文化地产品牌战略研究书院文化地产项目2
地产国学活动策划方案
——xxxxx项目的传统文化与幸福人生
都是中国 北京是彩釉的北京， 南京是金粉的南京， 杭州是泼墨的杭州， 上海是？万科国际广场又是
我们的目标客群
他们，功成名就 他们，追求品质 他们，热爱生活，享受学识
他们，热爱国学文化 他们，乐于接受新型奢侈主义 他们，享受人生开阔境界
活动诉求与契机
活动氛围营造亮点八：中华国学精粹文化展
活动现场设计布置国学文化展，以文房四宝、国学鼻祖、经典国学书籍等为主题 让嘉宾浏览学习国学起源和发展的历程，及国学精粹的传统文化，营造国学氛围
活动流程表
序号 1 2 3 4 5 6 8
时间 14:30-15:00 14:30-15:00 15:00-15:05 15:05-15:35 15:35-15:50 15:50-16:20 16:20-17:00
活动概况
时间：2012年11月？日 地点：万科国际广场营销中心 人物：社会主义学院学员、国学爱好者 规模：50人 形式：深圳万科·万科国际广场国学公开课，深圳万科·万科国际 广场传统文化展 调性：高端、尊贵、儒雅
活动氛围营造亮点一：手书木牌签到墙
精心设计木块名牌签到墙，特邀书法家在执笔签名，讲写有嘉宾名字的木牌挂在 特制的签到板上，现场弥漫浓厚文化气息。 签到完毕后，还可装裱起签到墙，收藏展示深圳万科·万科国际广场的传统文化 和幸福人生。
内容 嘉宾签到、进场 迎宾古筝暖场演奏 开场节目（成人礼表演） 名人国学文化公开课 香道互动表演 国学精粹文化展，名人讲解 国学爱好者自由论坛，项目自由参观
建议手礼
木盒：古典花梨木香盒 配香：天然芽庄水沉香
谢谢观赏 期待共赢
xxx地产开发有限公司出品
成就：经过多年的实践同现代科学理论相结合，发现了万物瞬间定 位理论，把古代预测学引向了科学化，开创了谋略策划与现代社会接 轨的先河。
书院建设实施方案
创新发展
在传承基础上创新书院发展模 式，探索现代教育新路径。
02
书院建设内容与布局
建设内容
图书馆
提供各类图书、期刊和电子资源，满足学生 和教职工的学术需求。
研修室
提供安静、舒适的学习环境，供学生自主学 习和小组讨论。
讲堂
用于举办学术讲座、研讨会和课程，促进学 术交流和知识传播。
物力保障
材料采购
设备维护
根据书院建设需要，合理采购各类建 筑材料、设备及工具，确保建设工作 的正常进行。
定期对设备进行维护和保养，确保设 备的正常运行和使用寿命，提高工作 效率。
物资管理
建立健全物资管理制度，规范物资的 验收、保管、发放等环节，确保物资 的合理利用和安全。
财力保障
资金筹措
通过多种渠道筹措书院建设所需 资金，包括政府拨款、社会捐赠、 自筹资金等。
书院建设实施方案
目录
• 书院建设背景与目标 • 书院建设内容与布局 • 书院建设实施步骤 • 书院建设资源保障 • 书院建设风险评估与应对 • 书院建设效益评估与展望
01
书院建设背景与目标
背景介绍
01
02
03
历史渊源
书院作为中国传统文化的 重要组成部分，具有悠久 的历史和深厚的文化底蕴。
现代教育转型
国际化发展
书院建设能够推动高等教育国际化发 展，加强国际交流与合作，提升国际 竞争力。
展望未来
完善治理体系
未来书院建设应进一步完善内部治理体系，建立 健全规章制度，提高管理效率和决策水平。
加强师资队伍建设
书院应加强师资队伍建设，引进高水平人才，提 高教师教学和科研水平。
文化地产报告
文化地产报告一、报告背景文化地产是当下房地产领域的热门话题，它融合了文化、艺术、设计等元素，打造出具有文化内涵的住宅、商业综合体和旅游度假项目。
因其独特的价值和吸引力，越来越多的开发商开始将文化元素融入到房地产项目中。
身处这个时代，了解文化地产的发展趋势和前沿，对于投资房地产以及观察社会文化变革具有重要意义。
二、文化地产概述文化地产包括以下几个方面：1.文化特色别墅：以传统文化、文化符号为设计元素，打造别墅社区；2.文化商业综合体：以文化、艺术品为主题，打造集购物、美食、休闲、文化展示多种功能为一体的商业项目；3.文化创意产业园区：以文创产业为核心，集聚文化创意、设计、科技产业等多个领域，打造创新型企业孵化器；4.文化旅游度假项目：以文化为吸引点，打造旅游文化项目，吸引游客体验文化活动、旅游度假。
三、文化地产的投资价值1.市场潜力：随着中国消费升级，对高品质物质与精神文化产品的需求将进一步增强；2.拥有稀缺性：相较于传统房地产，文化地产在市场上具有一定稀缺性，因为其需要良好的文化基础及资源支撑；3.产业升级：文化地产的投资将有利于推动文化产业的升级和发展，促进当地文化艺术、旅游、商贸等相关产业发展；4.社区影响力：文化地产营造出独特的文化氛围，有利于促进社区的协调、融合，提高住宅区的品质和价值。
四、未来发展趋势随着社会文化的进步和发展，文化地产在未来的发展中将会有更广泛的应用和更高的追求。
未来文化地产投资的重点将会在以下几个方面：1.文化创新设计：在文化元素的融入中，根据当下社会需求和人们的文化生活方式，打造出符合市场消费需求的房地产项目；2.文化产业的引入：与文化、艺术、设计、科技等产业深度融合，打造出具有产业升级的功能性和价值提升的文化地产项目；3.文化地产品牌化：打造出具有独特品牌和文化信仰的文化地产，在市场上形成品牌文化效应；4.文化+旅游：将文化地产与旅游产业等紧密结合，推动文化地产的多元化发展。
房地产开发案例分析
9
新区房地产开发
开发 前 景
所处位置并不优越 新 城 区 往 往 不 适 于 开发商业中心、写字 楼、餐饮娱乐用房 适 合 建 造 高 级 住 宅 和公寓。
有利条件
新城区的拆迁安置比 较容易 拆迁安置补偿费要比 旧城区低 城市规划条件限制也 少。 获得政府的征地审批 非常困难 不具备开发建设条件 , 道路和绿化用地均作为 开发商的市政代征地而 由开发商承担土地开发 费用
23
房地产开发项目策划
房地产开发项目策划内容 房地产市场研究 市场定位的前提－－市场细分 房地产开发项目策划成功案例
24
房地产开发项目策划内容
1、区位分析与选择 2、开发内容和规模的分析与选择 3、开发时机的分析与选择 4、合作方式的分析与选择 5、融资方式与资金结构的分析与选择 6、产品经营方式的分析与选择
改善居住条件和生活方式
发扬和传承本地区特有文化 提升开发商的社会形象和物业价值
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文化地产的表现形式
产品定位体现的文化特征 营销体现的文化特征 地产品牌文化的表现特征 社区体现的文化特征
22
如何进行文化地产的开发
围绕项目定位进行规划 营造良好的室内外环境 利用建筑风格体现文化
16
文化地产的开发
文化地产的定义 文化地产的分类 开发文化地产的意义 文化地产的表现形式 文化地产的开发案例
17
文化地产的定义
文化地产是指在房地产开发过程中,充分发掘和运用 文化内涵来提升项目品质,满足居民文化生活的形式。 文化地产提倡在满足房地产项目建设基本物质要素 的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展的 理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、 历史、精神、艺术等多个层次文化需求，进一步提 高房地产质量和生活品位。
文化地产品牌塑造的“5核”模式
文化地产品牌塑造的“5核”模式一、品牌投影理论的内涵众所周知，投影是自然界的一种普遍的物理现象，就是将一物体的影像投射到另一物体上反映出来，同时丰富受投射方物体的形象和内涵。
所谓文化地产品牌的投影理论，讲的就是，在进行文化地产项目品牌的塑造过程中将文化要素以投影的方式来关照地产项目的内涵，使二者建立紧密联系，优势共振，而为地产项目创造更具有吸引力和战斗力的竞争要素，以加速项目的市场营销进程和良好地实现开发的利益目标。
简单地说，就是要在仔细研究分析市场状况、产品的特点及文化的属性等方面后，选择出独特的能对项目进行优化包装的文化来构筑项目的中心概念和利益支撑点，以使项目借文化之力来宣传、营销和起飞。
图示如下：二、文化地产品牌塑造的“5核”模式解读在文化地产品牌打造的过程中有两个重要的元素值得我们关注，乾波地产分别将之称为“文化核”和“项目核”。
其中，“文化核”是指所选用的文化的主题精神和主要要素；“项目核”是指项目的市场优势及本身硬件的优势。
在该类品牌具体的锻造中，“文化核”和“项目核”是我们首要关注的重心，他们的结合方式和结合的好坏直接影响到项目的生命。
具体有以下几种方式：1、无核模式：指的是，文化主题项目在铸造中仅注意到项目本身的一些强势点而没有用优秀的主题文化来统领，即缺乏“文化核”这一中心，是为无核模式。
模式图如下：一般说来，这是一种最原始的营销方式，也是地产界初级的销售思想之一。
通过宣传地段、建筑硬件本身的一些要素以企求能获得市场的关注。
导致的直接结果就是，房子还是钢筋水泥混合物，没有灵魂，只是一个遮风避雨的功能场所，这跟山顶洞人住的洞穴实际上是一回事。
随着市场的发展、生活需求的变化，“家”的内涵变得更加丰富，这种最原初的功能营销思想与方式都明显地落伍了。
2、错核模式：指的是，虽然为地产项目找了一个文化主题，但这一主题相对项目来说是错误的是不适应的，即在项目上错误的嫁接一种主题文化，不但没有打中和提升项目核心要素的一些特质，反而以不合时宜的比较消极的文化来误导项目走向失败的深渊。
非遗文化地产方案
非遗文化地产方案背景中国传统文化浓厚，非物质文化遗产丰富多彩。
然而，现代化建设和城市化进程使得许多非遗文化面临着流失和忽视的风险。
因此，开发非遗文化地产项目成为了保护非遗文化、传承中华文化的一种途径。
非遗文化地产的意义1.保护非遗文化：非遗文化传承需要特定场所和条件，非遗文化地产项目提供了这样的场所和条件。
2.传承中华文化：非遗文化是中华文化的重要组成部分，通过非遗文化地产项目能够传递和弘扬中华文化。
3.经济价值：非遗文化地产项目能够挖掘潜在的经济价值，既能够吸引游客、创造就业，又能够提升地区的知名度和影响力。
非遗文化地产的主要形式1.文化街区：在现有的城市区域，以传统建筑为依托，打造集购物、餐饮、文化体验等多种业态的文化街区。
如北京南锣鼓巷、上海田子坊等。
2.文化小镇：在城市周边或者偏远地区，以非遗文化为核心，建设集餐饮、住宿、体验、购物等多元化业态的文化小镇。
如石家庄鹿泉文化小镇、成都杜甫草堂等。
3.文化公园：在城市中心或者偏远地区，建设以非遗文化为主题的公园。
通过展览、表演等形式，向公众展示和传递非遗文化。
如北京世园会、合肥九华山文化公园等。
非遗文化地产项目的开发关键1.选址要点：选址需要考虑周围环境和交通，确保游客便捷的到达和体验；要考虑当地的非遗文化资源，确保项目可以有足够的文化内涵。
2.设计要点：设计需要体现出非遗文化的内涵和特点，同时考虑项目的功能和商业价值。
3.运营要点：运营需要团队的专业性和经验，需要有能够引导游客和顾客参与体验的服务和活动。
非遗文化地产项目的经营模式1.租赁模式：将项目租赁给商家开展商业活动，运营方获取租金。
2.经营权拍卖模式：运营方将项目经营权进行股权转让或者拍卖，将项目的后续运营权转让给其他企业或者个人。
3.自营模式：运营方自行经营项目，包括文化体验、餐饮、商店等多种经营形式，从中获取收益。
结束语非遗文化地产项目是保护和传承非遗文化的一种途径，也是经济价值的体现。
文旅地产项目规划设计策略
文旅地产项目规划设计策略摘要：随着我国新型城镇化的进一步发展，以及人口老龄化和疫情常态化，“逆城市化”趋势表现为都市人在寻求以旅居和康养功能为主的第二居所。
本文总结了我国地产项目的发展概况，提出文旅地产将成为地产行业转型升级的热点。
笔者根据考察经历，分析了文旅地产项目的规划设计策略。
最后结合江宇梦想小镇的空间规划及设计、公服配套及业态组织情况进行系统分析，并客观评价了该项目面临的挑战。
其突破点在于空间规划设计及推广模式合理有趣、公服配套及业态组合全面，以及管理服务与社区治理智能化、平台化、社群化。
关键词：文旅地产；第二居所；老龄化；规划设计策略1引言根据我国第七次人口普查结果，我国老龄化社会已经来临并将持续较长时间。
此外，城镇化造成城市承载力面临巨大挑战。
城市集群效应必然会带来部分群体的“逆城市化”。
城市生活成本高、工作节奏快、环境质量差，加上疫情影响，城市居民居住地越来越倾向于郊区，即第二居所。
第一居所是指具备职住交通优势和商业生活设施配套的成熟城区，是都市人日常生活和长期居住地；而第二居所是以旅居和康养为主要功能，多选址于城市郊区或风景名胜区附近，具有环境优美、空气清新、人口密度低等特点[1]，居民多于周末或节假日使用。
此外，随着永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批事项授权到地方，用地审批手续变得更为简便，利于第二居所的建设。
另外，城郊地区或广大乡村地区的建设环境更为宽松、建设条件更优，适合发展康养产业。
加上传统地产行业面临多项挑战，亟需转型。
2我国地产项目发展概况传统地产行业的转型主要通过产业链延伸和综合开发两个方式。
其中，产业链延伸包括提供物业管理和销售中介等增值服务，其本质是住宅基础上的扩展增值服务；综合开发是指开拓增量市场，包括养老地产、教育地产、文旅地产。
然而，养老地产和教育地产都有其弱势。
由于老龄人的生活理念较落后、消费能力较低，养老地产往往出现供不应求、养老项目产品层次较低、服务水平较差等现象，最终变成针对老年人的普通住宅项目。
书院教育模式运作方案
书院教育模式运作方案书院教育模式运作方案（一）策略思路办院目的：传承书院文化，革除现代教育体制的弊端，融合现代科学知识，培养高端社会精英人才，形成品牌连锁。
提升精英阶层的综合素质，帮其修为成“精神领袖者”、“战略管理者”、“员工教练者”、“资源整合者”、“自我否定者”。
办院模式：创立论坛、沙龙、学堂三位一体的教学实体。
：教学实体采取“2+1”的运作模式：“2”是指书院与学员“双向合作”模式，即双方共同研讨协商学习内容、学习方法、选择师资、确定学制、选择授课地点、确定费用标准等事项，破除院方单方话语权和决定权。
如有学员需要长期接受服务或有投资意向，可采取会员制、股份制等模式合作办学。
“1”是指“教与学一体化”模式，即实施研究型教学方式，调动教与学两个积极性，第一步首先由点评教授“破题”，接着学员分组研讨；第二步由主讲教授围绕主题进行系统讲解；第三步由学员组长围绕主题发言，点评教授“收题”并进行综合评论；第四步点评教授与学员共同考察学员企业，理论与实践结合，进行现场教学。
办院特色：1. 合作式教学，突出学员的主人翁角色，书院与学员合作办学；2. 复合式教学，论坛、沙龙、学堂三位一体，形成有序的互动整体；3. 一体化教学，教师与学员共享教学话语权，讲授权，管理权；4. 研讨式教学，课题分解，教学互动，共同研讨，结论共鸣；5. 实践式教学，分析热点、难点、焦点问题，现场调研，学以致用；6. 服务式教学，根据学员需求，进行咨询、策划、管理模式再造等服务。
培养目标：为国家和社会培养拥有深厚人文内涵，系统科学知识，扎实专业能力，卓越领导才能的高端精英和复合式人才。
项目类别：论坛类（拟定）：1. 城市论坛：成渝经济圈、新型城镇化、城市经济圈、城镇化与农村……2. 地产论坛：工业地产、商业地产、住宅地产、旅游地产、教育地产……3. 文化论坛：人文素质、文化产业、旅游文化、养生文化、巴蜀文化、艺术品鉴赏……4. 金融论坛：产业金融、上市运作、新三板诱惑、民间金融……5. 法律论坛：企业法律问题的合理规避、上市公司风险管理、法律与公民……6. 互联网论坛：电子商务、互联网金融、互联网营销、互联网地产、大数据时代……7、建材、环保、农业论坛：建筑材料、节能设备、生态环保、生态农业……沙龙类（拟定）：1. 城市沙龙：新型城镇化与经济发展方式、产城融合的商业机遇、生态旅游发展、城市圈经济与产业结构、川渝经济圈发展趋势……2. 地产沙龙：养老地产与赢利模式、旅游地产开发难点与突破、商业地产模式与创新、教育地产的新模式……3. 文化沙龙：文化的传承与创新、文化旅游的商机、养生文化的商业应用、文化产业与文化品牌、巴蜀文化的新机遇……4. 金融沙龙：互联网金融模式的风险、民间金融模式创新、上市公司运作技巧、如何敲开新三板的门……5. 法律沙龙：法律顾问的作用、守法与诚信的关系、组织行为与法律思维……6. 互联网沙龙：电商模式与品牌建设、互联网营销与诚信、互联网地产模式选择……7、 教育沙龙：养生保健、婚姻家庭、子女培育、升学就业……学堂类（拟定）：★学堂定位：管理学堂：主要开发和提升从事高端企业管理和公共管理人才的管理智慧、决策运营能力和专业技能水平。
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品报牌告发展思基础路导图
书院文化的价值
书院文化现状
企业自身资源
书院文化地产发展战略 风险分析
企业层面 经济形势 政策形势
书院文化地产启动策略
丽江项目基础条件分析
丽江项开发核心问题
市场环境研究
项目机会挖掘
丽江项目发展战略 丽江项目整体定位
苹果品牌的成功是基于深度理解“人性”后的殊途同归，在乔布斯 的哲学里，技术很重要，技术是手段，但不是本质。换句话说， 找到人性的需求是品牌成功之道！
乔布斯的哲学是“做正确的事”，这个正确，不是技术，不是设计，不是美学，而是“人性”。 例如IMAC推出时没有软驱设计，原因是因为乔布斯认为：“谁要把4GB的硬盘资料备份到1MB的磁盘上?”抛弃软驱、使用USB接口的决策为苹果电脑注入的超前一 步的亮点。 又如IPHONE的多点电感触屏，它采用的并非笔触屏（电阻式触摸屏），而是更为先进的指触屏（ 电容式触摸屏）。乔布斯觉得：“用手指点就可以”。
市场定位
形象定位
客户定位
物业发展建议
书院的概念
书院： 广义上指历史上设立的供人读书或讲学的场所，狭义上是指以 有别于官学的私学，以私人名义建立的授业、传道的场地
岳麓书院
书院主要有三大功能：传道、藏书、供奉 传道——对中国传统文化的整理、发展和传承 藏书——收集、编撰各类典籍 供奉——对孔子等圣人的祭奉
中国古代四大书院： 岳麓书院 、白鹿洞书院、嵩阳书院、应天书院
嵩阳书院
书院的发展历史
书院萌芽于先秦，兴于唐代，盛于宋、元、明代，衰于清代，伴随着中华民族文化的发展近两千年，有着悠 久的历史，是中华民族特有的一种教育组织，也是中国传统文化的发展载体和重要的传播载体，对中国的社 会教育和文化发展产生了重要影响，同时也对东亚文化发展有着深远意义。
中国人面对上述种种现象，或指责，或迷惑不解，或置之不理，人们逐渐迷失
中国人内心需要积极的精神引导，东方文化是当今社会需求
二十世纪至今，在以竞争为导向的西方文化冲击下，和谐共存的东方文化支离破碎，大多数中国国民在价 值观、道德观方面迷失了，各种有悖于民族持续发展的行为、现象纷至沓来，不仅中国，国外亦是如此。 调整竞争观念、和谐共存发展的呼声已成世界主流思想，东方文化再次成为影响世界未来发展的关键。 面对急功近利、价值观扭曲、道德滑坡的社会，重视传统文化的精神，宣扬传统文化的美德，建立民族自 信心是当下国民迫切的内在需求，是现今国家持续健康发展的需求。
中国社会的“人性”需求，中国人内心的渴望是什么？
经过漫长的时间，西方社会已经进入发展的平台期和比较定型的社会模式中，而中国用30年的时间承担了 西方社会几百年间的变化。物质生活的快速发展，带来的是大多数中国人每天面对着未知的将来和无尽的 选择，带来的是大多数中国人每天对金钱、地位、权力的无条件、无穷尽的追求。 以前，中国人可以献身于某种伟大的群体理想，为希望和更美好的未来奋斗。然而，在我们现在的这个时 代，不再有这样高尚的机会。我们的理想就是财富和功名，金钱成了评判自我实现与否的唯一标准。
企业定位及发展目标 阶段性发展战略 产品策略 配套策略 传播策略策略
品报牌告发展思基础路导图
书院文化的价值
书院文化现状
企业自身资源
书院文化地产发展战略 风险分析
企业层面 经济形势 政策形势
书院文化地产启动策略
丽江项目基础条件分析
丽江项目开发核心问题
市场环境研究
项目机会挖掘
丽江项目发展战略 丽江项目整体定位
中国现象——迷失的中国人、缺失的道德感，对过去的怀念
蜗居宋思明：背负婚外恋、贪腐官员恶名的角色备受好评，传统道德观的沦丧 非诚勿扰宝马女马诺：相亲节目中拜金主义的风行 芙蓉、凤姐、兽兽：为出名、通过炒作搏出位，动作步步升级，无所谓道德 政府关停暖气为获补贴：现阶段中国社会主要矛盾是民众日益增长的智商和官 员不断下降的道德的矛盾 我爸爸是李刚：权力的失位运用，官员子弟的道德感缺失 神马都是浮云：对现今社会、未来发展的不抱期望，失去梦想 和谐社会与仇富心理：贫富失衡、不平等的现实导致了社会群体性仇富，与国 家建设和谐社会的初衷背离 啃老族：传统伦理道德的遗弃
什么是书院文化
书院文化是指在书院的发展历程中形成的，经过千余年的传承与创新，形成有别于传统中国其他社会群体的 价值取向、思维方式和行为规范的独特精神成果的总和 关注书院教育形成的独特社会群体——士大夫的特征，有助于我们了解书院文化
士大夫
逸士 知士 修士 画士 博士 处士
…
定义：士，是作为封建社会中最基础的贵族，也是最高级的百姓，古代是指以知识分子为代 表的士族阶级；大夫，是封建社会官职，代表着官员的等级。士大夫是指知识分子和官僚的 混合体，可以指在位的官僚，可以指不在位的知识分子，也可兼指。
萌芽期——先秦 奴隶制转变为封建制，产生“士人”，士人的出身不同、立场不同，提出的主张也不同，形成儒家、道家、墨家等多个 学派。此时没有官学，传播各派学说的场所便是书院的最早的雏形“精舍” 发展期——唐代 国家富庶，经济和文化空前昌盛，皇家建立书院（集贤殿书院），整理全国藏书，并为皇帝提供政治意见举荐人才。书 院的地位无比荣耀，是读书人向往的地方，地方著名文人也开始仿效建立私人的书院 鼎盛期——宋、元、明 私人书院大量出现，以教育、培养人的学问和德性为理念，政府以学问选取政治人次，书院培养的精英知识分子阶层 “士大夫群体”开始成为社会重要力量，书院讲求自由讲学、抨击时政，成为思想舆论和政治活动场所 衰亡期——清代 清政府对明代士大夫阶层造成的影响犹有余悸，采取抑制书院的手段，不允许自由讲学，书院文化的体现——士大夫精 神开始没落，至清末期，西方思想全面冲击东方，传统书院被视为糟粕全盘抛弃，西式教育成为主流，书院就此消失
市场定位
形象定位
客户定位
物业发展建议
品牌建设案例——苹果Apple 乔布斯：理解人性而非技术
截止目前最成功的品牌是什么？ 毫无疑问，乔布斯的苹果！
目前苹果的市值超过微软1000多亿美元，相当于超越了一个惠普。苹果品牌的 成果并不是一种技术导向，看看微软的研发投入，2006年，微软在研发方面的 投资为60亿美元，2007年又提高到75亿美元，苹果公司在研发上的投资比微软 少的可怜，但是获得的收益并不少。乔布斯曾讽刺微软说“这就表明并不是什 么东西都可以用钱买得到的。”