东莞市城市更新单元(项目)“1+N”总体实施方案审批操作细则
东莞市城市更新政策特征分析
东莞市城市更新政策特征分析发布时间：2022-06-22T06:37:02.461Z 来源：《科技新时代》2022年5期作者：张永雄[导读] 文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。
广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司广东省广州市 510000摘要：文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。
关键词：东莞市；城市更新；政策特征一、东莞市城市更新演化历程（一）探索起步阶段 2009-2012年，东莞城市更新属于探索阶段，政策特点是“培育市场、政府让利，鼓励改造”。
东莞早在广东省政府正式颁布出台“三旧”改造政策（粤府〔2009〕78号文）之前的2009年3月16日，东莞市人大常委会便已制定出台（东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告第5号），提出为推动全市产业结构调整和转型升级，要加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造；该暂行办法还规定了东莞市“三旧”改造的几种主要形式，包括转型企业明晰土地权属、建设用地改变用途、超占土地完善后续、单宗建筑物拆建改造以及成片拆迁改造等。
在省政府出台78号文政策后，东莞市人民政府紧跟于2009年12月16日制定出台政策（东府〔2009〕144号），对东莞市辖区范围内“三旧”改造工作中土地、规划、审批、开发等问题作出比较明确的规定，正式开启东莞市“三旧”的探索实践。
（二）规范管理阶段2013-2017年为东莞市“三旧”改造常态化阶段，政策特点是“规范管理、优化完善、常态化全流程管理”。
2013年东莞市以政策（东府办〔2013〕151）号开启了“三旧”改造常态化的实施起点，2014年12月东莞市政府于出台政策（东府〔2014〕147号），贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的十六字方针，对本市“三旧”改造的改造区域、主导方式、改造类型、规划管控、管理机制等进行了变革转变，建立城市更新单元统筹机制，促进东莞市“三旧”改造工作进入常态化稳定实施阶段。
东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案(试行).docx
东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）为提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，更好推动我市〃以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城〃目标的实现。
根据我市轨道交通建设及TOD综合开发计+2政策文件（以下简称〃’1+N'政策文件"）及轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则精神，结合东莞实际，制订本工作方案。
—、重要意义根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强土地储备协调领导和规划统筹，做好TOD等重点领域土地储备及整合工作，以及市政府提出的"加强规划调控、助力土地收储、提升土地价值、实现利益共享〃工作目标。
根据〃1+N〃政策文件要求，在坚持〃政府主导、整体统筹、连片开发"原则的基础上，经市TOD 轨道办广泛调硏、深入硏究，并与顾问单位对接测算，补充提岀多种TOD范围内城市更新项目利益共享机制。
从而提高TOD开发效率，增加政府收入，使政府利益得到保障。
同时，实现政府与企业风险共担，激发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨道交通建设。
二、基本原则（-）坚持集约利用原则。
认真贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的文件精神, 充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。
（二）坚持政府主导.利益共享原则。
坚持响应〃1+N〃政策文件精神，遵循TOD范围内城市更新项目〃政府主导、整体统筹、连片开发〃的原则。
分轻重缓急、攻坚克难，打造一批TOO 范围内城市更新试点项目。
同时，总结试点工作经验和存在不足，进一步完善工作方案。
（=）坚持规划先行原则。
应坚持〃先规划、后用地〃的工作原则，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据，将TOD综合开发规划成果融合到地块控规调整、更新单元划定方案等方面。
三、适用范围本方案针对位于我市TOD范围内的城市更新项目。
四、总体要求（-）TOD范围内城市更新项目审批程序。
东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作解读分析
集体土地村确认，国有土地镇街确认。 • c、征询不动产权益人意愿，取得权益人土地面积及人数占比均达90%的产群人书面同意。
2、前期拟定拆迁补偿方案
• a、镇（街）依据拆迁补偿方案收回下属企 事业单位的土地、房屋并给予补偿，该部分不动产权益价值按 照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评 估价中的较高者计入挂牌底价。
《东莞市城市更新单一主体 挂牌招商（试行）》解读
（一）背景：
• 1、依托市公共资源交易中心，建立城市更新公开透明市场。 • 2、通过招拍挂形式把城市更新准入与配置权按市场地分配给优质改造方，从而实现政府引入大
项目，优质开发主体，高端产业资源、增加收益目的。
（二）基本流程：
（二）基本流程：
（二）基本流程：
经验、招商引资能力及资源、产出综合贡献等要求； • d、镇人民政府（街道办事处）设定报名资格要求的， 应当在提交挂牌招商方案时提供相应说明； • e、纳入人民法院失信黑名单的均不得报名参与单一主体挂牌招商。
保证金：
• a、竞投保证金可按政府（集体）综合收益起始价 的 20%—50%设定。 • b、限期内未能完成收购而终止挂牌 的，扣除不高于保证金的 10%用于支付前期工作费用，剩余部无息退
• 3、政府（集体）综合收益报价 • a、报名企业竞价 • b、出最高价为不动产权益邀约收购主体 • c、市公共资源交易中心确认收购主体 • d、发布公告、出具通知书 • 4、不动产权益要约收购 • a、收购主体公告发布之日起 3 个工作日内，收购主体不动产权益人清单，并通过东莞市公共资源交易 网
发布公开要约收购公告。 • b、收购公告发布之日起，收购主体和不动产权益人线下达成收购条件，经镇（街道）公共法律服务中心见
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2009.12.16•【字号】东府〔2009〕144号•【施行日期】2009.12.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知东府〔2009〕144号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》已经2009年第33次市党政领导班子联席会议讨论同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府二〇〇九年十二月十六日目录第一章总则第二章“三旧”改造规划的编制与审批第三章成片拆迁改造的类型及审批程序第四章单宗项目改造的类型及审批程序第五章鼓励措施第六章法律责任第七章附则东莞市“三旧”改造实施细则（试行）为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进经济和社会可持续发展，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常〔2009〕3号）及有关法律、法规，制定本细则。
第一章总则第一条适用范围本细则所称“三旧”是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。
我市下列土地可列入“三旧”改造范围：（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。
城市更新单元规划方案审批操作指导规则
城市更新单元规划方案审批操作指导规则城市更新单元计划审批操作规则起源：市城市更新办公室日期：-01-01第一章总则第一条为明确城市更新单元计划（以下简称“更新单元计划”）审批职能分工规范审批步骤提升行政效率依据《深圳市城市更新措施》、《深圳市城市更新措施实施细则》、市政府《相关授权市城市计划委员会建筑和环境艺术委员会审批城市更新单元计划通知》（深府函[]42号）和相关政策文件、技术指导制订本规则。
第二条本规则适适用于更新单元计划制订、修改、调整、和可由更新单元计划制订优化已批城市更新计划（以下简称“已批计划”）内容具体情形。
更新单元计划制订是指首次编制更新单元计划。
更新单元计划修改是指修改已批更新单元计划非强制性内容。
更新单元计划调整是指调整已批更新单元计划强制性内容。
第二章更新单元计划制订第三条更新单元计划制订符合已同意法定图则（以下简称“已批图则”）用地性质、建筑总量、道路交通、配套设施等强制性内容由管理局负责审批。
第四条更新单元计划制订属于以下情形由管理局负责审批。
具体包含：（一）在已批图则要求建筑总量、用地性质、配套设施内容和用地规模不变前提下优化地块划分、配套设施用地边界和位置；（二）标准上根据《深圳市城市计划标准和准则》（以下简称“深标”）或各类经同意专题计划要求增加配套设施用地和建筑规模；（三）增加支路或优化支路线位；（四）除已批图则文本、图表中注明城市设计或建筑限高要求（如滨海地域或关键地域限高等）外改变其它城市设计或建筑限高要求；（五）符合《深标》且有效使用面积不降低前提下将独立占地垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及小区级公共配套设施改为隶属建设；（六）因《深标》修订了配套设施面积标准而降低已批图则确定配套设施占地面积并经委员会审定。
第五条更新单元计划制订属管理局负责审批其审批步骤以下：管理局受理审批申请后进行规范性审查审查不合格给予退文。
审查合格征求区城市更新职能部门及相关部门意见。
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.11.15•【字号】东府办〔2019〕61号•【施行日期】2019.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知东府办〔2019〕61号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年11月15日关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策为贯彻落实市委十四届九次全会精神，为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期，结合当前实际，制定如下政策。
一、妥善处理新旧地价政策衔接。
对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的30%计收地价款。
二、实施最低挂牌招商起始价系数。
单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，即旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价，“工改M0”单元按50%核定地价款起始价，“工改居”“工改商”单元按70%核定地价款起始价。
政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体向市自然资源局提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。
三、降低更新实施主体税收负担。
更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。
东莞市城市更新前期服务商实务要点
收集权属资 料与初审
初次公示与 异议处理
相关机构 核查确认
审查部门 最终审查
二次公示与 异议处理
•公式15日 •地点：项目现场、村公 告栏、政府部门网站和 平面媒体 •异议复核后再次公示
•镇（街）更新机构转镇 自然资源分局、镇房管 分局审查 •主要适用于土地房屋权 籍调查情形
上报市局 备案
拟定拆迁补偿方案
合并形成
2018版新政
政府主导改造
1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发
3.政村合作
土地权利人自行改 造
村企合作
单一主体挂牌招商
取消，统一为
前期服务商指引
前期服务商指引主体
镇人民政府 （街道办事处）
自行 实施
委 托
下属企 业实施
授 权
集体经 济组织
政府 采购
专业机构 或综合性 开发企业
实施
前期服务商实施
第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人
土地所有权人：宅基地、集体建设用地、国有 出让地、国有划拨地等
第三类：土地、房屋实际使用人
未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用 土地、房屋的个人或单位
核查和确认不动产权收益
实际权利人的确认
《东莞市城市更新单一主体挂 牌招商操作规范(试行)》(东府 办〔2019)29号)
前期服务商指引
村集体招引流程---集体决议阶段
前期服务商指引
选定方式
只有一家报名企业符合条件
可以直接确认（常平镇、长安镇）；
经股东大会或股东代表会议表决可以直接 确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞 城街道）
家或两家以上报名企业符合条件
召开股东大会或股东代表会议进行表决，
东莞“三旧”改造实施细则2024年
东莞“三旧”改造实施细则2024年合同目录第一章：总则1.1 改造目的与原则1.2 改造范围与条件1.3 改造的法律依据第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格2.2 参与方的权利与义务2.3 参与方的资格审核第三章：“三旧”改造项目申报3.1 项目申报条件3.2 项目申报程序3.3 项目申报材料第四章：改造规划与设计4.1 规划编制原则4.2 设计审查与批准4.3 规划与设计的变更第五章：土地使用权处理5.1 土地使用权确认5.2 土地使用权的收回与补偿5.3 土地使用权的出让第六章：改造实施程序6.1 改造方案制定6.2 改造方案审批6.3 改造施工管理第七章：资金管理与使用7.1 资金来源与筹措7.2 资金使用规定7.3 资金监管与审计第八章：改造成果的验收与交付8.1 验收标准与程序8.2 交付条件与流程8.3 质量保证与责任第九章：争议解决与法律责任9.1 争议解决机制9.2 违法改造的法律责任9.3 违约责任第十章：附则10.1 合同生效与备案10.2 合同的解释权10.3 其他补充规定签字栏改造主体（甲方）签字：____________参与方（乙方）签字：____________签订日期：____年____月____日签订地点：东莞市____________附件清单：____________（注：附件应包括改造项目批准文件、土地使用权证明等相关文件）合同编号___________第一章：总则1.1 改造目的与原则本细则旨在规范东莞市“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造活动，提升土地利用效率，促进城市可持续发展。
1.2 改造范围与条件“三旧”改造适用于东莞市规划区内需更新改造的区域，应符合城市规划和土地利用总体规划。
1.3 改造的法律依据本细则依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规制定。
第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格改造主体应为具有独立法人资格的单位，具备相应的资金实力和改造能力。