房地产公司的成本控制体系如何建立

房地产公司的成本控制体系如何建立*****工作职责 *****你按照下面所说的供应（采购）部的职责、结合自己的房地产开发企业的实际状况研究一下吧：供应部工作职责和工作标准一、目的作用：可作为供应部开展工作的规范依据。

1.1可作为公司领导考核供应部工作业绩的衡量依据。

1.2可作为供应部人员工作中相互监督与协作配合的依1.3据。

二、管理归口总经理是供应部的上级直接领导。

供应部的工作直接对总经理负责。

三、工作职责、采购计划的编制1负责根据生产、总务、设备及检验等各部室物品需求计划，编制与之相配套的采购计划，并组织具体的实施，保证经营过程中的物资供应。

、物资供应：2负责原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、 2.1办公用品、检验用品及燃料等的采购供应工作。

认真做好市场调查和预测。

掌握物资供应情况。

2.2及时采购物资采购计划中提出的各类物资，做到既2.3要价格合理，又要保证质量。

负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制 2.4订相应的管理制度。

严格执行企业制定的物资供应制度，按照采购原则 2.5 进行采购作业，根据生产安排做好物资供应的进度控制，实现物流的优化管理。

、采购物资的入库与结算： 3负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。

3.1对不合格产品及时退货。

3.2、供货单位的质量审核：4参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。

4.1加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工 4.2作，建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化物资供应渠道。

负责制订物资采购工作各项管理制度。

4.3建立可靠的物资供应基地，会同质量管理部等有关 4.4 部门做好供应商评估、优化选择、关系处理等工作。

使之按时、按质、按量进行物资供应。

、负责企业外委托加工的出入库业务。

5、与企业内各部门加强沟通配合，处理好生产经营过6程中发生的各物流管理需求协调平衡的事项和突发问题。

、完成公司领导交办的其他工作任务。

7四、职责权限：对于未经批准的计划有权拒绝供应。

4.1有权要求仓库保管员提供报库存表。

4.2采购权：4.3食堂用具的采购权。

4.3.1办公用品、用具及劳动保护用品、工装的采购权。

4.3.2卫生用品、用具的采购权。

4.3.3公司内备品、备件、生产用品用具及维修用料的 4.3.4 采购权。

检验用品及用具的采购权。

4.3.5企业用燃料的采购权4.3.6五、工作标准坚决执行总经理下达的各项工作指令，并且圆满地5.1完成。

根据生产需求计划和物资库存情况编制合理的采购 5.2按量地供应企业生产经营所需要的各计划，按时、按质、种物资，为企业生产经营活动提供了物资保障。

严格执行企业物资供应制度，遵守企业制定的采购5.3原则，采购作业及供应商管理、供应渠道的建立等方面的工作均符合企业规定要求。

与其他部门能够很好地沟通和协作配合，对物资供 5.4应发生异常情况或生产任务的临时调整变动，均能较好地与有关部门协调处理。

根据各部门需注计划，实行定期订购和定量订购方 5.5式，达到最小限度地占用流动资金，提高资金使用效益。

对供应商的管理办法行之有效，所建立的物资供应 5.6渠道及供应网络牢固可靠，对物资供应的情报工作及物资供应档案资料管理均达到了规范要求。

对业务员的日常管理严格，外出工作人员没有出现 5.7损害企业利益及违章违纪现象，工作效率普遍反映均好。

日常工作管理有条理，办公室整洁，工作秩序好、 5.8 效率高。

与其他部门在工作上能较好地沟通和协作配合。

5.9 **********工作注意事项注意合同内容。

在政府采购合同签订时，要重视有关项目验收方面的规定，明确验收标准、验收程序、验收责任、争议解决办法、检验费用负担原则等条款，为项目验收工作打下良好基础。

加强中间验收。

中间验收是项目验收的重要组成部分。

有的货物采购项目在货物制造过程中需要进行监造，以保证原材料质量和工艺符合合同的约定；工程类项目国家有相应的验收规范和施工质量验收标准，应严格按标准和规范执行。

需要委托专业监理和质量监督的，要委托专业监理和质量监督部门进行工程质量监理和质量监督。

要做好工程变更管理，严格签证程序，工程结算要委托具有工程造价咨询单位资质的单位进行审核。

精心准备。

准备工作是否充分对验收工作质量具有重要影响，实际工作中，很多项目因为准备不充分，验收工作流于形式，草率收场。

要成立验收小组，确定参与验收人员。

验收小组人员必须由多方面人员参与，形成相互制约的局面，根据采购与验收分离的原则，经办采购的人员不能担任验收小组的主要负责人。

验收小组所有成员都要熟悉采购文件、采购合同、国家有关验收标准等资料。

制定验收实施方案，增加整个验收工作的计划性。

规范验收报告内容。

验收报告要真实、客观、全面、详细记录验收工作情况，验收小组成员均应在验收报告上签字。

在实际项目操作过程中，发现有的验收报告人员签字不全、内容过于简单，不能反映验收工作实际情况，以后如果出现问题，不利于进行责任追究。

加强验收工作的建议建立健全法规体系，规范政府采购项目验收行为。

国际上实施政府采购制度的国家和地区，都建立有非常严格的采购合同监督管理制度，设有专门的章节或实施细则，明确验收主体、验收标准、验收程序等内容，以规范政府采购合同的验收行为。

目前，我们在政府采购项目验收方面缺乏操作细则，导致政府采购项目验收工作不规范。

应建立健全政府采购项目验收的相关法律、法规及操作细则，明确政府采购项目验收主体、验收内容、验收程序、验收责任等内容，规范政府采购项目验收行为。

集中采购机构要加大对政府项目验收工作的力度。

现行政府采购法律赋予采购人很大的权力：比如采购需求的拟定、采购文件的确认、参与评审、采购结果确定等。

与之相比，对集中采购机构的权责规定不对等。

根据政府采购法第十七条：集中采购机构进行政府采购活动，应当符合采购价格低于市场平均价格、采购效率更高、采购质量优良和服务良好的要求。

可以看出，政府采购法对集中采购机构提出了很高的要求，但是，对集中采购机构的权力体现的少，要达到采购质量优良的要求，加强项目验收是一项重要的措施。

目前，可以把协议供货采购和定点采购等服务类采购作为加强验收工作的重点和突破口。

加强政府采购验收环节的监督检查。

政府采购监督管理部门应当加强政府采购验收环节的监督检查，尤其是对合同变更的监督检查，实现政府采购工作的全过程监管，杜绝各种违法交易行为在合法程序下滋生与蔓延。

政府采购法规定，政府采购合同履行中，采购人需追加与采购合同标的相同的货物、工程或者服务的，在不改变合同其它条款的前提下，可以与供应商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十。

在实际政府采购过程中，政府采购法的这条规定有时被滥用，应该作为监管重点。

*****质量管理 *****如何进行房地产开发项目的质量管理近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。

是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一这里的质量是个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。

一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大阶段。

作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本一、目前房地产开发项目的问题在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。

如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但我们作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。

当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。

使得承担可行性研究报告编宏观、中观、微(制的咨询单位，很少进行深入的市场调查、对调查结果深入进行分析和对规划方案、户型、)观调查景观方案等进行多方案比选。

在设计阶段也因为有的开发．商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。

二、房地产开发项目的前期工作房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。

前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。

个人建议从如下几点作手：项目负责人是开1、建立开发项目质量管理责任制。

发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。

大型开发项目还可设项目质量经理。

质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

、制定开发项目的质量计划。

充分了解项目投资人开 2发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。

每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。

质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。

、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。

建立3评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。