万科、绿城等房企开始涉足杭州养老地产
当前国内养老项目的6种盈利方式
国内已形成的养老服务业盈利模式地产开发模式、地产经营模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式等，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。
1.地产开发模式。
养老地产开发模式是当前我国养老服务业的主要表现形式，参与的主体包括传统房地产开发企业、保险公司、国外养老投资机构等，我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规规定，投资主体要进入房地产开发市场，必须先申办房地产开发企业资质，也就是要从事养老地产开发必须具备房地产开发的能力并获得从业资格。
因此，地产开发模式实质上就是房地产综合开发模式，只是市场推动力量、所提供的产品类型和经营方式有所不同。
传统房地产开发企业如保利、首创、万科、绿地等均在积极试水主要是看中了养老地产市场潜力，尝试调整开发产品结构，努力拓展地产市场的宽度与深度，推动房企转型发展。
从市场层面来看，我国已经进入老龄化社会，养老产品特别是老年住宅供给不足是重要国情，市场决定了房屋供给结构与品质，传统房地产开发企业面对庞大的老年群体，开发建设适老社区、老年住宅是重要发展方向。
传统房地产开发企业从事养老地产开发的主要目的还是实现销售，迅速回笼资金，因为传统房地产开发企业擅长于房地产开发项目管理，对后期养老服务与物业管理并不在行，从社会分工角度来讲开发建设与服务管理分离符合科学发展要求。
保险公司进入养老地产开发市场得益于保监会政策的松动，年保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金进入养老地产市场打开了通道，目前保险资金进入养老地产领域的投资已逾亿元。
保险公司进入养老市场主要有二个目的，一是通过养老地产开发经营使养老资金得到保值增值，从国内统计资料分析来看，房地产开发收益一直高于保险收益；二是创新保险服务领域，使保险公司更具有市场号召力。
因此，保险公司从事房地产开发一般以获得长线收入流为主，投资方式多釆取入股合作形式，对外发售釆取“保险会员制入住资格”条件。
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
截 至 今年 ８月 ，万 科 养 老 业 务 已经 在 １７个 城 『ｌ 『『布 局 ， 打 造 集 全 托 、 日 照 、 居 家 、医养 结合 “四位一 体 ”的服 务 模式 ， 并且 肝发 了 ５条产 品线 。其 中 ， 随 吲嘉树 项 明分别 荣获 了杭 州市 民政 “双 品牌 一领 军 ”品牌 组 织奖 和 “２０１８ 品牌杭州 ·生活 品质总 点评年度 区块奖 ”， 并且成 为 Ｇ２０峰会 外国媒 体参观 的 唯 一社 区 。
ＣＣＲＣ全 称 为 Ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ Ｃａｒｅ Ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ，它 起 源 于 美 国 教 会创办的组织 ，是一种 复合型养 老社区 。通过 为老 年人提 供 自理 、介 护、介助
夕
一 体化 的居住 设施和服务 ，使老年 人在健 康状况和 自理 能 力变化时 ，依 然可 以在熟悉 的环境 中继续居住 ，并获 得与 身体状况相对应的照料服务 。换 言之 ，ＣＣＲＣ能够 同时满 足 自理老人 、半护 理老人和全护理老人 的居 住需求和服务 需 求 ， 并 且 同 一个 老 人 随 着 年 龄 、 身体 状 况 的 变 化 ，可 能 经 历 以 上三 种 不 同阶 段 。
４、配 套 设 施 ： 护 理 院 、 保 健 室 、 图 书 室 、 舞蹈 室 、 台 球 室 、 理发厅 、放映厅等等 ，应有尽 有。
５、 兴 趣 俱 乐 部 ； 缝 纫 社 、 桥 牌 俱 乐 部 、 二 胡 俱 乐 部 、 葫 芦 丝俱乐部二 ｆ余个 ，皆为老 人们 和随同嘉树 管理 团队共同成立 。
杭州养老地产的襁褓之困
文/新浪乐居董悦丹
随着老年化问题日趋严峻，养老地产慢慢在市场中成了新兴热点领域。
而有着“人世天堂”佳誉的杭州，更是在早些年便开始了对养老地产的试探。
从2007年富阳金色年华开启养老大门以来，杭州养老地产之路已走过了5个年头。
但转头看，项目相对匮乏、规模难以扩大、运营不标准等问题始终牵制着那个朝阳产业在杭的进展。
若是用刚诞生不久的新生儿来比喻养老地产的话，那么杭州的养老地产似乎面临着长不大的窘境。
销售模式多路求突围
如何销售？这一直是养老地产面临的一道坎，也是那个朝阳产业存活下去的全然。
以、代建和养老，作为以后的三大重要进展战略的绿城，早在2007年打造临平蓝庭项目时便开始了对老年地产运营的探讨。
项目划拨了一幢房的面积用来试水养老地产，并将之命名颐养公寓。
公寓总共十层：一、二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。
三、四层为护理院，要紧针对自理能力有限的老人。
五层以上那么是老年公寓。
其中，三、四层护理院对外采纳租赁模式，按床位和老人的躯体状况每一个月收取不等的床位费和护理费。
“60个床位全数已经出租出去了，而且还有好多人等着预约床位。
”蓝庭护理院主任姜兰芳告知记者，护理院的床位一直处在供不该求状态。
尽管护理院的租赁行情较好，但颐养公寓内其余86套单独用于销售的公寓，仅卖出去十套左右，去化差强人意。
据悉，颐养公寓下步打算预备面向能够自理的老人开放九十两层，衡宇格局及风格参照精装公寓标准，而销售模式那么采取租赁形式。
或许，这是绿城养老公寓在探讨了租售两种模式以后的一次折中。
“银发经济”下的杭州养老市场布局
“银发经济”下的杭州养老市场布局作者：郦叶来源：《杭州（上半月）》 2018年第18期文郦叶银发经济”崛起民办养老院布局杭州市场银发被加上经济两个字，意味着继婴童经济、女性经济后，银发经济也有了相当大的消费人群。
基于庞大的消费人群，十年前的杭州养老市场，和五年前不能比，和 2018 年的养老市场更不能比。
十年前，位于杭州转塘版块的金色年华金家岭退休生活中心刚开业，这是杭州第一家民办200 张床位以上的高端养老机构，占地 250 亩。
当时的养老市场呈现的布局比较单一，养老市场指的基本就是养老院，与传统公办的养老院相比，民办养老院相对更加市场化。
而杭州养老市场的布局，几乎可以和民办养老院的布局划上等号。
随着像金色年华这样的民办养老院开放、营业，给了杭州许多长者新的养老选择。
因为配置了老年大学、国际交流中心、休闲娱乐中心、酒店式度假公寓等硬件设施，长者们觉得这是最高档的生活方式，没有一点身份和条件还不好意思申请。
五年后，民办机构越来越多，同样位于转塘版块的金秋钱塘开业，几乎同样的规划设置，里面多了一家合作医院，到 2017 年，金秋钱塘也已经满员。
也是五年前，万科在其标志性楼盘良渚文化村项目里，设立了随园嘉树，以及后来与邵逸夫医院有医疗康复合作的嘉树护理院。
绿城系在这块布局乌镇雅园，和业内称之为“颐德”和“颐居”绿城养老品牌深入养老市场，乌镇雅园里也引进了国外的合作医院。
我们把养老院里带合作医疗的，能满足老人对医疗需求的版块补给，看作杭州养老市场布局的又一个里程碑，于是，养老院内设立门诊，设立合作医疗机构，作为之后民办养老院设立的一种新的标配出现，再次升级。
今年是金色年华十周年，其通过政策引导，完成了几次飞跃，在设立门诊的基础上新成立了金色年华康复医院，一方面，缓解老人配药还要往市中心三甲医院跑的繁琐，另一方面，老人如果需要康复护理，特别是术后康复，可以住在医院里，等身体好转，再转入到“养” 的区域。
【大健康】【养老】养老地产发展思路——以万科、保利、远洋、绿城、复星案例
养老地产发展思路——万科、保利、远洋、绿城、复星案例研究养老地产：“钱”景大盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。
产业发展前景广阔中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。
截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。
“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。
楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。
”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。
“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。
”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。
2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。
2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。
据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。
盈利模式难解房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。
虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。
胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。
在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。
养老地产盈利模式大盘点：保利VS绿城VS万科VS远洋!
养老地产盈利模式大盘点：保利VS绿城VS万科VS远洋!本文字数：2843字建议阅读时间：6分钟数据80余家房企进入养老地产领域“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城等大房企都已提前布局。
截至2014年，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。
然而，养老地产虽然前景广阔，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。
那么，养老地产如何赚钱？其盈利模式目前有哪几种？下面，我们盘点了保利、绿城、万科、远洋等几家先行涉足养老地产领域房企的模式探索。
案例保利、绿城、万科、远洋的模式探索1.保利地产：独创“微利盈利模型”从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。
2013年，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，将其作为企业创新升级的重要领域进行培育，称未来10年要打造50个养老机构。
保利地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现5-6个养老地产项目。
由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。
保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。
未来10年保利会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。
2.绿城集团：“学院式养老”有口碑无盈利作为国内涉水养老地产较早的房企，绿城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑，但也碰到盈利的挑战。
普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。
学院式养老，即在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”。
养老地产：房地产市场新领域
始 试 点 。据 介 绍 ， 西 塘 的养 老 地 产 项
往 日本 考 察 当地 养 老 地 产 运 营 情 况 。
基金蓄势待 发
困
养老住 宅市场被 认为前 景广阔 、
淌 费群庞大 ，使得 许多开发 商跃跃欲
“ 于 销 售 下 降 ， 预 收 款 监 管 由
导 致 可 用 销 售 款 大 幅 下 降 ， 同 时 ， 银
面 的 资 源 。 对 于 涉 足 养 老 地 产 的 初
衷 ，保利认为 除 了出于央企 的社 会责
任 之 外 ，还 极 为 看 好 这 个 市 场 前 景 。
尽 管 目前 还 没 有 同行 将 养 老 地 产 的 盈
利 模 式 研 究透 彻 ，但 保 利 计 划 让 自 己 成 为 这 一 领 域 的 领 导 者 。保 利 称 ， 中
暖 、关心照顾 ，很多成 分上是在父母
年 老 的 时 候 是 否 把 父 母 接 在 身 边 同 吃
同住 ， 生 病 的 时 候 能 否及 时 周 到 地 照
试 。 而 泰 康 人 寿 、 中 国 人 寿 等 保 险 公
行 开 发 贷 款 的 收 紧 加 剧 了 地 产 开 发 企
司纷纷启动 养老项 目，保 险资金 已开
多 大 型 全 国性 房 企 。随 后 ， 这 个 被 称 为 前 景 广 阔 、 消 费 群 庞 大 的 新 兴 领
域 ，在 泰 康 人 寿 、 中 国 人 寿 等 险 资 进
的 方 式 在 推 进 。截 至 目前 ，集 团 已经
完 成 了一些重 要 的探 索性工作 ，包括
完 成 养 老 地 产 模 式 开 发 研 究 以及 保 利
属 新 兴 领 域 ，但 可 以预 见 ， 它 将 在 未 来 几 年 内 被 资 本 迅 速 炒 热 ， 更 多 的 地
养老地产蹒跚起步
养老地产蹒跚起步作者：林盛宦佳来源：《浙江人大》2013年第10期各大房企及险资纷纷试水养老地产杭州是一个宜居的城市，也是一个适合老年人养老的城市，同时，杭州还是最早开始对养老地产摸索的城市之一。
杭州富阳是养老公寓发展较快的区域。
最著名的当数“金色年华”，位于之江旅游度假区转塘金家岭。
由浙江省马寅初人口福利基金会下属的浙江银发事业发展中心建设和经营，享受国家发改委重点项目引导基金扶持，被列为浙江省养老机构设施重点示范项目之一。
据了解，“金色年华”推出的养老模式主要有三种：居家服务式公寓、养生公寓和酒店式度假公寓。
“金色年华”主推的居家服务式公寓，全部精装修，由多位生活管家和健康管家为老人提供全天候服务，支付45万到50万元，即可居住50年，享受养老服务。
而杭州社会养老与商品地产首次结合的尝试，来自绿城集团在临平的商品房项目——绿城·蓝庭。
这也是目前杭州硬件配套最为成熟的养老社区之一。
颐养公寓是绿城·蓝庭试水养老概念的一个组团。
颐养公寓共计10层，一、二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。
三、四层为护理院。
五层以上则是老年公寓。
据绿城·蓝庭总经理董晖称，目前颐养公寓已经入住80多位老年人。
护理院的床位费为1500元/月，护理费1200元/月，可以使用医保，老人只需要自己支付300元/月。
“1800元/月的费用非常便宜，所以护理院60个床位经常排队等候。
”董晖说。
万科位于余杭区的良渚文化村项目也有养老地产推出。
除了绿城和万科外，杭州本土的开发商也和养老公寓“打擦边球”。
比如金成集团在余杭径山的项目，以及华元房产在临安打造的云溪竹境项目，也针对老年人的需求，配套一些医疗健康设施，有点养老公寓的概念，但并不仅仅面向老年人销售，仅停留在“泛老年公寓”的阶段。
随着中国老龄化人口的快速增长，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”，各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。
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在良渚文化村打造养老公寓,可以说随园嘉树具有诸多先天优势。经过多年营造，如今的良渚文化村已经成为杭州最适合老年人居住的大型社区之一。良渚文化村拥有山、湖等自然资源,而且还引进了优质的医疗资源，菜场、餐馆等各项生活配套都已经齐全。而且文化村内还提供菜地供业主种植,能够满足老年人多种生活需求。
与绿城蓝庭不同的是,随园嘉树土地性质为商用，４0年产权。但万科并不打算出售随园嘉树的产权,可能会采取租赁的形式,租期可能会比较灵活,从三五年到一二十年不等。至于今后的运营模式，随园嘉树也没有最终确定,目前有两种可能方案,其一是由万科自己来运营,其二是引进一家优质的民营养老机构。
万科、绿城等房企开始涉足杭州养老地产
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万科、绿城等房企开始涉足杭州养老地产
２012年１４日1４:52手机看新闻
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养老恐怕是未来社会中一个为数不多的朝阳产业。
然而什么是养老地产,到底该如何经营,它的发展方向又是什么，在这个刚刚起步的市场，根本就没有标准答案。由于各种各样的原因，虽然大多数开发商都看好养老地产的发展前景,但是现阶段真正投身养老地产的，却为数不多。
绿城布棋养老地产
在杭州本地开发商中，除了云天房产在富阳打造的金色年华项目，绿城集团无疑是涉足养老地产最早的公司之一。绿城集团董事长宋卫平曾经在公开场合表示,要在未来的１0年时间里,打造1００家养老院。
随园嘉树目前由杭州万科酒店管理部操盘,后期运营上可能会融入一些酒店式的服务,以此满足较高端的养老服务需求。此外，徐赫还透明,随园嘉树今后针对的客户群,并不仅仅局限于杭州本地。
房产、代建和养老,将作为绿城未来的三大重要发展战略。为此,早在2０07年绿城就开始在位于临平的8０万平方米大盘蓝庭项目里，尝试做了一批颐养公寓。绿城在这里配备了体量巨大的老年大学，以及健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套,以满足老年人的需求。
绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰向记者介绍，除了蓝庭项目,绿城目前在做的养老社区,还包括绿城在桐乡乌镇的项目，第三期的600亩左右养老地产项目正处于建筑设计阶段，其中包含１00亩的寄宿制学院,这是他们想做的真正意义上的一个养老项目。而在北京密云的一个项目,绿城也打算用１/3的面积，打造出一个养老社区。区别于很多地产商的养老模式，“学院式养老”则是绿城选择养老事业的方向。2０1１年1月,绿城集团成立了绿城颐乐教育投资管理有限公司，目前已经在全国开办了１7个颐乐学院，拥有老年学员超过千人。
考虑到不同的市场需求，紫荆园的产品共有居家式养生公寓、半护理公寓和托老公寓三种形态。韩敏认为，老年公寓所要销售的并不是房子,而是一个非常好的养老服务体系。这个体系应该包括三个方面,比如医疗保障,包含了精神文化活动的快乐系统、还有服务齐全的居家享受。园区配套有托老康复中心(医院)、老年活动中心、养生餐厅、门球场、羽毛球场和宜老商业等,使老年人足不出园就可以解决基本就医、用餐、购物、看病等问题。未来生活在紫荆园的老人，可以享受专业医护人员的定期上门巡诊，定期的入户保洁上门维修,甚至还包括上门晒棉被。
万科首次试水养老公寓
万科首个真正意义上的养老公寓——随园嘉树，也将出现在良渚文化村。随园嘉树总经理助理徐赫向记者透露，随园嘉树养老公寓将于今年底正式推向市场。
随园嘉树占地100亩，所有建筑为5层。早在两三年之前,随园嘉树就已开始立项,如今虽然已经敲定推盘时间,但是楼书、规划、效果图、销售模式以及今后的运营模式等具体细节，直到现在还没有最终敲定。与普通住宅项目相比,随园嘉树似乎有些姗姗来迟。对此徐赫解释:“一切都是摸着石头过河,没有任何经验。”
最新的一项统计数据显示,每100个杭州人中，就有1７个是60岁以上的老年人。事实上按照联合国公布的标准,早在19８7年杭州就已步入老龄化社会。截至去年底，杭州养老床位总数仅３3154张,每百名老人拥有床位数２.7１张。养老市场供需更是严重失衡，有的公办养老院排队等候期已超过2０年。
由于人口结构的原因以及人均寿命逐年提高,未来数十年杭州老年人口比例还将不断攀升。可以毫不夸张地说，养老产业将会是未来最大的产业之一,养老地产也将在房地产市场中占据重要的一席之地。
尽管颐乐学院开展得如火如荼,但具体到颐养公寓的销售,却显然有些尴尬。据了解，蓝庭规划了8６套颐养公寓,面积有６0－７0平方米、12０平方米两种，绿城采用了销售的方式,销售价格14000－15000元/平方米，定价略高于当时的普通住宅价格。不过,这批房子的销售却不尽如人意,几年以来,仅仅销售了１0套之后就封盘不卖了，现在这批房子,是出售还是出租，目前还没有定论。用冯雨峰的话说，是“比较纠结”。作为一个全新的行业,开发商们进军养老产业的道路似乎还很长。
紫荆园未开盘吸引２000组客户排队
紫荆园老年养生公寓位于萧山蜀山街道，这个尚未“开盘销售”的楼盘,却吸引了2000多组老年人排队预约登记。开发商浙江盛和居发展有限公司总经理韩敏,几乎每天都接到各种关系户打来的电话,恳请“务必帮忙留一套”。
紫荆园社区占地约19４亩，总建筑面积２7万平方米,计划投资近１４亿元。根据规划，这是一个以物业为载体,以服务为主导的老年社区,在园区规划、建筑设计、精装修、硬件配套和专业服务等方面，都充分考虑了老年人的特殊性。