房地产企业视同销售
房地产企业视同销售行为的税务处理
房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。
视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。
房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。
一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。
”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。
”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。
其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。
”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。
”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
对房地产企业视同销售的检查(最新)-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！对房地产企业视同销售的检查（最新）-财税法规解读获奖文档(一)企业所得税视同销售的原则
《实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
企业所得税视同销售的原则：资产所有权属已发生改变，国税函[2008]828号文件更加体现这种精神。
(二)非货币性资产交换的处理
使用账面价值计量的非货币性资产交换，会计与税法差异很大。
使用账面价值计量的非货币性资产交换的会计处理：如果非货币性资产交换不具有商业性质，或者虽然具有商业性质，但其换入、换出资产的公允价值不能够可靠地计量的，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
商业实质的判断：使换入企业受该换入资产影响产生的现金流量与换出资产明显不同的，表明该两项资产的交换具有商业实质。
例如：A公司以开发产品换取B公司的办公楼一幢。
开发产品的成本为500万元，公允价为900万元。
假设该交易不具有商业实质。
会计分录：
借：固定资产办公楼500
贷：开发产品 500
税法规定：
(1)视同销售400万，收入为900万元，成本为500万元。
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。
营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。
在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。
首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。
视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。
土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。
这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。
针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。
根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。
其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。
税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。
例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。
（二）认定土地增值额。
土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。
在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。
（三）确保应税收入的准确确认。
应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。
应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。
此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。
房地产行业视同销售之税
房地产行业视同销售之税会计确认收入需满足四项原则：商品或劳务已交付、主要风险已转移、收入与成本能可靠计量、预计应收款能收回。
会计做账强调实质重于形式原则，同时满足这些条件，就应当确认收入。
会计账面确认收入后企业在业务流转过程中，总会遇到视同销售的情况，那么如何定义视同销售，什么经济业务是视同销售业务，怎么对视同销售的商品进行定价，其中涉及的增值税和所得税怎么怎么确定、如何处理？在报表填列的时候有哪些注意事项？有的小伙伴遇到这种情况总是不知道如何下手，总是拖到月末的时候才着急忙慌的进行账务处理，不仅处理不好，还状况百出，简直就想摔鼠标啊！那么，什么是视同销售？简单来说，假如某产品含税价为117元，你有权利将该产品送人，但你没有权利将所含的17元税送人，这17元只能归税务局，也就是需要缴税，这就叫"视同销售"。
因此，国家有规定：自己的产品，无论送人、对外投资或自己留用，都应与卖出产品一样缴税。
其实啊，视同销售是国家舍不得送税闹腾出来的。
我们本文主要从增值税的视同销售和所得税的视同销售两个方面解释。
增值税的视同销售，我们举个例子说明一下，甲公司把自己生产的电风扇委托了乙公司代为销售，这种行为在税法的角度上视为销售行为，但实际上这样的行为并没有使电风扇的所有权、风险等发生转移，电风扇还是甲公司的，所以在会计上只能确认为委托代销。
但是税法上代销是负担纳税义务的。
所得税上的视同销售，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物，纳入企业应纳税所得额的核算。
视同销售如何进行定价？企业的视同销售一般按照市价来确定视同销售的价格，但是价格明显偏低并无正当理由或者无法获得市价的情况下，企业应按下列顺序确定销售额：(1)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；(2)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；(3)按组成计税价格确定。
房地产赠品视同销售收入的确认
房地产赠品视同销售收入的确认
在房地产行业中，赠品是开发商常用的一种促销手段，通常用来吸引购房者或
增加销售量。
然而，对于赠品在销售收入确认方面的处理，需要严格按照会计准则的规定进行处理，以确保财务报表的准确和真实。
首先，根据会计准则，房地产开发商在确认销售收入时，应当将赠品视同销售
收入一并确认。
这是因为赠品的价值虽然不直接以货币形式收取，但其价值实质上是开发商为了吸引购房者或增加销售量而付出的成本，应当被计入销售收入中。
其次，赠品的价值应当以公允价值进行计量。
公允价值是指在正常市场交易中，买方和卖方在公允、知情和无压力的情况下，自愿进行的交易价格。
因此，开发商在确认赠品价值时，应当参考市场价格或其他可靠的市场信息，以确定赠品的公允价值。
另外，对于赠品的确认时间，一般应当与主合同的确认时间保持一致。
也就是说，当购房者签订购房合同并支付相应款项时，赠品的价值应当一并确认，而不应当延后确认。
这样可以确保销售收入的准确和真实，避免因为赠品的确认时间不当而导致收入的失真。
最后，需要注意的是，赠品的确认应当在合同的履行条件已满足的情况下进行。
也就是说，当赠品的交付条件已经满足，赠品的价值应当被确认为销售收入。
如果赠品的交付条件尚未满足，赠品的价值则不应当确认为销售收入，而应当作为预付款或其他应付款项进行处理。
总的来说，房地产赠品在销售收入确认中应当视同销售收入，以公允价值计量，确认时间与主合同保持一致，确认条件应当是赠品的交付条件已满足。
只有严格按照会计准则的规定进行处理，才能确保财务报表的准确和真实，保护投资者和利益相关方的利益。
房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议处理
房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土地增值税计税价格争议处理1，视同销售的税收基本规定：2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。
二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。
三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
2，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方法）31号文件第七条确认收入(或利润)的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
房开企业自持和视同销售的规定
房地产开发产品自持视同销售操作要点如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。
房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016 年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。
如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。
问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。
参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？答:房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。
否则，应按规定缴纳增值税。
例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。
为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。
1,开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。
2,增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。
销项税额1100万元。
3,自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵4,当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣(4440/1.11) *0.11=440万元，进项税共1100万元。
房地产企业的视同销售行为认定
房地产企业的视同销售行为认定房地产企业处置其开发产品，是否应被认定为视同销售行为，是税务机关的职权行为。
但是由于开发产品自身分类以及各自权属的差异，使得认定是否属于视同销售行为，并不能单独依靠税收规范性文件的条文内容，还要了解其他法律领域的具体规定，避免视同销售行为认定范围的缩小和扩大，从而损害国家税收利益或者侵害纳税人合法权益。
本文从土地增值税和企业所得税两个税种出发，针对房地产企业开发产品视同销售行为认定的规范性文件具体条款进行对比分析，希望明晰两个税种间的差异，进而为实际工作提供一个跨税种的比较视角。
一、企业所得税视同销售的现行规定《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第六条规定：关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
从上述两份文件来看，新的规范性文件，将开发产品转为固定资产这一行为，排除在了视同销售行为认定范围内。
二、土地增值税视同销售的现行规定《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
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摘要：根据税法对房地产开发企业视同销售确认收入的有关规定，从视同销售的行为范围、纳税义务发生时问及应税收入确认方法三个方面，分析了其在营业税、土地增值税及企业所得税方面的税收差异。
关键词：视同销售；营业税；土地增值税；企业所得税
视同销售，是指纳税人在会计上有些不作为销售核算或虽作为销售核算，但没有现金流入产生，而在税收上都要作为销售确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。
近年来，随着我国房地产行业的不断发展，房地产开发企业的资产经营行为也日趋增多，视同销售也就时有发生。
为规范房地产开发企业的纳税行为，税法针对房地产开发企业视同销售的收入(营业额)的确认问题作了相关规定，然而同样属于视同视同销售行为，但税法在营业税、土地增值税及企业所得税上的规定还存在着一些差异，在日常的税务处理中，如不引起重视将面临着一定的纳税风险。
将从确认应税收入的行为、时限、方法三个方面对其差异进行分析。
1房地产开发企业视同销售确认收入的行为差异
营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定及《国家税务总局关于以房抵顶债务应征收营业税问题的批复》，可知营业税的视同销售行为包括：单位将不动产无偿赠与他人；单位以房屋或其他不动产抵偿债务等。
土地增值税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)的规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等应视同销售房地产。
企业所得税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文)的规定：房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。
透过上述规定可知，企业所得税的视同销售行为的范围最为宽泛，营业税的视同销售行为的范围最小。
在视同销售行为上，企业所得税与营业税相比，除了以房抵债和单位将不动产以捐赠、赞助等方式无偿赠与他人外，企业所得税和营业税在视同销售的行为方面存在着较大的差异。
例如房地产开发企业将开发产品用作对外投资入股，参与被投资方利润分配、共同承担投资风险，在企业所得税上应视同销售并确认应税收入，但在营业税上却不必确认为营业税的应税营业额，因为该行为不属于营业税的征收范围。
企业所得税与土地增值税相比，除企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等外，企业所得税与土地增值税在视同销售的行为方面也存在一定的差异，主要表现在企业将开发产品无偿赠与他人及自用方面。
例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在企业所得税上应确认为应税收入，并计算相应的应纳税所得，但在土地增值税上却不必确认为应税收入，也不得扣除相应的成本和费用，因为该行为不属于土地增值税的征收范围。
营业税与土地增值税相比，除企业将开发产品抵债外，两者在视同销售的行为方面也存在较大的差异。
例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在营业税上应确认为应税营业额，计征营业税，但在土地增值税上却不必确认为应税收入。
2房地产开发企业视同销售确认收入的时限差异
营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条的规定，可知房地产开发企业将开发产品无偿赠与他人和将开发产品抵偿债务，其视同销售确认收入的时限为开发产品所有权转移的当天。
土地增值税方面，根据国税发[2006]187号文的规定，其视同销售确认收入的时限同样为开发产品所有权转移的当天。
在企业所得税方面，其视同销售确认收入的时限与前两者相比则有所不同，根据国税发[2006]31号文的规定，企业应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
这里明确了只要满足所有权转移、使用权转移或取得利益权利三种情况中的任何一种就应确认企业所得税应税收入的实现。
3 房地产开发企业视同销售确认收入的方法差异
营业税方面，根据《营业税暂行条例》及其实施细的规定，纳税人的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，其中，价外费用包括向对方收取的手续费，基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③核定计税价格－营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1－营业税税率)。
可见，对于房地产开发企业将开发产品无偿赠与他人的视同销售行为，由于赠与企业没有向对方收取任何款项或取得任何转让对价，因此其视同销售的应税营业额只能按照当月或近期同类开发产品的平均销售价格确定，如当月或近期无同类开发产品销售的，则按照成本利润率核定其计税价格。
对于房地产开发企业将开发产品抵偿债务的视同销售行为，其视同销售的应税营业额应按照实际抵偿债务的金额(不存在无正当理由的价格明显偏低)或法院判决书上确定的金额确定。
土地增值税方面，根据国税发[2006]187号文的规定，房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
企业所得税方面，根据国税发[2006]31号文的规定，房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定：②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务
机关确定。
可见，在视同销售应税收入的确认方法上，营业税、土地增值税、企业所得税三者之间还是存在一定差异。
营业税方面着重强调应按照向对方收取的全部价款和价外费用确认应税营业额，只有在价格明显偏低且无正当理由时，才由税务机关采取核定方式确定应税营业额，前者是视同销售应税营业额确定的主要方法。
在土地增值税与企业所得税方面，虽然两者都有按照当年或近期同类开发产品销售价格确定视同销售应税收入的方法，但土地增值税是按照平均价格或评估价值确定视同销售应税收入，而企业所得税更多强调的是按照市销售价格或公允价值确定视同销售应税收入。