷款。
5.灵活的还款方式：个人住房贷款的还款方式灵活多样，一般有等额本金还款和等额本息还款两种方式。
等额本金还款方式是指每月固定还款金额，每期还款中还本付息的比例相同，随着每期还款本金减少，利息支出也会相应减少。
等额本息还款方式是指每期还款金额固定，每期还款中利息和本金的比例随着还款期限的延长而逐渐改变。
6.灵活的还款期限：个人住房贷款的还款期限灵活多样，根据个人实际购房情况和还款能力，可以选择不同的还款期限，例如10年、15年、20年、25年、30年等。
较长的还款期限可以分摊还款压力，但同时会增加总利息支出。
7.按揭购房和前置购房：个人住房贷款有两种常见方式，一种是按揭购房，即购房者先支付一部分首付款，然后再通过贷款支付剩余的购房款。
另一种是前置购房，即购房者先通过贷款支付全款购房，然后再按揭偿还贷款。
8.可再贷款：个人住房贷款还有一种特征是可再贷款。
在购房贷款还清后，借款人可以再次向银行申请贷款，用于其他用途，如购买汽车、进行装修等。
以上是个人住房贷款的一些典型特征。
个人在选择个人住房贷款时，应该根据自身的实际情况选择合适的还款方式和还款期限，并提前了解和比较不同银行或金融机构的贷款利率、贷款额度、贷款流程等信息，以便做出明智的决策。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料
个人贷款
第四章 个人住房贷款
知识点：个人住房贷款的特征
● 定义：
周期长、金额大、借贷关系、系统性风险。
● 详细描述：
（1）贷款周期长，金额较大，期限也较长，通常为10-20 年，最长可达30年，绝大多数采取分期还本付息的方式
（2）以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种借贷关系，是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产为抵押而发放的贷款。
在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有
（3）系统性风险相对集中。
例题：
1.个人住房贷款的实质是一种（）
A.商品买卖关系
B.合作关系
C.融资关系
D.营销关系
正确答案：C
解析：个人住房贷款的实质是一种融资关系
2.个人住房贷款的特点是（）。
A.贷款利率高，偿还风险小
B.风险具有系统性
C.贷款金额大，期限长
D.以抵押为前提建立的借贷关系
E.风险较低
正确答案：B,C,D
解析：考察个人住房贷款的特点。
个人住房贷款与其他贷款相比，具有以下
特点：贷款金额大，期限长；以抵押为前提建立的借贷关系；风险因素类似，风险具有系统性特点。
3.以下哪个不是个人住房贷款的特点（）。
A.贷款金额大，期限长
B.贷款利率高，偿还风险小
C.以抵押为前提建立的借货关系
D.风险因素类似，风险具有系统性的特点
正确答案：B
解析：个人住房贷款的特点：贷款金额大，期限长；以抵押为前提建立的借贷关系；风险因素类似；风险具有系统性的特点。
4.个人住房贷款实行（）的利率政策
A.低进高出
B.高进低出
C.高进高出
D.低进低出
正确答案：D
解析：公积金个人住房贷款不以盈利为目的，实行低进低出的利率政策。
5.个人住房贷款的特征是（）。
A.贷款金额大、期限长
B.贷款金额小、期限短
C.以抵押为前提建立的借贷关系
D.风险因素类似，风险具有系统性特点
E.风险相对较大
正确答案：A,C,D
解析：个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：贷款金额大、期限长、以抵押为前提建立的借贷关系、风险因素类似，风险具有系统性特点。
6.个人住房贷款的要素包括（）。
A.贷款对象
B.贷款期限
C.贷款利率
D.还款方式
E.担保方式
正确答案：A,B,C,D,E
解析：个人住房贷款的要素：贷款对象、贷款期限、贷款利率、还款方式、担保方式、贷款额度。
7.个人住房贷款和其他个人贷款相比，贷款金额较大、期限较长。
A.正确
B.错误
正确答案：A
解析：购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的加大份额，因此个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10～20年，最长可达30年，绝大多数采取分期还本付息的方式。
8.下列关于二手个人住房贷款的说法，正确的是（）。
A.房地产经纪公司与商业银行是代理人与被代理人的关系
B.一家经纪公司只能代理一家银行的二手房贷款业务
C.一家银行只能选择一家代理人作为长期合作伙伴
D.在放贷过程中，代理人起到全程担保的作用
正确答案：A
解析：房地产经纪公司与商业银行是代理人与被代理人的关系。
9.下列关于目前个人住房贷款特点的表述，错误的是（）。
A.贷款期限长
B.实质是一种融资关系
C.贷款定价高
D.风险具有系统性特点
正确答案：B
解析：个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：1.贷款期限长购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额。
因此，个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取分期还本付息的方式。
2.大多以抵押为前提建立的借贷关系通常情况下，个人住房贷款是以住房作抵押这一前提条件发生的资金借贷行为。
对于个人住房贷款的借款人而言，其目的是
通过借款融资而取得购买住房的资金，实现对住房的拥有；对于个人住房贷款的贷款人而言，其取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。
因此，从融通资金的方式来说，个人住房贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种借贷关系。
3.风险具有系统性特点由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，因此风险相对较低。
但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式，系统性风险也相对集中。
除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。
10.对开发商及楼盘项目本身的审查不包括
A.项目资料的完整性，真实性和有效性审查
B.项目合法性审查
C.项目工程进行度审查
D.项目的客户群体审查
正确答案：D
解析：对个人住房贷款楼盘项目本身的审查包括对项目资料完整性，真实性和有效性的审查，对项目资金到位情况的审查对项目合法性的审查，对项目工程进度的审查
11.个人住房贷款业务中，对开发商资信审查一具体内容包括
A.企业资信等级或信用程度
B.经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照
C.税务登记证明
D.会计报表
E.房地产开发商资质审查
正确答案：A,B,C,D,E
解析：考查个人住房贷款前调查的内容
12.个人住房贷款与其他个人贷款相比，不具备的特点是（ ）。
A.贷款金额大
B.以抵押为前提建立的借贷关系
C.大多数为房产抵押贷款，无风险
D.贷款期限长，通常为10-20年
正确答案：C
解析：本题考察个人住房贷款的特征理解和记忆。
正确答案是C。
个人住房贷款的特点：贷款金额大，期限长；以抵押为前提建立的借贷关系；风险因
素类似；风险具有系统性的特点。