房地长开发项目全程策划实施方案设计论文
房地产开发项目论文前期策划论文
房地产开发项目论文前期策划论文摘要：房地产开发是一个投资项目施工工期长，风险和效益齐驱的过程，其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程，这个整体也是一个策划双构型、提出到实行、完善的体系精确地策划不仅是科学决策的主要保证，也是完成目标，提高效率的重要条件。
房地产在人们的生活中有着非常重要的地位，与人们的日常生活息息相关。
市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。
随着经济发展、社会进步、人口增加，人们对房地产的需求日益增长，房地产业己经成为国民经济的支柱产业。
房地产业的迅速发展也带动了房地产策划的快速发展。
房地产开发项目从项目立项一直到交付使用的整个过程中，开发商面临着许多决策，这些决策几乎都是在极其复杂的市场环境做出的。
在这大大小小的决策之中，对投资项目成败影响最大的是房地产开发项目前期阶段的决策。
而项目的决策取决于前期策划，因此做好房地产开发项目前期策划尤为重要。
通过对房地产开发项目前期策划理论不断认识并应用于实践，对其存在的危机进行理性思考，讨找战胜危机的可靠途径。
但是当前对房地产开发项目前期策划的研究还不是很多，实践中存在一些问题，还需要对前期策划进行优化创新。
1房地产开发项目前期定位策划的概念和作用其实策划就是对将来要发生的事情做现在的决策。
换句话说，策划是寻找到事物因果关系，权衡将来可采用的方法作为当前决策的根据。
更具体的说，策划就是提前决定做什么，什么时候做，怎样做，由谁做。
房地产前期定位策划是一种协助决策的综合性的活动，是为了协助房地产开发项目企业做出合理的定位决策，预防和降低项目开发带来的危机。
它的前期有两个方面的内容：一是针对于整个策划来说，前期定位策划首要钻研的是项目有形产品建设实行前的局部，其主要包含市场定位研究、土地定位策划和产品定位策划等；二是前期定位策划早于实际的决策与项目产品的产生，是一种具有科学性的推测活动。
房地产前期策划是依据房地产前期策划制定预期目标，通过对市场的全面系统的研究和解析，综合各种资源，解决房地产开发企业决策在哪里开发、开发什么项目、如何开发、开发以后出售给何人等问题。
房地产全程策划方案撰写
房地产全程策划方案撰写引言本文档旨在提供一种房地产项目的全程策划方案撰写方法。
房地产项目的全程策划方案是指在房地产项目的整个生命周期中，对项目进行规划、设计、开发、销售、运营等各个阶段的策划方案的编写。
本文将介绍全程策划方案的核心内容、撰写步骤以及注意事项。
希望本文对房地产策划人员和相关从业人员有所帮助。
总体目标房地产项目的全程策划方案的总体目标是确保项目的顺利实施和运营。
具体目标可以根据项目的类型和规模而有所差异，但一般包括以下几个方面：1.满足市场需求：根据市场研究和需求调查，确保项目符合目标用户的需求和偏好，提供有竞争力的产品和服务。
2.完成财务目标：确保项目在经济上可行，并能够达到投资者的财务收益预期。
3.实施规划目标：根据项目规划和设计方案，确保项目在合理的时间内、按照预算和质量要求完成。
4.引入创新和可持续发展：在项目的各个阶段，注重引入创新技术和可持续发展的理念，提高项目的竞争力和长期价值。
撰写步骤全程策划方案的撰写主要包括以下几个步骤：步骤1：制定策划目标和原则在开始撰写全程策划方案之前，需要明确策划的目标和原则。
策划目标通常是根据项目类型和规模来确定的，可以包括满足市场需求、完成财务目标、实现规划目标等。
策划原则可以包括透明、可持续发展、创新、合作等。
步骤2：市场调研和需求分析在撰写策划方案之前，需要进行充分的市场调研和需求分析。
这可以通过分析市场数据、进行市场调查、与潜在用户进行深入交流等方法来完成。
市场调研和需求分析的结果将对策划方案的内容和执行方式产生重要影响。
步骤3：制定策划方案大纲基于策划目标、原则以及市场调研和需求分析的结果，需要制定策划方案的大纲。
大纲应包括项目概述、市场分析、项目定位、规划设计、销售和营销、投资和融资、项目实施和运营等内容。
步骤4：撰写详细的策划方案在制定策划方案大纲之后，需要根据大纲的各个部分逐一进行详细的撰写。
策划方案应包括对项目的整体规划、市场定位、销售和营销策略、投资和融资计划、项目实施和运营方案等内容。
房地产开发项目的策划分析（优秀范文五篇）
房地产开发项目的策划分析（优秀范文五篇）第一篇：房地产开发项目的策划分析在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。
随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。
市场调研是选择投资意向、进行项目可行性研究、确定项目开发方向重要的基础性工作。
只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。
第一节房地产市场调查的内容房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。
市场调查有广义和狭义之分。
狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。
例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。
广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。
因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。
一、房地产市场调查的重要性企业的生存环境是不断变化的，企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。
只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。
建造好的房屋若能符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
二、房地产市场调查的主要内容.房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查①国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。
房地长公司策划书3篇
房地长公司策划书3篇篇一《房地产公司策划书》一、前言随着经济的发展和人们生活水平的提高，房地产市场日益繁荣。
为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，我们制定了这份房地产公司策划书，旨在明确公司的发展方向、目标和策略，打造具有竞争力和影响力的房地产企业。
二、市场分析1. 宏观环境分析当前，房地产市场整体呈现出稳定增长的态势。
政策方面，政府对房地产市场的调控政策不断完善，以促进市场的健康发展。
经济方面，国民经济持续增长，为房地产市场提供了坚实的基础。
社会方面，人们对住房的需求不断增加，对居住品质的要求也越来越高。
2. 竞争态势分析市场上存在着众多的房地产公司，竞争十分激烈。
竞争对手在品牌、产品、营销等方面各有优势。
我们需要通过差异化竞争策略，突出自身特色，吸引客户。
3. 目标客户分析我们的目标客户主要包括首次购房者、改善型购房者和投资型购房者。
他们对房屋的地理位置、户型、配套设施、价格等方面有着不同的需求和偏好。
我们需要深入了解目标客户的需求，提供符合他们需求的产品和服务。
三、公司定位1. 品牌定位2. 产品定位根据目标客户的需求，开发多样化的产品，包括住宅、商业、写字楼等，满足不同客户的需求。
3. 服务定位提供全方位、优质的服务，从售前咨询到售后保障，让客户感受到贴心和放心。
四、项目规划1. 选址选择地理位置优越、交通便利、配套设施完善的地块进行开发。
2. 规划设计聘请专业的设计团队，打造具有特色和创新性的规划设计方案，注重建筑风格、景观设计、户型布局等方面的合理性和舒适性。
3. 项目建设严格按照国家相关标准和规范进行项目建设，确保工程质量和施工安全。
同时，加强项目管理，控制成本，提高项目的经济效益。
五、营销策略1. 品牌推广通过广告宣传、公关活动、网络营销等多种渠道，提升公司的品牌知名度和美誉度。
2. 销售策略制定灵活的销售政策，如优惠促销、团购等，吸引客户购买。
同时，加强销售团队的培训和管理，提高销售业绩。
房地产策划设计方案范文(4篇)
房地产策划设计方案范文一、市场背景：汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积____平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口____万。
汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业____余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。
汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。
其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
____所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。
随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析：由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?2.在汉沽我们的间接竞争对手?在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。
富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁;绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。
而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态;绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差____元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。
房地产项目策划论文
房地产项目策划论文大连房地产项目前期策划一、摘要自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。
2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地使用权套取银行资金用于房地产开发的做法已经难以继续。
开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。
于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
第一部项目市场调研1、国家宏观经济背景1.12010年上半年，我国共实现国内生产总值(G DP )172840亿元，按可比价格计算，同比增长11 .1%，增速比上年同期提高3.7个百分点。
中国宏观经济总体增长态势未变，增速回落但符合预期；物价水平结构性下降，通货膨胀压力缓解转为温和可控；投资推动经济增长的力度回稳，房地产投资仍保持快速增长；居民收入继续稳步提高，就业形势和消费结构均有进一步改善。
（资料来源：经济参考报）1.2中国2010年一季度各地区产业结构增长情况一季度，从产业结构来看，各地区第二产业增长对GDP的贡献明显高于第三产业；中西部地区第三产业增长的贡献同比有所下降。
一季度，东、中、西和东北地区第二产业分别增长18.2%、22.4%、23.2%和20.1%，比去年同期分别加快14.2、16.2、12.0和12.0个百分点；第三产业增长11.9%、9.6%、10.8%和11.6%，东部和东北地区同比分别加快1.0和1.9个百分点，中部和西部地区分别回落0.8和0.3个百分点。
（信息来源：中国机经网）1.3固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。
在国家宏观调控下2004年固定资产投资增速有所回落；进入2005年国家在进一步加强和改善宏观调控措施，管好土地和信贷两个“闸门”，防止固定资产投资反弹。
(房地产管理)房地产公司开发全程策划方案的撰写
房地产全程策划方案的撰写（上）现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
核心内容1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。
房地产项目策划方案地产开发策划方案（精选3篇）
房地产项目策划方案地产开发策划方案（精选3篇）房地产项目地产开发策划方案篇1(一)房地产营销-立异：以租带售房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。
尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。
因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。
目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。
在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”(价格方面)，倒也可以在高明独树一帜。
但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。
所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”(营销手段方面)，采取“租售结合”的营销策略。
“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。
这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。
何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。
这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。
另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。
房屋租金也出现很大的上涨。
所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试!(二)房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”(园)众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。
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毕业设计（论文）中文题目房地产开发项目全程策划方案设计英文题目Xiamen 2012 P01 process plan design of realestate development project院系：土木工程与建筑学院年级专业：姓名：学号：指导教师：职称：201 年月日毕业设计（论文）诚信声明书本人重声明：在毕业设计（论文）工作中严格遵守学校有关规定，恪守学术规；我所提交的毕业设计（论文）是本人在指导教师的指导下独立研究、撰写的成果，设计（论文）中所引用他人的文字、研究成果，均已在设计（论文）中加以说明；在本人的毕业设计（论文）中未剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，未篡改实验数据。
本设计（论文）和资料若有不实之处，本人愿承担一切相关责任。
学生签名：年月日2012P01房地产开发项目全程策划方案设计【摘要】房地产业已经成为我国国民经济的支柱行业。
随着房地产市场的日趋成熟，购房者越来越理性，房地产开发商之间的竞争越来越激烈。
因此，房地产项目全程策划工作显得尤为重要，一个良好的项目策划，是项目开发成功的关键因素。
房地产项目全程策划包括：市场调研、项目建设的必要性分析、技术的合理性分析、投资的可靠性分析等。
其中，对项目进行财务评价。
评价项目的投资效益是项目前期策划的重中之重。
本文以房地产全程策划的思维模式为理论基础，拟定了2012P01地块项目的定位策划、工程实施策划、营销策划等。
项目定位策划运用SWTO分析，工程的实施策划以项目管理的思想和方法为指导，分别拟定项目的质量、进度、成本控制方案。
营销推广策划运用相关营销策划在项目投资分析的基础上对区域市场及竞争楼盘的调查分析。
【关键词】：房地产项目定位财务评价营销策划Xiamen 2012 P01 process plan design of realestate development project【Abstract】The real estate industry has become the pillar industry of national economy in our country. As the real estate market matures, buyers are more and more rational, growing competition between real estate developers. Therefore, real estate projects throughout the planning work is particularly important, a good project planning, project development is key factors of success. Real estate project process plan include: market research, analysis of the necessity of project construction, the rationality of the technology, the reliability of the investment analysis and so on. Among them, the financial evaluation of project. Evaluationof investment benefit is the key of the pre-project planning.In this paper, based on the theory of the real estate throughout the planning mode of thinking, to formulate the xiamen 2012 p01 plot the positioning of the project planning, project planning, marketing planning, etc. Localization project planning using SWTO analysis, the implementation of the project planning guided by the ideas and methods of project management, respectively formulate project quality, progress and cost control plan. Marketing planning with relevant marketing planning in the project investment analysis of regional market on the basis of the investigation and analysis of competition and development【Keywords】The real estate Project location Financial evaluation Marketing planning目录第一章总论 (8)1.1 房地产策划的概念 (8)1.2 房地产策划的发展过程 (8)1.3 房地产策划的现状 (9)1.4 房地产策划的容 (9)1.5 本文研究的目的、围以及方法 (10)第二章项目概况及项目背景 (11)2.1 项目基本概况 (11)2.2 项目背景 (12)第三章市场调查与预测分析 (13)3.1写字楼分析 (13)3.2 写字楼销售市场分析 (14)3.3 写字楼市场因应探讨 (15)3.4 市场复迹象 (15)3.5 写字楼市场需求方向分析 (16)3.6 写字楼开发方向分析 (16)3.7 个案调查 (17)3.8 未来写字楼市场变动趋势分析 (19)3.9 项目周边环境及配套分析 (19)第四章市场定位策略与产品策划 (23)4.1 项目SWOT分析 (23)第五章设计方案简介与方案必选 (25)5.2商业圈设计方案 (25)5.3写字楼设计方案 (26)5.4写字楼系统配置 (29)5.5 写字楼客梯布置 (29)5.6 洗手间布置 (29)5.7 强电、弱电、新风机房 (29)第六章节能专篇 (30)6.1 相关法规依据 (30)6.2 用能标准和节能规 (30)6.3 项目所在地能源供应情况 (30)6.4 能源消耗种类及数量 (31)6.5 项目节能措施及效果分析 (33)第七章营销攻略与市场推广 (39)7.1项目营销策略 (39)7.2 项目营销推广建议 (45)7.3 销售推广之宏观战略 (47)第八章投资估算与资金筹措 (49)8.1投资估算 (49)8.2开发成本 (49)8.2.1土地费用 (49)8.2.3建安工程费 (49)8.2.5开发间接费用 (50)8.3开发费用 (51)8.3.1管理费用 (51)8.3.2销售费用 (49)8.3.3财务费用 (49)第九章财务效益、经济与社会效益评价 (53)9.1.1财务效益评价依据 (53)9.1.2盈利能力分析 (53)9.1.3清偿能力分析 (53)9.1.4资金平衡能力分析和资产负债分析 (53)9.1.5盈亏平衡分析 (53)9.1.6敏感性分析 (54)9.2经济和社会效益评价 (55)9.2.1符合政府相关政策 (55)9.2.2对社会经济的影响 (55)9.3项目综合评价 (55)第十章结论与建议 (56)10.1项目结论 (56)10.2项目建议 (56)致 (57)参考文献 (58)附录 (59)第一章总论1.1 房地产策划的概念我国的房地产市场，在19世纪初期就产生了雏形，在这之后一直随着国家经济和社会的发展一直完善。
从新中国成立至今，我国房地产业更是发生了翻天覆地的变化。
尤其是从1993年开始，面对房地产市场过热的情况。
我国出台了一系列的法规，使得房地产过热的势头得到有效的缓解，房地产行业中的泡沫被大量的挖掘出来。
我国房地产行业进行了一系列的严格整顿，规了房地产市场的主体行为。
因此，我国的房地产市场开始进入了一个良性发展的阶段。
同时，也就是从这时开始。
我国的房地产策划开始受到越来越多房地产商的重视。
有关房地产策划的理论、观点如雨后春笋般的展现出来，越来越多成功策划使得房地产项目获得了很大的收益，同时也有很多死盘被神奇的救活。
房地产全程策划贯穿了房地产项目开发的整个过程，是一项极为重要的工作。
一般由开发商聘用专业的房地产策划公司来执行。
从大的围来讲，房地产全程策划的容主要包括：项目的前期定位、项目的推广整合、项目的销售招商等。
1.2 房地产策划的发展过程根据房地产开发项目在其所运用的各种策划技术手段来分类。
可以将房地产策划划分为三个阶段。
既：单项策划阶段，综合策划阶段和符合策划阶段。
第一，单项策划阶段：既运用单一的技术手段来对项目进行策划。
并且在某一种技术手段上进行深入的深化、拓展。
并最使得项目获得良好的效果。
这种阶段的成功案例就是的碧桂园项目，该项目创造性的提出了一系列全新的生活方式。
再加之前期的大量广告媒体的宣传攻势，使得消费者在传统观念上发生了很大的转变。
对于之前的只是单纯的买房子，转而变成了入住碧桂园是一种身份地位的象征。
因为大家都认为，碧桂园是成功人士的家园。
所以，碧桂园策划项目的成功就在于其深化了某一种单一的策划手段。
通过这个策划案例，验证了那句话：“好项目不是找来的，是是策划出来的”。
由此可见，房地产策划在项目开发中的重要性。
在这一阶段，强调项目所蕴含的文化因素所产生的名牌效应作为主导作用。
从此房地产策划得到了业界普遍的认可。
第二，综合策划阶段：就是具体的项目根据自己的情况，以主题策划为主要轴线。
综合运用投资、市场、广告和营销等一系列技术手段，使得销售达到预期的效果。
在这个阶段策划成功的案列也不胜枚举，例如：翠湖山庄项目。
其主题是“非一般度假或生活居所”，在这一策划的主线题之下，辅之以优秀的园林设计方案。
在此之后又推出了独具匠心的营销策划方案随后，又组织策划了一些公共活动。
在这些综合策划活动的推动下，使得翠湖山庄取得了很好的销售业绩。
在这一阶段，逐渐形成了房地产策划的理论，并且出现了策划理论的百家争鸣。
在此阶段主要产生了王志刚的“策划基本理论”和佳的“全程策划理论”。
第三，复合策划阶段：就是使狭义地产和泛地产相结合。
既房地产策划除了在房地产领域运用之外，还可以运用房地产领域以外的其他技术。