会计实务：房地产开发企业企业所得税及会计核算
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度，通常是指规定和规范房地产开发企业在经
营活动中所应遵循的会计原则、计量规则、会计处理方法和报表格式等方
面的制度。
该制度包括了企业的会计核算、会计处理方法、报表编制以及
内部控制等方面的要求，旨在确保企业的财务信息真实、准确、完整、合规，为企业的决策和管理提供有效的财务参考。
1.会计核算：
2.费用支出：
房地产开发企业的成本和费用支出应按照会计准则的规定进行确认和
计量，包括购买土地、房屋及其他固定资产的成本、建筑工程的费用、利
息支出、税费等。
同时，应明确费用的归属期间，确保以适当的时间点确
定费用归属。
3.资产管理：
4.收入确认：
5.报表编制：
6.内部控制：
房地产开发企业的内部控制应建立健全，以确保企业的财务信息的真
实性和准确性。
包括会计制度和会计政策的规范、落实会计流程和权限、
建立审计跟踪机制等。
同时，还应加强对企业内部风险的评估和管理，确
保企业的资金安全和财务稳定。
综上所述，房地产开发企业会计制度的建立和实行，是保证企业财务
信息真实、准确、完整的重要措施。
通过规范企业的会计核算、费用支出、
资产管理、收入确认、报表编制和内部控制等方面的要求，不仅能提高企业的财务管理水平和决策效果，还有助于促进企业的可持续发展和社会的稳定繁荣。
房地产开发企业借款费用的会计及税务处理【会计实务操作教程】
事金融业务的非银行金融机构。
纳税人除建造、购置固定资产，开发、购置无形资产，以及筹办期间 发生的利息支出以外的利息支出，允许扣除。包括纳税人之间相互拆借 的利息支出。其利息支出的扣除标准按照条例第六条第二款(一)项的规
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
定执行。” 国税发[2009]31号文件第二十一条规定：“企业的利息支出按以下规 定进行处理： (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费 用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质 的借款费用，可直接在税前扣除。 (二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成 员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以 在使用借款的企业间合理的分摊利息费用‚使用借款的企业分摊的 合理利息准予在税前扣除。” 根据以上规定，企业实施新会计准则的，按照企业会计准则的规定进 行归集和分配，而实施企业会计制度的企业则没有明确。 （二）利息扣除标准 1．银行转贷问题： （1）适用范围为企业集团，而不适用于没有集团隶属关系的关联企 业。 （2）不仅仅是集团核心企业可以银行转贷，其成员企业也可以银行转 贷。 （3）分摊利息的合法扣税凭证，就是借入方从金融机构取得借款的证
用途明确时，才能将借款费用资本化。另一种认为，获取土地是房地产
购建活动的必要程序之一，属于“为使资产达到预定可使用或者可销售 状态所必要的购建或者生产活动” ，因此，如果购入的土地已经明确用于 特定房地产开发项目，那么与开发产品相关的借款费用就应当开始资本
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
化。对此，笔者认为应区别对待，注意资本化和费用化的区分。 借款准则规定：“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使 用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。”开发产品是否达到 预定可使用或者可销售状态，可从以下几个方面进行判断：①开发产品 实体建造工作已经全部完成或者实质上已经完成；②开发产品符合设计 要求，或者有极个别与设计要求不相符的地方，但不影响其正常销售； ③继续发生的在开发产品购建支出金额很少或者几乎不再发生。如果开 发产品分阶段完工，且每部分完工产品可对外销售，则应当停止与完工 开发产品相关的借款费用的资本化。 二、税务处理 （一）利息归集和分配与企业会计准则一致 关于利息的扣除规定，《企业所得税暂行条例》第六条第二款(一)项规 定：“纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实 际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同 类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。” 《企业所得税暂行条例实施细则》第十条第一款规定：“条例第六条 第二款第(一)项所称利息支出，是指建造、购进的固定资产竣工决算投 产后发生的各项贷款利息支出。 所称金融机构，是指各类银行、保险公司以及经中国人民银行批准从
房地产开发企业会计与纳税实务习题答案-人邮版
第1章1、房地产开发企业开发的房屋包括（）。
A.商品房B.经营房C.周转房D.代建房【答案】ABCD2、（）属于房地产开发企业的其他业务收入。
A.出租开发产品租金收入 B .配套设施销售收入C.土地转让收入D.商品房售后服务收入【答案】D3、开发成本中的前期工程费包括（）。
A.土地征用费B.勘察测绘费C.规划设计费D.项目可行性研究费【答案】BCD4、开发成本中的土地征用及拆迁补偿包括（）。
A.耕地占用税B.三通一平费C.劳动力安置费D.安置动迁用房支出【答案】ACD第2章1、2016年5月，兴达房地产公司购买印花税票1000元，缴纳土地入股时的契税60000元，应如何进行会计处理。
【答案】借：管理费用 1000土地征用及拆迁补偿费—契税 60000贷：银行存款 610002、2016年3月，中天房地产公司设立，注册资本为3000万元，公司该年度设置总账1本、其他营业账簿12本，计算应纳的印花税额。
【答案】总账应纳印花税额=30 000 000×0.5‰=15000元其他营业账簿应纳税额=12×5=60元第3章1、以下各项有关土地使用权的会计处理中，正确的有（）。
A.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧B.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本C.外购土地使用权及建筑物支付的价款应当按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配D.外购土地使用权及地上建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行分配的，应当全部作为无形资产E.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产【答案】ABCE【解析】企业外购的土地使用权及建筑物，如果确认无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理，选项D 不正确。
【会计实操经验】必看!八个房地产开发企业会计实务解析
【会计实操经验】必看！八个房地产开发企业会计实务解析1.房地产开发企业交房时，预收账款如何结转收入问：房地产开发企业交房时，是把已交房的预收账款结转收入，还是该完工项目的全部预收都要转收入？答：（1）在会计核算上按照《企业会计准则第14号——收入》规定的下列条件来判断，符合收入确认条件的，该项目的预收款及时确认收入。
第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（2）在企业所得税处理上，参考《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件”第二章收入的税务处理”相关规定执行，该项目已经完工的，应该将该项目的全部预收款在所得税上确认收入。
对于房地产企业来说，关于预收账款，会计上的结转收入与所得税上的确认收入是有差异的，应该注意。
2.房地产开发企业，售楼部购买的盆景等放哪个科目问：我公司是房地产开发企业，请问售楼部购买的盆景，音响，还有厕所的洁具放哪个科目？答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
因此，售楼部相关费用支出可以计入开发间接费。
但是售楼部后期处置的不同情况可能影响现在的账务处理，如果是房屋以后转为自用，需要转入固定资产。
那么此时售楼部购买的盆景和音响用于销售的，则应该计入销售费用。
会计实务：税总28号公告明确房开企业滞后取得成本发票,可追溯调整企业所得税
税总28号公告明确房开企业滞后取得成本发票，可追溯调整企业所得税近日，国家税务总局2018年第28号关于《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告发布，对企业所得税税前扣除凭证问题进行了详细规定，其中涉及到房地产开发企业的诸多疑难问题，28号公告的发布为解决这一系列疑难财税问题提供了有力的文件支撑。
这里首先想谈一下有关房开企业滞后取得成本发票如何调整企业所得税的问题，基本的结论是28号公告明确了房开企业滞后取得成本发票，可追溯调整企业所得税。
成本发票不足，房开企业需调整计税成本由于各种原因致使房地产开发企业在结算计税成本时无法全额取得成本发票，而在结算计税成本以后年度取得成本发票的现象经常发生。
针对该问题，国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
根据上述规定，如果房开企业滞后取得成本发票，同时发票不足的金额超过出包工程合同总金额的10%，那么需要调整计税成本，其影响是在开发产品完工年度，调增应纳税所得额。
成本发票滞后取得后，房开企业如何调整计税成本存在争议如果完工当年未取得发票，而在以后年度取得发票的，是扣除在取得发票年度，还是追溯调整到完工年度扣除？国税发[2009]31号对此并没有明确规定，31号文出台之初税总的口径是：应该在实际取得合法扣税凭证年度扣除，即应当在发票取得年度扣除，排除了追溯调整，要求未来适用。
例如某房地产开发有限公司开发的项目于2018年8月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有1800万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的1800万元工程成本全额计入会计成本。
出包工程合同总金额为16000万元。
该公司在2018年9月10日结算项目开发产品计税成本，在证明资料充分的前提下，把未取得发票的1800万元出包工程中的1600万元（16000×10%）计入结算计税成本。
房地产开发企业会计核算实务手册
房地产开发企业会计核算实务手册房地产开发企业会计核算实务手册作者：会计研究中心编著
出版社：中国市场出版社
出版发行时间：2021-3-1
规格：1册16开精装
定价：288元
优惠价：180元
第一章财务会计理论基础
第一节房地产开发企业会计概述
第二节财务会计基本假设
第三节会计信息质量的要求
第四节财务会计要素及其证实
第五节我国企业会计核算法规体系
第一节库存现金
第二节银行存款
第三节其他货币资金
第四节银行结算
第五节外币交易
第三章应收款项
第一节应收账款票据
第二节应收账款
第三节预付账款
第四节其他应收款
第五节应收款项资产减值
第一节存货概述
第二节存货的计价
第三节库存材料的会计核算
第四节委托加工物资
第五节低值易耗品
第六节周转材料的核算
第七节开发产品的内容及核算
第八节存货清查
第九节存货跌价准备
第一节固定资产的概念与证实
第二节固定资产的初始计量
第三节固定资产固定资产
第四节固定资产后续支出
第五节固定资产的处理
第六节固定资产清查
第七节固定资产资产减值
第六章金融资产
第七章投资性房地产
第八章无形资产和其他资产
第九章流动负债
第十章非流动负债
第十一章或存有事项
第十二章所有者权益
第十三章房地产开发企业成本的核算第十四章房地产开发企业总收入的核算第十五章房地产开发企业的期间费用与利润第十六章所得税
第十七章会计报表
房地产企业会计核算实用手册。
房地产企业预交所得税的会计处理
房地产企业预交所得税的会计处理
摘要：房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中。
在实务处理中预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。
会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税。
关于房地产开发企业代收费用的会计及税收处理【会计实务经验之谈】
关于房地产开发企业代收费用的会计及税收处理【会计实务经验之谈】房地产开发企业对房地产项目开发经营过程中，在销售开发产品时经常代有关部门和单位收取一些价外费用，如水、电、气初装费等，还有代政府收取的大配套费、人防费、白蚁费、基金等规费。
这些收费中有是全额上缴给相关部门，有的是部分结缴到相关单位。
而这些费用怎样核算？怎样缴纳相关的营业税、所得税和土地增值税等税款涉及的政策较多，业务较为复杂。
对此，笔者从会计核算记及涉税处理的角度来分析处理相关问题。
一、会计核算规定房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。
在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。
这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。
可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。
（一）开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。
它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。
开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1.土地开发成本土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。
2.房屋开发成本房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发企业企业所得税及会计核算
企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或者组织为纳税人。
房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。
按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。
房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。
企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。
企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。
纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额按照税法规定，房地产企业的收入总额包括： 1、生产、经营收入。
房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入、建设场地（土地）的销售收入、配套设施销售收入、商品房售后服务收入、以及代建房屋和工程取得的结算收入。
2、财产转让收入。
是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。
3、利息收入。
是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。
4、租赁收入。
是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。
5、特许权使用费收入。
是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。
6、股息收入。
是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。
7、其它收入。
是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。
8、减免或返还流转税的税务处理。
对减免或返还流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。
会计帐户的设置由于企业选择所得税的分滩方法不同，在所得税会计中，则有应付税款法与纳税影响会计法之分。
企业可选择其一。
企业在选择应付税款法时，应设置“所得税”和“应交税金—应交所得税”账户。
企业在选择纳税影响会计法时，应设置“所得税”、“递延税款”和“应交税金—应交所得税”账户。
“所得税”账户是损益类账户，借方发生额反映企业计人本期损益的所得税额，贷方发生额反映转人“本年利润”账户的所得税额，期末转本年利润后，“所得税”账户无余额。
“递延税款”账户核算企业由于暂时性差异造成的税前会计利润与纳税所得之间的差额所产生的影响纳税的金额，以及以后各期转销的金额。
企业（不包括外
资企业）接受捐赠的非现金资产未来应交的所得税，应贷记“递延税款”账户；企业使用、摊销或处置接受捐赠的非现金资产时，按规定应交的所得税，借记“递延税款”账户。
企业还应当设置“递延税款备查簿”，详细记录发生暂时性差异的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。
“递延税款”的期末贷方（或借方）余额，反映尚未转回的暂时性差异影响所得税的金额及接受捐赠非现金资产未来的应交所得税的金额。
“应交税金—应交所得税”账户的贷方记当期应交的所得税，借方记实际上缴的所得税，期末贷方或借方余额，反映尚未缴纳或多缴的所得税。
1、预缴所得税的会计处理期末计算应预缴的所得税时：借：所得税
贷：应交税金一一应交所得税预缴所得税时：借：应交税金—应交所得税贷：银行存款 2、汇算清缴所得税的会计处理
（1）采用“应付税款法” 计提应补缴的所得税时：借：所得税
贷：应交税金—一应交所得税
实际上缴税款时：借：应交税金－一一应交所得税
贷：银行存款
（2）采用“纳税影响会计法”
计提应补缴的所得税时（需减去或加上本期发生的递延税款）：借：所得税
递延税款
贷：应交税金—应交所得税
（或：递延税款）实际上缴税款时：借：应交税金－一一应交所得税
贷：银行存款
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。