株洲天元区二十九区房地产开发可行性报告

株洲市天元区二十九区七十二亩国有建设用地项目开发可行性报告
（作者：郭军文）一、前言
随着株洲市房地产业务硬性需求不断扩张和国家房地产政策调控指标刚性要求，现在拿位置具有可发展性地开发房地产是具有价值最优时机，对企业未来发展需求越来越强烈。

为了规范该项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升项目竞争力，制定本可行性报告。

第一部分：项目概况
一、宗地位置（见国土证）
宗地所处株洲市城区，隶属株洲市天元区栗雨工业园区二十九区地段。

是株洲市地产开发最集中的地段，并且是株洲市最具地产开发潜力的地段，融合了工业、商业、体育、文化、行政、金融等行业的地段。

该宗地东临株洲最具影响力的株洲大道（长江北路），南临昆仑东路，北临规划路，紧依靠规划的株洲市长途汽车西站，相隔规划路之距离。

西临紧靠其他房地产公司所用土地。

二、宗地现状
1、地势平坦，自然标高，南高北低，其中靠北面有一个1-2亩低洼水塘，东面与株洲大道地势齐平。

2、地面无任何建筑物、土质为黄泥土深至1.5-2米，无高压线穿过该宗地，对开发没有任何影响的因素。

该宗地南北走向约375米，东西走向约100米。

因规划需求向内推延约10米，实际开发用地约61-65亩。

3、地下无管线、地下电缆、暗渠等，没有受保护的历史文物古迹；
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况：详见卫星地图
（1）公交系统情况：详见株洲卫星公交地图
（2）宗地出行主要依靠的交通方式：公交车、公共自行车、出租车等
四、项目周边环境
1、治安情况：良好
2、空气状况：花园式地段，一级标准
3、噪声情况：一级标准
4、污染情况：无
5、危险源情况：无
6、周边景观：湘江风光带、市体育馆、山地水韵公园等公园
7、风水情况：阳光充足，高层能看清全部城区，可南北或东西朝向皆可，且有水塘聚宝盆。

8、其他：无
五、大市政配套
所有市政配套体系都到该宗地临口。

六、规划控制要点
1、详见株洲市该宗地规划要求书。

七、土地价格及升值潜力的评估
1、土地价格计算的方法，2011年10月，该宗地转让价格380万元人民币/亩。

因政府及市场走向，现该宗地转让价格约320万元人民币/亩。

根据规划要求，楼面地价1280元人民币/m2。

2、土地升值潜力初步评估。

从该宗地地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度，该土地升值潜力能达到人民币550万元以上/亩。

第二部分：市场分析
一、区域定位
1、根据株洲房地产实际情况及周边房地产内幕情况，该宗土地建中高档住宅小区，并建中高档酒店商务写字楼及门面。

2、本案所在位置的价位区间：住宅：4500-6000元/m2；写字楼酒店：6000-7000元/m2；门面：10000-15000元/m2。

二、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述
•目前该地块周围都开发了住宅，价格在5500元/m2左右，且已经没有合适的地段来开发，该宗地处于周围住宅中心地段。

•各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化：公务员、技术员、管理员、工程师、商贸人员、中小企业老板、医生等。

•销售量/供需比1:2
•平均售价：5500-6000元/m2
第三部分：规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念：产品体现的主题思想：现代年青都市，主要设计风格：欧式，设计特点：眺望、遐思、开拓。

2、主要产品类型：多层洋房加屋顶花园、高层欧式加顶层复式、多层二层洋房别墅加屋顶花园、高层欧式二层别墅加顶层复式等。

在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

第四部分：投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。

项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本20800 1213
前期工程费3432 200
基础设施费3432 200
建安工程费22308 1300
配套费用2574 150
开发间接费4500 260
直接建造成本小计57046 3323
营销费用1716 100
管理费用858 50
总计59620 3473
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。

以下表格：
经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）
销售收入5500 103818
直接成本3473 59620
总投资2040 35000
毛利率2027 38262
税前利润2027 38262
税后利润1905 35958
销售净利率34.6% 34.6%
投资回报率93.38% 102.7%
第五部分：法律及政策性风险分析
一、土地法律性质评估
（一）现状
1、土地所有权归属：株洲市国有资产投资管理有限公司
2、土地使用权归属：株洲市国有资产投资管理有限公司
3、土地的用途：城镇住宅及商业，比例3:7
（二）规划
1、规划所有权归属：株洲市城市规划局
2、规划使用权归属：株洲市国有资产投资管理有限公司
3、规划的用途：城镇住宅及商业建设
二、取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序：已挂牌取得土地证，通过转让形式所得。

2、取得土地使用权需要的工作日：60日工作日。

3、取得商品房用地土地使用权所需条件：到市国土局办理土地证转让手续及相关资料和费用。

4、取得土地使用权存在的不确定因素：与株洲市国有资产投资管理有限公司达成转让合同手续。

三、土地性质变更的评估
无
四、合作方式及条件
暂定
五、其他风险评估
1、政策性风险：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

2、与合作方式相关的其它法律规定：暂无
六、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价，暂时无风险。

第六部分：管理资源配置
一、机构设置：需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数。

第七部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、符合本项目发展思路等方面。

二、劣势：酒店经营或招租（暂定，该项目可以不规划酒店）。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述完全具有高收入、高利润回报可能。

四、结论与建议：
综合上述情况及相关数据完全分析具有开发价值，并是立即开发甚好，但作为土地储备再转手也利润可观。