房地产企业会计会计实务资料

房地产企业会计会计实

务资料

Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

房地产企业全套会计核算流程

第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种第一节房地产企业行业介绍与特点一、房地产行业的发展概述房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程二、房地产企业的基本业务介绍

房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。三、房地产行业的特点房地产行业是一个资源整合型企业开发产品类型多，用途多样性开发流程长、资金密集房地产行业涉及行政主管部门多销售收入种类多，销售行为接受政府监管第二节房地产企业一般经营模式与流程一、经营模式（开发与自持物业）房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。二、房地产开发流程

房地产会计账务处理

房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020

1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费：划出社保费用时借：管理费用——员工保险（公司缴付部分）其他应收款——员工保险（个人缴付部分）内部往来——XX分公司（按全额）贷：银行存款发放工资时借：应付工资（按未扣除社保费金额）贷：其他应收款——员工保险（个人部分）银行存款或现金（按其差额） 3、确认收入：开具工程款发票时,公司会计处理借：应收账款——建设单位预收账款（之前如有预收款项）贷：工程结算收入——各项目应交税费——应交增值税（销项11%的税率）购进工程材料时借：工程物资应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款

缴纳税金时借：应交税费-各种税金(销项减进项) 贷：银行存款全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产：收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。固定资产增加时，借：固定资产——各部门贷：银行存款（或应付账款）计提折旧时借：管理费用——折旧费（管理部门用）工程施工——项目部（生产用、项目部管理用）贷：累计折旧 5、低值易耗品-1：对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。购进时，借：低值易耗品——具体名称贷：银行存款（或应付账款）

房地产行业会计实务篇

房地产行业会计实务及涉税介绍房地产企业工程部第一篇房地产行业会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的经管，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本工程：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。四、建筑安装工程费指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场经管机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、

(完整版)房地产会计账务处理流程

一.房地产会计账务处理流程先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是：工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是，国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：库存现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：库存现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

房地产行业会计实务篇(doc 39页)

房地产行业会计实务及涉税介绍房地产企业项目部第一篇房地产行业会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发

2020房地产开发企业会计核算制度

房地产开发企业会计核算制度第一章总则第一条为了规范XX地产开发集团公司（下称“XX公司”）的会计核算政策，真实、完整地提供会计信息，根据《中华人民共和国会计法》、财政部颁布的《企业会计准则》和《企业会计准则—应用指南》，结合公司实际情况，制定本制度。第二条本制度适用于XX公司及子公司。除特别说明外，本制度所称“公司”的范围包括XX公司和各级控股子公司以及纳入公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称“子公司”，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称“参股公司”。第三条 XX公司及子公司应设置会计机构，或在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度。第四条公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算，要严格按照《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》和《会计档案管理办法》的规定，填制会计凭证、登记会计账薄和管理会计档案。第五条公司会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。

第六条公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。第七条公司发生的各项经济业务都要有合法的原始凭证，并要经过有关人员审核。第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币。第九条公司的会计记账采用借贷记账法。公司会计记录的文字使用中文。第十条公司以权责发生制为核算原则，以历史成本为资产计价基础。第十一条公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则，不得随意变更。如需变更的，应经公司董事会批准，并在变更年度的会计报表附注中加以说明。第二章资产的核算第十二条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。第十三条公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。第十四条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。公司应当设置现金和银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。对外币现金和存款，应分别按人民币和外币进行明细核算。

(精编)房地产会计实务操作培训教材

(精编）房地产会计实务操作培训教材房地产会计全讲房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。本讲座的主要内容如下：第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。并诚恳希望大家提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。房地产开发企业的主要业务范围包括： 1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。

房地产会计核算

本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。 1001现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3和用友U8都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。 1002银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01结算户下设明细 1002.02贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 1002.03按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。 1131应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。 1141坏账准备，基本不用。 1151预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。 1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。

房地产会计实务

一、概述 1>>>>>五证房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。这五证标识着项目不断发展的过程：土地证，意味着这个楼盘开始处于拟建状态。开工证，意味着这个楼盘开始处于在建状态。销售许可许，意味着楼盘可以开始卖了。竣工证，顾名思义，意味着楼盘的竣工，这个时候发生的在建成本（房地产开发成本）应转至完工成本（完工开发产品）准入证，业主可入住，楼盘正式结算必备条件之一（若某户取得准入证，但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者，都不能结算）。结算的项目，预收收入转入主营业务收入，完工成本转入主营业务成本，主营业务税金及附加计提。 2>>>>>税金房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款，这部分房款虽然没有转至主营业务收入，但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。季度的时候也要缴纳所得税。 3>>>>>报表里的特殊科目专属资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。资产负债表里的存货包括的是两个部分：5001（房地产开发成本）和1405（完工开发产品）注：5001和1405均为会计科目代码 4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上（容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，所以说高层的容积率会很高。更多关于容积率的问题请自行度娘）；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。只要有一个条件不满足，即为非普通住宅。比如一套东直门32号院的房产，面积70平米，总价81万，单价11571元。该套房屋容积率高于1.0，面积小于140平米，而且在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，因此，该套房屋属于普通住宅；如果单价高于12710元，那么则按非普通住宅计算。 5>>>>>期房和现房期房：指房地产开发商从取得商品房预售许可证（销许）开始至取得房地产权证（准入证）为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房：是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（即下达准入证，各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。 6>>>>>八大类成本一般房地产行业，成本是分为八大类的，不过不久我们单位要合成六大类了，因为八大类比较普遍，还是介绍八大类：

房地产企业做账流程内外帐

房地产会计业务处理大全一般小企业房地产公司都有外帐的处理，但你首先要懂得以下会计处理原则，然后再说，外帐的作法跟具体事务应用。房地产开发业务得先从房地产开发企业建账说起：房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费，公共配套设施费，开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发产品”等总账和明细账。按照会计科目表建帐就行，部分会计科目不同如：开发产品、开发成本、开发间接费用，其他基本都一致，账本主要有总账、现金、银行日记账，费用帐、三栏式明细账、多栏式明细账，另外还要考虑三栏式数量金额式明细账。前期费用具体看是什么费用，发给你点资料，好好看看。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映

房地产行业的会计实务及纳税申报文件

有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业同意托付单位的托

付，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采纳批租方式取得土地的批租地价。 2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平坦等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人

房地产有关会计分录(2)

｛三｝、营改增后房地产企业增值税会计核算分录一、房地产企业会计核算用到的增值税科目核算规则：增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。二、房地产企业简易征收会计核算简易计税方式下设置增值税会计科目：“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。 1、收到诚意金、VIP认筹款、订金、意向金、入会费等时借：银行存款贷：其他应付款 2、收到预收款时（包括：定金、首付款、按揭款、余款、一次性付款）借：银行存款贷：预收账款-不含税（简易征收）预收账款-增值税（简易征收） 3、预缴税款时（3%）借：应交税费-简易征收贷：银行存款

4、房屋交付时借：预收账款-不含税（简易征收）预收账款-增值税（简易征收）贷：主营业务收入应交税费-简易征收 5、纳税申报并交税借：应交税费-简易征收贷：银行存款 6、交房前退补差会计处理 1）补差会计分录同收到预收款借：银行存款贷：预收账款-不含税（简易征收）预收账款-增值税（简易征收）2）退差做同方向红冲处理借：银行存款贷：预收账款-不含税（简易征收）预收账款-增值税（简易征收）7、交房后退补差会计处理 1）补差会计分录借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-简易征收

2）退差做同方向红冲处理借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-简易征收三、房地产企业一般计税会计核算一般计税方式下应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中： 1.“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额； 2.“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额； 3.“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额； 4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；

房地产企业会计核算流程

房地产企业会计核算流程房地产核算流程三、主要会计科目三级会计科目明编号会计科目名称二级会计科目适用范围说明细适用范围说明一、资产类 1001 库存现金 1002 银行存款农业银行、工商银行、建设银。。。 1101 交易性金融资产股票、债券、基金、其他 1132 应收利息二级科目下分别1122 应收账款楼款、租金设:住宅、商业、车位 1123 预付账款各供应商个人借支、单位往来、代交个人社会保险基单位往来下设客1231 其他应收款金、社会养老保险、代交个人住房公积金户名称房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1601 固定资产具、运输工具、电子设备房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1602 累计折旧具、运输工具、电子设备房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家 1603 固定资产清理具、运输工具、电子设备发出成本、加工费、往返运杂费、税金、 1408 委托加工物资其他 1412 包装物及低耗品在库、在用、摊销 1471 存货跌价准备二级下分别设:股1501 持有至到期投资投资成本、应收利息票、债券、基金、其他

持有至到期投资 1502 股票、债券、基金、其他减值准备可供出售金融资股票、债券、基金、1503 成本产其他二级下分别设:股1511 长期股票投资投资成本、损益调整票投资、权益投资、其他投资长期投资减值准 1512 股票投资、权益投资、其他投资备土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1701 无形资产著作权、办公软件土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、 1702 累计摊销著作权、办公软件二、负债类 2001 短期借款工行、农行、建行流贷二级下分别设:股2101 交易性金融负债本金、公允价值变动票、基金、债券、其他 2202 应付账款各供应商预收账款社会保险基金下设:社会养老保工资、职工福利、社会保险费、工会经费、险、失业保险、生2211 应付职工薪酬职工教育经费、住房公积金、退职补偿、非育保险、工伤保货币性福利

房地产行业的会计实务

房地产行业的会计实务 (2010-01-27 14:59:48) 转载▼ 分类：财会知识标签：房地产会计杂谈 1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款

借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款

房地产企业地产会计核算流程

房地产企业地产会计核算流程我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。下面是为大家带来的房地产企业地产会计核算流程，欢迎阅读。 1房地产开发企业的财务核算房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为： (1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。 (5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (6)开发间接费用。 2应增设的会计科目本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用;(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本;(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用;(4)分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和

房地产开发企业的会计核算

房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。（二）设置的主要帐户实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板 1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价 2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。（二）设置的主要帐户页脚内容1

开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板 1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等 2、用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等 3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。（二）设置的主要帐户开发成本、管理费用、销售费用等（三）会计分录模板页脚内容2

1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等 2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。借：开发成本—成本对象—前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等 3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。借：开发成本—成本对象—基础设施建设费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等页脚内容3

房地产开发企业会计核算方法完整版

房地产开发企业会计核算方法 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

房地产开发企业会计核算方法张起访一、房地产开发企业会计核算的变革历程（一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨 1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。] （二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调（三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》二、房地产开发企业销售核算房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。（一）开发产品销售收入

房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。 1．现房方式销售在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2．预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。账务处理：（1）收到预收款时借：银行存款贷：预收账款（2）缴纳营业税借：递延税款贷：应交税金——应交营业税借：应交税金——应交营业税

房地产业会计实务经验

（2012.10.12）房地产会计实务（上）（已完结）声明：都是自己写的。不一定都对，欢迎随时指正！！一、概述 1>>>>>五证房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。这五证标识着项目不断发展的过程：土地证，意味着这个楼盘开始处于拟建状态。开工证，意味着这个楼盘开始处于在建状态。销售许可许，意味着楼盘可以开始卖了。竣工证，顾名思义，意味着楼盘的竣工，这个时候发生的在建成本（房地产开发成本）应转至完工成本（完工开发产品）准入证，业主可入住，楼盘正式结算必备条件之一（若某户取得准入证，但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者，都不能结算）。结算的项目，预收收入转入主营业务收入，完工成本转入主营业务成本，主营业务税金及附加计提。 2>>>>>税金房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款，这部分房款虽然没有转至主营业务收入，但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。季度的时候也要缴纳所得税。 3>>>>>报表里的特殊科目专属资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。资产负债表里的存货包括的是两个部分：5001（房地产开发成本）和1405（完工开发产品）注：5001和1405均为会计科目代码 4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上（容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，所以说高层的容积率会很高。更多关于容积率的问题请自行度娘）；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。只要有一个条件不满足，即为非普通住宅。比如一套东直门32号院的房产，面积70平米，总价81万，单价11571元。该套房屋容积率高于1.0，面积小于140平米，而且在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，因此，该套房屋属于普通住宅；如果单价高于12710元，那么则按非普通住宅计算。 5>>>>>期房和现房

房地产企业会计核算

房地产开发成本基本构成（一）开发成本费用，下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费：土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金耕地占用税耕地开垦费地价评估费土地补偿费地上物补偿费房屋拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费征地事务管理费土地使用权注册登记发证费场地清理费。 2．前期工程费：前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费勘察费设计费招投标交易服务费招投标代理服务费钉桩放线费环境评估费临时水、电、路、场地平整费。 3．建筑、安装工程费：建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。建设、安装工程费按照国家及孝感市有关建设工程造价管理规定计算。 4．基础设施建设费：基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。住宅小区红线以外专门为本住宅小区建设的基础设施，其建设费用，在国家和本市没有出台新规定之前，可暂按上款规定计入。可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，