经济学房地产投资分析

（4）补地价：经土地管理部门和房地产管理部门批 准，土地使用者可以转让、出租、抵押通
过行政划拨所取得的土地使用权，然后补交 土地出让金或者用转让、出租、抵押所获取收 益抵交土地使用权出让金。现在很多的国有土 地使用者都采用这种方式让土地入市。
根据国务院《关于促进房地产市场持续健 康发展的通知》（国发［2003］18号）精神， 为严格实行土地供应的集中统一管理，我国将 进一步加大对房地产开发用地的监管力度。今 后，各类房地产开发用地，除按规定可以划拨 外，一律实行招标拍卖挂牌出让。
二、城市规划建设用地的分类 （一）居住用地 （二）公共设施用地 （三）工业用地 （四）仓储用地 （五）市政公用设施用地 （六）绿地
三、规划设计方案中的主要 技术经济指标
（一）居住区开发项目技术经济指标 居住区的规划技术经济指标很多，这里
重点讲几个相对重要理解起来有一定难度的 指标。
建筑密度：指建筑物基底面积占土地面 积的比例，这里讲的土地面积指土地总面积， 它包括建筑物基底、道路、绿地和空地等等， 因此，建筑密度只能是小于或者等于100%。
二、城市规划及其与它规划的关系
（一）城市规划的层次。城市规划分为 总体规划和详细规划，大中城市在总体 规划的基础上，可以编制分区规划。 （二）城市规划的内容
1、城市总体规划的内容：城市的性质、发展 目标和发展规模，城市主要建设标准和定额 指标，城市建设用地布局，功能分区和各项 建设的总部署，城市综合交通体系和河湖、 绿地系统，各项专业规划和近期建设规划。
五、土地一级开发其模式
土地一级开发是指由政府或其授权委托 的企业，对一定区域范围内的城市国有土地 （毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一 的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的 市政配套设施建设，使该区域范围内的土地 达到“三通一平”、“五通一平”或“七通 一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行 有偿出让或转让的过程。
（1）协议出让：指政府在出让土地使用权时，通过 政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使 用权出让价格的出让方式。
（2）招标：指在指定期限内，由符合条件的单位 和个人以书面的形式投标、竞标某宗土地使用权， 招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的 一种土地使用权出让方式。
（3）拍卖：这是竞争最激烈的方式。在上述三种方 式中，所成交的价格拍卖最高，招标次之，协议 最低。
（一）土地一级开发模式
1、以政府为主的模式：政府大包 大揽从征地到出让的全部事项，这种 模式政府容易控制土地价格，获利最 大，但政府直接参与公司运作，有悖 政府职能。
2、以民间为主，政府辅助支持的 模式：政府以土地出让金入股，由专 门公司运作。
（二）土地一级开发的对策#
1、政府充分授权，有效解决土地开发工作中、 拆迁安置过程中可能出现的问题。前提是遵守 国家的法律和法规，不得损害拆迁户的利益。
（二）新区房地产开发的特点
新区因为远离闹市区，空气清新，环境幽 静，征地费用低，比较适合开发高档次的居 住物业，开发潜力也比较大，但新区开发也 必须注意几个问题。
1、必须位于快速路沿线。尽管私家车越来越 普遍，但如果住所不在快速干道沿线，通勤 时间长，会影响城市人出城。
2、必须符合生态环境要求。也就是不要破坏 周边的环境。
2、充分利用多种合作方式筹措土地开发资金， 加大土地开发力度。
3、土地发展公司不能受让其所开发的熟地进行 房地产开发，加强土地用途和出让程序管制。
第四节 城市规划及其对房地产开发的影响
一、城市规划的作用和任务 土地资源是一种稀缺资源，城市
土地尤其突出，必须珍惜对土地资源 的利用。为了充分、合理地利用土地 资源，必须贯彻高效性和社会性原则， 也就是土地资源的利用必须符合社会 公众的利益，因此，加强对土地资源 利用的规划管理是非常必要的。
土地一级开发现在一般叫土地整理，在 实施过程中一般执行的是五统一即统一规划、 统一征地、统一整理、统一储备、统一出让， 实际上就是政府大范围的征地（生地或毛 地），然后，统一整理，最后按规划成规模 的出让。对政府来讲，出让熟地肯定比出让 生地和毛地划算，但如果强制性随意征用集 体土地，一定程度上会侵害农民的利益，因 此，国家并不主张大规模的土地整理。土地 一级开发的模式有两种。
四、不同区域房地产开发的特点
（一）旧城区房地产开发的特点 旧城一般指城中心开发历史较早的区域，
因为开发时间早，在早期甚至目前都是商业、 文化活动的集聚地，人口密集，建筑密度大， 同样因为开发时间比较早，以至产生了程度不 同的城市病，市政基础设施落后，交通拥挤， 环境恶化，当旧城出现上述问题以后，不少人 迁出了这些区域，出现郊区化现象。
2、城市详细规划的内容：规划地段各项建设 的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指 标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向 规划。详细规划又分为控制性详细规划和修 建性详细规划。
（三）城市规划和其他规划的关系
尤其是城市规划和土地利用总体规 划的关系，城市总体规划应当与土地利 用总体规划相衔接，城市总体规划中建 设用地规模不得超过土地利用总体规划 确定的城市建设用地规模，在城市规划 区城市建设用地应当符合城市规划。
1、容积率：指建筑面积占土地总面积的比例， 如果建筑物各楼层的面积相等，容积率又等于建 筑密度乘以建筑物楼层数。
建筑面积、使用面积与套内面积：以前售房 时一般是按照建筑面积计量，这里的建筑面积包 括了分摊面积，由于一般的消费者对分摊面积的 计量不清楚，开发商在此做手脚的也比较多，因 此，现在的商品房销售，一般都采用套内面积作 为计量单位，而套内面积是一般的消费者都可以 测量的，这样就避免了纠纷的产生，当然，开发 商是已将公摊部分的建设成本摊到了套内面积之 上，在成本总量上两种计量方法的结果是一样的。
但是由于旧城区位、交通条件好，传统文 化浓郁，旧城开发仍具有很大的价值。自上 世纪90年代以来人们对旧城开发有了新的认 识，西方大都市中心区甚至出现了反郊区化 现象。旧城开发最大的难题就是拆迁量大、 拆迁成本高，规划限制条件比较多。我国是 一个人多地少的国家，应该提倡建设紧凑型 城市，随着土地利用管制的加强，旧城开发 的前景甚至会超过新区开发。