房地产行业特征分析
房地产行业营销策略与市场分析方案
房地产行业营销策略与市场分析方案第一章：房地产行业概述 (3)1.1 房地产行业发展背景 (3)1.2 房地产行业市场现状 (3)1.3 房地产行业发展趋势 (3)第二章：市场环境分析 (4)2.1 宏观经济环境分析 (4)2.2 政策环境分析 (4)2.3 市场竞争环境分析 (5)2.4 消费者需求分析 (5)第三章：房地产市场调研 (5)3.1 市场调研方法 (5)3.2 市场调研内容 (6)3.3 市场调研数据分析 (6)3.4 市场调研报告撰写 (7)第四章：房地产产品策略 (7)4.1 产品定位 (7)4.2 产品设计 (7)4.3 产品创新 (8)4.4 产品生命周期管理 (8)第五章：房地产价格策略 (8)5.1 价格定位 (8)5.2 价格策略制定 (9)5.3 价格调整 (9)5.4 价格促销 (9)第六章：房地产渠道策略 (10)6.1 渠道选择 (10)6.1.1 市场调研与目标客户分析 (10)6.1.2 渠道类型选择 (10)6.2 渠道管理 (10)6.2.1 渠道拓展与维护 (10)6.2.2 渠道监控与调整 (10)6.3 渠道营销 (11)6.3.1 渠道促销策略 (11)6.3.2 渠道宣传策略 (11)6.4 渠道优化 (11)6.4.1 渠道整合 (11)6.4.2 渠道创新 (11)第七章：房地产促销策略 (11)7.1 促销活动策划 (11)7.1.1 确定促销目标 (11)7.1.2 分析市场环境 (12)7.1.3 创意策划 (12)7.2 促销方式选择 (12)7.2.1 优惠券促销 (12)7.2.2 赠品促销 (12)7.2.3 限时抢购 (12)7.2.4 优惠券兑换 (12)7.3 促销效果评估 (12)7.3.1 数据收集 (12)7.3.2 效果评估 (12)7.3.3 分析原因 (12)7.4 促销策略调整 (13)7.4.1 优化促销方式 (13)7.4.2 创新促销手段 (13)7.4.3 调整促销策略 (13)7.4.4 加强促销宣传 (13)第八章：房地产广告策略 (13)8.1 广告策划 (13)8.1.1 确定广告目标 (13)8.1.2 分析目标受众 (13)8.1.3 创意设计 (13)8.2 广告投放 (13)8.2.1 媒体选择 (13)8.2.2 投放时间 (14)8.2.3 投放频率 (14)8.3 广告效果评估 (14)8.3.1 数据收集 (14)8.3.2 数据分析 (14)8.3.3 效果评估报告 (14)8.4 广告策略调整 (14)8.4.1 基于效果评估的调整 (14)8.4.2 市场环境变化的调整 (14)8.4.3 持续优化 (14)第九章：房地产品牌建设 (15)9.1 品牌定位 (15)9.2 品牌传播 (15)9.3 品牌管理 (15)9.4 品牌价值提升 (15)第十章：房地产营销团队建设与管理 (16)10.1 营销团队组织架构 (16)10.2 营销团队培训与激励 (16)10.3 营销团队绩效评估 (16)10.4 营销团队管理策略 (16)第一章：房地产行业概述1.1 房地产行业发展背景房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其发展背景深受国内外经济环境、政策导向、市场需求等多重因素的影响。
房地产市场调研方案5篇.doc
房地产市场调研方案5篇房地产市场调研方案精选篇1一、宏观经济与政策1、国家经济状况及房地产大势现状（1）经济状况分析：近3—5年经济增长，去年同比数据。
（2）房地产大势分析：近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。
2、国家房地产发展趋势分析主观分析，分解成若干条3、分析及应对（1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等（2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例）1、涪陵城区概况及经济状况城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、涪陵区整体规划及发展方向整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。
3、涪陵区土地市场投放情况政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。
4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读通过调研了解，对半年内市场变化的判断主要体现为：（1）新楼盘的推出量（２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现（３）价格有无明显拉上（４）开盘项目的分析与判断（５）消费需求导向如何（６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何三、涪陵区房地产市场解码１、个案调研含个案调研印象，优劣势分析２、在售项目总结及细分ａ、市场总体特征ｂ、板块划分及格局状况ｃ、建设规模分析ｄ、建筑风格分析ｅ、户型分析ｆ、价格竞争分析ｇ、消费群体分析ｈ、购买力分析ｉ、营销和推广的认识３、市场发展趋势预测ａ、住宅市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上ｂ、商业随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。
ｃ、写字楼就涪陵区而言，早期办公场所主要集中在旧式住宅或临街住楼上，市场呼唤一批具备形象及办公环境好的写字楼产品出现。
房地产市场调研方案精选篇2一、调查背景随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。
2022年商业地产特征及2022年商业地产行业发展趋势分析
2022年商业地产特征及2022年商业地产行业发展趋势分析商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又明做商铺地产。
以区分于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
近年来，我国商业地产数量增长快速，但经营模式趋同。
由此引发的空置率过高、利润下降成为困扰商业地产进展的难题。
业内专家认为，商业地产转型要提高消费质量，提升消费层次。
在满意消费者购物需求的同时，进行多元化、差异化经营，才能真正赢得市场。
在过去的一年多时间中，住宅消费需求，房地产开发投资增幅呈现下降趋势。
2022年商业地产特征及2022年商业地产行业进展趋势分析内容如下。
《中国商业地产2022/2022年度讨论报告》回顾了2022年商业地产行业四大特征，并展望了2022年四大进展趋势。
报告提出，通过回顾和展望可以看到，当前中国商业地产的投资模式、开发模式、经营模式开头发生明显变化，由此表明，商业地产行业正在步住宅市场之后也开头消失“拐点”。
中国商业地产联盟秘书长王永平认为，拐点期的来临，企业必定会感受阵痛，短期向难，但是，从长期看，经过洗牌之后，挤出泡沫，行业向好，渐渐步入专业化、规范化、国际化之路。
2022年中国商业地产呈现四大特征一、商业地产由”两难”进入“三难”时代商业地产行业始终突出的问题是“两难”：开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性冲突。
而进入2022年，“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍，行业从“两难“进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。
更多商业地产行业分析请查阅发布的2022-2022年中国商业地产市场调查与进展前景分析报告。
究其缘由：首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了市场“蛋糕”；其次，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降；还有电商对实体商业的冲击。
国家统计局数据显示，近三年，全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大，商业竞争加剧，促使运营难问题的凸显。
房地产市场调研分析(PPT76页)
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
2023年威海房地产行业市场前景分析
2023年威海房地产行业市场前景分析近年来，随着中国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产行业在国民经济中的地位逐渐上升。
威海是山东省的一个沿海城市，随着城市化的加速和较好的发展环境，房地产市场前景十分广阔。
接下来，本文将就威海房地产行业市场前景进行分析。
一、威海房地产市场现状威海地处黄河三角洲经济区，渤海湾经济圈，胶济高速铁路经济带等交通资源的交汇处，拥有得天独厚的优势地理位置和较为发达的经济体系。
由于威海市的房地产市场环境发达，年轻上班族和刚毕业的年轻人成为了该市的主力购房人群。
以2019年威海签约量、库存和成交均价三项指标为据，威海房地产市场总体处于平稳状态。
威海市一手住房成交户数增幅较上年同期略有下降，但成交均价稳中略升，其增速高于全省平均水平。
二、威海房地产市场前景（一）市场需求红利期威海市政府实施“租购并举，以租代购”等一系列鼓励居民租购房，加速房地产市场化改革的措施，极大地刺激了购买首套房的人数。
同时威海市的人口结构一直以年轻人居多，年轻人对房产市场有较大的出价能力，房企仍需要增量供应满足市场需求。
因此，威海房地产市场将呈现一个均衡的增长状态。
（二）优化结构期受2021年房地产政策的影响，威海的房产市场会呈现出房住不炒的象征性特征。
未来，居民购房将更加注重居住需求和生活质量，房地产企业也需要通过提升服务和改善商品供给来适应市场。
（三）大湾区发展期山东省近年来开始重视对威海的支持与重视，希望将其打造成为山东半岛北部地区的中心城市。
同时，在国家的政策指导下，威海将与青岛、潍坊等城市形成京杭大运河沿线板块，共同参与山东省内京杭大运河沿线城市群的建设，提高地位和影响力，有望在未来的发展中获得更多的政策支持和资源倾斜。
三、投资建议当前，威海房地产市场的发展趋势表明该市场极具哥本哈根转折点之类的特点，处于市场需求红利期，这也意味着投资者面临着较佳的投资时机。
威海的房价相对于其他沿海城市是中等水平，未来稳定增长性较好，中长期持有最为适宜。
商业房地产投资9大特征
商业房地产投资9大特征商业房地产投资的9大特征任何一项生产性的投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动、资本等方面。
商业房地产投资也不例外。
但由于商业房地产业独特的产业特征，商业房地产投资及其过程同其他投资项目有着显著的区别。
综合来看，商业房地产投资具有以下特征：1、投资对象的固定性和不可移动性这一点是房地产投资的共性。
对于股票、债券、资金、古玩以及其他有形或无形财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有同类交易市场的地方进行交易。
房地产则截然不同。
房地产投资具有不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理的、稳定的经常性收入，使租户能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。
房地产的不可移动性决定了投资者在进行投资决策时，不仅很重视当前物业所处的区位的研究，而且很重视未来的区域环境，充分考虑所投资的房地产是否具有增值的潜力。
2、投资过程周期长、成本高房地产投资几乎都具有周期长、成本高的特点，但是这一点在商业房地产的投资中表现得尤为突出。
商业房地产投资是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。
与其他工农业生产乃至住宅房地产的投资相比，商业房地产投资项目的建设周期长。
工业几乎每天、每小时甚至每分钟都有产品产出，而商业房地产投资，单是项目的建设，如果把建设以前的准备工作都计算在内，则要一年以上，甚至几年才能建成；如果计算资金的回收，则建成后商业房地产一般不是出售而是出租，还需要一定的商业经营周期才能使资金回收。
因此，商业房地产投资的资金回收期长。
其原因在于：一是商业房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到土地投资市场、综合开发市场、房产交易市场、商业环境等诸多因素的制约，尤其是房屋建筑安装工程期较长，投资者把资金投入到商业房地产市场，往往需要经过几个市场的多次完整的运动才能获得回报。
中国房地产市场分析(ppt 34页)
175
57%
233
15%
269
32%
562
59%
2670
58%
147
7%
56
-3%
104
122%
108
4%
178
-4%
140
-4%
57
-28%
212
-16%
112
83%
1112
18%
2012年Q3
成交面积 同比
423
89%
247
29%
311
44%
96
38%
257
223%
224
108%
180
75%
259
调控——地方政府陆续对政策进行“微调”，行业政策环境明显好转
今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大 遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。 在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打 破了首套房、二套房首付的门槛。
特征 5——今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗
从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场 基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项 目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。
长达9.71年，市场严重供
过于求。康巴什大面积降
价，从去年的每平米均价
10000 元 暴 跌 到 了 现 在
的3000多元。
9
温州 楼盘打对折也无人问津
今年上半年，温州全 市商品房销售面积同比下 降47.4%；市区二手住房 总成交量同比下降58.6% ，而在7月份上旬，甚至 出现零交易量的情况。温 州市二手房均价比去年同 期下跌25.1%。
当前房地产市场特征及房企应对策略
４ 自住 型 为 主 的城 市 房 地产 市场 受 到 的 调 ． 控影 响相对 小 于投 资、 投机 型城 市房 地产 市场 据三 亚 市房地 产 交 易管理 所在 ２ １ 年 春 节 ０ １ 期 间和 ６月底 的两次调查 显示 ，三亚 市商 品住 房 空置率 高达 近 ８％ 而三 亚湾 、 ５， 大东海 等海 景 资源 稀缺片 区商 品住 房 空置率达 到 ９％ 右 。三亚 为 ５左
从 目前 各房 企 的市场 表 现来 看 ， 差距 越 来越 大。 万科 、 大 、 达等 房企在 本轮 调控 下表 现相 恒 万 当优 秀 。 因在于 我 国的房地 产 调控主 要 目的是 原 为 了保 障普 通 居 民的住 房需 求 ， 因此 普通 住 宅受 考 虑 空置率 高 、 资 、 机 型城市 投 投 在 房地 产 市场 宏观 调控 一 直持 续 的预 期下 ， 未 来 自住 型城 市仍 然有 较 大投 资潜 力 ， 其风 险也 相 对 可控 。 相反 ， 空置 率较 高 的城 市 以及投 资、 投
典型的房地产投资型城市 ， 其房价也在 ２０ 年随 ０９ 着海南 国际旅游岛规划 的批复而得 到极大的飙 升， 但是随着这一轮的宏观调控实施， 前整个海 目 南的
的进
势等
பைடு நூலகம்
专题： 调控之下房企应对策略
Ｃ Ｍ 肛 虬 Ｅ Ｔ ｍ ｓ Ｅ
现量 价两 旺 的状况 。 ５ 产 品线 为普通 住宅 、 ． 商业地 产 开发 为 主 的
压力的下 降， 因为首付款 比例 以及贷款利率都 比
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房地产行业特征分析
我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。
房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。
经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
一、竞争特征
区域性较强，企业竞争不完全。
我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。
另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。
二、供求特征
由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。
2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。
三、技术特征
资本密集型。
2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。
四、增长特征
万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。
万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
情况时，对一二线调整程度较深的城市，灵活把握出现较好的拿地机会，果断投资，择机获取优质项目。
从项目拓展的节奏来看，万科三季度累计新增项目18个，按公司权益计算的规划建筑面积约322.7万平方米，按公司权益计算的规划建筑面积共计3581万平方米，能够满足未来两到三年的合理水平。
五、盈利特征
房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。
而房地产业的市场竞争是相当残酷的，无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。
在这样的市场环境下，我国的房地产企业往往是各领风骚三五年，整个房地产业十分容易受到政策、市场等条件的影响，因此整个行业的盈利趋势呈现较大波动。
2011年万科在房地产行业整体调控的背景下作为地产领域规模化企业的蓝筹，一起一直以来所坚持的快速周转策略，产品定位优势以及对市场趋势的准确把握继续牢固的把持着行业领先地位。
2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。
在2011年度万科的销售额（1210万元）和销售面积（1220万平方米）均稳居全国地产行业第一。
行业生命周期分析（成长期）
作为国内知名的房地产开发商，万科一直以来都以优质的产品和服务为人称道。
1992年，万科从位于七宝的万科城市花园开始根植上海，十八年后的今天，万科在上海已经开发建设了近30个项目，累计为30000余户家庭提供了住宅和服务。
2011年度万科的销售额（1210万元）和销售面积（1220万平方米）均稳居全国地产行业第一。
王石曾说过：“未来10年，万科面临着两个转型，一个是从传统的营销向技术科研转型，二是从建房卖房向服务型转型”。
这不仅是未
来万科发展的方向，更是万科持续领跑房地产行业的核心竞争力。
万科打造基于房屋全生命周期的售后服务体系，正是这一核心竞争力的重要体现，也是万科企业与其他房地产开发商实现差异化竞争的重要因素。
综上，房地产行业有着较好的发展前景，厂商会逐渐增加，由于市场需求的扩大，厂商的竞争会更加激烈而作为行业领跑者的万科在未来发展中更注重产品多样化、优质化的发展来维持其行业地位，因此可以判断万科处于成长期。