池州市公寓专项市调概况
建筑节能基本信息公示牌
《GB 50411-2007》（建筑节能工程施工质量验收规范） 墙体材料名称 加气混凝土砌块 0.068/无机保温砂浆，外35、内20/A 0.068/无机保温砂浆130/A 0.03/XPS保温板50/B1 3.0 6级 断桥铝合金low-e中空玻璃窗、5low-e+12A+5层名称和厚度（mm)/燃烧性能
导热系数（W/m.K)/保温材料层名称和厚度（mm)/燃烧性能 导热系数（W/m.K)/保温材料层名称和厚度（mm)/燃烧性能
传热系数 门窗 气密性 门窗类型及玻璃规格 室内采暖形式 供热系统 系统调节装置 空调系统 热水利用 照明 可再生能源利用 冷源机组类型 供应方式 照度（lx) 利用形式 \ 吸收式冷水机组 集中式 办公区≥300、走廊≥50、宴会厅≥200 \ 能效比 用能类型 \
建筑节能基本信息公示牌
项目名称 设计单位 池州市波斯曼广场酒店·公寓 总建筑面积（万㎡） 中国瑞林工程技术有限公司 执行建筑节能标准 建筑结构类型： 墙体 屋面 围护结构 地面 框筒结构 施工单位 4.4 南通建工集团股份有限公司 建设单位 监理单位 池州市安得房地产开发有限公司 安徽省科信工程建设监理有限公司
5.7、5.6各一台 燃气
功率密度(W/㎡） 办公区≤11、走廊≤5、宴会厅≤13 保证率 满足标准规定 \
建筑能源利用效率（本建筑的节能率与建筑节 能标准比较情况）
池州市政府（办公室）关于印发《池州市主城区物业管理综合整治方案》的通知
池州市政府（办公室）关于印发《池州市主城区物业管理综合整治方案》的通知文章属性•【制定机关】池州市人民政府•【公布日期】2019.08.15•【字号】池城管委〔2019〕4号•【施行日期】2019.08.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文池州市政府（办公室）关于印发《池州市主城区物业管理综合整治方案》的通知城管委各成员单位：为进一步规范主城区住宅小区物业管理，全面提升城市综合管理和物业服务水平。
现将《池州市主城区物业管理综合整治方案》印发给你们，请遵照执行。
2019年8月15日池州市主城区物业管理综合整治方案为进一步整顿和规范主城区住宅小区物业管理，全面提升城市综合管理和物业服务水平，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等相关规定，结合我市实际，现制定如下综合整治方案。
一、总体要求坚持市场主导、分类管理的原则，按照条块结合、属地管理的要求，建立和完善市级指导，贵池区政府、开发区管委会、平天湖风景区管委会主抓、街道办事处及社区居委会主管的物业综合管理体制机制，切实解决当前主城区物业管理工作的重点、难点和热点问题，进一步提高物业管理和服务水平。
二、目标任务（一）社区物业管理工作机制基本建立。
物业管理纳入社区管理工作之中，属地管理、部门履责、行业监管、执法联动、居民共建共享的局面基本形成。
市、区、街道三级物业管理工作考评及区、街道、社区三级矛盾纠纷人民调解机制健全。
（二）物业行业监管扎实有效。
物业企业诚信信息系统建立；对住宅小区日常巡查情况通报制度落实；物业监督书面告知制度严格执行，物业管理领域垃圾分类工作稳步推进。
（三）物业服务水平明显提升。
落实物业从业人员培训制度，实现全员持证上岗，服务意识、服务技能有较大提高；形成10家以上品牌企业；新建商品住宅小区物业规范服务达标率100%，物业费收缴率逐年提高，社区环境面貌有新的改观。
池州市人民政府关于印发池州市公共租赁住房管理办法的通知
池州市人民政府关于印发池州市公共租赁住房管理办法的通知文章属性•【制定机关】池州市人民政府•【公布日期】2019.12.25•【字号】池政〔2019〕59号•【施行日期】2019.12.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】租赁合同正文池州市人民政府关于印发池州市公共租赁住房管理办法的通知池政〔2019〕59号江南产业集中区管委会，各县、区人民政府，九华山风景区、开发区、平天湖风景区管委会，市政府各部门、各直属机构：《池州市公共租赁住房管理办法》业经2019年12月24日市政府第36次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2019年12月25日池州市公共租赁住房管理办法第一章总则第一条为健全我市住房保障体系，完善公共租赁住房管理，根据《公共租赁住房管理办法》（住建部第11号令）、《安徽省保障性住房建设和管理办法（试行）》（省政府第248号令）、《关于进一步做好公共租赁住房租赁补贴工作的指导意见》（建保〔2018〕158号）等相关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内公共租赁住房的建设、筹集、分配、租后管理、配售和住房租赁补贴发放的监督管理工作。
本办法所称的公共租赁住房，是指政府投资建设，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和稳定就业外来务工人员出租，解决其阶段性居住需求的保障性住房。
包括已经建设的原廉租住房和公共租赁住房，统称公共租赁住房(以下简称公租房)。
鼓励企业或其他社会机构投资筹集、运营、管理公租房，享受政府投资公租房优惠政策。
第三条公租房资源实行统筹安排，并轨运行，统一运营，统一管理。
第四条公租房保障实行实物配租和租赁补贴并举，申请家庭可自行选择一种保障方式。
推行“租补分离”政策，鼓励申请家庭通过市场租赁住房，解决其住房困难问题。
公租房保障与本市新引进高层次人才租房补贴及人才公寓政策，不得重复享受。
第五条公租房配租和住房租赁补贴发放，实行申请、审核、公示、轮候制度。
池州市公寓专项市调概况(doc 18页)
池州市公寓专项市调概况(doc 18页)公寓专项调研报告一、目标：➢重点了解市区与项目周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况➢确定本案客户定位➢确定项目推广方式与销售策略二、调研对象与调研内容确定：➢重点可比调研对象：景宜公寓、和泰SOHO、五州尚华国际、书香名邸、樟树湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。
➢重点调研内容：1、项目住宅或公寓总体数量及户型配比2、开盘时间及交付时间3、销售状况及推广促销方式4、产品特色及优劣势解析5、购买人群特征及分布6、定价策略三、各重点案例解析：➢平天湖假日酒店一期-----景宜公寓：此为本案重点可比性项目之一。
客户群体事业单位工作人员，公务员等优势区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面筑，框架结构、5米挑高便于使用。
定位:总价10一套房。
规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的域逐渐成为城市北部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受. 其他优势: 暂无劣势 竞争策略➢ 五州·尚华国际，此为本案可比性项目之一优势区位:位于主干道，地理位置优越，交通便利、产品:公建外立面饰材，精装电梯。
全方位智能安物管：招商局物业担任顾问规划:池州首个国际理念规划的HOPSCA区域其他优势:劣势竞争策略➢宇成·书香名邸，此为近期开盘的安居工程项目，影响力较大体优势定位:项目定于位低档次的楼盘，吸引部分中低收规划:区内菜市场、幼儿园、商场等配套设施齐全框架结构。
价格:1780元/㎡起售，对市场有较大吸引力劣势产品品质较差，属于城区边缘，竞争策略➢天祥·樟树湾,此为近期开盘销售较好的楼盘之一.在市场上具有代表性.产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面筑，框架结构、5米挑高便于使用。
定位:看见樟树，看见家。
”大型亲情式人文生态社规划:随着周边环境的改善及各种小区入住人口的域逐渐成为城市北部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略➢华邦·阳光城,此为即将开盘项目.重点关注.求，将地中海融入生活，把浪漫、情调、高贵的情意境的塑造，每一处景观都具有浓厚的诗情画意和阳光城率先提出了”对步行者尊重“的设计思想，心，以路为轴。
中共池州市发展和改革委员会党组关于印发池州市发展改革委优化营商环境专项整治工作方案的通知
中共池州市发展和改革委员会党组关于印发池州市发展改革委优化营商环境专项整治工作方案的通知文章属性•【制定机关】池州市发展和改革委员会•【公布日期】2019.10.28•【字号】池发改党〔2019〕68号•【施行日期】2019.10.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】经济运行正文中共池州市发展和改革委员会党组关于印发池州市发展改革委优化营商环境专项整治工作方案的通知机关各科室、委属各单位：经委党组研究，现将《池州市发展改革委优化营商环境专项整治工作方案》印发给你们，请认真抓好落实。
中共池州市发展和改革委员会党组2019年10月28日池州市发展改革委优化营商环境专项整治工作方案根据《关于印发池州市优化营商环境专项整治工作方案等四个工作方案的通知》（池教组发〔2019〕10号）精神，为认真落实整改责任，按时完成整治工作任务，特制定如下方案。
一、总体要求深入学习贯彻习近平总书记关于优化营商环境的重要论述，以“不忘初心、牢记使命”主题教育为抓手，以增强主动意识、担当意识、使命意识、进取意识、服务意识为保障，以增强企业和群众获得感为目标，坚持问题导向，开展专项整治工作，既检视整改自身问题，又查摆补齐工作短板，既要解决个性问题，又要解决共性问题，打造市场化、法治化、便利化的营商环境，为更好推动经济持续健康较快发展提供坚强有力支撑。
二、重点任务（一）着力整治政策落实方面问题。
重点解决政策宣传解读不到位、兑现不及时、落实效果不理想等问题。
整改要求：细化政策解读。
按照“谁起草、谁解读”的原则，在网站公开发布相关规范性文件的同时，由起草单位同步发布政策解读、政策解读人的名单及联系方式以及相关申报程序、申报条件等内容。
（责任单位：政策法规科）（二）着力整治项目落地方面问题。
重点解决项目建设前期审批效率低、招投标不规范、项目责任部门推进不力、资金拨付滞后、监督验收走过场以及项目报建规费征收管理中落实政策不到位等问题。
池州和谐公馆定位报告48p
2024/7/14
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专业提升服务-服务维持合作
池州·和谐公馆定位报告
我们的工作思维流程导示
开发背景 区位分析 本体分析 核心问题 发展方向
酒店式公寓 纯写字楼 纯酒店
2024/7/14 专业提升服务-服务维持合作
➢产权40年，办公性质，按照住家公寓设置，外来进城群体不青睐物业！
2024/7/14
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专业提升服务-服务维持合作
项目SWOT分析
池州·和谐公馆定位报告
优势：
劣势：
➢项目位于城南中央商务区，城市的主要发展方向； ➢项目土地较便宜，操作空间较大； ➢项目交通便利，大的景观环境较好；
➢项目体量小，后期营销上缺乏规模效应； ➢项目自身规划约束，自由转换空间小； ➢项目缺乏设计亮点，附加值较低。
➢项目二/三层则为裙楼商业，各15间，共30间，总共可售面积为2000平米。面积在100200平米，主要集中在150-180平米。有三个疏散楼梯道和三部垂直电梯到达，无手扶梯。
➢一层作为独立门面，能够快速去化，但让项目失去整体形象，和周边项目规划雷同
➢二/三层单层2000平米，中等规模，分隔成小铺位，商业价值不高，若单个铺面出 售，难度较大！
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开发背景—项目概况
池州·和谐公馆定位报告
➢项目用地为商住性质，总建筑面积24985 ㎡，其中地下2102 ㎡，地上16000㎡。项目为 高层，总共22层，其中1-3层为商业，面积为5400㎡，一层层高5.9米，二/三层层高4.5米； 4-22层为公寓，面积为17480㎡，层高3.2米。
波斯曼广场 中环大厦
池州市人民政府关于促进主城区非住宅商品房去库存的若干意见-池政〔2017〕78号
池州市人民政府关于促进主城区非住宅商品房去库存的若干意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------池州市人民政府关于促进主城区非住宅商品房去库存的若干意见池政〔2017〕78号江南产业集中区管委会，各县、区人民政府，九华山风景区、开发区、平天湖风景区管委会，市政府各部门、各直属机构：为深入推进我市房地产领域供给侧结构性改革，化解非住宅商品房库存，促进房地产市场平稳健康发展，根据《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）和安徽省住房城乡建设厅、财政厅、国土资源厅等七部门《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（建房〔2017〕98号）等文件精神，结合实际，提出如下意见：一、控制非住宅用地供应规模，优化各类非住宅项目布局（一）按照“控制总量、限制增量、消化存量”的原则，自本意见印发之日起，至主城区非住宅商品房去库存周期减少为48个月之前，暂停供应主城区商业、办公、专业市场等非住宅商品房项目建设用地，实行总量控制。
确需供应商服用地的重大招商引资项目，需要突破上述限制的，应按照“一事一议”的原则报市政府研究。
（二）市住房城乡建委要会同市国土资源局、市城乡规划局等部门，加快编制主城区“十三五”住房发展规划、“十三五”商业和办公用房发展规划，优化各类非住宅项目布局和住宅项目中非住宅配建方式。
二、分类推进非住宅房地产项目调整转型（三）除城市规划确定必须配备的公共建筑外，允许在建未售、建成未售等非住宅房地产项目，在符合规划、消防以及建筑施工安全等条件下，根据市场需求进行业态转型，可调整为酒店、公寓以及国家支持的电子商务、双创基地、大学生创业园等新兴产业项目。
池州市区域概况
第二章区域概况地理位置池州市位于安徽省西南部,北与安庆市隔江相望,南接黄山市,西南与江西省九江市为邻,东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤;主城区位于池州市北部,北隔长江与安庆市相望;其中东北的江口区属于江口镇的一部分,东邻梅龙镇；主城中信片区东隔白沙毗邻马衙镇,西隔秋浦河与高岭镇、乌沙镇相邻；火车站地区的城南片区属于里山镇的一部分,西南靠近涓桥镇;贵铜公路从东北向进城,318国道在城区南部包绕而过;图2-1 池州地理位置示意图气象条件池州市地处亚热带北缘,属温暖湿润的亚热带季风气候,四季分明,气候湿润,雨量充沛,雨热同季,植物生长期长;气候条件有利于农业经济的发展;年均日照时数：1730~2100小时之间;年平均气温：℃;年内气温以1月份最低,为~℃,7月份达到最高值,为~28;7℃;极端最低气温为-16℃,极端最高气温为℃;平均年无霜期：220天;最长286天,最短189天;年均降水量：1400--2200mm,大多数年份超过1000mm;地形地貌池州市地貌变化较大,分为丘陵与圩区两种地貌类型;主城中心片区的西侧与城南片区均为堆积港岗地,秋浦河水系呈脉络状延伸其间,地形较破碎,中心片区东侧白洋河以西地区地形相对完整,有微坡起伏,白洋河以东主要为圩区;东部经济园片区为冲击平原,地势平坦,海拔小雨50米,相对高差小于10米,建设条件良好,水利条件优越;水文池州市水资源比较丰富,主要是以地表水资源为主;（1）地表水该市地表水资源主要由长江过境径流量、区域内各支流径流量、湖泊和水库四部分组成;•河川径流该市多年平均径流深500~1000mm;东南部高山区森林覆盖率高,径流系数在60%以上,多年平均径流深1000mm以上；沿江圩区及丘陵径流系数45%,500~800mm;径流的年际变化大,干旱年径流深为300~500mm,78年大旱径流深平均为400mm;丰水年径流深可达900~1400mm;经流年内分配极不平均,4~7月份汛期径流500~600mm;占全年的50~70%,而8~9月份为高温耕水期,径流深只有50~170mm,占全年的10%左右,供需卖盾尖锐,易形成秋旱;特别是山区,遇旱河水断流,又无地下水可取,旱情更为严重;圩区在汛期受江水和内河水顶托,圩内积水无法自排,易形成内涝;该市多年平均径流量亿m3,人均5273m3,亩均573m3,均高于全国平均水平;境内河流较多,十大河流横跨三大水系,直接入江的河流6条,流入青戈江的河流3条,流入鄱阳湖的河流1条;流域面积8542km2,河道总长;七条主要河流龙泉、尧渡、黄盆、秋浦、白洋、九华、青通集水面积7389km2,占该市总面积的%;除龙泉河流入江西鄱阳湖外,其余均流入长江;•湖泊、水库池州境内湖泊较多,全市共有中型湖泊2个升金湖、太泊湖,其中太泊湖与江西彭泽县共有,小型湖泊6个白沙湖、天生湖、西岔湖、马料湖、十八索湖、庆丰圩;多年平均水面面积；库容亿m3,已围垦面积;全市共兴建水库378座,蓄水塘坝885座,总蓄水量约亿m3;众多的湖泊、水库及塘坝为该市远江地区提供了充足的水资源;目前池州市已建设完成城区水系整治工程,城区内水系已全部联通;•长江长江干流自西南向东北流经该市160km,梅埂站多年平均径流量9000亿m3,平均流量28540m3/s,最小日平均枯水量6300m3/s;（2）地下水池州市的地下水储量尚未探明,据现有成井水质化验结果,水中含砷量较高;池州水生动植物资源水生植物资源池州市地处亚热湿润气候,亚热带典型植物群落类型在这里都很齐全,且生长发育得很好;其中属国家三级保护的有中华水韭Isoetessinensis一种,属安徽省重点保护的有莼菜Braseniaschreberi、水蕨Ceratopteristhalictroides、莲Nelumbonucifera、野菱Trapaincisa四种;常见的单子叶植物有竹叶眼子菜、眼子菜Potamogetondistinctus、菹草Potamogetoncrispus、苦草Vallisineriaspiralis、水鳖Hydrocharisdubia、浮萍等;双子叶植物相对较少,主要为莲、芡实Euryaleferox、细果野菱Trapamaximowiczii、菱Trapajaponica等;蕨类植物以苹Marsileaquadrifolia、槐叶苹Salvinianatans、满江红Azollaimbricata为主,除中华水韭只分布于日本与我国长江以南地区,其余都是世界广布种,其中水蕨广布热带和亚热带,粗梗水蕨Ceratopterispteridoides分布于东南亚、印度东部和中南美洲,苹、槐叶苹、满江红都广布全球;苔藓类有叉钱苔Ricciafluitans、浮苔Ricciocarpus、柔枝水藓Fontinalishypnoides三种,都是世界广布种,其中浮苔常与紫萍混生;种类组成中,仅有一属为水生的科较多,如金鱼藻科、水马齿科、香蒲科、黑三棱科、角果藻科、水麦冬科、花蔺科等;苔藓与蕨类水生植物的每一属都分属一科;还有一些科仅有少数种为水生,如胡麻科、毛茛科等;因此,水生植物的种类既简单,彼此亲缘关系又较远;表1 池州市主城区现有水生植物资源调查结果类别名称类别名称挺水植物荷花Nelumbo nucifera滨水植物垂柳Salix babylonica菖蒲Acorus calamus Linn旱柳Salix matsudana香蒲Typha orientalis枫杨Pterocarya stenoptera .黄菖蒲Iris pseudacorus乌桕Sapium sebiferum茭白Zizania latifalia Griseb.Stapf枫香Liquidambar formosana Hance 芦苇Phragmites australis三角枫Acer buergerianum Miq.莎草Cyperus microiria重阳木Bischofia polycarpa灯心草Juncus effustts夹竹桃Nerium oleander水蜈蚣Kyllinga brevifolia Rottb.丝绵木Euonymus bungeanus蓼Polygonum caespitosum Bl.木芙蓉Hibiscus mutabilis浮叶植物睡莲Nymphaea alba湿地松Pinus elliottii菱Trapa Bicornis云南黄素馨Jasminum mesnyi芡实Euryale ferax DC野蔷薇Rosa multiflora Thunb.水花生Alligator Altermanthera Herb银杏Ginkgo biloba L.荇菜Nymphoides peltatum Gmel. O. Kuntze水杉Metasequoia glyptostroboides Hu& W. C. Cheng漂浮植物凤眼莲Eichhornia crassipes池杉Taxodium ascendens绿萍Azolla imbricata Roxb.Nakai醉鱼草Buddleja lindleyana Fortune 紫萍Spirodela polyrhizaL．Schleid．Lemnapolyrhiza L杜鹃Rhododendron simsii Planch.槐叶萍Salvinia natansL.All.水杨梅Geum aleppicum沉水植物金鱼藻Ceratophyllum demersum L.丛枝蓼Polygonum caespitosum黑藻Hydrilla verticillata楼梯草Elatostema involucratum苦草Vallisneria natans Lour. Hara千屈菜Lythrum salicaria L.虎杖Polygonum cuspidatum Zucc.水芹Oenanthe javanica Blume DC据调查,池州市城区的水生植物种类总体偏少,其中景观水生植物使用率偏高的有观花类的黄菖蒲,荷花、千屈菜、睡莲、荇菜、芦苇等,观叶类的菖蒲、香蒲、茭白,莎草、水蜈蚣、灯心草、芡实、水花生、菱,还有浮萍、紫萍、槐叶萍等小型浮叶植物以及金鱼藻、黑藻、苦草、狐尾藻等沉水植物;高等水生维管束植物池州市水生维管束植物包括部分常见沼生、湿生植物共有一百多种,主要有凤眼莲、浮萍、芦苇、两栖寥、金鱼藻、栖草、水蓼、大马蓼等;高等水生动物池州市主要鱼类品种有：鲢鱼、鳙鱼、鲤鱼、鲫鱼、鳊鱼、草鱼、青鱼、刀鲚、巴西鲷、餐鲦、翘嘴红鲌、蒙古红鲌、胡子鲶、黄鳝、泥鳅、中华鲟等110种;还有鳖、巴西龟、鳄龟等爬行类动物,还有青虾、草虾、螃蟹等甲壳类动物;。
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公寓专项调研报告
一、目标：
➢重点了解市区与工程周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况
➢确定本案客户定位
➢确定工程推广方式与销售策略
二、调研对象与调研内容确定：
➢重点可比调研对象：景宜公寓、和泰SOHO、五州尚华国际、书香名邸、樟树湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。
➢重点调研内容：
1、工程住宅或公寓总体数量及户型配比
2、开盘时间及交付时间
3、销售状况及推广促销方式
4、产品特色及优劣势解读
5、购买人群特征及分布
6、定价策略
三、各重点案例解读：
➢平天湖假日酒店一期-----景宜公寓：此为本案重点可比性工程之一。
➢和泰·星城国际SOHO公寓，此为本案重点可比工程之一。
定位:总价10一套房。
规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,工程所在区域逐渐成为城市北部重要商
价格:低总价、面积小、容易被客户接受.
其他优势:暂无
劣势
竞争策略
➢五州·尚华国际，此为本案可比性工程之一
策略寓价格从3450-3600元/㎡左右
优惠方式：自预订日起至开盘，每天优惠100元客户群体中高档收入水平的客户群体
优势区位:位于主干道，地理位置优越，交通便利、
产品:公建外立面饰材，精装电梯。
全方位智能安防，物管：招商局物业担任顾问
规划: 池州首个国际理念规划的HOPSCA区域
其他优势:
劣势
竞争策略
➢宇成·书香名邸，此为近期开盘的安居工程工程，影响力较大
开盘时间: 2008．7．25
交付时间 年
销售策略： 夹报、横幅、报广、电视、户外大牌、工地现场等
周边环境
离市区较远，原农药厂所在地，周边环境较差，交通与配套设施一般。
物业组成及户
型分析、价格
策略
一期共推出10幢住宅，、其中第一批推出3幢安置区，面积119㎡，一种房型。
可售房源36
宅，面积80㎡，101㎡、125㎡，三种房型。
价格1780元/㎡起。
均价2200左右。
优惠方式：3天之内买房一次性付款优惠150元/平方 按揭优惠80元/
平方
销售：第一批开盘36套销售完毕，第二批278套，已售152套，保留118套，可售8套
客户群体
区域内人群，拆迁还房者
优势
定位:工程定于位低档次的楼盘，吸引部分中低收入阶层
规划:区内菜市场、幼儿园、商场等配套设施齐全，智能化经管、全框架结构。
价格:1780元/㎡起售，对市场有较大吸引力
劣势 产品品质较差，属于城区边缘， 竞争策略
➢ 天祥·樟树湾,此为近期开盘销售较好的楼盘之一.在市场上具有代表性.
主力面积： 70-110㎡ 销售率 一
开盘时间:
2008．5．2开盘
交付时间
20
销售策略： 户外大牌、电台、电视台、工地现场、报纸、DM 单页等“看见樟树，看见家“”大型亲情式人周边环境
政务中心，交通便利、周边配套正在形成，
物业组成及户
型分析、价格
策略
工程一期推出7幢楼，住宅184套，已售132套，销售率72％。
销售均价2700元/㎡
价格：储藏室1600-1700元/㎡、车库3600元/㎡；一层：2500-2600元/㎡；二层：2700-28
元/㎡、五层2700元/㎡、六层：2600元/㎡、阁楼1700-1900元/㎡
户型：8种 房型面积在71-113㎡之间.
优惠方式：活动优惠：购买住宅一次性付款优惠60元/㎡，按揭优惠40元/㎡，公积金按揭22900-4900不等）新婚客户意外惊喜；凡在08.6.10-8.31结婚登记并购买房屋,可获赠1698
客户群体
工薪阶层
优势
区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越，周边环境良好。
产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、5M 挑高便于定位:看见樟树，看见家。
”大型亲情式人文生态社区”
规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,工程所在区域逐渐成为城市北部重要商价格:低总价、面积小、容易被客户接受. 其他优势:暂无
劣势 竞争策略
➢ 华邦·阳光城,此为即将开盘工程.重点关注.
将成为池州市无可争议的商业新中心、城市新中心，工程建成后，华邦阳光城将当之无愧成为
成为池州市标志性、划时代的建筑而载入史册。
劣势
竞争策略
➢碧桂园,此为市场即将开盘工程,为池州楼市”风向标”对楼市影响较大,重点关注.
设计，布局紧凑，多景观露台优雅洋房——美丽生活自然绽放 ·高层洋房，建筑面积约68-14
－3房2厅 ·空中花园美墅，建筑面积约322㎡，4房2厅，洋房生活，别墅享受 ·南北对流，顾健康与个性需求。
客户群体
中当档消费群体
优势
区位:位于齐山风景区，地理位置优越，周边环境良好。
产品: 规划设计符合市场需求，体量较大,外立面现代感强,物业类型丰富, 定位:给您一个五星级的家
规划:连接城市与郊区的主线,不仅外地规划良好,其内部整体规划也富有特色,理念与规划设计符价格:低价冲击市场,超级大盘的影响力巨大. 其他优势:暂无
劣势 离市区较远,目前情况下生活不便,小区成熟有待时日. 竞争策略
➢ 清溪湾,此为即将开盘工程,重点关注.
户。
红光小区是由池阳房地产开发有限责任公司组织实施.
总套数： 486套（其中219多套可售，125
套拆迁） 主力面积： 70-100㎡
销售率 销
开盘时间: 原计划6月18开盘，现未正式开盘，7。
15认购。
交付时间
未
销售策略： 报广、户外大牌、高炮、工地现场等 周边环境
环境良好，交通一般
物业组成及户型分析、价格
策略
小区的建筑结构为混合结构。
户型面积从70㎡～200㎡不等，均为全明设计，南北通透、采
段式外立面。
小区还采用了外飘窗设计，塑钢材质。
本小区的建筑密度约为25%，绿化率33
家规范设计， 4#、18#、19#楼的底层设有储藏室、摩托车车库、小汽车库，共计有148间。
型。
219推出，180套目前未售，预计已认购40套左右。
网上显示已签约20套。
价格:起价2390元/㎡ 优惠方式:无
客户群体
多为附近拆迁户
优势
价格:低价冲击市场,影响力较大.
其他优势:暂无
劣势 整体品质较低,目前交通与生活配套等尚不完善. 竞争策略
➢ 翠屏苑,此为工程周边重点住宅工程,可作为重点关注与研究.
➢齐山小区,此作为工程周边重点住宅工程,可作为重点关注与研究.
以上共对10个工程进行了全面及系统的解读,主要分为可类比性工程3个,重点关注市区已开盘工程2个,即将开盘工程3个,周边已开盘及入驻的工程2个,基本上可以对工程的整体定位与推广作一参考.另甲地·国际商贸城、齐景甲苑，上海城公寓等作为本案周边远期开盘工程或可比
性不强的工程暂不列入对比与重点考察之列。
四、综合分析：（本部分分析将依据4P即：产品、价格、渠道、促销等四个方面来进行，）
可比性重点已开盘工程分析：（景宜、和泰SOHO、五州）
从以上比较可以看出.公寓销售定位方面力求中高档,产吕方面均具有特色,传播方式多样化,销售周期与蓄水期在六个月以上才可以保证开盘的顺利,而上述楼盘的推出时间上基本上间隔了半
年以上的时间,市场对于新兴物业的接受度开始增强.投资信心与渠道多样化趋势明显.
⏹市区内已开盘的影响力工程分析:(宇成·书香名邸、天祥·樟树湾)
从以上比较可以看出，普通住宅市场整体价格有下降趋势，但市场需求仍保持在平稳的增长，同样的销售率需要付出比以往更大的代价。
普通住宅的需求量仍以中小户型为主，市场在过去一段时间内放量以中小户型为主，基本满足了市场阶段性的需求，销售量在过去的这一阶段内集中完成了消化。
⏹市区内即将开盘的重点工程分析：（华邦·阳光城、碧桂园、清溪湾）
从上表可以看出：市场在下一阶段内的需求持续增加，整体价格以低价入市为主导，各工程对于传播手段将会进一步加强，目前均处于蓄水期，除清溪湾开始内部认购外，其他两个盘也在不断积累客户，其中以碧桂园人气最旺，根据计算，以上楼盘目前的蓄水期已全部达三个月以上，均计划在9月份左右开盘，根据目前市场各主力品质楼盘的反映来看，价格拉升空间不大，随着上述楼盘（包括葫芦二期等）全部铺开，市场坚挺的局势会有较大松动。
普通住宅市场下半年将迎来新的激烈竞争的场面。
整体市场波动有望在年底前恢复平稳。
周边已开盘重点工程分析：（翠屏苑、齐山小区）
从上表可以看出，工程产品均无特色，主要消费人群以本地安置户与拆迁户为主，工程在对外传播方面基本没有，因离市区较远，配套设施尚不齐全，生活上没有便利，除少数投资户会考虑购买外，基本以当地为主。
因对站前区缺乏信心，人们在购买此处物业时前期均持观望态度，后期随着站前区发展期速度加快，部分人群开始转变观念，加入投资行列。
目前翠屏苑已交付，
但入住率相对较低，齐山小区则因有一定的配套，入住率相对较高。
五、总体建议：
➢本案公寓在定位方面，总体要求定位适当放高，以概念化主题引导市场的观注
➢传播及推广方式方面手段尽量多样化，投资趋势可作为重点推出，差异化营销包装策略➢价格策略以适当的中低价格塑造中高端产品形象，保持后期适当拉升的空间。
➢推出时机尽量在碧桂园前推出，。