[精选]众厦-惠州市海东龙域地产项目营销策划提案报告-88PPT
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某地产项目营销提案PPT(108张)
有机建筑
现代建筑运动中的一个派别，自然界是有机的， 因此取名。主张建筑应与大自然和谐，并力图把 室内空间向外伸展，把大自然景色引进室内。
西班牙建筑的特色
1. 多种文化的充分融合 2. 弧型结构的大量应用 3. 瓷砖的装饰作用 4. 明快灿烂的色彩 5. 木质\石质和金属材质的相互补充
外立面风格
社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀
缘督以为经，可以保身、可以全生，可以 养亲、可以尽年。
（《庄子·养生主》）
保身：40岁寻求的身心保养 全生：50岁寻求的回归天性 养亲：60岁寻求的天伦之乐 尽年：70岁寻求的颐养天年
七位一体
山
人
海
河
天 地 屋
二、龙河三期项目定位
龙
价
河
格
三
期
景观
户型
优
海
势
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
旅顺参展楼盘
项目
区域
价位
东方龙域-招商定位招商执行报告(汇总)PPT课件
与乐购同时开业，并在10个月内至少能够实现90%以上 的面积成功招商，力争实现100%成功招商
—用心，创造价值—
3
商业定位——主题定位
因素分析
论证
定位
合作伙伴——已有伙伴是综合型大型商业 要与乐购形成差异化互补，满足 特定消费需求，满足中高端消费需求 －乐购，中档次，满足日常生活的需求 特定消费需求，满足中高端消费 商业
1F：好家庭、旅行社、户外用
品、中介
C区：活力运
动营
2F：美容瘦身、桌球、茶艺
3F：健身会馆
备注：预计筹备期为2个月，总的招商完成时间为9个月，进场装修期为3个月，具体情况视施工进度情况而定。
—用心，创造价值—
20
众厦招商优势
专业的商业策划能力 资深的招商团队 丰富的招商资源 强大的后台支撑 高度重视，饱满自信 做足功课，用心创造价值 强大的社会及媒体资源
优惠：首层前10名签约进驻的商家，租金打8折；11－20名签约进驻的商家，租金
4
租金优惠及免租期
打9折； 免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租6个月内，二层和三层免租（含装修期）
6个月内，具体视商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。
5
租金递增率 从第4年开始逐年递增5%。
6
管理费及空调费
均按月包干20-25元/㎡*月。不需中央空调均按月10元/㎡*月﹙最后以物管公司确定 为准﹚
—用心，创造价值—
21
专业的商业策划能力
完成招商策划报告100余份
公司已成功策划并完成50万平方米的商业招商、销售 （含长春市沃尔玛）
现有6个项目已完成招商策划报告并正在执行，包括双城 世纪、春风家园、怡康家园、蜜园、清华同方、西丽众 冠等
—用心，创造价值—
3
商业定位——主题定位
因素分析
论证
定位
合作伙伴——已有伙伴是综合型大型商业 要与乐购形成差异化互补，满足 特定消费需求，满足中高端消费需求 －乐购，中档次，满足日常生活的需求 特定消费需求，满足中高端消费 商业
1F：好家庭、旅行社、户外用
品、中介
C区：活力运
动营
2F：美容瘦身、桌球、茶艺
3F：健身会馆
备注：预计筹备期为2个月，总的招商完成时间为9个月，进场装修期为3个月，具体情况视施工进度情况而定。
—用心，创造价值—
20
众厦招商优势
专业的商业策划能力 资深的招商团队 丰富的招商资源 强大的后台支撑 高度重视，饱满自信 做足功课，用心创造价值 强大的社会及媒体资源
优惠：首层前10名签约进驻的商家，租金打8折；11－20名签约进驻的商家，租金
4
租金优惠及免租期
打9折； 免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租6个月内，二层和三层免租（含装修期）
6个月内，具体视商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。
5
租金递增率 从第4年开始逐年递增5%。
6
管理费及空调费
均按月包干20-25元/㎡*月。不需中央空调均按月10元/㎡*月﹙最后以物管公司确定 为准﹚
—用心，创造价值—
21
专业的商业策划能力
完成招商策划报告100余份
公司已成功策划并完成50万平方米的商业招商、销售 （含长春市沃尔玛）
现有6个项目已完成招商策划报告并正在执行，包括双城 世纪、春风家园、怡康家园、蜜园、清华同方、西丽众 冠等
惠州富盈地产项目前期营销策划报告
住宅
200000
360000
40000
待定
待定
待定
11
文头岭
住宅/商业 112002
201604
22400
待定
待定
待定
12
文头岭
住宅/商业 181766
327179
36353
2.3
60米
30%
13
文头岭
住宅/商业 200045
414100
46000
2.3
60米
30%
14
文头岭
住宅/商业 130509
2007年（1-3）月商品房预售登记备案明细表
用途
面积(㎡) 金额(万元) 宗(套)数 平均价(元/㎡)
住宅 商业营业用房
写字楼 别野、公寓
其他 合计
439623 21781 1967 2638 5131 471140
176340 16615.92 1504.45 1475.39 1710.63 197646.39
1965
2424
2615
2978
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年2006年上半年
2006年房地产价格走势
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
3536 3738 3361 2757 2628 2513 2794 2727 2492 2556 3001 3028 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
联排/双拼 别墅
总占地64万㎡ 总建面140万㎡
0.7
2006.10
鹏基 万林湖
某房地产营销策划及广告表现提案(PPT 133页)
2020/7/10
18
托斯卡纳的艺术
2020/7/10
托斯卡纳是文艺复兴的摇篮，拥 有达芬奇、拉斐尔、米开朗基罗 文艺复兴“三杰”，此外，还拥 有众多的诗人、画家、雕塑家 ……，思想解放，流派众多，洋 溢着浓郁的艺术人文气息。
19
托斯卡纳的手工艺品
2020/7/10
托斯卡纳以黄金、皮革、 玻璃、陶土等工艺品而闻 名，色彩斑斓，工艺精致 细腻，质朴中蕴涵深厚工 艺。
这就是“托斯卡纳”的区域形象气质。
本项目的社区形象气质是否就是“托斯卡纳”的 区域气质？
中原认为好的房产营销不是简单的地域COPY， 还需针对所在区域、目标客群，进行改良修正。
改良、修正的依据是什么？ 是本项目的目标客群的审美情趣、居住生活理念、文化 价值观……
本项目的目标客群是谁？ 有何特质？ 用何种概念来精准界定？
23
托斯卡纳的关键词
自然：蓝天白云，原生态 色彩：蓝、绿、土黄、橘红，色彩明媚 建筑：质朴，本色，讲究原生材质的搭配，注重细节 人文：文艺复兴，精神摇篮 艺术：艺术璀璨，才华横溢 民俗：淳朴，亲和，热情
2020/7/10
24
如果， 用一句话来准确概括“托斯卡纳”， 那就是：
一个充满质朴乡村气息的、神秘的、悠闲 的、艺术人文之地。
全方位研究项目之后，我们找到了“托斯卡纳”
「印象托斯卡纳」
“这里的空气似乎能穿透你的心扉。” ——勃朗宁夫人
2020/7/10
12
托斯卡纳地区概况
2020/7/10
13
托斯卡纳的色彩
2020/7/10
阳光下的蓝天白云、色彩鲜艳的墙壁、 深绿色的百叶窗、橘红色的屋顶、是托 斯卡纳的标志性色彩，洋溢着神秘、质 朴、怀旧的味道。
众厦-惠州市海东龙域地产项目营销策划提案报告-88PPT
消化率偏弱，特别是一二类需要依靠以外带内，才能促进销售.三、四五类产品销售 率较高，主要以本地消化为主。
客ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ分析
极 品 是 共 享 的
类别
一类
均价
分布区域
代表性楼盘
产品表现形式 主要客户群体
4000 -7800
江北、东平、 金山湖
合生·帝景湾、荷兰 水乡、东方威尼斯、 蓝波湾、金山龙庭 （别墅）
别墅、 TOWNHOUSE
设计规划成自然落差的半山坡地经典建筑；
极 品
依山就势最大程度保持原地形地貌，整体布 局是依上而下，适度错开，丰富了建筑组群 层次。
是 • 户型
共
– 一梯两户、两梯三户。
享
– 户型大尺度、大开间。
的
– 超宽楼间距。
– 7.3米大阳台设计。
– 6＃楼双主卫设计，充分满足人性化需求。
– 遵循动静分区，干湿分离。
配套、地段、户 型设计、小区环 45% 境
四类
1500—2000
江北、麦地演 达、鹅岭南
润宇·旺江楼、都市 新岸、怡和人家
多层、小高层中 小面积
三房、四房、二 房、一房
政府公务员 个体工商户 企事业单位职工 农村进城户
位置、户型、价 格、小区环境、 15% 配套
五类
1500 以下
麦地演达、金 山湖
经济适用房楼盘：南 山花园、惠泽南苑
的 • 惠州楼盘真正意义上的豪宅（超过4000 元/平米）较少，供应大约占9%，高档
（3000-4000元/平米均价），供应量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流，
为45%；低档住宅（2000元/平米以下的）占21%。
• 一类高档产品供应比例少，二三类中档产品供应较多,前三类产品销售率较高,但本地
某地产全程推广方案(PPT 70页)
北方有「贵宾」，千里，单骑。
为了让真正适合北京气候的珍稀树种呈现于星河湾的世界级园林，星河湾专门派出 「树探」，跋山涉水深入到北方森林腹地。有时，为了找一棵树，会持续穿行1000 多公里。并且，星河湾的移树之法亦非比寻常——通常移植成树，都是砍去树枝及 根系，而星河湾的做法是留根、留冠，整棵原封不动地从原生地妥善运回，且一辆 大车一次只运一棵，给予其「贵宾」级的礼遇。当然，这只是星河湾上千万营造一 流园林景观的寻常一笔。
它关乎一次技术和艺术的完美结合， 它经过不惜工本的反复打磨与凝铸，统一于精密度量的整体基调， 它，期待以对寻常疏陋程式的颠覆，换来对卓然的众望所归。
舍得。用心。创新。 在现场，造访者将强烈地感知其非比寻常的穿透力， 一种存于固有经验之外的震撼与称奇。
全面超越现行行业标准。 2005，北京星河湾。
这里是澳洲昆士兰希利顿砂岩矿区， 在星河湾之前，还有没中国商人寻访过。
B . 阶段Ⅰ战术组合
C . 阶段Ⅰ战术详解
战术体系一：广告运动 1、户外广告发布 地点锁定：
05年5月25日-6月14日三元桥户外广告南向
05年6月15日-7月1日三元桥户外广告北向
2、平面广告发布 发布原则： 短时间爆破—— 提升势能：开盘时现场支持力强，所以尽可能提升前期势能。 彰显气魄：星河湾将对行业标准有大的冲击，所以传播的第一击也一定是重拳！ 立体化覆盖—— 以大众打击小众：星河湾越成为受社会景仰的豪宅，对客户的吸引力越强，价格 上升可能空间越大。 以业内打击客户：业内人士常常作为客户的置业顾问角色出现，因此将此类人群 也列为传播重点。
「精」是一种执行力的「考究」。
「精」而明也，商道至理。精于执行而明在方法，方能基业长青。 好的筑造者对「产品执行力」的「考究」，亦如此。
【商业地产】惠州市蓝湾半岛项目市场调研及定位建议-97PPT
因此本项目的档次定位是整个惠州地区并辐射临近周边城市的，高档次国际型 休闲生活商业广场。
一、商业定位建议
九)、定位释义
“Living-mall”也就是(休闲生活商场)的概念，最早来自台北，是一种台北温情和 商业娱乐的结合，它可以满足“逛”街的乐趣和“吃喝玩乐”一条龙的生活方式，强调“生 活格调与居住质量”，其目标瞄准为住宅服务及周边社区的一条永续经营的百年老街。
商场档次与高消费水准通常体现在服装类购买。按将来的6万人年均服装类消费2000元算市场空 间，要保证高档百货商场日均45元/㎡的营业额，营业面积就不能超过4500 ㎡ ！再以此来推算超 市营业面积 =6万人÷3人/户×500元/户.月÷30天÷45元/天.日=7400㎡
当前区域内档次较高的百货商场已有三星和人人购物中心两家，面积均1万平米以上，另有一家 面积5000㎡以上的档次较低的新佳百货，再加上明年将开业的新天地广场有2万平米以上，这几家 面积已超出了当前市场需求量。而超市也有华润超市，基本满足了市场需求。由此可推测区域内商 场百货店与超市已饱和。若再开大型百货商场和购物中心，将因市场饱和而很难成功
然后 由此提炼出蓝湾半岛的品牌个性
区域内地标级国际人文生活社区------国际化港湾的休闲中心，一切与国际同步, 最后延伸出项目的主题定位
蓝湾半岛——无国界休闲社区
一、商业定位建议
十一)、业态定位
结合本项目的市场定位以及本项目的商业楼层及广场规划的特色，我们必须在业态的规 划上处理好3个关系
首先是保留住宅、商业和广场三者之间的关系。需要在功能和交通组织上考虑与保留相 互之间的沟通；
一) 、 淡水商业布局 1, 核心商圈----南门街商业圈：
惠阳区商业市场分析
淡水核心商圈包括南门路、崇雅路、开城大道等街区。集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货 店、专卖店等多种业态于一体。
一、商业定位建议
九)、定位释义
“Living-mall”也就是(休闲生活商场)的概念，最早来自台北，是一种台北温情和 商业娱乐的结合，它可以满足“逛”街的乐趣和“吃喝玩乐”一条龙的生活方式，强调“生 活格调与居住质量”，其目标瞄准为住宅服务及周边社区的一条永续经营的百年老街。
商场档次与高消费水准通常体现在服装类购买。按将来的6万人年均服装类消费2000元算市场空 间，要保证高档百货商场日均45元/㎡的营业额，营业面积就不能超过4500 ㎡ ！再以此来推算超 市营业面积 =6万人÷3人/户×500元/户.月÷30天÷45元/天.日=7400㎡
当前区域内档次较高的百货商场已有三星和人人购物中心两家，面积均1万平米以上，另有一家 面积5000㎡以上的档次较低的新佳百货，再加上明年将开业的新天地广场有2万平米以上，这几家 面积已超出了当前市场需求量。而超市也有华润超市，基本满足了市场需求。由此可推测区域内商 场百货店与超市已饱和。若再开大型百货商场和购物中心，将因市场饱和而很难成功
然后 由此提炼出蓝湾半岛的品牌个性
区域内地标级国际人文生活社区------国际化港湾的休闲中心，一切与国际同步, 最后延伸出项目的主题定位
蓝湾半岛——无国界休闲社区
一、商业定位建议
十一)、业态定位
结合本项目的市场定位以及本项目的商业楼层及广场规划的特色，我们必须在业态的规 划上处理好3个关系
首先是保留住宅、商业和广场三者之间的关系。需要在功能和交通组织上考虑与保留相 互之间的沟通；
一) 、 淡水商业布局 1, 核心商圈----南门街商业圈：
惠阳区商业市场分析
淡水核心商圈包括南门路、崇雅路、开城大道等街区。集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货 店、专卖店等多种业态于一体。
众厦地产惠州华庭阁小户型项目营销执行报告
全惠州，向上看
CBD中央，考究的生 活公寓
陈江 仲恺
凯旋国 际
青青世 界
占地3300 ㎡ 建面20000 ㎡ 1栋17层 256户
占地19466 ㎡ 建面47614 ㎡ 11栋12层 605户
一房51-62 二房101
4300 （带800精装修
）
200711-25
75%
一房:42-47 二房:60-75
总占面3万㎡ 建面5.5万㎡ 在售二期700户
单身公寓及一房一 厅：35-67
4500 (带1000精装修
)
小复式：40-70㎡
5300 (带400-600精
装修)
1房和2房：42-74
4800 （带400精装修
）
20085-1
20083-29
200711-11
开盘当天销售 300多套
75%
62%
双中心覆盖，小户型 楼王
惠州市众厦地产顾问有限公司
用心，创造价值
Creating value by hearts
中国住宅策划代理百强 华南十大品牌中介企业 中国实用型住宅推动者 口岸物业首席营销专家
谨呈：惠州市天烽实业发展有限公司
华庭阁项目营销执行报告
版权声明： 本案是惠州市众厦地产顾问有限公司研究的成果。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
二房三房：71-128 2008年6－7月
都市上空的精品美宅
一房到三房： 50-90
2008年7月 花边邻南核心商圈，鼎级商务地标
市场分析小结
1、从目前在售小户型项目来看，带精装修且周边配套相对完 善的小户型项目倍受市场关注及追捧。
CBD中央，考究的生 活公寓
陈江 仲恺
凯旋国 际
青青世 界
占地3300 ㎡ 建面20000 ㎡ 1栋17层 256户
占地19466 ㎡ 建面47614 ㎡ 11栋12层 605户
一房51-62 二房101
4300 （带800精装修
）
200711-25
75%
一房:42-47 二房:60-75
总占面3万㎡ 建面5.5万㎡ 在售二期700户
单身公寓及一房一 厅：35-67
4500 (带1000精装修
)
小复式：40-70㎡
5300 (带400-600精
装修)
1房和2房：42-74
4800 （带400精装修
）
20085-1
20083-29
200711-11
开盘当天销售 300多套
75%
62%
双中心覆盖，小户型 楼王
惠州市众厦地产顾问有限公司
用心，创造价值
Creating value by hearts
中国住宅策划代理百强 华南十大品牌中介企业 中国实用型住宅推动者 口岸物业首席营销专家
谨呈：惠州市天烽实业发展有限公司
华庭阁项目营销执行报告
版权声明： 本案是惠州市众厦地产顾问有限公司研究的成果。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
二房三房：71-128 2008年6－7月
都市上空的精品美宅
一房到三房： 50-90
2008年7月 花边邻南核心商圈，鼎级商务地标
市场分析小结
1、从目前在售小户型项目来看，带精装修且周边配套相对完 善的小户型项目倍受市场关注及追捧。
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• 塑造发展商品 牌
• 专业优势 • 执行力优势 • 增值服务优势
项目定位
物业发展建议
营销推广策略
品牌价值
专业服务
第一章 项目认知
项目认知
项目特征 政策分析 市场分析 客户分析
经济指标
项目环境 区域规划
经济发展 新政影响 楼市概况 在售楼盘客户 高端物业客户 深圳异地置业
项目定位
整体定位 形象定位 客户定位 户型定位
• 惠州楼盘真正意义上的豪宅（超过4000 元/平米）较少，供应大约占9%，高档 （3000-4000元/平米均价），供应量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流， 为45%；低档住宅（2000元/平米以下的）占21%。
• 一类高档产品供应比例少，二三类中档产品供应较多,前三类产品销售率较高,但本地 消化率偏弱，特别是一二类需要依靠以外带内，才能促进销售.三、四五类产品销售 率较高，主要以本地消化为主。
• 户型 – 一梯两户、两梯三户。 – 户型大尺度、大开间。 – 超宽楼间距。 – 7.3米大阳台设计。 – 6＃楼双主卫设计，充分满足人性化需求。 – 遵循动静分区，干湿分离。 – 实用率较高。
产品价值挖掘——景观与社区
• 景观 自然景观资 – 项目三面环山，拥有得天独厚的惠州一线自然山景资源，如同世外桃源、 风水之地。 – 独家享有惠州最自然山体公园 – 山体标高为109米，可登高俯瞰惠州城市全景观。 人造景观资源 – 活水水系：引用天然泉眼分别构成3条水系，利用自然山体落差构建活水 园林。 – 晨跑山道：在2期中沿山脊增设晨跑山道 – 龙凤主题园林：以西山头为凤嘴，东山头为龙首构建中国龙凤文化园林。 – 蕴含苏州园林特色：露而不透中国含蓄美的充分体现。
家电五金纺织 上下川旅游
珠江口旅游
电子电器
大棚稔平旅 游
万山旅游
——珠三角城镇群协调发展规划（2004-2020）
市场分析
• 目前惠州本地市场需求增长幅度加大，居民购房潜力增长趋势明显，惠州多个楼盘外 销群体比例较高是一大特色，多数高品质楼盘价格上升趋势明显。
• 惠州开发楼盘品质逐步提升，房价从2500-6000甚至更高的均价，大体可以分为五类， 产品差异较大，吸引的目标群体也差异很大。
25%
户型设计
三类
2000—3000
江北、东平、 河南岸、演达、 鹅岭南
金城广场·君华府、 金典水岸、阳光假日 花园、山水世家、雍 逸园2期
多层、小高层、 高层中等面积
三房、四房、二 房、一房
政府公务员 企事业一般管理者 经商人士 自由职业者 企事业单位职工
配套、地段、户 型设计、小区环 45% 境
四类
1500—2000
江北、麦地演 达、鹅岭南
润宇·旺江楼、都市 新岸、怡和人家
多层、小高层中 小面积
三房、四房、二 房、一房
政府公务员 个体工商户 企事业单位职工 农村进城户
位置、户型、价 格、小区环境、 15% 配套
五类
1500 以下
麦地演达、金 山湖
经济适用房楼盘：南 山花园、惠泽南苑
多层、小高层小 面积
客户分析
类别
一类
均价
分布区域
代表性楼盘
产品表现形式 主要客户群体
4000 -7800
江北、东平、 金山湖
合生·帝景湾、荷兰 水乡、东方威尼斯、 蓝波湾、金山龙庭 （别墅）
别墅、 TOWNHOUSE
小高层及多层 大面积三房、四 房
私营业主 政府公务员 企业高层管理者 外来的高收入群体
满足的需求
供应 比例
• 结论： – 项目所处地理位置及周边优越的自然环境，具备打造成为豪宅的基础条件。
政策分析
• 深圳房地产受之前冲击，购买力正在溢出。 • 惠州不属于房地产调控的重点城市，土地资源稀缺性不严重。 • 深惠经济与产业正步入一体化，惠州正全面承接深圳产业与置业转
移。
罗浮山旅游 白云山旅游 鼎湖山旅游
机电建材
海东·龙域
营销报告书目录源自项目认知产品塑造价值实现
品牌战略
众厦优势
• 项目特征 • 政策分析 • 市场分析 • 客户分析 • 价值提炼
• 外立面及泛灯 • 公共空间 • 户型 • 园林 会所 • 智能化 •周边环境塑造 • 物业管理
• 价值目标 • 营销思路 • 价格策略 • 成本控制
• 打造项目品牌
内外环境、地段、 开发商品牌、物 9% 业管理
二类
3000 —4000
江北、东平、 河南岸、金山 湖
金裕碧水湾、丽日百 合、城市 1 号公寓、 金山龙庭（小高层）
高层、小高层及 多层
大面积三房、四 房、二房
政府公务员 企事业单位管理者 小型私营业主 外来进城居民
内外环境、地段、
开发商品牌、物 业管理、配套、
项目特征
• 项目经济指标 – 总建筑面积：15万㎡ – 一期 • 用地面积：14307㎡ • 总建面积：47025.16㎡ • 车位比：1：0.78 • 容积率：40% • 绿化率：40% • 覆盖率：18％
• 交通：地处城市快速干道，交通便捷 • 自然环境：地处山体公园半山，自然
环境优美 • 配套：周边商业配套不成熟。
• 社区： – 社区总规模大：总规模为15万平方米，1期规模为4.7万平方米 – 社区与外部环境：与周边自然环境相生相息，形成溶洽的人文生态居住 圈，提升周边物业档次， – 社区内部环境：规划为高品质的休闲、生态、健康社区。休闲指生活氛 围的惬意与舒适，邻里关系的和谐。生态指活水系园林规划、与公共公 园溶为一体的建筑与园林规划、生态材料使用。健康指项目拥有天然绿 肺的自然山体公园，社区中特设晨跑山道等康体设施。
• 江北，东平片区新盘较为集中，各个片区产品大社区，高品质，配套齐全和园林规划 佳倍受亲睐；
• 从销售的楼盘产品来看，各楼盘畅销的多为三房、四房大户型产品，高档销售对象主 要是政府官员、企事业单位中高层管理者，以及外来的置业群体普通住宅以企事业单 位职员、公务员、中低层管理者为主，外来投资者占据一定比例。
三房、二房、一 房
投资户 农村进城户 城市低收入群体
价格、位置、配 套、面积
6%
价值提炼
• 产品价值挖掘 – 户型 – 景观 – 社区 – 风水 – 人文 – 未来增值潜力
产品价值挖掘——户型
• 建筑布局 – 利用原有自然地形、地貌，依山就势保护山 脊线和自然形态，顺应山势进行建筑布局， 设计规划成自然落差的半山坡地经典建筑； 依山就势最大程度保持原地形地貌，整体布 局是依上而下，适度错开，丰富了建筑组群 层次。
• 专业优势 • 执行力优势 • 增值服务优势
项目定位
物业发展建议
营销推广策略
品牌价值
专业服务
第一章 项目认知
项目认知
项目特征 政策分析 市场分析 客户分析
经济指标
项目环境 区域规划
经济发展 新政影响 楼市概况 在售楼盘客户 高端物业客户 深圳异地置业
项目定位
整体定位 形象定位 客户定位 户型定位
• 惠州楼盘真正意义上的豪宅（超过4000 元/平米）较少，供应大约占9%，高档 （3000-4000元/平米均价），供应量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流， 为45%；低档住宅（2000元/平米以下的）占21%。
• 一类高档产品供应比例少，二三类中档产品供应较多,前三类产品销售率较高,但本地 消化率偏弱，特别是一二类需要依靠以外带内，才能促进销售.三、四五类产品销售 率较高，主要以本地消化为主。
• 户型 – 一梯两户、两梯三户。 – 户型大尺度、大开间。 – 超宽楼间距。 – 7.3米大阳台设计。 – 6＃楼双主卫设计，充分满足人性化需求。 – 遵循动静分区，干湿分离。 – 实用率较高。
产品价值挖掘——景观与社区
• 景观 自然景观资 – 项目三面环山，拥有得天独厚的惠州一线自然山景资源，如同世外桃源、 风水之地。 – 独家享有惠州最自然山体公园 – 山体标高为109米，可登高俯瞰惠州城市全景观。 人造景观资源 – 活水水系：引用天然泉眼分别构成3条水系，利用自然山体落差构建活水 园林。 – 晨跑山道：在2期中沿山脊增设晨跑山道 – 龙凤主题园林：以西山头为凤嘴，东山头为龙首构建中国龙凤文化园林。 – 蕴含苏州园林特色：露而不透中国含蓄美的充分体现。
家电五金纺织 上下川旅游
珠江口旅游
电子电器
大棚稔平旅 游
万山旅游
——珠三角城镇群协调发展规划（2004-2020）
市场分析
• 目前惠州本地市场需求增长幅度加大，居民购房潜力增长趋势明显，惠州多个楼盘外 销群体比例较高是一大特色，多数高品质楼盘价格上升趋势明显。
• 惠州开发楼盘品质逐步提升，房价从2500-6000甚至更高的均价，大体可以分为五类， 产品差异较大，吸引的目标群体也差异很大。
25%
户型设计
三类
2000—3000
江北、东平、 河南岸、演达、 鹅岭南
金城广场·君华府、 金典水岸、阳光假日 花园、山水世家、雍 逸园2期
多层、小高层、 高层中等面积
三房、四房、二 房、一房
政府公务员 企事业一般管理者 经商人士 自由职业者 企事业单位职工
配套、地段、户 型设计、小区环 45% 境
四类
1500—2000
江北、麦地演 达、鹅岭南
润宇·旺江楼、都市 新岸、怡和人家
多层、小高层中 小面积
三房、四房、二 房、一房
政府公务员 个体工商户 企事业单位职工 农村进城户
位置、户型、价 格、小区环境、 15% 配套
五类
1500 以下
麦地演达、金 山湖
经济适用房楼盘：南 山花园、惠泽南苑
多层、小高层小 面积
客户分析
类别
一类
均价
分布区域
代表性楼盘
产品表现形式 主要客户群体
4000 -7800
江北、东平、 金山湖
合生·帝景湾、荷兰 水乡、东方威尼斯、 蓝波湾、金山龙庭 （别墅）
别墅、 TOWNHOUSE
小高层及多层 大面积三房、四 房
私营业主 政府公务员 企业高层管理者 外来的高收入群体
满足的需求
供应 比例
• 结论： – 项目所处地理位置及周边优越的自然环境，具备打造成为豪宅的基础条件。
政策分析
• 深圳房地产受之前冲击，购买力正在溢出。 • 惠州不属于房地产调控的重点城市，土地资源稀缺性不严重。 • 深惠经济与产业正步入一体化，惠州正全面承接深圳产业与置业转
移。
罗浮山旅游 白云山旅游 鼎湖山旅游
机电建材
海东·龙域
营销报告书目录源自项目认知产品塑造价值实现
品牌战略
众厦优势
• 项目特征 • 政策分析 • 市场分析 • 客户分析 • 价值提炼
• 外立面及泛灯 • 公共空间 • 户型 • 园林 会所 • 智能化 •周边环境塑造 • 物业管理
• 价值目标 • 营销思路 • 价格策略 • 成本控制
• 打造项目品牌
内外环境、地段、 开发商品牌、物 9% 业管理
二类
3000 —4000
江北、东平、 河南岸、金山 湖
金裕碧水湾、丽日百 合、城市 1 号公寓、 金山龙庭（小高层）
高层、小高层及 多层
大面积三房、四 房、二房
政府公务员 企事业单位管理者 小型私营业主 外来进城居民
内外环境、地段、
开发商品牌、物 业管理、配套、
项目特征
• 项目经济指标 – 总建筑面积：15万㎡ – 一期 • 用地面积：14307㎡ • 总建面积：47025.16㎡ • 车位比：1：0.78 • 容积率：40% • 绿化率：40% • 覆盖率：18％
• 交通：地处城市快速干道，交通便捷 • 自然环境：地处山体公园半山，自然
环境优美 • 配套：周边商业配套不成熟。
• 社区： – 社区总规模大：总规模为15万平方米，1期规模为4.7万平方米 – 社区与外部环境：与周边自然环境相生相息，形成溶洽的人文生态居住 圈，提升周边物业档次， – 社区内部环境：规划为高品质的休闲、生态、健康社区。休闲指生活氛 围的惬意与舒适，邻里关系的和谐。生态指活水系园林规划、与公共公 园溶为一体的建筑与园林规划、生态材料使用。健康指项目拥有天然绿 肺的自然山体公园，社区中特设晨跑山道等康体设施。
• 江北，东平片区新盘较为集中，各个片区产品大社区，高品质，配套齐全和园林规划 佳倍受亲睐；
• 从销售的楼盘产品来看，各楼盘畅销的多为三房、四房大户型产品，高档销售对象主 要是政府官员、企事业单位中高层管理者，以及外来的置业群体普通住宅以企事业单 位职员、公务员、中低层管理者为主，外来投资者占据一定比例。
三房、二房、一 房
投资户 农村进城户 城市低收入群体
价格、位置、配 套、面积
6%
价值提炼
• 产品价值挖掘 – 户型 – 景观 – 社区 – 风水 – 人文 – 未来增值潜力
产品价值挖掘——户型
• 建筑布局 – 利用原有自然地形、地貌，依山就势保护山 脊线和自然形态，顺应山势进行建筑布局， 设计规划成自然落差的半山坡地经典建筑； 依山就势最大程度保持原地形地貌，整体布 局是依上而下，适度错开，丰富了建筑组群 层次。