房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析
房地产行业上市公司盈利能力分析
房地产行业上市公司盈利能力分析在中国经济的快速发展过程中，房地产业一直占据重要的地位。
作为一个关系到国民经济和社会稳定的行业，房地产行业的发展和上市公司的盈利能力密不可分。
本文将通过对房地产行业上市公司盈利能力的分析，探讨其发展趋势和变化规律。
首先，我们来看一下房地产行业上市公司的整体盈利水平。
根据统计数据显示，近年来，房地产行业上市公司的盈利能力呈现出逐年增长的趋势。
这主要得益于中国经济的快速增长以及房地产市场的持续火爆。
房地产行业上市公司通过房地产开发、销售和租赁等多种方式实现了可观的利润。
尽管房地产市场存在周期性波动的现象，但整体而言，房地产行业上市公司的盈利能力仍然稳定增长。
其次，我们可以分析房地产行业上市公司的盈利能力的内在因素。
房地产行业上市公司的盈利能力主要受制于多个方面的因素。
首先，房地产市场的供求关系对其盈利能力具有重要影响。
当市场需求旺盛时，房地产开发公司能够通过高价销售房屋获得更高的利润。
其次，房地产行业上市公司的竞争状况也决定了其盈利能力。
竞争激烈的市场中，公司需要具备较强的品牌影响力、市场份额和成本控制能力，才能在激烈竞争中脱颖而出，实现盈利增长。
最后，政策环境也是影响房地产行业上市公司盈利能力的重要因素。
房地产调控政策的变化会对公司的销售和开发策略产生重大影响，进而影响公司的盈利能力。
然后，我们可以探讨一下房地产行业上市公司的盈利能力的外部因素。
房地产行业上市公司盈利能力的外部因素主要包括宏观经济环境和市场竞争状况。
宏观经济环境的良好发展有利于房地产行业上市公司的盈利能力增长。
例如，经济稳定增长和物价温和上涨，会刺激消费者对房地产的需求，进而促进上市公司的销售和盈利。
此外，市场竞争状况也会对房地产行业上市公司的盈利能力产生重要的影响。
竞争激烈会导致商品房价格下降，从而减少了房地产开发商的利润空间。
最后，我们可以总结一下房地产行业上市公司盈利能力的发展趋势和变化规律。
总体来说，房地产行业上市公司的盈利能力呈现出较为稳定的增长。
房地产上市公司的盈利能力分析1
开题报告房地产上市公司的盈利能力分析一、立论依据1.研究意义、预期目标在我国经济快速发展的过程中，上市公司无疑在其中扮演了重要角色。
随着证券市场的不断地完善，投资者的投资理念也越加成熟，开始把目光深入到上市公司的各项能力情况上，对上市公司的盈利能力尤为关注。
近年来，对于投资者来说房地产行业是一个敏感且颇有争议的行业，因此给予了更多的关注。
许多投资者和学者也选用各种方法，建立各种模型对房地产上市公司的盈利能力进行全方位的分析研究，如何能运用合适的研究方法和指标，真实的评价和反映上市公司的盈利能力也成为研究的重中之重。
通过对房地产上市公司的盈利能力分析，有助于保障投资人的所有者权益，有利于保障企业职工的劳动者权益，有利于债权人衡量投入资金的安全性，有利于政府部门行使社会管理职能，有助于帮助了解本行业市场发展是否正常。
本文将通过杜邦财务评价模型对我国在上证所的房地产上市公司进行盈利能力分析，客观反映房地产上市公司盈利能力的情况，并针对分析结果提出一些增强盈利能力的对策。
2.国内外研究现状国外研究：对企业盈利能力的评价是为了实现企业战略目标，运用特定的指标和标准，采用科学的评价方法，对企业盈利状况以及未来的盈利潜力做出的一种判断。
我国对企业的盈利能力的研究起步较晚而在国外从20 世纪初开始就有学者企业的盈利能力进行研究了。
FrederickWinslowTaylor （1911）建立了许多成本计量指标并在《科学管理原理》中提出了科学管理理论，根据成本计量标准量与实际发生量的比较结果，对企业经营绩效进行评价。
这是通过成本费用利润率来评价企业的经营活动的绩效。
Peter.M .Drucher （ 1950）经过实证研究，提出企业绩效评价的八项指标，指出利润最大化虽然是企业的主要目标，但却不是唯一的目标。
从此人开始思考企业盈利评价不应仅仅停留在盈利数量上O'Gl ov e( 1 9 7 8 )发表了一份投资报告《收益质量》，详细提出了收益构成的分析方法，提出盈利质量必须得到重视。
房地产上市企业盈利能力的研究
企业核心竞争力与市场地位
CHAPTER
06
提高房地产上市企业盈利能力的建议
03
成本控制
优化供应链管理，降低采购成本，提高运营效率。Biblioteka 优化经营模式与拓展业务范围
01
精细化经营
通过提高产品质量、创新营销模式等手段，实现经营效益的最大化。
02
多元化发展
在主业稳健的基础上，拓展相关领域，降低单一业务的风险。
研究目的与方法
CHAPTER
02
房地产行业概述
房地产行业是一个资金密集型、政策敏感型和周期性的行业。它涉及到土地、建筑、销售等多个环节，与金融、建筑、商业等多个领域密切相关。
行业特点
目前，中国的房地产市场在经历了一段时间的高速发展后，面临着政策调控、市场饱和、竞争激烈等多重压力，行业的盈利空间受到了一定的压缩。
行业周期性
行业周期性与波动性
CHAPTER
04
房地产上市企业盈利能力分析
财务指标与盈利能力
净利润率
净利润率是衡量企业盈利能力的重要指标，数值越高表示盈利能力越强。
ROE（净资产收益率）
ROE反映了企业运用自有资本的效率，数值越高说明投资带来的收益越高。
总资产周转率
总资产周转率体现了企业资产运营的效率，数值越高表示资产利用效率越高。
行业现状
行业特点与现状
竞争格局
中国的房地产市场呈现出以万科、恒大、碧桂园等大型房企为主导的竞争格局，这些房企在市场份额、品牌影响力、资金实力等方面具有较大优势。
竞争压力
随着市场的饱和和政策的调控，房地产市场的竞争压力日益加大，中小房企的生存空间受到挤压，行业整合的速度加快。
市场竞争格局
房地产上市公司盈利能力分析
创新能力
公司近三年研发支出与营业收入的比率，反映公司的创新能力。
CHAPTER 04
房地产上市公司盈利能力评 价方法
主观权重法
定义
主观权重法是一种基于专家主观判断的权重确定方法，通过专家 对各个指标的重要程度进行评分，从而得出各指标的权重。
行业分类
根据开发阶段和产品类型，房地产行业可分为房地产开发、房地产经营、房地产管理、房地产服务等 。
行业政策与监管
政策背景
中国房地产行业受到政府的高度关注，政 策环境对行业的发展有着深远的影响。政 府通过土地政策、金融政策、税收政策等 手段对房地产市场进行调控。
VS
监管环境
中国政府对房地产市场的监管一直较为严 格，包括对房地产开发商的资质审查、对 房地产项目的规划审批、对房地产交易的 税收和贷款政策的限制等。
意义
通过对房地产上市公司盈利能力的分析，可以为投资者提供决策依据，帮助其做出更加明智的投资选择；同时 也可以为企业管理者提供参考，使其更好地了解企业自身的经营状况和发展方向。
研究目的与方法
目的
本研究旨在通过对房地产上市公司财务数据的收集和 分析，对其盈利能力进行全面而深入的研究，以揭示 行业发展趋势和公司之间的差异，为投资者和管理者 提供决策支持。
案例研究
案例背景
选取万科企业股份有限公司作为案例研究对象，对其近几年的盈 利能力进行深入分析。
案例分析
运用财务分析、杜邦分析等方法，对万科公司的财务报表进行详 细解读，挖掘其盈利能力的特点和问题。
案例结论
总结万科公司在盈利能力方面的优势和不足，提出相应的建议和 展望。
CHAPTER 06
房地产上市公司资本结构与盈利能力实证分析
房地产上市公司资本结构与盈利能力实证分析房地产上市公司资本结构与盈利能力实证分析一、概述目前，房地产上市公司的改革正在向纵深推进，从20XX年开始，针对我国房地产价格的过分膨胀，中央政府相继颁布了“限贷”、“限购”、“限价”等政策，另预计建设3600万保障房以缓解住房需求，以及颁布以房产税代替“限购令”的政策。
这一系列的政策性调控措施，有效地遏制了房价的泡沫膨胀，给老百姓带来了利益。
但是对于房地产公司而言，由于该行业资金投入量大、回收期长，资产负债率一般都比较高，如何在瞬息万变的市场形势下，占据一席之地，这是对房地产公司的挑战。
在限购令和银行严厉信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞，加上房价的波动，使得房地产企业的资金链产生了断裂的危险，严重影响和极大的限制了公司的资本结构与盈利水平。
因此对房地产上市公司资本结构与盈利能力关系的研究有一定的现实意义。
二、研究设计（一）样本选取与来源本文选取沪、深两市A股房地产上市公司作为研究对象，将20XX年财务数据作为原始数据资料，并进行如下筛选：将ST处理过的公司及数据明显异常的公司排除在外；只选取具有代表性的房地产开发与经营类上市公司，剔除房地产中介公司，因中介公司的业务特点与经营类迥异，开发经营类公司的资本结构代表性更强。
经过如上筛选最终选取24家公司作为有效样本，相关财务数据来源于新浪网站的财经频道。
（二）指标选取反映公司的盈利能力财务指标很多，但并不是都能综合诠释盈利能力，有的指标只是反映了公司盈利能力的某一方面，并且这些指标之间相互关联，因而单纯以个别财务比率指标为依据难以做出客观精确的评价。
因此，本文选取综合因子得分来衡量企业的盈利能力。
本文的综合因子得分是运用Analyze菜单中的Factor选项进行因子主成分分析，以销售净利率、总资产利润率、净资产收益率和销售净利率四个财务指标为基础，构建衡量上市公司盈利能力的主成分分析模型，最终得出综合评价分值，并且将资本负债率作为衡量资本结构的指标，具体如表1所示。
房地产企业盈利能力案例分析
房地产企业盈利能力案例分析随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业成为了一个备受关注的领域。
房地产企业是从事房地产开发、销售、投资和管理的公司，他们的盈利能力是衡量其经营状况的重要指标之一。
本文将以某房地产企业为例，分析其盈利能力及其影响因素。
一、公司简介某房地产企业成立于2008年，总部位于中国某一线城市，是一家以房地产开发、销售和投资为主营业务的公司。
公司主要从事住宅、商业地产和物业管理等方面的业务，拥有一支经验丰富、技术过硬的团队，致力于为客户提供高品质的房地产项目。
二、盈利能力分析1. 营业收入房地产企业的盈利能力首先体现在其营业收入上。
通过对比公司近三年的营业收入数据，可以看出其发展趋势。
以某房地产企业为例，其在2018年、2019年和2020年的营业收入分别为10亿元、12亿元和14亿元。
从数据上看，公司的营业收入呈现逐年增长的趋势，说明其市场竞争力和盈利能力较为稳健。
2. 盈利水平盈利水平是衡量房地产企业盈利能力的另一个重要指标。
公司的盈利水平可以通过净利润、毛利率和净利润率等来反映。
以某房地产企业为例，其近三年的净利润分别为2亿元、2.5亿元和3亿元，毛利率分别为30%、32%和35%，净利润率分别为20%、21%和22%。
从这些数据可以看出，该企业的盈利水平较为稳定，且呈现增长趋势。
这说明该企业在市场运作和成本控制上做的比较好，盈利能力较强。
3. 资产负债率资产负债率是衡量企业盈利能力的重要指标之一，是企业总负债与总资产的比率。
以某房地产企业为例，其资产负债率分别为40%、38%和35%。
从数据上看，企业的资产负债率逐年呈现下降趋势，说明其盈利能力和偿债能力在不断提高。
三、影响因素分析1. 宏观经济环境宏观经济环境是影响房地产企业盈利能力的重要因素之一。
经济繁荣期，人们的购房需求会增加，房地产企业的销售业绩也会随之提升；而在经济不景气时期，购房需求减少，房地产企业的盈利能力也会受到一定程度的影响。
我国房地产上市公司盈利能力实证分析
我国房地产上市公司盈利能力实证分析
20年来，房地产业蓬勃发展，已经成为我国国民经济的支柱产业之一，在
经济建设中扮演着越来越重要的作用。
然而，2008年全球性金融危机以及政府
一系列宏观调控政策使得我国房地产市场发生了深刻变化，中国房地产市场进入深度调整期。
当前中国的房地产企业，普遍存在着企业规模小、管理水平低、资产负债率高、资信不高、市场竞争力有限、项目运作能力差、整体盈利水平低等问题，所有这些增加了经营风险，企业的生存和发展面临巨大压力。
在此背景下，房地产企业要想在不断变化的市场上获得生存和发展的空间，必须积极探索新的盈利模式和发展思路，增强自己的盈利能力，因此研究房地产上市公司盈利能力极其影响因素，对于规范房地产市场合理健康、持续发展有一定现实意义和指导意义。
本文选取净资产收益率、销售净利率、销售毛利率、净利润、每股收益、营业收入、每股主营业务收入、每股净资产、每股净现金流量、净利润增长率10
个盈利能力的特征指标，采集我国116家房地产上市公司2009至2013年五年的截面数据作为样本数据，运用主成分分析法，得出各房地产公司综合得分和排名情况，并以各公司综合得分作为其盈利能力综合指标，建立回归模型，测定盈利能力及其影响因素之间的相关关系，得出房地产上市公司发展相应的建议和对策，实现房地产上市公司盈利能力的提高和行业的均衡发展。
我国房地产上市公司盈利能力及其影响因素
００ ４ 深长城 Ａ ５ ３２ 天房发展 ６０８ 陆 象 嘴 ００ ２ ０ ２ ０ ０ ６３
０ ０４ 光 彩建设 ８０ ７ 天鸿宝业 ６ｏ７ 中华企业 ００ ５ ０３ ６ ｏ ６５ ００ ０ 金 融 齿 ５ ３３ 盒地童团 ５ ６ ４ 珠江 实业 ０４ ２ ０ ８ ０ ０ ８ ０ ００ ０ 恒 大地产 ８ ３３ 东华实业 ６ ７６ 苏 州高新 ０５ ２ ０ ９ ０ ０ ３ ０
０ ０１ 银 基发晨 ６０３ 牺 曩建设 ６０６ 运盛蛮业 ０５ １ ０ ５３ ０ ７７
☆灏州市ｌ斌改建指挥部 党委书记 副指挥 炅板书 曰 地址 Ｂ 幢２ ３ 楼 电话 （ ５ ７８ ８ ６０ ８８ ３ １ ０ ７）８ １ ７５ ８ １４ ０
☆强 房地产联合 开发有 限公 司 总 经理 林围权 地址： 温州市佶河街松台大厦 Ｂ懂 ５ 攫 电话；０ ７ ）８ ８ ６ ０ （５ ７８ ２ ６ ６
１２ ． ３ ２４４８ ２８ ４ ０ ９ ． ９
１１ ６ ７０ ２
平均主营业务利润 平均净利润 （ 百万元） 平均总资产 （ 百万元）
１５ ８
．
９ ．２ １６ １ ２ ７ ． ３ ３ ５８ １
７ ． ３ ９ ３４ ２０ ．０ ６６９３
７ ． ８ １９ ０ ２９．７ ９９ ３４
１ ２０ ５ １． ２ ３ ５ ． ８ ６８ ５６
数据来源： 根据巨潮资讯网提供的上市公司财务数据整理而得
从表 ２的数据可 以看到， 我国房地产上市公司近 年来盈利能力呈下降趋势 ，０ ４ ２ ０ 年有所 回升， 但仍大 不如前。随着房地产业的发展 ， 房地产上市公司越来 越走 向成熟， 公司规模也不断壮大 ， 主营业务收入和 主营业务利润也在增加 ， 但其净利润是下降的， 因此 使基于净利润 的财务指标——净资产收益率和每股 收益都呈下降趋势。 与全国所有上市公司相比， 近年来房地产上市公 司的每股净资产、 每股收益 、 净资产收益率 、 主营业务 收入和主营业 务利润水平都较低。图 ｌ 、图 ２ 图 ３ 和 分别显示了全 国所有上市公司与房地产上市公司的 每股收益情况、 净资产收益率的情况和净利润 的变化 情况。 从这三个图中可 以看到，０ １ ２ ０ 年房地产上市公 司这 ３ 项指标均高于全 国水平， 但从 ２ ０ 年到 ２０ ０１ ０３ 年房地产上市 公司盈利水平直线下降， 而全国所有上 市公司的平均水平不断上升 ，到 ２ ０ 年房地产上市 ０３ 公司的指标 已低于全 国水平 ；０ ４ ２ ０ 年虽然各项指标 都有所上升 ， 但仍低于全国平均水平 。
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t8 .027 .280 .318 .376 .954 .096 -.081 1.000 .095 .484
t9 -.269 .000 .221 .128 -.032 .350 -.004 .095 1.000 .047
t10 .050 .208 .236 .504 .413 -.054 -.162 .484 .047 1.000
从影响盈利能力的各个指标间相关系数的计算结果看，拟作解释变量的 t1—t10 等 10 个变量间的相关系数除了 t5 和 t8 之间的相
表1
平均值 中位数 标准差 最小值 最大值
P .0000 .0469 .49949 -1.81
.67
t1 .5562 .5600 .15356
.15 .92
t2 .9210 .8500 .41956
（三）分析步骤 首先，对初步选定的反映盈利能力的 13 个指标进行主成分分析；其次，将公司盈利能力指标与可能影响公司
盈利能力的多个指标变量分别进行多元线性回归分析，得出公司盈利能力与各个影响因素之间的关系，以检验影响房地产上市公司
盈利能力的具体变量。
三、实证分析
（一）变量统计 根据以上指标变量，分别进行简单统计和变量间相关系数计算，从（表 1）和（表 2）可以发现，我国房地产上市
6 .043 .180 -.556 -.244 .029 .066 .208 .117 .573 .114 -.506 .103 .389
表5
Variable C T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T9 T10 R2
D. W
盈利能力方程（1）的回归结果
Coefficient -0.402538 -0.157106 -0.159684 -0.484232 0.136091 0.040170 -0.004907 0.070820 9.867549 2.63E-05
x2
.180
.103
x3
.157
.132
x4
.198
.054
x5
.172
.036
x6
.062
Байду номын сангаас
.053
x7
.130
.096
x8
.193
.038
x9
.117 -.006
x10 -.072
.284
x11 -.043
.250
x12 -.123
.254
x13 -.056
.283
Component
3
4
.419
.461
t5 .013 .243 .336 .349 1.000 .040 -.112 .954 -.032 .413
t6 .000 .024 -.077 -.183 .040 1.000 .055 .096 .350 -.054
t7 -.200 .032 -.006 -.221 -.112 .055 1.000 -.081 -.004 -.162
12
财会通讯 ·综合（下）2009 年第 1 期
表2
P roximity Ma trix
Correlation between Vectors of Values
t1
t2
t3
t4
t5
t6
t7
t8
t9
t10
t1 1.000 -.180 -.220 -.123 .013 .000 -.200 .027 -.269 .050
成长性等方面选取可能影响盈利能力的 10 个指标变量：资产负债率（t1）、流动负债与负债的比率（t2）、第一大股东持股比例（t3）、 第一大股东性质（t4）、总资产的对数（t5）、主营业务收入增长率（t6）、经营净现金流比主营业务收入（t7）、主营业务收入的对数 （t8）、总资产周转率（t9）和董事会规模（t10）。
F1=- 0.036x1+0.180x2+0.157x3+0.198x4+0.172x5+0.062x6+0.130x7 +0.193x8+0.117x9- 0.072x10- 0.043x11- 0.123x12- 0.056x13
F2=0.010x1+0.103x2+0.132x3+0.054x4+0.036x5+0.053x6+0.096x7 +0.038x8- 0.006x9+0.284x10+0.250x11+0.254x12+0.283x13
局限，综合的评价房地产上市公司的盈利水平及从多个方面分析影响盈利能力的因素。
二、研究设计
（一）样本选取 本文按照 CSRC 产业分类指引的标准确定房地产类上市公司的范围，并根据中国证监会指定网站（巨潮资讯
网）公布的资料获得 2004 年到 2006 年房地产上市公司的数据，经过遴选得到适用于本文分析的房地产上市公司：对于分别在 A 股
盈利能力指数构造。为消除房地产上市公司盈利能力指标 x1～ x13 等变量间的相关性，利用 SPSS 中的主成分分析法进行分析，剔 除重叠信息，综合评价上市公司的盈利能力，得到主成分方差贡献 率（表 3）。前六个标准化主成分累计贡献率达到 88.844%，已经满 足了 85%的基本要求，保留特征值大于 0.6 的主成分。当选取六个 主因子的时候，主因子变量共同率分别达到了 0.85 左右（从 Communalities 的结果中可以看出），这说明所选取的六个主因子保持 了比较完整的信息量。
Prob. 0.6080 0.7017 0.2700 0.2830 0.3363 0.6589 0.1066 0.1181 0.0000 0.9990 5.729163 0.000144
关系数（0.954）较大，在建模时作特殊处理外，余变量之间的相关 系数都较小。
（二）主成分分析 在进行主成分分析之前，首先检验数据是 否适合作主成分分析。将原始数据带入 SPSS13.0 做检验，得到 KMO 值为 0.716（>0.7），巴利特（Bartlett’s）球体检验的显著水平 达到 0.000，该原始数据适合作主成分分析。
从载荷矩阵通过方差极大旋转得到的结果，就容易理解各个 主因子含义。第一个主因子主要通过每股现金含量、净利润现金保 证比率、净资产现金回收率和现金毛利率来体现的，因为第一个主 因子在这四个指标中的载荷系数最大，分别为 0.928、0.737、0.917 和 0.883。同理第二个主因子代表了净利润增长率、净资产收益率、 资本保值增值率和每股收益,第三个因子代表了销售净利率和成本 费用利润率，第四个主因子通过每股净资产体现，第五个主因子代 表着总资产报酬率，第六个主因子代表着销售毛利率。可根据（表 4）得到：
和 B 股同时上市的公司,以及以转债形式上市的公司，只保留其 A 股上市公司；为避免异常数据对研究的影响，从样本中剔除了 3
年中曾经或正处于 PT 和 ST 状态的公司。最终得到适用于本文分析的房地产类上市公司 39 家。
（二）指标选取 在指标的选取上，主要参考有关盈利能力的研究成果，首先选取代表盈利能力指标，从销售盈利能力、投资回
公司盈利能力指数 P 的平均值为 2.846725704167e-017，近似为 0，最大值为 0.67，最小值为 - 1.81，说明我国房地产上市公司的盈利能
力并不高，且公司间的差距不大（较小的标准差也说明了此问题）。从反映房地产上市公司成长性和治理结构的 t6 和 t10 指标的统计 结果，表明了房地产上市公司治理结构和公司成长性的巨大差距。
.46 3.05
t3 .3654 .3500 .14358
.14 .67
S ta tis tics
t4 .5128 1.0000 .50637
.00 1.00
t5 9.1851 9.4000 .74268
6.30 9.89
t6 3.9846 .2600 21.4417
-.46 134.13
t7 -.0667 .0300 1.3367
-7.61 2.04
t8 8.5633 8.6500 .71009
6.01 9.49
t9 .0405 .0400 .04052
-.09 .13
t10 16.74 17.00 3.416
11 26
作者简介： 赵选民（1955- ），男，陕西西安人，西安石油大学经济管理学院院长，教授 张晓阳（1983- ），女，陕西咸阳人，西安石油大学经济管理学院硕士研究生
-.158
-.067
.010
.214
.037
.069
.287
-.248
-.599
.411
-.169
-.438
.250
-.013
.111
.434
.037
.089
.017
.069
.116
-.126
-.023
-.026
5 .739 .202 -.071 .059 -.233 .107 .429 .015 -.493 -.177 -.130 -.104 .160
赵选民 张晓阳：房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析
房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析
赵选民 张晓阳
（西安石油大学经济管理学院 陕西 西安 710065）
摘要：本文以上海和深圳交易所 39 家房地产上市公司 2004 年到 2006 年的财务数据为样本,从资本结 构、股权结构、公司规模、公司风险、公司治理结构、营运效率和成长性多个方面，选取了可能影响盈利能力的 多个指标变量进行了实证分析，结果证明：较高的资产负债率和较慢的总资产周转率抑制了公司的盈利能 力，在此基础上提出了改进房地产上市公司盈利能力的若干建议。
关键词：盈利能力 主成分分析 线性回归