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设施设备管理制度目录

1、住宅区设备管理规范

2、上门维修服务规范

3、房屋共用部位维修保养管理规定

4、设施设备维修标准

5、日常维修工作规程

6、水泵操作规程

7、水泵房管理规范

8、发电机房管理规定

9、发电机操作规程

10、割草机保养规程

11、疏通机使用保养规程

12、维修工安全操作规范

13、二次供水监管规程

14、高压泵维修保养规程

15、电动车维修保养规程

16、电动车使用管理规定

17、电动车操作规程

18、蓄电池充电操作规程

19、复印机维护保养规程

20、传真机维修保养规程

21、电梯安全管理规定

22、电梯困人救援规程

23、电梯机房管理规定

24、电梯运行检查规定

住宅区设备管理规范

一、在设备接管时,主管责任部门负责按设备使用说明书和相关资料，对应接管设备进行验收。对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。

二、设备正式接管后，由主管责任部门进行清点，并分别在《设施/设备台帐》上登记。

三、验收合格的设施由主管责任部门进行编号，并按照《基础设施和工作环境控制程序》要求悬挂设施标识卡，规定设施/设备维护责任人，并在《设施/设备台帐》上登记。

四、主管责任部门保存《设施/设备台帐》和重要设施/设备技术资料，并保存好设施/设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录。

五、所有设施由专业人员进行操作。填写相应设施/设备运行记录。对国家规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证和操作证方可上岗。

六、主管责任部门负责对设施制定检查、维护和保养计划，组织实施维修保养工作，并填写《设备（施）检查保养记录表》。

七、计量器具的管理

1、本组织所用计量器具有：维修用万用表、钳形表、兆欧表、绝缘电阻表；水泵压力表；发电机电流表、电压表；锅炉配套压力表。

2、鉴于本组织所用计量器具除维修用外，其余均为用于监视设备是否正常运行的配套设施，无需直接向顾客提供计量数据，为此借鉴类似组织的经验，对该类计量器具的校准作如下规定：对于锅炉配套压力表只在使用前作一次性检定；对于压力表及维修用的计量仪表，每年送计量部门作一次检定，平时参照设备运行情况进行比对，如发现异常，再送计量部门追加检定，一般两次检定的时间间隔不超过一年。对于只作通表用不出数据的万用表，作好专用标识，不再作检定；对于经检定确定某项功能失准的万用表，在使用前应按检定报告内容作出失准功能项的禁用标志。

3、由维修中心负责上述计量器具的检定和校准：保存检定或校准的记录。

4、如发现计量器具失效，应作报废处理，并同时换上经检定合格的相同

类型计量器具。

八、当发现设施损坏，主管责任部门应及时进行维修，填写《设备（施）维修记录表》。重大维修应向主管责任部门负责人汇报，对于本单位不能解决的维修项目，需外包维修的，应填写《设备（施）对外委托维修申请单》，经主管责任部门负责人审核，报请公司批准后方可执行。

九、对无法修复的设备，应填写《设备（施）报废申请单》，经主管责任部门负责人确认，报财务部门核准，总经理批准后方可报废。同时在设施/设备档案中注明报废日期，封存该设施/设备档案。

上门维修服务规范

上门维修必须体现“业主至上、服务第一”的宗旨，保证维修服务质量，规范维修服务方法。

一、接受报修

1、接报修电话

(1)拿起听筒先讲：“您好，我是维修中心/管理处，先生／小姐有什么事情请讲！”

(2)记录业主报修内容及房号，并约定上门维修时间。

(3)道“再见”后轻轻放下听筒。

2、如业主直接上门报修或托人传递报修信息，应主动与业主沟通确定维修内容，约定维修时间。

二、从接到报修开始应在15分钟内或约定时间前到达业主家。

三、所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。

四、入户维修

1、按门铃、叩门

(1)到达业主家门口先轻按门铃，如无反应则在间隔10秒钟后再按第二次，不能连续按。

(2)如无门铃则应轻轻地叩门，先叩二下如无反应间隔10秒钟以后再叩。

2、在隔门与业主对话时，必须说明身份和来意；业主开门后应招呼一声“您好”，取得同意后，穿上专用鞋套，在业主带领下进入维修房间，不可随意走动。

3、在维修开始前，应再次询问需维修项目，仔细查看维修现场及周边状况，如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。

4、摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。

5、在维修中，应专心致志，保证质量，提高效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放；严禁吃、喝、抽和收取小费。

6、维修完毕后，应对维修结果进行自检，待业主验收认可后，请业主签

字。

7、按公司收费标准收费。如业主有异议，应耐心解释，不可与之争执。同时，维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。

8、对未能及时完成维修的（如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等），应对业主说明情况，解释原因，取得业主的谅解和支持或说明维修计划（包括完成时间），并尽快将其解决。

9、如因各种原因确实无力完成的，应告之业主，请其另行解决。

五、清场

工作完毕后要做好清洁工作，工作前移动的物品要放回原处。

六、离开业主家时应说声“如有需要尽管与管理处/维修中心联系”并向业主说“再见”。

七、原则上所需维修材料均由业主自行购买，业主确实不便购买的，可代为购买，购买材料时，应要求供方出示质保卡，并开具发票。

房屋共用部位维修保养管理规定

一、维修中心负责对房屋公共部位的维修保养。

二、路灯、庭院灯、楼道灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在99%以上。

三、所有污（雨）水井确保畅通，发现堵塞及时疏通。化粪池一般每年清理一次，保证无污水外溢现象。

四、屋面每月检查一次，做到无积水、无渗漏。如发现渗漏应修复。

五、内墙面每月检查一遍，发现问题及时处理或通报有关部门。

六、道路、停车场、自行车棚每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整，无积水，无破损。

七、外墙面每月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓，无渗水，外观整洁。

八、公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱改建乱堆放。

九、公共门窗、锁每周检查一次发现问题及时处理，做到表面完好，无变形，窗户无渗水。

设施设备维修标准

日常维修工作规程

一、报修

1、管理处和维修中心是接待业主报修的职能部门。接到业主报修时要将报修项目、顾客名称、住址、约定上门维修时间进行记录，并及时向维修中心传递，以便为业主提供及时合格的维修服务。

2、维修中心在接到业主或管理处报修时，应记录在《有偿/委托服务联系单》中，明确顾客名称、服务要求、服务时间及价格等事项。

3、对报修项目属房子质量问题，经维修中心主管检查确定应由施工单位维修的项目，按规定填写工作联系单，报工程部处理。

4、管理处和维修中心应记录业主报修情况。

二、维修

1、维修中心接到维修单或业主直接报修要求时，应及时上门维修，要求急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修一天内有答复。

2、维修工上门维修工作完成后，应将结果填写在联系单上，并请业主认可。

3、属有偿服务项目应开收据，收取维修款，不得无凭证收费。

三、回访

1、维修完成后，维修中心应在三天内进行维修效果的回访。

2、对重大维修项目或因疑难未能及时解决的项目，维修中心应及时上门回访。

3、维修项目总回访率达95%，并做好每次的回访记录。

四、维修档案

1、维修中心要做好每天的工作日记。

2、维修中心要做好每天的维修单的存档工作，对重大维修项目应存入业主档案中。

水泵操作规程

一、开启水泵前首先应保证水池水位在正常水位线上。

二、检查水泵管子里水是否满，不满面的要加满水以排除水管中的空气。

三、检查水泵连动轴是否运转灵活，油位是否正常。

四、合上水泵总电流三相开关，观察频率显示器数据是否正常。

五、合上水泵继电器线圈开关。

六、水泵进入工作状态，观察水泵进水出水压力是否正常。

七、定时观察水泵轮换工作的定时器是否正常工作，以使水泵轮换进入工作及休息状态。

水泵房管理规范

一、水泵房由维修责任人及操作员负责运行操作及维护保养。

二、在水厂正常供水情况下操作员须每天24小时保证小区内用户用水需求。

三、操作员必须每天2次巡逻检查泵房内所有机电设备设施运行情况，并作日检记录及保养记录。

四、操作员必须保持泵房内及机电设备清洁卫生并保持室内干燥无杂物。

五、操作员应及时加润滑油，处理盘根漏水，紧固松动的螺栓，更换磨损的弹性胶圈等工作。

六、对发现设备存在不正常现象，如轴承温度超过70℃，泵体振动强烈或产生不正常噪声，电机温升超过65℃，运行电流超过额定电流，水泵供水间隔时间超过正常供水间隔时间，应及时检查维修，并报告责任人。

七、对不经常使用的水泵，如消防栓泵等机电设备每半月进行一次“自动/手动”操作检查，观察运转是否正常可靠并作记录。

八、生活水泵每星期轮换使用一次，主接触器开关每月检查一次。

九、必须做好交接班工作，交接班时做好交班记录。

发电机房管理规定

一、发电机房禁止非工作人员进入，平时机房应加锁。

二、发电机应处于随时投入运行状态，市电停电时应确保发电机迅速投入发电。

三、每半月试发电一次，开机前应检查水、机油、柴油等，试机时间是20分钟。试机完毕后，检查电气部件、接触器、继电器、连接螺丝及发电机、柴油机的主要部件，并按要求做好定期保养检查记录。

四、柴油机启动用蓄电池应及时充电以保持足够的电压，并保持蓄电池清洁。

五、发电机运行时应注意柴油机的声音是否正常，检查油温、油压、水温、电压、电流、频率等并做记录。

六、保持机房清洁卫生，禁止堆放与发电机无关的物品。

七、发电机油箱内必须贮备2/3的油量，并且应有1—2桶油贮备。

八、机房内消防设施保持完好，并备有手持式灭火器材1—2个。

发电机操作规程

一、在市电断电需启动发电机发电前，首先要断开市电供电总开关。

二、检查柴油机的油位、水位及蓄电池电压是否正常，线路接触牢固。

三、打开钥匙开关，合上起动开关，发电机进入工作状态，调节频率及电压微动旋钮，使其正常，最后合上发电机的电源输出开关。

四、发电机的停机程序，与开机操作过程相反。

割草机保养规程

特别提示：对割草机进行任何维修保养都必须将火花塞线头拔下。

一、对刀片的保养

1、定期检查刀片和连轴套的连接情况，使用中当刀片撞击到其它物体时，应及时检查。

2、磨削刀片时，应遵循刀片的原始角度和方向，应保证两边的刃磨量相等，刃磨后做静平衡。

3、重新安装刀片前，应在曲轴端和连轴套内孔表面涂点润滑油，中心螺丝栓及曲轴螺孔内也应涂些，防止今后造成锈蚀而无法拆卸。

4、如较长时间不使用时，应将刀片表面清洗干净，并涂上润滑油，防止锈蚀。

二、对机壳的保养

机壳的内部必须在每次使用完毕后进行清理，防止被剪下的碎草、树叶、污泥或其它杂物附着其心，而产生锈蚀。

三、对汽油机的保养

严格按照汽油机操作、维修和保养说明书的要求进行，同时注意以下几点：

1、在正常情况下，空气滤清器每天应清洗一次，在非常脏的环境中使用时，则需要每隔几小时清洗一次。

2、火花塞在每个使用季节过后进行清洗。在每个使用季节到来时重新调整火花塞的间隙（根据汽油机说明书中的型号和火花间隙核对和调整，防止有误差，影响整机性能）。

3、汽油机外表面应该经常用布或刷子擦干净，保证清洁的通风。

四、行走离合拉杆的转轴应定期滴注润滑油，防止锈蚀。

五、前后滚轮每个季节至少应用轻质机油润滑一次。

六、行走部分的传动机构，在运行两年以后应清洗、更换一次润滑脂，润滑脂的型号为ZG-2（GB491-65）。

七、每天应清除防护罩上杂草、废渣或灰尘，以防止发动机因过热或超速而损坏。

八、长期不使用时，应放尽机内汽油，以免汽油变质，堵塞化油器等部件。

疏通机使用保养规程

一、疏通机由专人负责保养，确保机器的正常使用寿命。

二、在使用时，操作手柄的下压用力不得超过20公斤，也不得加用其它外力。

三、正确使用疏通机，选择合适的钻具，在离管道入口处0.3米以内进行疏通作业，如需加长疏通弹簧，必须连接牢固。疏通弹簧进入道的长度，最长不得超过6米。

四、每次使用完毕，外壳先用湿布擦净后，再用干布擦干，手柄应保持清洁、干燥，无油脂。疏通弹簧每次使用后，应用清水彻底清洗，以免被清洁剂腐蚀，并每季涂油保养。机器的电源线也要做好清洁工作，并理整齐，如发现导线或连接件破损，应挂上“待修”标识并及时通知电工予以更换，修复后方可使用。

五、疏通机主机每周一次从前后加油孔加注＃20～＃30机油，保证润滑正常。

六、疏通机配件每月检查两次，发现损坏应及时修复或更换。

七、每季度对疏通机全面擦拭包括机壳、软轴、钻具一次，并在传动部位加上必要的润滑油（剂），防止生锈，并在设备（施）维修记录表上记录。

八、长期停用的疏通机如需使用，应先检查机器是否正常、电线绝缘是否可靠，然后才能接上电源使用。

九、疏通机外借必须经过部门负责人批准。

维修工安全操作规范

为执行“安全第一、预防为主”的方针，确保维修工（包括游泳池管理人员）人身安全及公司设备安全运行，提高经济效益，特制定本规范。

一、维修工必须学习本安全操作规范，熟悉相应管理处的供电系统。

二、有自备发电机的小区维修责任人，必须严格按“柴油发电机组”发电操

作顺序，启动机组供电。

三、电气设备的金属外壳必须采取可靠的接地保护。

四、接地至电气设备的工作零线与保护零线必须分开，保护零线上严禁装设

开关或熔断器。

五、保护零线和相线的材质应相同，单独的保护零线截面积应采用大于1.5

平方毫米以上的分股铜芯护套线。

六、保护零线严禁缠绕，要用螺栓可靠方法连接。

七、电气设备严禁带故障运行，游泳池开放期间，吸污泵每半月使用500V

摇表测试一次绝缘电阻，测绝缘电阻时将吸污泵和导线放在游泳池内，阻值应大

于2MΩ。工作人员吸污时必须穿戴高帮绝缘套鞋、绝缘手套，手不能直接接触

电缆线。

八、导线埋地敷设时，必须穿管，管内不得有接头，其管需密封。

九、导线中的负荷电流不得大于导线允许载流量。

十、熔断器的规格应满足保护线路和设备的要求；严禁用金属线代替熔断丝。

熔体熔断后，必须查明原因并排除故障后方可更换；并装好保护零线及防护罩方

可送电。

十一、有接地保护端子的插座，必须与保护地线或保护零线连接。

十二、使用移动式和手提式电动工具时，建议采用空气开关，并加装高灵敏度的漏电保护器。尤其在潮湿环境下，必须装漏电保护器。

十三、使用手提式电动工具应戴绝缘手套或站在绝缘台上。

十四、排除电气故障时，必须采用断电、验电、穿绝缘鞋，并有专人监护，严禁带电作业。

十五、各种电气设施应定期检查巡视，做好记录。

十六、维修工在进行相关用电操作时，必须穿戴必要的劳动保护用品，保证

安全，杜绝事故。同时维修工及游泳池管理人员要加强自我保护意识，自学遵守

有关安全操作制度。

二次供水监管规程

为加强小区供水管理，保证业主饮水安全，预防疾病，保障用水卫生，特对小区二次供水系统制定以下监管规程：

一、小区二次供水用的水池，均应加盖严密，以免灰尘或杂物进入水池。

二、维修工在检查二次供水设备同时，应查看二次供水的水质情况（如检查色度、浊度、有无异味等），如发现水质有异，应及时向维修中心汇报，并采取水样送相关单位检验，以保证二次供水的水质符合规定要求。同时将信息传递给管理处，便于对二次供水的管理。

三、水池每年一般清洗二次，上半年一次下半年一次，间隔应超过4个月。清洗应由有“健康证”的人员或委托相应资格的专业清洗公司进行清洗。

四、水池清洗程序：

1、清洗前，应通知本小区业主停水清洗时间，并做好相应的用水准备，如在游泳时内储备一定的用水，以备急用。同时通知水泵房配合做好水池的清洗工作。

2、所有清洗物品及人员均应在清洗前进行必要的消毒。

3、排净水池内的水。

4、清除水池内的淤泥、杂物和锈块等。

5、清淤后，须用清水冲净水池壁。

6、用1%“强力”消毒净刷洗池壁。

7、20分钟后，再用清水清洗水池2—3遍以清除异味。

8、重新灌水并恢复正常供水。

9、水池清洗后，应采取水样送专业检验机构进行化验，并取得合格证书。

五、使用中如发现水质异常现象，应马上组织查找原因，并清洁处理。

六、水泵房是提供业主生活用水的关键部位，直接关系到业主生活和生命财产安全。主管水泵房的维修责任人应加强对水泵房和球阀等相关设施的定期检查和保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次，确保水泵运转正常。

七、做好水泵房维修保养记录。

高压泵维修保养规程

一、高压泵每次使用后，应用清水冲洗胶管和喷嘴中的残液，做好机器外壳的清洁工作，将电源线理齐后，存放在固定场所。发现破损或压力不够，应标以“待修”标识，并及时通知修复后才能使用。

二、维修工负责对高压泵的维修保养，每天检查一次高压泵的运行情况，并作好记录。如发现皮碗破损、老化导致漏气，压力上不去，应及时调换。

三、高压泵电机的电气性能、机械性能、主机和主接触器开关，每半月检查一次，加注必需的润滑油，保证设备使用正常，并做好记录。

四、高压泵内应保持一定的油位，一般应保持油浸面的十分之六到十分之七的位置，发现机油不足，应及时加注，以保证设备的正常运行。

电动车维修保养规程

电动车维修保养分每日保养、每季保养和年度保养。

一、每日保养

1、检查轮胎气压和车轮螺母紧固程度.轮胎气压冷态以300～400kpa为好。

2、检查蓄电池状态。蓄电池电解液比生低于1.14g/㎝3时应补充充电,运行时可监测电源电压，若长时间低于30V时，应补充充电。

3、检查转向、制动、加速、喇叭、灯光和电气按钮、开关等，均应正常。

4、保持车体清洁。清洗时应用软质物品擦洗，严禁刮、磨。档风玻璃为有机玻璃，应用次序水或温水轻轻冲洗，尽量不用布擦，以免失去可视性。

二、每季保养

1、完成“每日保养”项目。

2、检查蓄电池电解液液面高度及电解液比重。液面应高于极板10～20㎜。如液面高度不足，应补加蒸馏水，切勿补加电解液。如因电解液漏出而降低了液面，则必须添加和蓄电池中同样比重的电解液。

3、检查后桥壳内齿轮油。必要时适量添加。夏季应使用HL－30、SY1103－77油；冬季应使用HL－20、SY1103－77油。

4、检查调整前轮前束，前束应为零。

5、检查方向盘自由行程，如大于35°即应调整。

6、检查转向系统各球头销松紧情况,必要是添加钙基润滑脂ZG-2。

7、转向系和前桥上的油嘴感应在及时加注钙基润滑脂ZG-2。

8、轮胎需按下列规定顺序换位：两前轮胎交叉换至另一方向的后轮胎位；两后轮胎换至同方向的前轮胎位。

三、每年保养

1、完成“每季保养项目”。

2、检查拆洗前、后钢板弹簧和前、后减震器。必要时更换橡胶衬套。

3、检查转向节主销的轴向间隙，必要时调整。

4、检查、清洗后桥齿轮，调整前、后桥轴承间隙，更换基润滑脂ZG-2。

5、紧固全车的紧固件和联接件,M6螺纹紧固力矩为7±1N·m、M8螺纹紧固力矩为20±1N·m、M10螺纹紧固力矩为37±1N·m。

电动车使用管理规定

为确保电动车正确安全地使用，特制定本规定。目前仅玫瑰园配有电动车，应严格遵守本规定，日后其他小区配置后，也可按此规定执行。

一、电动车是为保安执行巡逻、处理突发事件的装备，必要时也可为业主提供服务，其余人员一律不准乘坐。电动车只准在园区内行驶，不得擅自将电动车驶离园区。

二、电动车不许超载，大车限坐6人，小车限坐4人。

三、电动车由管理处主任指定保安队长、班长驾驶，其他人员未经管理处主任批准，一律不得驾驶。电动车严禁转借他人。

四、驾驶电动车必须严格按照操作规程正确操作，谨慎驾驶，安全第一。

五、电动车必须按维修保养规定勤清洗、勤保养，保持车况良好、电力充足、整车干净整洁，不得违章私拆，以免造成机械事故。人为造成事故者，视情节严重处理，并照价赔偿。

六、保安队指定驾驶人员在接交班时，交班人员必须说明车辆使用状况，并做好记录；接班人员必须检查车况，如有车损或发生事故，应立即报告管理处主任，以便及时维修和处理。

电动车操作规程

一、电动车启动时，应按要求先按下换向开关，前进时按无图形端，倒车时按有图形端。尔后，插入点火钥匙，释放手刹车制动，将总电源开关到“接通”位置，平稳地踩下加速踏板，即可按所需速度行驶。踩下加速踏板越多，前进或倒退的速度越快。

二、变换速度时需按下双速开关，有“兔”图形的表示快档；有“龟”图形的表示慢档。

三、转向时，需按箭头图形按下转向指示灯开关。

四、有制动必要时，踩下制动踏板即可刹车，还需要时可将制动踏板踩到底。但行驶时严禁同时踩下加速踏板与制动装置。

五、电压／照明开关的使用：按下电压／照明开关无图形端，全车照明灯亮；按下有图形端，电压表即显示蓄电池电压；置于中间位置即为断开位置。

六、不允许超出电动车最大允载负荷，以免损坏车辆。

七、行驶结束离车时，应将进退开关置于空档，同时拉起手动闸，关闭电源，拔掉点火钥匙。