房产预售的利与弊
房地产预售制度优点缺陷分析
房地产预售制度优点缺陷分析当前，对房屋预售制度的争论可以分为正反两方意见。
反对取消的人主要是开发商，支持取消的人主要是购房者和众多的学者。
下面重点分析房地产预售制度的优点和缺点。
1.1预售制度的优点1.1.1缓解资金压力、加快开发进度。
房屋预售降低房地产企业的门槛。
国家准许商品房预售，有利于房地产商及时筹集资金投入到商品房开发建设中去，以弥补建设资金不足，降低房地产企业的门槛，促进房地产业的快速发展。
众所周知，房地产行业的投资大、建设周期长。
开发商的房地产项目的全部投资如果依靠自有资金来解决，势必大大减缓建设的进度和开发的难度。
特别是2004年房地产开发项目资本金由20％提高到了35％，对开发商资金要求更高了。
有了预售资金的支持，开发商就可以加大项目的开发进度。
1.1.2刺激消费需求、拉动内需增长98年以来，我国坚持实行以来动内需为主的经济增长政策，房地产是国民的经济增长热点。
刺激居民的住房消费，有利于保持房地产行业增长。
房地产作为大宗不动产来说，其保值增值效果较好。
房屋预售的特点是预售合同和房屋的实际交工有一段的时间差，房屋预售合同价格和最后实际销售价格有一定的差值，一般的有5％左右的差额，对于采取低开高走的销售策略的房地产开发公司更是如此。
居民受到优惠条件的影响，往往愿意在房屋的预售阶段就购买房屋。
1.1.3增加供给总量、满足购买需求预售制度能够在同等时间内增加房地产市场商品房的供给量。
由于期房能够参与房地产产品的流通领域，增加了房地产商品的供给，对房地产市场起到了调剂作用。
更好的满足消费者的需求。
当然，这种供给总量是相对增加，是同时期内可供应的总量增加。
2.1预售制度的缺陷2.1．1消费者负担（1）消费者利益得不到保护在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的监管制度而得不到保护。
（2）预售合同标的物和实物不配在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。
商品房预售行为的利与弊
商品房预售行为的利与弊就象是看待一个人一样，要看他的优点，也要看他的缺点。
商品房预售这个时下的热门话题，同样需要人们从他的利与弊两方面看待。
（一）商品房预售的利（1）商品房预售的普遍性自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上就象是看待一个人一样，要看他的优点，也要看他的缺点。
商品房预售这个时下的热门话题，同样需要人们从他的利与弊两方面看待。
（一）商品房预售的利（1）商品房预售的普遍性自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上。
（2）加速了建设资金的周转由于我国城镇住房总量上的供不应求，加快建设、增加住房供应量是客观需要，其正是大大加速了建设资金的周转速度，提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本。
（3）房地产开发融资的重要手段我国的资本市场发展的滞后，决定了融资手段的单一、缺乏。
而商品房的预售却是给出了一条融资的好路子。
成为了房地产开发融资的重要手段！（4）销售价格低目前预售价格都普遍低于现售价格，达到了10%-15%，这也是其受到群众爱戴的重要原因。
（二）商品房预售的弊（1）消费者利益的不到有利的保障由于预售行为与房屋的实际交接之间有一定的时间差，这就给了部分经销商弄虚作假、规划改变等留下了空子。
消费者的利益得不到有利的保障。
（2）各种风险因素较高商品房的预售决定了政府和银行的监管能力要高，预售制度中隐含的各种风险因素要降到最低。
因此，商品房预售制度有无存在的必要性便成为了社会争议的话题，由于商品房预售涉及到社会的方方面面，不是简单的保留和取消的问题！。
商品房预售制
弊处
商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理 等四个方向讨论。
一、预售合同的法律性质我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当 与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管 理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要 件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明 所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求， 也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
预售程序
预售程序
从主体上看，商品房预售方应当是依法成立的各类从事房地产开发经营的企业，买受人可以是境内外的自然 人或法人。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售， 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活 动。
商品房预售制的弊端二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》 的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预 购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开 发商和购房者设立的重复抵押。(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同，房屋 竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用 在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方 依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债 权。
中国预售制度
中国预售制度
中国预售制度是指商品进行销售之前，先进行预售操作的一种销售模式。
根据相关法律规定，预售商品必须获得国家相关部门的许可，并在一定时间内公示相关信息。
预售商品一般是指房屋、车辆等大宗商品。
预售制度的实施有以下几点特点：
1. 保护购房人权益：预售制度要求开发商提前公示商品的基本信息、销售价格、交付时间等重要信息，为购房人提供了选择权和信息透明度，有助于保护购房人的权益。
2. 规范市场秩序：预售制度对于房地产市场的监管起到了重要作用，可以防止开发商过度销售、虚假宣传等违法行为的发生，维护了市场秩序的稳定。
3. 促进企业发展：预售制度可以为开发商提前获得销售资金，有利于企业的项目推进和资金周转，促进了企业的发展。
然而，预售制度也存在一些问题和挑战，如信息不对称、开发商失信等。
政府部门和相关利益方需要加强监管和管理，确保预售制度的公平性和透明度。
取消房屋预售制度利弊辩
央行《２００４年中国房地产金融报告》建议：“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”对于央行的这一建议，正反双方的意见针锋相对。
反方!主要以开发商为主"取消预售制度，无疑将会造成房地产市场的重新洗牌，将肯定淘汰一大批实力不够雄厚的中小型开发企业。
所以建议遭到了绝大多数开发商的反对。
他们的理由主要有：第一，房屋开发的周期一般在一年半左右，如果取消预售制度，很多开发商的资金链肯定会吃紧。
房地产市场在宏观控调下已逐渐低迷，如果现在实施现房销售的话，将对所有的开发商造成巨大的资金压力，这对整个房地产业的冲击会非常大。
现房销售适于市场供需关系和房价比较稳定、甚至是供略大于求的地区。
当前金融品种单一的问题还没有改善，房地产企业缺乏直接融资渠道，如果相关的金融配套政策不能及时跟进，则会导致开发项目不能及时竣工建成，带来更大的银行金融风险和市场纠纷，也会带来一些虚假行为。
如施工企业垫资并造成新的拖欠工程款，私下收取订金和预收款，给消费者带来更大的风险。
第二，在市场里采取何种方式进行交易应当是买卖双方的自由，市场里会创造出各种形式的合同，存在即是合理，即是有需要的反应。
而交易方式的创新正是市场机制配置资源的必然要求。
作为市场本身，能够吸引更多的进入者是实现竞争的先决条件。
银行的作用不应是违背需求取消预售，而应是加强对预售收入的监管。
第三，一旦此项建议被采纳，必定会出现市场上商品房供应量紧张，取消期房预售加大的投资成本，会转嫁到房价上，最终让消费者买单。
而且现房销售对地产商的资金实力要求很高，大批中小型房地产企业会因此倒闭或撤出房地产市场，就会造成为数不多的实力非常强大的开发商寡头垄断房地产市场的结果，市场竞争就会极大的减弱，这也会成为房价上涨的诱因。
作为消费者来讲，面对高额的房价，远没有到可以不在乎期房与现房之间那些差价的程度。
正方!购房者普遍支持"老百姓谁不愿意买现房？看得清楚，心里明白，买得自然也就放心。
商品房预售风险
浅析商品房预售风险【摘要】商品房预售是当前中国较为流行的一种购楼方式，它在很大程度上助推了国内房地产业的兴盛，对内需提升和经济发展起到了重要作用，但与此同时，商品房预售存在较大的风险。
因此，本文通过分析商品房预售的本质和定义，明晰了买卖双方在商品房预售中的风险所在，并从制度内在、市场信用及外部制度缺陷三个方面来阐述商品房预售的风险所在，进一步从立法、监管两个角度讨论了防范这些风险的措施，给出了相关建议，以期给买卖双方、政策制定者提供科学参考。
【关键词】商品房预售；风险；防范措施1、引言商品房预售自开始以来，利弊对比较为明显。
首先，它具有相当的融资能力，能缓解房地产开发商在资金上的压力，一定程度上降低我国房地产行业的准入门槛，对房地产业的发展作了较大的贡献；然而，由于买卖双方的信息具有不对称性，导致商品房风险较大，其风险带来的危害将对整个房地产业的秩序造成负面影响，同时也危害到国民经济的健全发展和人民的居住权。
为了保障买房者的权益和房地产业的健全发展，我国也出台了相关的法律来对商品房预售进行控制，但并不完善，同时市场机制还不成熟，使得商品房的交易遗漏巨大风险，部分开发商存在欺诈行为，损害购房者的权益。
本文拟对商品房预售的概念进行界定，在此基础上分类阐述商品房预售的风险及其应对措施。
2、商品房预售的相关概念商品房预售又称房屋预售，指房地产开发商预先出售在建的商品房给购买者、同时买房预付款或交付订金，而买方在商品房建成后才能拥有现房的交易行为。
从金融学的角度来讲，商品房预售是一种实物期货买卖，不过被交易的是代表商品房的期货合约，它已发展为我国一种重要的房屋销售方式。
一般来讲，商品房预售时，其在建期较长，可能有一两年，这样将给交易带来一些不确定性因素，买方将比现房购买面临更多的风险。
从某种程度上讲，买方在商品房预售过程中购买的是期权，权益处于被动。
开发商是有投机性的，若不进行控制，买方的权益将可能受侵犯。
房屋预售制度存在问题及解决办法
房屋预售制度存在问题及解决办法摘要：本文分析了房屋预售制度在实践中所遭遇到的问题，并针对性地提出了意见，供大家参考。
关键词：房屋预售；制度；存在问题；解决办法房屋预售措施如果在实践中能实行的好的话，将是一项有利于开发商与客户双方的有力措施，所以购房双方都要为促进这一制度的发展做努力。
作为购房人，在房屋预售法律不太完善，各方面监督措施不太齐全的时候，这就需要我们客户自己提高这方面的意识，对售房的开发商要进行全方位的调查，以免上当受骗。
在合同签订之前，要对合同内容进行严格斟酌。
对于开放商，更要把诚信放在第一位，注重长远利益。
重视自己的商家信誉在这个房地产业的重要性，不要因为一时便宜而丢失了整片森林。
1 房屋预售中存在的问题房屋预售在房地产业是一种新兴的售房制度，近几年来受到了客户以及开发商的热捧。
但是由于其相关法律制度不完善，存在很多漏洞。
在实践中也存在很多问题。
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。
房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
1.1在预售合同的登记效力方面如何《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。
除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
1.2 房屋预售合同中预售的含义是什么所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。
这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。
预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
1.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。
商品房销售合同预售是什么意思
一、商品房销售合同预售的特点1. 房屋标的物在出卖时不存在或尚未竣工与现房销售相比，商品房预售的房屋标的物在出卖时并不存在，或者尚未竣工。
购房者购买的是一种预期产品，需要等待房屋建设完成才能实际入住。
2. 预售商品房条件明确预售商品房的地段、楼房、面积、辅助设施等条件由房地产开发企业确定，并在销售过程中向购房者明确标明每平方米的房屋价格。
购房者可以根据自己的需求在满足条件的房屋中进行选择。
3. 预购人预先支付定金或预付款在商品房预售过程中，购房者需要预先支付定金或预付款，作为购房款的组成部分。
这有利于房地产开发企业筹集资金，加快项目建设进度。
4. 预售合同具有法律效力商品房预售合同是购房者与房地产开发企业之间签订的正式销售合同，具有法律效力。
双方在合同中约定的权利义务，受国家法律保护。
二、商品房销售合同预售的意义1. 促进房地产市场发展商品房预售有利于房地产开发企业筹集资金，加快项目建设进度，推动房地产市场的健康发展。
2. 满足购房者需求商品房预售满足了部分购房者对住房的需求，使得购房者能够在房屋建设过程中提前锁定房源，降低了购房风险。
3. 规范房地产市场秩序国家对商品房预售实施严格的监管，要求房地产开发企业符合相关条件后方可进行预售，有利于规范房地产市场秩序，保障购房者权益。
三、商品房销售合同预售的风险1. 房屋建设进度延误由于房屋建设过程中可能存在各种不确定因素，导致房屋建设进度延误，购房者可能面临无法按时入住的风险。
2. 房屋质量不达标部分房地产开发企业为追求利润，可能会在房屋建设过程中降低成本，导致房屋质量不达标，影响购房者权益。
3. 预售合同纠纷由于购房者与房地产开发企业在合同履行过程中可能存在分歧，导致预售合同纠纷，影响双方权益。
总之，商品房销售合同预售是一种重要的房屋销售方式，对于促进房地产市场发展和满足购房者需求具有重要意义。
然而，购房者也应关注预售过程中的风险，谨慎选择合适的房源，确保自身权益。
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房地产预售制度的利与弊
商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。
目前，商品房预售价格较现售价格约低10%—15%。
而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。
如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力管理成本也相对较高。
1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上,部分城市甚至达90％以上。
商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。
根据测算,以预售方式进行销售的项目,比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外,商品房预售制度中隐含着风险因素,对政府和银行的监管能力要求较高。
如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理,严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。
什么是房屋预售制度
房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。
它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
房屋预售条件
我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
(2)持有建设工程规划许可证。
房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。
(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
房屋预售的特征
(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。
即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。
(2)房屋预售具有较强的国家干预性。
由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。
国家因此加强了对商品房预售市场的规范。
我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
商品房预售制确实是上述所有问题的主要源头，它的存在使房地产开发商“作恶”更容易、更方便。
商品房预售制度是一个体系，说起来很复杂。
我认为中国目前很多问题的源头还是一个道德问题，不是一个法律问题。
这个制度本身是好的，但是你突破了这个制度本身，进行经济欺诈或者经济诈骗，那问题就走向反面了。
正如目前我们所讨论的教育制度，都认为就业问题是扩招带来的，但我认为，最主要的是就业不足，不是扩招本身。
分析我国近年来的商品房销售，先后出现了一系列法律问题和市场操作问题。
比如各地的预售标准和条件大相径庭，不少房地产开发商未取得商品房预售许可证，就以预订、预约等方式实施预订、预售等违法行为；少数房地产开发商采取囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、炒卖期房等方式，获取不当利益，严重干扰了房地产正常秩序，损害了消费者权益，影响了房地产市场调控；有的开发商在预售过程中实施合同欺诈，虚假交易，利用虚拟合同套取银行贷款、偷逃税款，甚至不少地方出现开发商携巨款潜逃事件等等。
首先，购房者是与开发商直接签订商品房预售合同。
根据合同法意思自治的基本原则，该预售合同内容只要不违反法律、法规强制性规定对双方当事人就具有约束力。
鉴于开发商在房屋预售过程中的强势地位，合同中对于预售方违约责任的设定相对较轻，甚至没有约定。
这样在出现房屋面积误差(不止是缩水，更多的情况是由于分摊公摊面积而导致的面积虚增)、建筑设计变更、房屋质量缺陷及延期交房等情况时，合同对于开发商并没有过多的约束。
有时甚至还会促使开发商违约。
其次，工程承包人建设工程价款的优先受偿权也是在对购房人需要面对的又一问题。
秦兵：商品房预售制度不是一种可使多方受益的商业运行方式，因为这种制度的存在，导致很多银行贷款无法追回，导致购房人的利益严重受损；因为这种制度的存在，导致实践中产生诸多纠纷。
很多市场风险和问题都来源自预售制度。
商品房预售制度最早起源于香港，已实施了五六十年。
这种制度确实可使多方受益，开发商可以融到资金，银行资金可以找到出路，购房者付首期款可以入市，在市道好的情况下还可以将房子转让，这是一个对谁都有好处的模式。
法律制度执行不力也是一个问题，如违约金
处罚不高，违法犯罪得不到惩治，也助长了这一领域的歪风。
我们一是要继续完善我们的法律，二是还要加大法律的惩罚力度。
商品房预售制度存在的弊端太多，某些管理措施如商品房预售合同登记备案手续，可能可以解决局部问题，但整体制度劣势不好扭转。
另外，如果对一个先天有严重畸形的交易模式，以后天成本高昂的立法规制和政府监督管理措施———加大执法力度予以抢救———修弥其缺陷是否值得？所以，我不同意通过“管”来“救”商品房预售制。
在全球遭受经济危机、房地产行业更不景气的背景下，取消商品房预售制，其实反倒是一个难得的机遇。
现在房子卖不动，市场上出售的商品房现房已经占主流了，这时禁止房地产预售其实新制度的打击面最小。
王洋：虽然根据《城市房地产管理法》第四十五条三款之相关规定商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
但对于监管主体及如何监督尚无明确法律规定。
缺乏可操作性。
应及时制定相关法律、法规予以规范。
这样可以有效保证发包人向承包人按期支付工程建设款。
避免因承包人行使优先受偿权而给购房者造成损失。
该制度让各方收益，是不言自明的，虽然该制度也存在问题，但是我们不能因噎废食。
如果现在取消商品房预售制度，会给房地产业带来很大的萎缩，房屋供不应求的局面将会非常严重，政府也会面临很大的压力，房价还会持续高涨，这反而不利于房地产业的市场化、现代化。
毕竟房地产预售制度伴随了我国房地产交易市场10余年之久。
在目前商品房供应量并不饱和，且国内的房地产融资渠道尚未完全健全的情况下，冒然取消预售制度还是不太适宜的。
如果能够加以制约，预售制度也将不再是“脱缰野马”，规范后的它必将能为社会主义经济建设添砖加瓦！比如采取完善不动产抵押登记制度，不动产相关信息应及时公示等措施。
相关行政机关应尽量缩短不动产抵押登记时间，并及时公示抵押登记信息，便于购房者查阅。
这样对抵押房再预售、预售房再抵押的行为具有抑制作用。
因为10年前实施商品房预售制度，是为了解决开发商资金运作的问题，现在经过十多年的市场磨练，开发商都掌握了很多融资的方法和途径。
首先，纵观西方发达资本主义国家，商品房预售制度也是在期房买卖发展好长一段时间后，在现房拥有量发展到一定规模的情况下，才选择了购买现房这一方式。
这一点主要是说明，法律制度的变化主要来自经济基础的变化，我们的市场刚刚开始，还没有成熟，现在选择废除这一制度，可能不是一种理智和科学的方式。
第二，全球目前都处于经济危机之中，中国的经济形势也不容乐观，政府最大的责任是扶持该行业发展，并不是雪上加霜，所以现在取消该制度不合时宜。
第三，中国的房地产市场现在还是卖方市场，并不是买方市场，房屋总量供求不足，购房压力很大，如现在取消这一制度，将推动房价的轮番上涨，最终的结果受害者还是老百姓。
资料内容仅供参考，具体的请大家自行选择。