j中原地产-香水湾波尔多国际度假区项目定位报告
香水湾一号产品解析
香水湾一号产品解析————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：来自商周的印记－香水湾一号产品解析海南是中国唯一的热带海岛，随着海南旅游业的迅速发展，越来越多的人憧憬于热带度假生活。
在一拨又一拨的开发热浪中，香水湾１号以打造东方私人别墅度假酒店中NO.1的口号强势出击，迅速走进人们视野。
物业类型：别墅建筑类别：独栋别墅占地面积：600亩容积率：0.23绿化率：60%均价：3.3万项目位置：其他地区陵水香水湾度假区A区西南部开发商：海南香水湾海滨假日酒店有限公司建筑设计：美国波士顿建筑设计公司海南建筑设计院一、区域市场分析1、整体发展带来最大的利好：近年来，海南的旅游业迅速发展，2008年春节黄金周，虽然受到雪灾的影响，但海南依然接待国内外游客83.20万人次，实现旅游收入15.13亿元。
旅游的发展很好的保护了海南的居住环境，也成为影响岛外人士来海南购房度假、休闲的重要因素。
区域市场状况：2、中高端市场的形成：2007年以来，海南房地产市场发展迅速，形成了一个以外地市场为主、走高端海地产开发的市场模式。
大量中高端的房地产产品不断推出，带动房价一路上涨。
海口、三亚、琼海、陵水、万宁、文昌等城市的房地产市场迅速发展，形成了专门针对岛外置业者的中高端市场，而香水湾１号正处在高速发展的陵水县。
3、优越的地理位置：项目地处发展热点陵水县。
拥有1公里热带优质海岸线，被两个高尔夫球场所围绕，极端的占有资源，充分满足富豪们对于荣耀彰显的需求。
相关链接：陵水县与万宁市的分界岭牛岭与香水湾有着深刻的渊源：此岭南面有一条从山岭流入大海的清澈水溪，路过这里的人因远走沙滩，常在这里乘凉，畅饮溪水。
说，饮用该水的人自感少疾，故称作香水，因此得名香水湾。
香水湾1号所在的陵水县素有“天然温室”、“热作种植宝地”的美称。
4、大型地产企业蜂拥而入：万科、富力、鲁能、绿城、合生创展、首创、新世界、中信集团等，都在海南的一线和二线城市大规模屯地，这些企业的进驻将给海南的房地产带来自1991年以来的第二次大规模开发高潮。
浅析驻马店市香水湾别墅庭院设计
现代园艺2017年第7期再覆盖黑膜进行技术保暖催芽，当开始发芽时将薄膜抠开露出嫩芽，避免嫩芽烫伤。
3苗期管理技术四倍体泡桐种根正常情况下，埋下后30~40d ，种根顶端开始萌芽。
从埋根到5月上中旬，苗木长出高约10cm 时为出苗期。
在这个时期应注意排水、除萌芽及适时除草、浇水和病虫害防治等。
5月中下旬~7月主要是定苗、培土、除草、追肥。
7月中旬~9月做好追肥、培土、及时排水、灌水和抹芽。
在7月上旬、7月下旬、8月中旬，要各追施40~60kg 速效肥1次。
9月上旬以后，苗木地上部分生长逐渐减缓，可在9月初，667m 2再施磷钾复合肥40~50kg ，以促进苗木的后期生长和苗木木质化，提高苗木质量。
4病虫害防治在四倍体泡桐苗木生长过程中，应做好病虫害防治工作。
苗期的害虫主要有蚜虫、金龟子、小地老虎、泡桐网蝽、泡桐叶甲等。
要做好杀菌预防工作，幼苗期及时使用0.7∶1∶100波尔多液、65%代森锌500倍液或50%甲基托布津800倍液，每10天左右喷1次，连喷2~3次。
（收稿：2017-03-09）[1]赵振利等.四倍体泡桐丰产栽培技术示范与推广[J].河南农业大学学报,2015[2]江香梅等.泡桐速生丰产栽培技术[M].2009,12[3]王晓丹.不同四倍体泡桐生长与材性差异研究[J].河南农业大学学报,2015王三营，男，林业助理工程师，主要从事林木病虫害防治、监测及林业技术推广工作。
卢亚丽，女，林业助理工程师，主要从事林木林业技术推广工作。
宋新建，男，林业助理工程师，主要从事林木种苗培育推广工作。
浅析驻马店市香水湾别墅庭院设计闫艳1，禹帅2，罗晓明3（1河南省驻马店市园林绿化科研所463000；2国营泌阳马道林场；3驻马店市绿化处）驻马店市香水湾别墅庭院景观设计的主题是“回归自然”，本着遵循功能多样性、安全性、节能性、文化性等原则，总体的设计思想是“自然的、优雅的、人情味的”。
从当地传统文化及使用人群入手，力求设计出符合业主使用、节能、环保的新型别墅。
大连香水湾调研报告
香水湾调研报告市场竞争状况个案分析香水湾地理位置：香水湾整体规划图香水湾基本信息香水湾开发商中瑞置业（大连）有限公司占地面积6万平建筑商金建筑面积13万平规划设计美国GRI绿化率35％全程营销代理世联地产容积率 2.1项目地址西岗香周路120号套数1314套左右，目前一期剩余10余套售楼处位置项目所在位置产品类型10栋11-25层高层，2栋沿街公建主力产品面积95，150,140平贷款银行及政策工商银行（首套3成，基准利率；二套6成，利率上浮10%施工日期2010年5月1日销售价格11900-14000元/㎡，一期均价12000元左右，二期13000元。
交房日期2012年6月1日销售状态在售一期尾房及二期加推6#车位数量地下1000个左右层高3米，半地下叠院3米（独立入户，2.2米地上）物业公司中瑞置业（大连）有限公司得房率82%左右物业费2元/㎡/月各户型面积配比( 附后)各户型面积配比户型面积配比两室两厅9580%两室两厅11510%三室两厅140 10%香水湾项目状况近期动作☐线上推广----暂无☐营销动作----二期加推中☐开盘时间----三期未定工程状况☐楼体层数——一期封顶，二期建设中☐封顶时间——一期2011-3-4，二期封顶时间未定☐现工程进度——二期楼体建设阶段香水湾优劣势阐述优势层面：1、西岗区城市中心，临近青泥洼商圈和西安路商圈，交通非常便捷。
2、周边配套完善，迪卡侬、宜家、沃尔玛、麦德龙、奥特莱斯、中心医院等，享受国际化全新生活3、3000平商业街在方便购物的同时也起到了隔绝道路，阻隔噪音的作用。
4、选材上精益求精，世界顶级电梯品牌蒂森克虏伯、美驰铝包木门窗、一和铜门以及楼宇智能化系统。
5、人车分流的设计,小区更加安静。
6 、户型设计95平为主，面积适中，市场受欢迎程度高。
香水湾优劣势阐述劣势层面：1、处于香周路及东北路交汇处，临近东北路高架桥，较为嘈杂。
2、项目北侧临近高压线网，锅炉房，环境污染较严重。
地块分析报告
地块分析报告一、地块位置及周边环境。
该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施完善，包括商业中心、学校、医院等。
地块周边环境优美，绿化率高，居住氛围浓厚，是一个理想的生活居住区域。
二、地块规划及土地性质。
该地块总面积约为5000平方米，规划用地性质为住宅用地。
土地性质良好，无污染，适宜于住宅开发建设。
地块规划合理，可容纳多栋住宅楼，满足市场需求。
三、地块市场分析。
根据市场调研数据显示，该地块所在区域居民消费能力较高，对于高品质住宅的需求旺盛。
同时，周边区域缺乏高端住宅项目，市场潜力巨大。
因此，该地块的开发建设具有良好的市场前景。
四、地块开发建设方案。
针对该地块的市场需求和规划用地性质，建议采用多层住宅的开发建设方案。
通过精心设计，打造高端住宅项目，提升地块附加值。
同时，在住宅楼下方规划商业综合体，丰富地块周边商业配套，提升地块的整体吸引力。
五、地块风险分析。
在地块开发建设过程中，可能面临市场风险、政策风险、资金风险等多方面挑战。
需要充分考虑市场变化，合理制定开发策略，降低风险。
同时，加强与政府部门的沟通，确保项目符合相关政策规定。
此外，合理控制成本，确保项目资金充足，降低资金风险。
六、地块发展前景展望。
综合以上分析，该地块具有良好的市场潜力和开发价值。
在合理规划和有效风险控制的基础上，地块开发建设项目有望取得成功。
未来，随着周边区域的进一步发展，该地块的发展前景更加广阔，值得投资者重点关注。
七、结论。
综上所述，该地块位于城市中心区域，具有优越的地理位置和市场优势。
通过科学规划和有效风险控制，地块开发建设项目具有良好的发展前景。
建议投资者密切关注该地块的开发动态，把握投资机会。
深圳圣莫丽斯别墅项目战略定位报告页中原出品
山湖林海 19.7万平方米 1 超过一半TH，小高层约占20％
临湖半岛、湖水、人工水系
西班牙 AA
多风格组合，倾向自然清新 AAA
必须明确的3个前提
外部因素
Q1——大势：房地产市场快速健康发展 Q2——竞争：本项目将与万科城产生竞争
Q3：圣莫丽斯在华来利的地产发展中将处 内部因素 于怎样的地位？
地产品牌发展的几个阶段
总价
富裕阶层的顶级豪宅
450-600万元
相当一部分白领阶层 迅速成长，其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
250-350万元的供应断层
白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
（数据来源：中原深港研究中心）
50-250万元
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
04年深圳高端物业的供应统计
总价区间（万元）
>500
联排别墅 300-400 供应373套
250-300
独栋供应 177套
此一区间在各楼盘的量都是少数
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡； TOHO供应来自万科城和东 海岸
180-250
大平面市场供应1437套
（数据来源：中原深港研究中心）
地产商们低估了深圳白领成长的速度
650万—700万
60
40
600万—1000万 20
26
22
30
18
780万—1000万
0
600万—800万
600-700万 700-800万 800-900万 900-1000万 1000万以上
04年总价区间在250-300万元的高层物业供应量<120套； 300万元以下TOHO的供应量为113套，400万元左右仅仅 36套。存在供应断层
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
2012年大连香水湾叠院项目策略提报 营销推广方案
大户型
LOFT
小户型
产权面积
面积直接对应着客群的需求层级，价格则对其类别形成了鲜明区隔， 且叠院、LOFT产品数量相对较少。根据面积、价格的不同，可将本 案4种在售房源整体归为两类：
小户型
（50-80㎡）
／过 渡型产品
（低收入青年群体）
改善／终极型产品
总以言之：2012年楼市大局仍难言乐观，尚未明朗的首批保障房的 入市时间，很可能会是政策调控由紧至松的“拐点”；在此之前， 臵 业客出手的可能性，普遍与自身购买力成正比。
PART 2:产品归类与推盘建议
持续低迷的楼市局势，将使客群成为各楼盘最稀缺的资源，资金则
是关系多数房企“生死存亡”的资本。为保障过冬的充足供应，我们
中心难再有
机遇难再求
◎ 西岗区香周路上，三大核心商圈交汇 ◎ 钻石港湾中央生活区 ◎ 50-80㎡玲珑小户、4.49米层高精装创意室，稀缺在售
叠院形象硬广：
比别墅更稀缺
比豪宅更舒适
◎ 西岗区香周路上 ◎ 钻石港湾生活区，三大核心商圈交汇 ◎ 独门入户，超值赠送上下私家庭院
贴软宣效果
影响力活动建议1：
经济大棋局
问答时寒冰
暨 中 瑞〃香 水 湾 时 寒 冰 专 场 讲 座
承续2011年论道〃龙永图活动造势，邀请知名经济评论家、畅销书作家 时寒冰，就当前国内国际经济局势、个人投资理财规划等热点话题，以 讲座形式，与新老业主、意向客户及政界、媒体界意见领袖进行互动沟
通，再次制造市场话题热点。
结合时下热点话题，邀请意见领袖，再造市场话题热点。
影响力活动建议2：
BAZAAR 大 连 慈 善 夜
与《时尚芭莎》杂志洽谈，借势“BAZAAR明星慈善夜”热点效应，合作 实施外扩策略，在大连先行试点，举办城市慈善夜，利用杂志人脉资源、 舆论影响力，以热点活动扩大市场关注。
游乐园建设项目可行性研究报告
游乐园建设项目可行性研究报告目录一、前言 (3)1.1 研究背景与意义 (3)1.2 研究目的与范围 (4)1.3 研究方法与数据来源 (5)二、游乐园市场分析 (6)2.1 游乐园市场现状 (8)2.2 游乐园市场需求分析 (9)2.3 游乐园市场竞争格局 (10)2.4 游乐园市场发展趋势 (12)三、游乐园建设条件评价 (14)3.1 地理位置与交通便捷性 (15)3.2 自然环境与景观资源 (15)3.3 基础设施完善程度 (16)3.4 投资环境与政策支持 (18)四、游乐园项目定位与功能规划 (19)4.1 项目定位 (20)4.2 主要功能区划分 (22)4.3 服务对象与客流量预测 (23)4.4 项目特色与创新点 (25)五、游乐园投资估算与资金筹措 (26)5.1 投资估算范围与方法 (27)5.2 资金来源与筹措计划 (28)5.3 资金使用计划与效益分析 (29)六、游乐园项目风险评估与控制 (30)6.1 风险因素识别与评估 (31)6.2 风险防范与控制措施 (33)6.3 风险监控与应对机制 (35)七、游乐园项目经济评价与财务分析 (36)7.1 经济评价指标体系构建 (38)7.2 财务效益与费用估算 (39)7.3 财务盈利能力分析与评价 (40)7.4 财务清偿能力分析与评价 (42)八、游乐园项目社会影响评价 (43)8.1 社会影响识别与分析 (45)8.2 社会效益评价 (46)8.3 社会适应性评价 (47)8.4 社会风险分析与应对 (49)九、游乐园项目可持续发展评价 (49)9.1 可持续发展理论概述 (50)9.2 游乐园项目可持续发展指标体系构建 (52)9.3 游乐园项目可持续发展影响因素分析 (53)9.4 游乐园项目可持续发展实施策略 (54)十、结论与建议 (55)10.1 结论总结 (56)10.2 建议与措施 (57)10.3 研究不足与展望 (59)一、前言随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，旅游业已成为各国经济增长的重要支柱之一。