住建部专家《房地产发展趋势及政策解读》2014总结版

《房地产发展趋势及政策解读》

一、对中国房地产市场及政策分析

1、中国房地产市场特点

特点一：自住型需求仍强：与人口结构有关。市场新增需求以自住型刚需为主。

房地产近10年有三个增长高年：第一个增长高年是：2007年。2007商品房增长面积增长23%；第二个增长高年是2009年，2009年商品房增长速度同比增长40%，主要因为2008年有20%的负增长；第三个增长高年是2013年，2013年商品房销售额的增速是17%，商品房销售面积增速是27%。2013年不仅新建商品房销售增长快，而且二手房销售也快。2013年1-9月全国40个重点城市二手房同比增长83.4%。

2013年的增长和前两个高年不同，主要在于2013年主要增长的是自住型需求，而不是投资投机型需求。国五条打击的是投资投机。但买房主体是已经是自住型需求。

世联地产2013年全国60个城市代理销售商品房总额超过3000亿，其中投资投机型需求占14%；在2010年在《国八条》出台前，投资型需求占46.7%，2007年达到51.6%。现在的需求主要是自住型需求。很多专家说房地产是个大泡沫主要是投资投机性需求，但是我觉得这个时代已经过去，进入自住型需求。

2010年第六次人口普查数据23-47岁占人口55%以上，全部属于对住房需求比较旺盛的刚性需求和改善性需求。人口结构对房地产市场影响很大，年轻人口和高储蓄人口占比高对房地产市场是个正面影响。现在经历的阶段属于年轻人口

占比较高，但是由于计划生育政策，以后刚性需求还会持续，但是不会这么多；2013年购房年龄组（18—23岁）下移，为未来刚性需求的购买力有一定的透支。

特点二：市场分化显现：与人口流动有关。

2013年一线城市平均售价上涨20%，二线城市上涨未达到10%，三四线城市不到5%，甚至出现下跌。2010年全国迁移人口中的47%，迁移到全国前35大中城市；其中40%进入北上广深一线城市。北京、上海近10年每年新增常住人口60万人，北京每年新增就业44万。新增常住人口60万，其中新增就业44万导致北京住房需求量非常旺盛。因此四个一线城市房价同比上涨20%，仍然属于供应量不足。

房地产市场分化明显还会持续，并形成格局。

特点三：受货币因素影响：与房地产的资产属性有关。房地产的金融资产属性导致对货币敏感，货币政策宽松，房地产市场就上行，货币政策收紧房地产市场就下行。

2011年1月26日《国八条》的出台导致全国房市场下行，此情况一直持续至2012年初。2012年下半年房地产市场反弹，国务院调查小组经调查发现地方政府房调控政策并未放松。政策未改变但市场发生变化，主要是因为货币政策。政府2012年下半年-2013年实行稳健但偏松的货币政策。2011年全国固定资产投资相比2010年增长近20%，2011年实行紧缩的货币政策，因此2012年企业现金流出现紧张，出现以价换量，打折促销，导致市场低点，但是2012年下半年主要是因为放松货币，因此房地产市场反弹。

货币政策宽松，市场上涨；货币市场紧缩，市场下滑。这是由房地产的资产属性决定的。因此2013年出现土地售价高潮，这是一个基本规律将在房地产市场体现。

总之，未来看房地产市场走势，不仅要看行业内的调控政策，而且要看人口不均衡流动和货币政策。

2、基于以上特点我对未来房地产的判断：

市场判断：2014整体增速趋缓

理由：其一、从2010年开始房地产市场增长重心已经下移；

其二、2013年房地产销售增长基数过高；

其三、2014年货币政策不会过于宽松，住房的投资和投机性需求仍然受限制。

政策判断：短期调控会坚持、长期是重视市场配臵资源

短期：已出台的控制投资投机性的政策仍然会坚持

2014年保持房地产政策稳定，不会有大的调整，只会微调。

2013年全国建设工作会议要求：

保持调控政策的连续性和稳定性，继续执行好房地产市场调控措施，增强调控工作的针对性。北上广深等房价上涨快的城市要从严落实，实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。

长远：住房臵地重视市场配臵资源

具体政策判断：

发展环境的不确定性决定：房地产政策需兼顾经济平稳增长；

当前住房的主要矛盾决定：必须采取有效政策抑制投机性需求；

完善住房供应体系决定：住房政策那从“两分法”到“三分法”；

公平诉求与政府作用决定：住房保障管理进一步优化（两房并轨、保障条例）；

利益制衡与慎重稳妥决定：房地产开发政策较难很快改变；

新型城镇化政策决定：低效存量土地再开发存在政策机会。

2014年经济增长因素

出口在国际市场份额缩减；

投资对经济增长的贡献下降，55%企业产能利用率不足75%，透露出对房地产经济依然有一定程度的依赖。

消费增长保持稳定。

二、近期中国房地产市场个人判断

1、中国房地产市场不会崩盘。宏观经济过去平均9.8%增加速度回落到可能在7.5%左右的增长速度，房地产整体增速将下行。房地产整体增速不可能复制过去十年，但也绝对不会出现房地产市场崩盘的局面。

2、房地产市场分化将成常态。城市分化、企业分化是最主要的特点。在全国600多个设市城市中，部分大城市房价仍呈明显上涨态势，多数城市房价基本稳定，少数城市房价呈下跌态势。可以预计，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，今后分化将是常态。城市房地产市场分化的背后原因，主要是人口流动导致需求增长的不平衡。特别是大量年轻人向就业机会更多、公共服务更好的大城市集聚，对住房产生大量需求，表现在20至35岁的首次购房者在大城市占比继续提高。

3、证券化投资正成房地产投资新趋势。未来中国房地产行业仍有很好的前途，民间投资将逐步地从过去买实物、买房子转向新型的证券化投资，包括房地产信托、房地产私募股权投资基金在内的新型证券化投资将成为新焦点。

三、在目前市场下对房地产投融资选择的建议

1、房地产投资要瞄准成熟城市群，不仅仅看政府规划

城市发展走城市群发展道路。政府现在已经锁定500万人口城市发展的边界，一个城市不能无限扩张。因此现在要走城市群、卫星城市发展。要通过快轨和高速路把小城市带动起来。未来城市群内各个城市是协同发展的格局。城市群是城市化发展的高级空间形态。城市群发达的地方一定是经济繁荣活跃的地方，而这些地方就是房地产需要投资关注的地方。

关注城市群而不能仅仅看规划，因为不是所有城市群值得投资。现在中国政府规划的城市群不一定能形成。我们需要关注人口密度大的城市群。我们在研究发达国家城市群时发现，欧洲三大城市群，美国三大城市群，日本三大城市圈分别占到各自本土人口的50%，没有更多的其他城市群出现。看看日本的经验：日本1950年全国总人口8400万人，三大城市圈当时占总人口比重36%。经过50

年的发展到2000年，日本总人口增长到1.26亿，三大城市圈的人口占总人口的比重从36%增长到51%。可以看出全国总人口增长50%，三大城市圈人口增长110%，远远高于全国总人口的增长速度。成熟的城市群是产业最集中的地方，产业集中的地方又最容易不断派生出新的产业，而新产业的增加会聚集大量人口，产业和人口增加的地方就是房地产需要投资的地方。什么样的地方最容易形成这样的城市群呢？主要是在一定地域范围内，城市数量密度大的地方。因此我认为虽然全国规划了二三十个城市群，但是投资要慎重。值得关注的：一、大城市的周边城

市：受大城市辐射明显的总小城市，例如山东青岛旁边的即墨市；二、成长速度快的城市群中的大小城市。长三角、珠三角、京津冀的发展还远没有到头，仍然有发展空间。中西部地区最多还有一两个城市群在未来形成。在其他地方很难有新的城市群出现。

2、城市是分化的，但不仅仅是一二线城市有机会

未来不仅大城市有机会，一些中小城市也有机会。主要是我们高速交通的变化。如何打造城市群？那就是实现同城化。如何实现同城化？要靠快速轨道交通，把城市连起来。例如珠三角的半小时城市圈。国家通过高速铁路网把各个城市群连接起来，今后是大网（高铁网）加小网（城市群网）。可以想象未来中国的600多个城市将分为两类：一类是在高速交通网网上的城市，另一类就是在高速交通网网下的。凡是在高速交通网上有交叉的城市，尽管可能是中小城市但是高铁将从整体上改变这些城市的运输，未来的投资机会更大，对房地产影响更大。例如山东滕州（枣庄旁的县级市），经济不发达，以前北京开车去8小时，济南开车3小时，今年高铁北京去滕州只要2.5小时。滕州2013年在商品房销售面积和销售额的增长全部超过30%。高铁带来了经济繁荣的外围机会。高铁交叉的地方就是我们房地产需要关注的地方。高铁改变中国经济。在高铁网上的城市，未来不可低估。

3、投资空间依然很大，但不仅仅在住宅市场

未来传统住宅市场投资空间仍有，因为每年都会新增1000万常住人口，但是传统住宅增长有限。什么样的企业做住宅有优势呢？第一是成本控制能力和快速周转能力非常强的企业，这种企业在竞争下有独特管理优势，第二是有独特品质或特色服务社区的企业也会有市场，例如社区有养生、医疗、独特的文化内涵、

独特创新的产品也会有优势，例如：沈阳某房地产开发企业申请了一项专利：田园上楼。沈阳房地产市场供应量很大，郊区房子卖不动，但是此单位自主创新让每一层楼每家每户都有一块10平米的土地，并且带有配套的给排水、通风取暖等一套设施，非常有特色。周边所有楼盘都卖不动，只有此单位的房子每个月能卖几百套。我认为将来能在产品创新上能有独特见地的公司，也会赢得市场。

非住宅市场也值得关注：一、产业结构升级快的地区的商业地产。现在中国经济产量很多世界第一，但中国的服务业在GDP的比重仍然低。下一步中国经济的增长一定会提高服务业比重。因此可以判断服务业增长快的地方未来的商务写字楼空间发展很大。例如：武汉连续两年甲级写字楼租金增长全国第一，因为武汉产业结构调整速度快。一个城市就业人口在增加，如果都是第二产业人口增加，就会增加工厂的数量，对写字楼没有需求，但是如果就业人口主要从事第三产业，对写字楼的需求增长就会很大。二、关注消费结构升级下，具有独特优势的旅游地产。真正的旅游地产是有前途的，中国人有了钱之后一定会增加旅游、观光、休闲、养生的需求，而我们现在没有打造出真正的吸引人去的地方。现在大多的地产企业都拿着旅游地产的土地，干着普通商品房开发的事。这不是真正的旅游地产，还有很多地产开发企业没有把观光、休闲度假的功能分开。一个地方既有观光又有休闲度假会导致地方定位不足。定位好的地方，例如：日本神户，是一个观光胜地，拥有全世界各类餐饮，具有世界各国语言学校，夜景也是全日本最美丽的夜景之一。异国风光，打造世界旅游聚集地，给人的感受就是观光和欢快的体验。但中国的旅游地产大多数没有把真正的服务做出来，没有吸引人的亮点，短期行为严重。

另外要关注存量时代的楼宇经济。中国房地产市场和国外房地产市场的不同不在于价格、面积，而是国外市场是存量市场，中国现在还是增量房交易。中国增量房时代很快就会过去，未来会进入存量房时代。全国40个重点城市2013年新房和二手房交易已经达到1:1，很快就会进入二手房时代，以存量房交易为主。此时新房的开发量将会萎缩，旧有建筑的改造和物业升值空间值得我们关注。现在很多基金和投资公司就在打造存量房经济，把旧楼买下来，经过改造更新、资产增值后变为新的写字楼然后带来巨大的投资回报。例如北京2011年12月有两起商业并购案。一起在北三环，原来写字楼的租金为4.5元，仅仅经过8个月的改造装修变为甲级写字楼。4.5元的写字楼租金变为8元。买进时2.9万每平米卖出时4.5万每平米，取得巨大成功。另一起是东三环的商业并购案，中信地产将楼卖给万科，万科将写字楼改为商住两用楼，但是定位失败。因为北京限购，商住两用写字楼需求大幅降低而甲级写字楼需求大幅上升。

关注老龄化趋势下养老地产的开发。养老地产涉及三方面关系：地、房、服务。低端养老是敬老院：便宜的地、便宜房子和便宜的服务；高端养老是：好的地段、商品房和社会化的服务。真正的大众养老是：地相对便宜，商品房和社会化的服务。政府对大众养老土地的政策未来会有倾向。未来养老不是靠孩子而是和居住有关。只要模式创新好了，未来的空间非常大。例如：绿城的学院式养老。学院式养老是按照办大学的办法来办养老社区，有公寓、各种各样的课程、医务室和照顾老人的辅导员。不同老人参加不同兴趣班，辅导员定期组织老人体验，联系子女等。

4、资本为王，但不仅仅是间接融资

土地现在是中国房地产竞争的关键，未来的核心一定是资本。融资能力强，融资速度快，成本低都是企业最关键的竞争力。从下一步政策来看靠银行贷款这种间接融资，不太现实。因此我们要关注直接融资，直接融资面临着很好的发展机会，中国高资产人群和机构投资人群未来对房地产的投资一定是资产配臵的重要一环；未来投资房地产的形式一定会发生变化，从过去购买实物型投资变成证券化投资。

下一步房地产的发展要坚持多元化：投资多元化，产品多元化，融资多元化，业态多元化。创新的商业模式也很重要。我们对房地产市场发展的未来非常有信心，优胜劣汰和企业竞争不可避免，关键是企业做好准备，打造好自己的竞争优势。