房地产企业拆迁业务进行财税处理的方法【会计实务经验之谈】

房地产企业收到拆迁补偿款的财税处理

乐税智库文档财税文集策划乐税网房地产企业收到拆迁补偿款的财税处理【标签】税务筹划,房地产企业,拆迁补偿款【业务主题】企业所得税【来源】房地产企业在开发的过程中,往往要发生拆迁补偿行为,为了鼓励房产开发建设,当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，对于接受方房地产企业取得政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税，房地产企业如何进行会计和税务处理是实务中经常遇到的问题，对此分析如下：一、会计处理当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。

而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》的规定来处理。

企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。

所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理。

根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。

显然企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。

政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》第七条的规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。

但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理

房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理2010-08-31 09:24:40 来源：互联网房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。

对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。

该项目于2009年5月完工。

2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。

2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。

该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。

该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。

其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。

计算过程如下。

1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。

关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨

关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨宫晓伟摘要：随着城镇化步伐的逐渐加快，房地产拆迁工作成为了社会关注极高的问题。

其中最值得关注的便是拆迁补偿费用的问题，房地产企业拆迁补偿款的核算制度与税法有关规定有所不同。

而且在实际工作中，市场经济的发展和法律制度的健全，将使房地产公司拆迁补偿的核算日益完善。

文章针对拆迁补偿费用的会计处理工作和税务处理中存在的问题进行分析与探讨，希望可以对相关工作提供一定的参考。

关键词：房地产;拆迁;补偿;税务当房地产经纪人拆除房屋时，拆迁方必须支付赔偿金以补偿房业主的损失，当然，是否根据城市房屋拆迁管理规定支付相关补偿金。

是否符合税务要求，需要拆迁补偿会计和税收方明确确认。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理（一）产权置换的会计处理房地产公司更换产权的实质是被破坏的房地产公司从房地产公司购买房屋所支付的货币补偿基金实际上是支付奖励和出售两个经济业务。

也就是说，它是根据开发期间土地成本中包含的同一房屋的公允价值或总市值计算的金额。

此外，补偿房屋应视为市场条件下的对外销售，而出售所得款项应参考同期公允价值或类似房屋的市场价值确定。

这是一个公平公正的交易。

这适用于“商业会计准则第7号-货币以外的资产交换”的规定，预计将来会带来更多的现金流。

在计量开发产品完成时，计算销售额，即在同一结算期间根据同一种价格扣除“开发费用-拆除补偿费”项目，以及“应付款-拆除补偿费”项目。

填写借记卡。

应付账款-拆除补偿费记入“主营业务收入”账户。

房地产公司发出房地产发票，业主向房地产公司发出拆迁补偿收据，结转费用核算，“主营业务费-土地收购费和拆迁补偿费借记费用并记入正在开发的产品”。

（二）价格补偿业务的会计处理方法政府，社会和学术界一直非常重视农村住房价格的拆除补偿问题。

在解释农村房屋拆迁价格补偿对农民的影响的基础上，需要分析农村房屋拆迁价格补偿的主要问题，并进一步探讨了问题产生的原因，以及农村房屋拆迁价格补偿的规定。

【推荐】房地产企业收到拆迁补偿款的财税处理

房地产企业收到拆迁补偿款的财税处理房地产企业在开发的过程中‚往往要发生拆迁补偿行为‚为了鼓励房产开发建设‚当地政府往往会给房地产企业一定的拆迁补偿款，对于接受方房地产企业取得政府给予的拆迁补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税，房地产企业如何进行会计和税务处理是实务中经常遇到的问题。

一、会计处理当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。

而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》的规定来处理。

企业按照“招拍挂”确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财政返还。

所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理。

根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。

显然企业从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助处理。

政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》第七条的规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。

但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助，根据《企业会计准则第16号——政府补助（2006）》第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

房企拆迁还房的税务和会计如何处理【会计实务操作教程】

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1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。所以，拆迁安置用房一样要计算缴纳土地增值税，实务中一般实行预征，最终按项目进行清算。需要说明的是，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。房地产企业拆迁还房会计处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为拆迁补偿费，计入开发成本中的土地成本。如果以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第 7 号 ——非货币性资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。也就是说，如果被拆迁户选择拆迁还房，要按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的价格确认“开发成本——土地成本”中的“拆迁补偿费支出”。 1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本——土地成本——拆迁补偿费贷：应付账款——拆迁补偿费借：应付账款——拆迁补偿费
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房企拆迁还房的税务和会计如何处理【会计实务操作教程】房地产企业在经营过程中，往往会发生拆一还一即拆迁还房的行为。所谓拆一还一，指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。本文根据相关税法规定，结合实例，探讨房地产企业拆迁还房业务的税务和会计处理。
房地产企业拆迁还房税务处理营业税的处理：根据营业税暂行条例、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕 549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。因此，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形： 1.对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。这里要注意，如何确定回迁房的成本价，有的地方认为被拆迁房产原已包含地价，开

房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理

2010-08-31 09:24:40 来源：互联网房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。

对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。

该项目于2009年5月完工。

2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。

2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。

该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。

该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。

其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。

计算过程如下。

1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。

2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。

关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨

关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨宫晓伟摘要：随着城镇化步伐的逐渐加快，房地产拆迁工作成为了社会关注极高的问题。

其中最值得关注的便是拆迁补偿费用的问题，房地产企业拆迁补偿款的核算制度与税法有关规定有所不同。

而且在实际工作中，市场经济的发展和法律制度的健全，将使房地产公司拆迁补偿的核算日益完善。

文章针对拆迁补偿费用的会计处理工作和税务处理中存在的问题进行分析与探讨，希望可以对相关工作提供一定的参考。

关键词：房地产;拆迁;补偿;税务当房地产经纪人拆除房屋时，拆迁方必须支付赔偿金以补偿房业主的损失，当然，是否根据城市房屋拆迁管理规定支付相关补偿金。

是否符合税务要求，需要拆迁补偿会计和税收方明确确认。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理（一）产权置换的会计处理房地产公司更换产权的实质是被破坏的房地产公司从房地产公司购买房屋所支付的货币补偿基金实际上是支付奖励和出售两个经济业务。

也就是说，它是根据开发期间土地成本中包含的同一房屋的公允价值或总市值计算的金额。

此外，补偿房屋应视为市场条件下的对外销售，而出售所得款项应参考同期公允价值或类似房屋的市场价值确定。

这是一个公平公正的交易。

这适用于“商业会计准则第7号-货币以外的资产交换”的规定，预计将来会带来更多的现金流。

在计量开发产品完成时，计算销售额，即在同一结算期间根据同一种价格扣除“开发费用-拆除补偿费”项目，以及“应付款-拆除补偿费”项目。

填写借记卡。

应付账款-拆除补偿费记入“主营业务收入”账户。

房地产公司发出房地产发票，业主向房地产公司发出拆迁补偿收据，结转费用核算，“主营业务费-土地收购费和拆迁补偿费借记费用并记入正在开发的产品”。

（二）价格补偿业务的会计处理方法政府，社会和学术界一直非常重视农村住房价格的拆除补偿问题。

在解释农村房屋拆迁价格补偿对农民的影响的基础上，需要分析农村房屋拆迁价格补偿的主要问题，并进一步探讨了问题产生的原因，以及农村房屋拆迁价格补偿的规定。

房地产企业拆迁还房的账务与税务处理

房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业拆迁还房的账务与税务处理是一个比较复杂的过程。

在此过程中，需要考虑到许多不同的因素和因素之间的关系。

在本文中，将介绍房地产企业拆迁还房的账务和税务处理的基本流程、各方面的具体操作和处理方式以及可能会出现的问题和解决方式。

一. 拆迁还房基本流程房地产企业拆迁还房的基本流程包括拆迁补偿、购房资格审核和购房业务等方面。

在进行拆迁补偿时，需要先进行房屋评估，然后根据评估结果给予相应的补偿。

购房资格审核主要是为了确定购房人的身份和购房资格，并根据不同的购房政策进行购房业务。

在购房业务方面，需要办理房屋交易并进行相关的税务处理等。

二. 拆迁补偿的账务处理在进行拆迁补偿时，房地产企业需要进行相应的账务处理。

首先，需要对拆迁补偿的金额进行确认，并进行相关的财务凭证处理。

其次，在进行拆迁补偿款项的支付时，需要进行相关的银行账户处理。

三. 购房资格审核的账务处理在进行购房资格审核时，房地产企业需要进行相应的账务处理。

首先，需要对购房人的身份和购房资格进行确认，并进行相关的财务凭证处理。

其次，在购房人获得购房资格后，还需要进行相关的财务处理，包括房屋的评估和购房款的支付等。

四. 购房业务的账务处理在进行购房业务时，房地产企业需要进行相关的账务处理。

首先，需要办理房屋交易，并根据税收政策进行相关的税务处理。

其次，在购房款支付时，需要进行相关的银行账户处理。

最后，在房屋交易完成后，还需要进行相关的账务结算和财务报表的编制等。

五. 可能出现的问题及解决方式在进行房地产企业拆迁还房的账务和税务处理时，可能会出现一些问题。

其中，一些常见问题包括拆迁补偿款项的确认、银行账户管理、购房资格审核等方面。

针对这些问题，可以采取一些解决方式，如：（1）建立健全的内部控制制度，确保账务处理的准确性和合规性。

（2）加强与银行、税务部门等机构的沟通与协调，避免因账户管理或税务处理等方面的问题而引发纠纷。