以划拨土地上的房屋为标的物的买卖协议的法律效力
关于土地使用权抵押登记有关问题的通知
关于土地使用权抵押登记有关问题的通知.txt举得起放得下叫举重，举得起放不下叫负重。
头要有勇气，抬头要有底气。
学习要加，骄傲要减，机会要乘，懒惰要除。
人生三难题：思，相思，单相思。
关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地管理局、规划和国土资源局）：根据国家有关法律法规的规定，现将国有划拨土地使用权抵押登记中的有关问题通知如下：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
二00四年一月十五日关于土地使用权抵押登记有关问题的通知(1997年1月3日国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号)为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，保障抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，现将土地使用权抵押登记的有关问题通知如下:一、关于土地使用权抵押登记的法律效力土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。
土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。
土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。
县级以上地方人民政府土地管理部门负责土地使用权抵押登记工作。
土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。
抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。
二、关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释。
买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释____日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款〔按揭〕等方面如何详细适用法律作出更加明确、详细的规定。
其中，对房地产开发企业严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。
每日商报对局部重要内容作了摘编。
中华人民共和国____公告〔【摘要】：^p 〕第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业〔以下统称为出卖人〕将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
划拨土地房屋买卖合同效力
划拨土地房屋买卖合同效力划拨土地房屋买卖合同效力1. 引言本文档旨在对划拨土地房屋买卖合同的效力进行详细阐述。
划拨土地房屋买卖合同作为一种常见的合同类型，具有法律效力，对合同双方的权益具有保护作用。
2. 划拨土地房屋买卖合同的定义划拨土地房屋买卖合同是指土地使用权划拨方与购买方达成的一种合同，合同的主要内容是将土地使用权和房屋所有权从划拨方转让给购买方。
该合同通常包含土地和房屋的标的物、价格、居住权益等要素。
3. 划拨土地房屋买卖合同的效力划拨土地房屋买卖合同具有法律效力，受到法律保护。
在合同成立后，根据法律规定，合同双方应履行各自的权利和义务。
具体而言，合同双方都应履行以下方面的责任：合同标的物的交付：划拨方应按照合同约定将土地使用权和房屋所有权交付给购买方。
合同价格的支付：购买方应按照合同约定将购买土地和房屋所需的款项支付给划拨方。
合同权益的转移：划拨方应将土地使用权和房屋所有权转让给购买方，购买方获得相应的居住权益。
4. 划拨土地房屋买卖合同的有效性为了确保划拨土地房屋买卖合同的有效性，合同应满足以下条件：合法性：合同内容、目的和形式应当符合法律规定。
合同不能违反法律法规的强制性规定。
真实意思表示：合同双方应真实表示自己的意愿，不得欺诈、胁迫或误导对方。
自愿性：合同的成立应依据双方真实的意愿，并且不得受到外部的强制或不正当干扰。
平等性：合同双方应在平等的基础上自愿达成协议，不存在明显不平等的情况。
有偿性：划拨土地房屋买卖合同通常需要支付一定的货币或其他经济利益作为交换。
5. 划拨土地房屋买卖合同的解除与终止划拨土地房屋买卖合同的解除与终止可以通过以下情况实现：协商一致：合同双方可以通过协商一致并达成解除合同的决定。
违约：当合同一方违背合同约定，不履行自己的义务时，对方可以选择解除合同。
法院判决：在某些情况下，合同的效力可能受到司法机关的干预，法院可以判决合同无效或解除。
6. 划拨土地房屋买卖合同的争议解决划拨土地房屋买卖合同的争议解决通常采用以下方式：协商解决：当出现争议时，合同双方可以通过友好协商的方式寻求解决。
房屋买卖合同的标的物
房屋买卖合同的标的物房屋买卖合同标的物甲方：（卖方的基本信息）姓名：身份证号码：联系电话：地址：乙方：（买方的基本信息）姓名：身份证号码：联系电话：地址：经过甲、乙双方的友好协商，就以下具体事项达成如下协议：一、标的物描述标的物名称：（如：小区名称、房号）面积：（平方米）房屋所在地：（城市、区、街道）房屋所属权利单位：（国有、集体、个人等）土地使用权类型：（出让、划拨等）房屋类型：（商品房、限价房等）二、权利与义务1.甲方保证所卖房屋是合法存在的，不存在抵押、查封、轮候或被司法机关强制执行等限制情况。
2.乙方应按照约定时间和价格支付购房款，并承担相应税费，如不按期付款或不按约定价格付款，将承担违约责任。
3.乙方须按照约定转移手续办理房屋所有权变更手续，包括但不限于进行房屋他项权证登记等事宜，如因乙方原因未能及时转移，所引发的一切责任均由乙方承担。
4.甲方保证所售房屋符合国家和地方政府的相关规定，并交付房屋所有权证书、土地使用权证书以及房屋产权证明等相关证件。
5.乙方须保证所用的购房款项来源合法，如有涉嫌违法的情况，乙方将承担相应的法律责任。
6.甲、乙双方应在相互尊重和平等的基础上订立本合同，并应遵守中国有关法律法规，自觉履行各自的义务和责任。
三、履行方式1.乙方应于本合同签订后3日内向甲方支付购房款的10%作为首付款。
2.甲、乙双方签订本合同后，自认购之日起10个工作日内，乙方应将购房款的90%支付给甲方。
3.乙方购房款支付完毕后，甲方应在7个工作日内将房屋所有权证书、土地使用权证书以及房屋产权证明等相关证件交付乙方。
四、期限本合同自签订之日起生效，约定期限为12个月，由双方协商确定办理房屋所有权变更手续的时间。
五、违约责任1.如甲方在交付房屋前，在本合同中未披露或未如实披露房屋所存在质量问题，应承担相应的违约责任，乙方有权要求甲方承担赔偿责任。
2.如甲、乙双方未能按照约定时间履行各自的义务，将承担相应的违约责任，由此带来的一切责任后果均由违约方承担。
《划拨土地转让合同》变身为补偿性质的合同
《划拨⼟地转让合同》变⾝为补偿性质的合同戴律师：您好！我们公司是⼀家⽼国有企业，效益不佳，所有⼟地均为划拨⽤地。
2003年12⽉我们企业与某房地产开发公司签订《⼟地转让合同》，合同约定将我企业的⼟地转让给某房地产公司，某房地产公司⽀付我企业⼀定的转让费。
之后，我们协助该房地产开发公司向市国⼟局申请受让⼟地，做出了⼤量的⼯作，最终该房地产开发公司与市国⼟局签订了⼟地使⽤权出让合同，并向国⼟局缴纳了出让⾦及相关费⽤。
现，我们企业按照《⼟地转让合同》的约定要求该房地产开发公司⽀付转让费，却遭到拒绝，该公司负责⼈称，我们企业⽆权转让划拨⼟地，签订的《⼟地转让合同》属于⽆效合同，房地产开发公司已经和国⼟局签订了《⼟地出让合同》⽀付了出让⾦，取得了⼟地，房地产开发公司⽆需按照⽆效的《⼟地转让合同》⽀付价款。
请问戴律师，这种情况下，我们双⽅签订的《⼟地转让合同》是否⽆效，合同约定的转让费我们能否要的回来？刘⼩姐刘⼩姐：⼀、《⼟地转让合同》经有权机关追认为有效合同。
⾸先，贵司与房地产开发公司签订的《⼟地转让合同》转让的标的是划拨⼟地使⽤权。
划拨⼟地属于国家所有，国家⽆偿拨付给贵司使⽤，贵司不⽀付任何取得⼟地使⽤权的价款或者只是付出了⼟地拆迁、安置费⽤就获得⼟地使⽤权，因此贵司享有的只是该⼟地的使⽤权，⽽不享有处分权。
根据《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让条例》第45条的规定，划拨⼟地使⽤权经过有关政府⼟地管理部门批准，并办理⼟地使⽤权出让⼿续，交付⼟地使⽤出让⾦后，可以转让。
本案中，国⼟局在你们签订合同之后，同意出让该⼟地，并办理了⼟地使⽤权出让⼿续，因此，《⼟地转让合同》经过有权机关的追认成为有效合同。
⼆、《⼟地转让合同》将按照补偿性质的合同处理。
由于⼟地使⽤权出让合同是由政府主管部门与某房地产开发公司签订的，随着原有划拨⼟地使⽤权的消灭和新的出让⼟地使⽤权的取得，贵公司与某房地产开发公司之间合同的性质就发⽣了变化，事实上产⽣了政府与贵公司、房地产开发公司三者之间的关系，政府将划拨⼟地使⽤权从贵公司⼿中收回，再出让给房地产开发公司。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）
江苏省⾼级⼈民法院关于审理房地产合同纠纷案件若⼲问题的解答（2017最新）⼆、关于房地产调控政策引发的纠纷问题★2、因限购政策引发的纠纷如何处理？房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事⼈⽆法办理房屋所有权变更登记，买受⼈请求解除合同，并要求出卖⼈返还所收受的购房款或定⾦，如果经审查，当事⼈的确因住房限购政策的实施⽽不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予⽀持。
出卖⼈请求买受⼈承担其为订⽴合同⽽实际发⽣的费⽤等合理损失的，可酌情予以⽀持。
地⽅政府允许住房限购政策实施前订⽴的房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记的，当事⼈以限购政策为由主张解除合同，对⽅当事⼈不同意的，⼈民法院对其请求不予⽀持。
★3、因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理？调控政策实施前订⽴的合同未明确约定以按揭贷款⽅式付款，现买受⼈以其因受限贷政策影响⽽⽆法继续履⾏为由，请求解除合同的，⼀般不予⽀持。
调控政策实施前订⽴的合同约定以按揭贷款⽅式付款，现买受⼈举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致⽆法继续履⾏，⽽请求解除合同，并要求出卖⼈返还所收受的购房款或定⾦的，可予⽀持。
出卖⼈请求买受⼈承担其为订⽴合同⽽实际发⽣的费⽤等合理损失的，可酌情予以⽀持。
买受⼈以贷款⽐例降低为由要求解除合同的，⼀般不予⽀持。
如果因限贷政策实施导致买受⼈允许贷款⽐例低于合同约定按揭贷款⽐例净差值⼤于30%的，⼈民法院可予⽀持，但买受⼈因迟延履⾏、个⼈信⽤问题等导致合同⽆法继续履⾏或者合同另有约定的除外。
调控政策实施前订⽴的合同在限贷政策实施后，买受⼈既未按约履⾏也未提出解约，经出卖⼈催告后仍未在合理期限内履⾏或提出解约，出卖⼈请求继续履⾏或解除合同，并由买受⼈承担违约责任的，应予⽀持。
★4、当事⼈规避房地产调控政策的如何处理？调控政策实施后，因⼀⽅当事⼈隐瞒或虚构事实情况，导致订⽴的合同违反调控政策⽽⽆法继续履⾏，另⼀⽅当事⼈请求依法撤销合同，并要求对⽅当事⼈承担其因此所受损失的，可予⽀持。
浅析集体土地上房屋转让合同的法律效力认定
浅析集体土地上房屋转让合同的法律效力认定[摘要]文章介绍了集体土地上房屋转让合同法律效力认定相关内容，简要分析目前集体土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点和法律效力认定原则。
[关键词]集体土地上房屋转让合同；起因；特点；法律效力认定由于目前相关法律、法规不够明确，司法实践中对农村房屋买卖合同效力认识存在差异，因而导致不同的法律后果。
有的认为，农村房屋建造的基础是宅基地，宅基地系集体土地，其转让不符合《土地管理法》的规定，农村房屋买卖合同应当认定无效；有的认为，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。
本文就集体土地上房屋转让合同纠纷的起因及其特点和法律效力认定进行简要分析。
一、集体土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点集体土地上房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，而在农村，农民外出打工的数量是日益增多，新生代农民的就业意识的转变，农民迁往城镇的日益增多，农村卖房的现象越来越普遍，但是近年来，卖房多年的村民，因为随着城镇的扩张，农村土地增值，拆迁补偿费用远远大于房屋买卖价格，出于利益的驱动而反悔，有的主张要求与买受人共享拆迁利益，有的主张收回已经交付的房屋，为此纠纷不断，成为社会不和谐的隐患之一。
集体土地上房屋是否允许转让，对此问题司法实践存在两种意见：一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权。
因此，集体土地上房屋不能转让。
另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以转让。
从我国《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。
而且，依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。
厦门市人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法的通知
厦门市人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法的通知文章属性•【制定机关】厦门市人民政府办公厅•【公布日期】2021.09.19•【字号】厦府办规〔2021〕12号•【施行日期】2021.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文厦门市人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法的通知厦府办规〔2021〕12号各区人民政府，市直各委、办、局，各开发区管委会：《厦门市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法》已经第148次市人民政府常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。
厦门市人民政府办公厅2021年9月19日厦门市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法目录第一章总则第二章建设用地使用权转让第三章建设用地使用权出租第四章建设用地使用权抵押第五章监督管理第六章附则第一章总则第一条为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《福建省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》（闽政办〔2020〕49号），进一步完善本市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下称“土地二级市场”）交易，促进土地节约集约利用，根据相关法律法规等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称土地二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。
其中，涉及房地产交易的，还应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。
住宅、商业、办公等房产的分套、分层交易、城镇私房交易、政府储备用地临时利用、农村集体预留发展用地交易，以及行政事业单位的土地二级市场交易依照相关规定执行，不适用本办法。
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以划拨土地上的房屋为标的物的买卖协议的法律效力(来源：作者：时间：2011/01/19 推荐房地产律师：点评：房屋买卖合同是物权变动的原因之一。
暂时没有取得产权证明，并不能否定合同的效力。
除非是法律禁止的交易行为。
但是各个法院的判例标准也不统一。
比如河北燕郊房屋买卖合同的效力认定就和北京有差别。
【案情】2004年12月11日，原告于某与被告董某签订了一份房点评：房屋买卖合同是物权变动的原因之一。
暂时没有取得产权证明，并不能否定合同的效力。
除非是法律禁止的交易行为。
但是各个法院的判例标准也不统一。
比如河北燕郊房屋买卖合同的效力认定就和北京有差别。
【案情】2004年12月11日，原告于某与被告董某签订了一份房屋买卖协议，约定：于某将其位于广汉市某处在划拨取得的土地上建筑的房屋卖于董某，价金20万元；于某协助董某进行房地产产权变更登记，房屋买卖中发生的，由于某负担；税金及过户费，由董某负担；公证费双方各负担一半；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方支付违约金5000元。
同日双方办理了房屋买卖协议的公证手续，被告董某付给原告于某现金20万元，于某出具收条后将房屋交给董某。
后于某以其与董某签订的房屋买卖协议无效为由，将董某诉至法院。
在法院审理中，原告于某诉称：其按照房屋买卖协议，履行了交房义务,其后多次寻找被告未果，致使房屋产权转移变更登记手续至今未办理。
鉴于该房屋占用的土地是划拨土地，依法不能转让，且房屋产权仍未变更，所以请求法院确认原、被告之间的房屋买卖协议无效，判令被告返还系争房屋并负担本案诉讼费用。
被告董某答辩并反诉称：其已按照房屋买卖协议履行了付款义务，后因原告搬家不通知被告，导致与原告失去联系，致使该房屋的产权和土地使用权变更登记手续至今仍未办理。
原告的违约行为，侵害了被告合法权益，所诉房屋买卖协议无效的理由不能成立，协议应当继续履行。
反诉请求判令原告向被告支付违约金5000元，履行办理该房屋所占用土地的使用权变更登记义务，并依约缴纳土地使用权出让金。
法院经审理，最后判令于某继续履行合同，并承担违约责任。
【评析】本案主要涉及划拨取得的土地使用权能否转让以及房屋产权变更登记的法律效力问题。
该案中原告于某主张房屋买卖协议无效的理由主要有两个，一个理由是系争房屋使用的土地是划拨取得的，依法不能转让；另一理由是未到相关行政部门办理变更登记手续。
下面对原告于某的这两个理由进行分析，看其能否成立。
首先，《物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
你看劳动。
”依该法可知，目前我国的“建设用地使用权”的取得方式主要有两种：一种是以“土地使用权划拨”的方式取得的，所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为；另一种是以“土地使用权出让”的方式取得的，所谓土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
本案系争房屋所使用的土地为“划拨方式”取得的土地。
我国《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
”《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称我国《房地产管理法》）第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
”同时该法第六十一条第三款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
”依据上述法律可知，我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，我不知道劳动。
仍然可以将其转让。
该案中，双方当事人已经在合同中明确的约定了土地产权变更以及缴纳事宜，且依据上述法律该约定并不违反法律规定，所以于某以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让为由，主张房屋协议无效，其理由是不能成立的。
其次，于某以没有进行产权变更登记为由主张房屋买卖协议无效的理由也不能成立。
主要理由如下：1、该合同已经有效成立。
《中华人民共和国民法通则》（以下简称我国《民法通则》）第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。
行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
”于某与董某签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。
2、是否进行房地产变更登记不影响合同的效力。
该案中，当事人订立合同的目的，就是为了转移房地产，进行房地产变更登记是当事人一方的合同义务，如果允许当事人以合同的义务没有履行为由来主张合同无效的话，那么成立合同就没有任何意义了，因为这样的合同对当事人没有任何约束力，任何人在被要求履行合同是都可以说“我没有履行义务，所以该合同无效”。
因此合同中的所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语，是指双方通过签订协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不能成立。
在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。
因此原告于某以产权没有进行变更登记为由主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。
综上可知，于某请求法院确认合同无效的理由皆不能成立，法院依据合法有效的合同要求其继续履行合同义务并承担违约责任的判决是于法有据的。
在国有划拨土地上的自建房屋买卖合同是否有效？作者：抚州市临川区人民法院帅美琴发布时间：2012-10-30 16:09:44--------------------------------------------------------------------------------【案情】王某因拆迁安置以国家划拨的形式获得一块150平方米的土地，该块土地位于抚州市临川区文昌大道东侧，并办理了国有土地使用证，2007年王某在该土地上建房，并分别办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书。
2007年8月，被告王某分别与李某、郑某、陈某签订了三份搭建房屋的协议书。
协议签订后，王某依照约定开工，并于2008年4月28日前竣工，王某也将房屋交付给了该三购房人使用，该三购房人也将房款给付了王某。
之后，三购房人要求王某按照协议约定办理房产证，但王某迟迟未办理。
之后，三购房人提起诉讼，要求确认合同有效并要求王某依照协议约定办理产权证。
【分歧】对在国有土地上的自建房屋买卖是否有效，能否办理房产证，有两种意见。
第一种意见认为：在国有土地上的自建房屋买卖合同一律无效。
第二种意见认为：若在国有土地上的自建房屋是合法建造，则房屋买卖合同是有效的，至于能否办理房产证，要看是否符合行政审批的手续。
【分析】笔者同意第二种意见，理由如下：本案争议的焦点是双方签订房屋搭建协议的性质、效力，及李某等人要求王某办理房产证的诉请能否支持？一、李某等三人与王某签订的虽然是房屋搭建协议，但从该协议的内容来看，其实际内容涉及房屋的买卖协议，应当认定为是房屋买卖合同关系。
二、王某的房屋虽然是在国有划拨土地上建造的，但已经取得国有土地使用权，国有土地使用证上明确了该块土地为住宅用地，并且该房屋的建造分别办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书，王某取得了自建房的合法手续，王某基于合法建房的事实取得该房屋所有权，对该建筑物依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
王某与三购房人签订的搭建房屋协议书中的标的是地上建筑物，即地上的房屋，王某在办理了三证一书后，收取了三购房人的建房款，并将建好的房屋实际交付，依照《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
根据地随房走的原则，转让地上建筑物的，其使用范围内的土地使用权随之转让。
也就是说王某的国有土地使用权是随房屋以其转让的，故李某等三人与王某签订的协议应属有效协议。
三、对于国有划拨土地上的房产转让国家法律规定并不是禁止性的规定。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，国有划拨土地上的房产转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
而本案中，所涉及的国有土地上的自建房转让虽未经有批准权的人民政府批准，且在起诉前也未办理相关审批手续，但并不当然认定该房屋买卖合同无效。
只不过该涉诉房在转让时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
但没有审批并不当然导致合同无效。
另外，依照《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
王某因合法建造取得对房屋的所有权，其对房屋的处分权应当得到法律保护，其与他人签订的买卖协议并不违反法律规定，应当认定合法有效。
四、至于三购房人要求王某办理房屋的分户产权证的问题。
虽然在双方的协议中约定了由王某办理，并由王某支付办理房产证的相关费用。
但笔者认为，因该土地属于国有划拨土地，在进行转让和办证过程中应当报有批准权的人民政府审批，故在政府未审批前，行政审批手续不齐全，而在本案民事诉讼中并不能代行行政审批权，故对三购房人要求办理分户产权证的诉讼请求暂时无法解决，在本案中不宜做出直接判决，应驳回该诉讼请求。
划拨土地性质房产转让合同的效力探讨作者：华佳发布时间：2010-09-28 09:14:19--------------------------------------------------------------------------------〔案情〕2004年3月，吴某与DL公司签订一份购房合同，约定DL公司将其承建的一套建筑面积140㎡房屋转让给吴某，于2004年12月交接，交付使用后90日内吴某将办理权属登记相关资料报DL公司登记备案，由DL公司报产权登记机关办理房产证。