中新集团徐州某房地产项目定位市场研究报告65页.pptx
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
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2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
徐州地产市场研究报告-
二、政策及市场信息
2.1 最新政策
国家政策
标题 建设部要求推广全装修成品房 逐步淘汰毛坯房
来源 京华时报
日期 2008-9-5
住房和城乡建设部近日再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》(以下简称为《通知》)，指 出要完善扶持政策，推广全装修房。
《通知》表示：各地要继续贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见和《商品住宅装 修一次到位实施导则，制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式， 要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。
今年是《福布斯》在华第5次发榜，主要是对中国大陆652个城市2006年GDP超过190亿元的194个 城市进行基础数据搜集和研究，通过研究各城市的劳动力素质、高级人才、经营成本、市场规模、市场 潜力、客运、货运和资本活力8大指标数据，进行综合排名。
在今年的榜单中，杭州、上海、无锡、南京、宁波、北京、佛山、苏州、常州、广州分列前10位。
1.2 城建规划
城市建设篇
标题 三环北路东延工程10月中旬通车
来源 徐州新闻联播
日期 2008-9-1
位于徐州经济开发区境内的三环北路东延工程，是徐州市东西向的一条新建道路，这条路建成后 将对扩大徐州城市框架，增强主城区辐射，以及带动徐州东部片区快速发展起到巨大的推动作用。工 程自去年8月开工以来，目前进展顺利，10月中旬可全线通车。
此外，根据国土资源部提供的数据，上半年全国土地有接近一半都是以底价成交，有10％左右的土 地遭遇流拍或流标。一些国内知名的房地产企业明确表示要减少房地产开发面积。万科8月份宣布，将 由原计划的848万平方米减少到683万平方米，减幅19.5%；竣工面积也将从原计划的689万平方米减少 到586万平方米，减幅14.9%。
徐州房地产市场分析PPT精选文档
综述4：紧随2年限售股、供应量加大等基本表现来看，市场 热度必然与政策不断博弈，政策或将升级；限购政策出现有 潜在可能性。
“限售”拉长投资客套现周 期，“4万方”有效避免房 企捂盘惜售，饥饿营销，减 少“秒光盘” ，降低恐慌性 购房。
阖阕发展
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徐州房地产政策
610新政后，4-6万方预售证占比 大幅提升，市场推盘量下滑，秒罄 减少， 购房趋于理性，拿地热情未降，联 合拿地互利共赢。
与此同时，徐州城市能级定位也日 渐上升。
5、加强预售管理：取得预售许 可和现售备案的商品房必须在 10日一次性公开全部房源不得 分批销售，严厉打击炒卖房号 等违法违规行为。
6、增加棚改拆迁实物安置比例， 加强人才公寓建设。
阖阕发展
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徐州房地产政策
7、商品住房项目建设规模 在4万平方米以上的，每次 申请商品房预售许可和现房 销售备案的建筑面积原则上 不低于4万平方米(尾盘除外)。 已取得商品房预售许可和现 售备案的商品住房，房地产 开发企业必须在10日内一次 性公开全部房源，不得分批 次销售。
淮海经济区 由江苏、山东、河南和安 徽四省二十个地级市组成。 包括徐州、连云港、淮安、 盐城、宿迁等城市。中心 城市为徐州。
阖阕发展
徐州 市
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徐州交通
公路
徐州是国家级公路主枢纽，徐州市 中国地级城市截至目前唯一的22 条主干、五环线和90条县乡公路 格局的地级市 。截至2018年底， 公路总里程16610.62公里，其中 高速公路463.93公里 ，里程数居 中国地市级前列，
是淮海经济区规模最大、设施最 千米，177座车站。
先进、等级最高的一级航空大型 徐州地铁近期建设1、2、3号线一期工程，线路
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资源、环境协调发展。
【徐州社会经济】
2006年，徐州综合实力不断增强，地方财力再上台阶。 2006年徐州市GDP1428.91亿元，增长15.1％，总量在 全省第六位；财政总收入180.85亿元，增长24.5％；一 般预算收入71.03亿元，增长28.6％；城镇固定资产投资 590.35亿元，增长30％；社会消费品零售总额460.08亿 元，增长16.2％；金融机构存款余额1193.72亿元，增长 35000 18.1％；居民储蓄存款余额722.89亿元，增长11.1％。 30000
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售总额达到249.22亿元，增长16.2%，占全市比重为
54.2%，与去年同期持平；六县零售总额210.86，增长
16.1%，占全市比重45.8%。
人均可支配收入(元)
人均国民生产总值(元)
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三、徐州房地产市场分析
【徐房地产市场分析】
徐州房地产市场主要按照区域被分为5大区域： 中心区：东至迎宾大道以西，南至和平路以北， 西至西安路以东，北至黄河南路以南；
东区：东至市界，南至市界，西至复兴北路、迎 宾大道、徐淮公路以东，北至大庆路南；
西区：东至西安路、中山南路、湖东路以西，南 至市界，西至市界，北至铜沛路以南；
• 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》：徐州城市群竞争力排名第8，居武汉、 合肥都市圈之前；
• 《中国城市金融生态报告》全国50强 城市
• “十大经济活力城市”，
• “台商极力推荐投资城市”
徐州房地产市场调研报告
徐州房地产市场调研报告
调研背景
徐州是中国江苏省的一个重要城市，也是徐州市的核心地区，拥有繁荣的房地产市场。
为了了解徐州房地产市场的现状和趋势，进行了一项调研。
一、市场概况
徐州的房地产市场呈现平稳增长的态势。
近年来，徐州市政府出台了一系列政策来推动房地产市场的发展，包括降低购房限制、提供购房补贴等措施，吸引了更多的购房者。
二、市场需求
目前，徐州市场的需求主要来自三个方面：首先是自住需求，随着城市发展和人口增长，徐州市场对自住房的需求不断上升；其次是投资需求，许多投资者看好徐州的房地产市场，希望通过投资获得稳定的收益；第三是外来人口需求，徐州市吸引了大量的外来人口，他们对住房的需求也在增加。
三、市场价格
徐州的房价平稳上涨。
受市场供求关系和政策影响，部分热门区域的房价有所上涨，但整体上保持稳定。
由于徐州房地产市场的增长潜力，徐州的房价还具有一定的增值空间。
四、市场风险
徐州的房地产市场也存在一些风险。
首先，市场供需关系可能发生变化，如果供应过剩，房价可能下跌；其次，政策调控可能影响市场发展，调控政策的变化可能导致市场波动。
五、发展趋势
徐州的房地产市场有望继续保持平稳增长。
随着城市经济的不断发展，对房地产的需求将持续增加。
政府也将进一步加大对房地产市场的支持力度，提供更多的政策支持和优惠措施。
六、建议
鉴于徐州房地产市场的潜力和需求，建议在徐州投资房地产是一个明智的选择。
但需要投资者谨慎对待风险，确保投资的可持续性和长期收益。
调研报告结束。
徐州房地产市场分析报告
徐州房地产市场分析报告1.引言1.1 概述徐州市作为江苏省重要的中心城市之一，房地产市场一直备受关注。
近年来，随着政府政策的不断调整和经济发展的提速，徐州房地产市场也呈现出一系列新的特点和趋势。
本报告旨在对徐州房地产市场进行全面分析，包括市场概况、政策影响、市场趋势等方面进行深入研究，以期为相关投资者和决策者提供参考。
通过本报告的撰写，我们希望能够更全面地了解徐州房地产市场的现状和未来发展趋势，为相关方面提供决策参考，推动徐州房地产市场的健康发展。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以包括整篇文章的分章节内容介绍，对于每个章节的重点内容进行简要描述，指导读者对整篇文章有一个整体的认识和了解。
例如，对于徐州房地产市场分析报告，文章结构部分内容可以包括对引言、正文和结论部分的内容以及各小节内容的简要介绍，帮助读者在阅读之前明确整篇文章的框架和内容安排。
1.3 目的：本报告旨在对徐州房地产市场进行深入分析，探讨市场现状、政策影响和未来趋势，为相关从业者和投资者提供全面的市场信息和展望。
通过对徐州房地产市场的分析，旨在为读者提供全面、客观的市场信息，帮助他们更好地了解当前市场情况，及时调整战略，降低风险，把握机会。
同时，本报告还将对市场的展望进行分析，为相关方提供明晰的预期和建议，以促进市场健康稳定发展。
1.4 总结总结部分内容：在本文中，我们对徐州房地产市场进行了全面的分析和探讨。
通过市场概况、政策影响和市场趋势的分析，我们了解到徐州房地产市场目前处于快速发展的阶段，政策的支持以及人口流动对市场的影响较大。
同时，市场存在着一些风险和挑战，需要引起重视和应对。
最后，我们提出了市场展望、风险分析和建议措施，希望能对市场参与者和政策制定者提供一定的参考和启示。
通过我们对徐州房地产市场的深入分析，希期能够为读者提供一定的参考价值，同时也希望对徐州房地产市场的未来发展起到一定的促进作用。
2.正文2.1 市场概况市场概况：徐州地处江苏省中部，是中国东部沿海地区重要的交通枢纽，也是国家历史文化名城。
中新集团徐州某房地产项目定位市场研究报告65页
【徐州城市竞争力 】
全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元…… 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》：徐州城市群竞争力排名第8，居武汉、
的市场热点。 北区：传统工业区，住宅环境较差，目前该区域最大项目鼓楼生态园尚处于规划中，区域发展需要
时日，目前处于各区均价最低。
南区版块市场分析
城南板块营造最佳生态环境和人居环境，建设以商业为核心、公共服务设施相配套， 以城市住宅为主体，集科教文化、行政办公、商贸居住等为一体的新型城区。
“东扩南进”这个城市发展规划促进了南区房地产市场的快速发展，目前徐州广义上 的城南地产正在形成两大居住区版块的对抗。一个是永嘉·太阳城、泉山美墅、山水 华美等最近两年新兴住宅项目扎堆的南三环居住区，而另一个就是以久隆凤凰城、汉 府雅园、汉泉山庄、御苑与本案等为主角的铜山新区新兴居住区。
【机会(opportunity) 分析】
1、徐州经济宏观面呈良好势头，为本项目提供良好的宏观机遇。
2、政府东进南扩的发展规划及铜山新区的规划发展，为本项目提供良好 的政策优势。
【威胁(threat)分析】
1、徐州土地出让放量，竞争加剧。
2、大盘众多，推出时间较早，且他们初步形成了良好的品牌形象，分流 了客户群体。
3、当地人的价格接受水平有限，需要用良好的产品和强力的营销给以强 力引导。
第三部分 项目运作
大盘压顶、项目位置偏远、时间紧迫、存在明显的硬伤，
本项目的销售存在很大的压力！
2023年徐州市房地产行业市场研究报告
2023年徐州市房地产行业市场研究报告徐州市房地产行业市场研究报告一、背景徐州市位于中国江苏省北部，是该省的重要工业城市之一。
随着城市化进程的加快和经济的发展，徐州市房地产行业也逐渐兴起。
本报告旨在对徐州市房地产市场进行深入分析和研究。
二、市场规模截至目前，徐州市房地产市场规模庞大，涵盖住宅、商业、办公等各个细分领域。
据统计，截至2020年底，徐州市房地产市场交易额达到500亿元人民币。
预计未来几年，徐州市房地产市场规模还将继续扩大。
三、市场分析1. 住宅市场：徐州市住宅市场需求稳定，房价保持较为平稳。
随着居民收入水平的提高和人口流入的增加，住宅市场的需求会逐渐增加。
未来几年，随着城市建设的不断推进，住宅市场将会继续保持稳定增长趋势。
2. 商业市场：徐州市商业市场发展迅速，各大商业中心、购物中心相继建设。
商业市场的需求主要由消费者和企业两方面带动。
随着消费水平的提高和企业的发展，商业市场的需求会逐渐增加。
预计未来几年，商业市场将会持续升级和扩大。
3. 办公市场：徐州市办公市场整体稳定，但具有一定的潜力。
随着经济的发展和产业结构的转型，企业对办公空间的需求逐渐增加。
未来几年，随着企业的发展，办公市场将会有一定的增长空间。
四、市场竞争徐州市房地产市场竞争激烈，存在着多家房地产开发商和中介机构。
大型房地产开发商主要有恒大地产、碧桂园等，它们具有较强的资金实力和品牌优势。
同时，中小型房地产开发商也在市场中占据一定份额。
中介机构主要有链家、我爱我家等，它们通过提供专业的房地产服务来获得市场份额。
五、发展趋势1. 多元化发展：随着城市化进程的加快和经济的发展，徐州市房地产市场将会朝着多元化发展方向发展，不仅涉及住宅、商业、办公，还包括旅游地产、工业地产等领域。
2. 品牌化经营：在市场竞争激烈的情况下，房地产企业需要通过品牌化经营来提升竞争力。
通过建立良好的品牌形象和口碑，房地产企业可以吸引更多的客户和投资者。
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25000
2006年徐州人均可支配收入平稳向上。徐州市近年的人 均可支配收入发展的相当稳定，同时与年人均GDP的涨 20000
幅基本保持一致。
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10000
消费需求不断扩大，市场交易日趋活跃。2006年全年完
5000
成社会消费品零售总额460.08亿元，城乡消费品市场同
步增长。分城乡看，市县协调发展，较为活跃。市区零
“双心”指以淮海路和中山路地区为 代表的城市旅游商业文化服务中心— —老城区；潘塘古黄河地区－未来徐 州市的新区——徐州新区，也是城市 的行政、商务中心。
“五区”即城东新区、铜山新区、金 山桥片区、坝山片区、九里山片区。
根据城市发展布局总体框架，城市用 地规模将由116平方公里扩展到220 平方公里，城市区域扩展到21公里长、 20公里宽的区域。未来城市人口规模 将增加到300万人。
【徐房地产市场分析】
徐州房地产市场主要按照区域被分为5大区域： 中心区：东至迎宾大道以西，南至和平路以北， 西至西安路以东，北至黄河南路以南；
东区：东至市界，南至市界，西至复兴北路、迎 宾大道、徐淮公路以东，北至大庆路南；
西区：东至西安路、中山南路、湖东路以西，南 至市界，西至市界，北至铜沛路以南；
合肥都市圈之前； 《中国城市金融生态报告》全国50强 城市 “十大经济活力城市”， “台商极力推荐投资城市” “中国大陆最佳商业城市” “中国品牌经济城市” “江苏省文明城市” “国家园林城市” “中国特色魅力城市” ……
【徐州城市规划】
徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架 为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、 以快速交通相连接的组团式城市结构。
铜山新区规划布局
规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积1856.6 平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范 围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299 平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的研究 范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展控制 区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山 城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里， 其中中心城区建设控制范围约88平方公里。
【徐州社会经济】
2006年，徐州综合实力不断增强，地方财力再上台阶。 2006年徐州市GDP1428.91亿元，增长15.1％，总量在 全省第六位；财政总收入180.85亿元，增长24.5％；一 般预算收入71.03亿元，增长28.6％；城镇固定资产投资 590.35亿元，增长30％；社会消费品零售总额460.08亿 元，增长16.2％；金融机构存款余额1193.72亿元，增长 35000 18.1％；居民储蓄存款余额722.89亿元，增长11.1％。 30000
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售总额达到249.22亿元，增长16.2%，占全市比重为
54.2%，与去年同期持平；六县零售总额210.86，增长
16.1%，占全市比重45.8%。
人均可支配பைடு நூலகம்入(元)
人均国民生产总值(元)
11596 9840
13679 11105
16258 12837
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三、徐州房地产市场分析
功能定位： 徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综 合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与 县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、 经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性 城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造 业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地； 成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度 假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出 的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、 资源、环境协调发展。
强力营销铸就泉山森林海
——江苏新动力策划机构 中新集团徐州项目研究报告
2007年4月
报告提要
第一部分 市场分析 第二部分 项目解析 第三部分 项目运作 第四部分 营销团队建设 第五部分 价格/销售研究
第一部分 市场分析
一、放眼中国
【三个城市经济圈】
未来中国的区域发展和竞争主要围绕三个大的经济圈展开： 以上海为龙头的长江三角洲城市带，带动浙江、江苏7000万人口，已 被列入世界六大城市带之一； 以北京、天津为双核的大北京城市圈，包括了大约4000万人口； 以粤港为中心的大珠三角地区，辐射4000万人口；
北区：东至大庆路西，南至铜沛路、黄河南路、 迎宾达到以北，西至市界，北至市界；
南区：东至迎宾大道、徐淮公路以西，南至市界， 西至中山南路、湖东路以东，北至和平路以南。 把铜山新区这一新兴板块也列入南区范围。
徐州五大区域房地产市场基本特点：
中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规模不大，且上市新盘较少； 东区：新城区的规划发展，给东区的楼市带来更大的空间，同时在大盘带动下，价格也得以提升。 西区：传统居住区，目前市场竞争最为激烈的区域，住宅产品的投放量占到了全市的近40%。 南区：居住环境好，购房有效需求较多，促使该区域的住房价格处于较高位置，但目前有待开发新
徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市， 以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积 11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180 万。
【徐州城市竞争力 】
全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元…… 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》：徐州城市群竞争力排名第8，居武汉、
二、聚焦徐州
【 徐州都市圈】
江苏三大都市圈：南京、苏 锡常、徐州。
徐州都市圈是典型的省际边 缘型都市圈，设定范围：核 心为徐州市，宿迁、宿州、 淮北、枣庄、济宁、商丘、 连云港。
【 徐州概况】
徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成 的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”， 素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍 城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新， 东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十 字路口”。