房地产健康发展是民族之幸

商品房市场的健康发展是民族之幸

中华民族有着五千年的历史，其间创造了许多的辉煌成就，尤其在农耕文明时代，中华儿女在经济、文化、科技等诸多领域都遥遥领先于世界各国，成为世界的中心。农耕文明给中华民族带来过辉煌，也留下了深深的心理烙印，那就是要有自己的土地，才有生生不息的生命延续，没有土地，就没有了希望。历朝历代无数次无论成败的农民革命，以及中国共产党领导的土地革命，就是例证。

而当中国进入工业时代，在工业化城市化的历史洪流之中，脱离土地进入城市的人们，不能再象祖先一样渴望得到赖以生存的土地，但是拥有一套属于自己的商品房，在人们的灵魂深处，恰恰如古老的祖先拥有自己土地一般重要而迫切。

然而商品房近几年来超大幅度的上涨，却粉碎了无数人的买房梦想，他们惊奇地发现，随着时间的推移，虽然积蓄在增多，但买房的希望却越来越渺茫，因为房价的涨幅远远超过自己的收入的涨幅。

下图是中央政府网站上公示的数据，城乡居民1978-2008年的可支配收入简表。

2010年城市房价排行榜如下，其实该价格还只是城市平均价格，市区及商业的价格更要2-3倍于均价。

1 深圳市22304元（新房均价）

2 上海市 20186元（新房均价）

3 温州市 20050元（新房均价）

4 北京市 19999元（新房均价）

5 杭州市 16360元（新房均价）

6 三亚市 15858元（新房均价）

7 宁波市 11405元（新房均价）

8 厦门市 10943元（新房均价）

9 广州市 10937元（新房均价）

10 大连市 10663元（新房均价）

11 南京市 10154元（新房均价）

中国房价收入比已超过20倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，泡沫现象严重。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3——6倍之间为合理。

而跟几个发达国家或者知名城市比较可知，我国的房价泡沫已经到了破裂的边缘。

●韩国：公务员15年买一套房

●东京：房价虽高，装修豪华平均每平方2.25万人民币，不过跟北京上海深

圳相当。

●英国：普通住宅房价不贵

●瑞士：售货员6年能买百平米

●美国：平均价格1.5万人民币，

这些国家的房价换算成人民币，可能要比中国的房价高，但是其人均收入，普遍要高于中国若干倍。

高房价成为老百姓继医疗、教育消费之外又一大负担。

持续高烧的房价，如果还不能果断“退烧”，放任其继续膨胀到爆裂，则会给国人和国家经济带来诸多的恶劣影响：

1，房地产泡沫破灭导致金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来大量的呆账和坏账，甚至会诱发金融危机。

2，引发社会危机。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机中，犯罪案件也可能相应的激增。

3，社会矛盾激化，贫富差距加大，夹心层最受苦，妨害社会公平。房地产泡沫一方面导致投资预算增加，在高地价市区进行的投资无利可图，造成了公共

投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈，造成经济结构的失衡。另一方面城

市地价持续高涨，，土地投机的倾向日益凸现，人们之间的资产差距越来越大，招致社会分配不公，带来了深刻的社会问题，同时也造成了社会结构的严重

失衡。

4，导致基础科学研究、教育、医疗、养老、社会保障等投入不足。房地产泡沫经济影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例，泡沫经济是由

虚假的高盈利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果。它的产

生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。房地产泡沫的长期存在和

发展将抑制其他产业的发展，例如就连海尔集团、长虹、雅戈尔这样的非地

产财团涉足房地产，地方上稍微有些实力的大企业纷纷开设房地产公司，以

求抓住机会分一杯羹。可见，房地产的利润有多诱人！我们国家的制造业平

均3-5%的毛利率，养不活人，人家也要养家糊口啊，当然什么挣钱干什么了。

资金从制造业纷纷出逃，进了房市和股市！

为了找到解决这个难题的办法，需要先分析造成这种现象的原因：

1，土地财政，地方政府是主要推动力量。近年来屡创历史新高的土地出让金即是一个有力佐证。最新数据显示，2009年全国土地出让金达1.5万亿元。在经营城市的诱惑下，地方政府通过各种手段推高地价和房价，以实现土地收益最大化，城市房价在地方政府的推动下单边上涨，居高不下。

2，城市化的历史任务及误解，歪曲的政绩观。这一点还是地方政府官员的责任，或者说是多数官员的共性。他们普遍认为城市化就是大面积拆迁，建高楼大厦，建设各种高档次的宾馆酒店楼堂馆所，而完全无视城市本身的特点和基础实力。有些二三线的小城市，都在搞超六星的酒店，大型的体育场馆等等。同时，由于土地具有稀缺性和不可复制性，在现行的土地批租制度下，地方政府卖一块土地等于一次性收取了该土地未来50到70年的收益，透支了地方未来的土地收入，由此带来的经济利益是不稳定、难以为继的，影响了城市未来的可持续发展。

3，投资渠道匮乏，中产阶级的无奈，房产成为投资的乐土。有些中产阶级踊跃购房，是估计房地产价格会上升，所以买房子投机．哪怕自己并不使用，放在那儿等涨价．房地产价格上升的重要原因是百姓储蓄的钱缺乏别的投资渠道，不得不把闲置的钱拿去购房。股票市场充满欺骗和造假，谁都不敢再拿钱去买股票；债权市场的收益率又很低，存银行的利息率比通货膨胀率还低，不但没有收益，还得赔钱，所以就转向了房地产．现在买房的人中有相当高的比例不是为了自己用，而是为了买房保值，甚至是买房投机。

4，银行等金融机构和境外热钱的推波助澜。房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。5，公务员、事业单位、垄断国企等体制内人员收入大增。2008年的中国，全国公务员普遍大幅加薪。而且公务员还享有惠及全家的公费医疗，个别大单位还设有价廉物美的机关食堂、幼儿园、甚至医院门诊、疗养院、美发中心、机关服务中心等等等等。此外，1999年停止福利性分房以后，个别地方的党政机关以改革的名义，或搞“集资建房”，或搞“单位自建经济适用房”，或者搞“定向开发”，内定的开发商，以极低的价格甚至采用行政划拨的办法圈下土地，建好房子以极低的价格由政府机关“团购”，再按级别档次分给官员。这种以改革的名义谋私的情况，媒体常有揭露。

另外，有人说房价高涨纯粹是所谓刚性需求，但是笔者认为其对于推高房价有所作用，但是却不是超高房价的主要原因，在所有原因中所占比例有限。

个人观点是，房价逐年上涨是正常的（只要不发生战争、巨大灾难等突发事件），哪怕是年涨10%；房地产业健康持续发展是非常必要的。但是价格非理性飙升，则会伤害的国家经济的持续发展、民生和房地产业（含上下游及相关产业）本身。

一个国家的未来，希望在于国民教育水平，在于基础科学研究水平，在于制造业的总体水平。看看我们在教育、科学研究及工业装备方面的投入吧，所占比例少的可

怜！中西部地区，很多贫困地区老师拿不到工资，适龄儿童没有钱上学。而固定资产投资则所占比例甚大。固定资产投资包括铁路公路、隧道桥梁、机场、房地产等建设，而投入最大的就是房地产了。现在基本上无论大小，几乎所有的城市都再大搞房产开发，似乎这是城市化、国际化，GDP达标的必由之路。

试问有哪个国家或地区的经济持续发展能靠房地产的？20年前的日本，12年前的香港，2年时的美国，都是被房地产泡沫破裂所累，尤其以日本最为惨烈，20年来经济都没有完全恢复元气。

打个比方，一个人规划自己的发展，他的钱除了要吃要喝外保持健康外，也可以消费，还可以投资。可以花钱上课、培训，提高自己某方面技能，也可以花钱买首饰和奢侈品当作固定资产。显然，如果钱过多的话在后者，对他的个人发展很不利的。

面对制造业的寒冬，国家会采取什么样的手段，来振兴并发扬光大制造业呢？如果没有政策的倾斜和扶持，把房地产过度投入紧急刹车，投入到制造业上来，后果会很严重。

房地产绝对拉动GDP。土地出让金、钢材、水泥、装饰材料、家具等等。但是这些行业多是资源消耗型、劳动密集型的行业。这与中央提出产业机构升级、增加科技附加值等等，并不合拍。

中央还提出要不断提升消费占GDP的比例，可是照现在房价/医疗/教育水平，老百姓只能买一次房，然后20年把嘴缝上，其它什么都消费不起了。何谈持续发展，就是一锤子买卖啊！

健康发展是好的，过度发展就是涸泽而渔，杀鸡取卵，饮鸩止渴。

再回过头看看房地产商的花招吧。屯地，倒卖地皮，违法变更地块用途，捂盘惜售，制造恐慌，唆使员工签假合同骗银行贷款，从社保账户贷款等等，花样何其繁多？这还仅仅是我们看到的听到的，还不知道未来又有什么花样。

治乱世需用重典，违法者务必从重处罚。

再对能承受高房价的购房者分析下，大致如下几种情形：

１，把自己的、父母的、岳父岳母的积蓄全部拿出来，再向亲朋好友大肆举债者。

２，高收入群体：例如公务员、事业单位、医生、律师、银行和保险公司职员等；个体小老板和大老板；国企央企垄断行业的员工和领导；外资企业的金领等。

３，职业和非职业炒房者。

４，贪官。这决不是小股力量，很多贪官在本地不敢显富，却纷纷在首都，省城，或者旅游胜地买房置业。

５，外资、境外机构及热钱。

针对抑制房地产泡沫的解决方法，笔者个人建议：

总体来说，政府应该把经适房、安居房、廉租房的供应比例调整到30％以上，吸收掉相对旺盛的购房住房需求，这样就不会把购房者都逼到商品房那根独木桥上去吐血。经适房、安居房就像是公共交通中的公交车和地铁，而商品房就好比出租车。你提供给老百姓足够多的选择，就不会有民怨，使富的穷的各得其所。

对于１类，我们不加讨论了。

对于2类人，国家应该为他们提供更加丰富的理财渠道，别把钱总想往房地产上投，最起码不要投到商品房上，投资商业地产就没关系了。

对于第3类，可以征收高额的专项所得税或者物业税，这笔钱补贴到经济适用房和廉租廉住房的建设上去。例如，购房者５年内如果出售房子，毛利部分额外征收７０％的所得税，8年内出售房子，征收50%的所得税。这么一搞，就可以让炒房者

保留正常的投资收入而征收暴利部分，并且支持到贫困户，同时将投资投机等游资打出去。

对于第4类，比较困难。官员和公务员公开申报财产，好像有呼声，后来又没有下文了。这类人拿着贪污的钱，又来跟老百姓抢房子，完全漠视社会公平，一定要铲除干净才能大快人心。

对于第5类，最近看到国家已经有限制购买的相关规定了。但就怕外资、境外机构和热钱“乔装打扮”一下，就逃过了我们的规定。

现在政府和银行从提高首付款及取消贷款优惠利率，仅仅是避免了银行的风险而已。从购买上限制买方，对投机者和贪官来说根本就不会起到作用，受影响最大的还是普通老百姓。