征地区片综合地价的概念与构成

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征地区片综合地价的构成
关于征地区片综合地价的构成目前在实践中也存在着 差异。近年来结合国土资源大调查工程，广东、江苏、河 南、辽宁等省的部分县市结合农用地分等定级估价工作， 开展了征地区片综合地价的评估试点工作，这为实行按照 征地区片综合地价进行征地补偿提供了前提和基础。但是 各地在具体确定征地区片综合地价的构成上存在着较大的 差异，见表 $ 。
征地区片综合地价的概念
征地价格是实行按价征地时征地补偿标准的泛称，即被 征地方由于失去土地而获得的土地价格。目前关于征地价格 的具体概念有征地区片价、征地区片综合地价两种说法。 “ 征地区片价”来源于国土资源部发布的 《 农用地估价规程》 。该规程规定，征地区片价主要根据农 （ !" # ! $%%& — ’%%( ） 用地的利用条件和农用地对农民的社会保障水平确定，即征 地价格主要由农用地质量价格和农用地的社会保障价格构 成。这个规程进一步规定，农用地质量价格主要考虑被征收 农用地本身的质量条件进行确定；农用地社会保障价格是指 农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业 培训等应得到的补偿，主要按照失地农民的基本生活保障标 准，采取趸缴养老保险金的计算方式计算补偿标准。而征地 “ 区片综合地价”来源于 《 国务院关于深化改革严格土地管 理的决定》 ，其第十二条规定， “ 省、自治区、直辖市人民 政府要制订并公布各 市县征地的统一年产 值标准或区片综合地 价，征地补偿做到同 地同价” 。随后国土资 源部发布的 《 关于完 善征地补偿安置制度 的指导意见》明确提 出，在有条件的地区， 省级国土资源部门可 会同有关部门制定省 域内各县 （ 市）征地 辽宁省沈阳市 广东省佛山市南海区 广东省惠阳县 河南省南乐县 地区名称 农用地 质量价格
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征地区片综合地价构成及评估方法比较
征地区片综合地价构成 农用地（ 耕地） 分摊社会保障 农用地（ 耕地） 分 摊平均教育费用 粮食安全 价 格 生态安全 价 格
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理论探讨
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图 ! 我国土地征用出让过程产权转移及经济关系示意图
行的征地税费征收方式， 在征地价格外另行征收， 但是国家应 研究进一步规范和理顺征地过程中的税费体系，减少税费项 目， 统一税费标准， 以解决目前征地过程中“ 搭车” 收费过多、 过滥等现象。 目前在征地过程中， 用地单位支付的相关税费种 类繁多， 数额在征地总费用中所占比重也较大， 而且这些税费 征收后的使用方向也没有明确的规定，既提高了用地单位的 用地成本， 也影响了被征地农民利益的保障。 尤其在实行按价 征地以后， 征地价格与有关税费之间的关系也需要研究， 以建 立合理的征地价格构成体系。 !
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征地补偿费与征地价格的对应关系
图 ! 反映了我国征地过程中的产权转移关系和经济补偿 由此可 关系， 图 " 反映了征地补偿费与征地价格的对应关系。 见，农民和农村集体放弃集体土地所有权和使用权所获得的 是征地补偿费，而在征地过程中国家和地方政府同时获得相 关税费， 其中耕地占用税、 耕地开垦费、 造地费等都是政府用 于开发新耕地的， 以满足耕地被占用后补充耕地的要求， 实际 上相当于用于解决粮食安全问题乃至生态问题。 因此， 征地总 价格构成中应该含有粮食安全价格和生态安全价格。 但是， 还 要考虑征地价格不同构成的流向和功能。 农用地质量价格、 农 用地社会保障价格等，主要是为了解决农民和农村集体失去 土地后的生活和安置问题， 应支付给农民和农村集体； 而粮食 安全价格、 生态安全价格等， 是为了解决粮食生产和生态环境 建设问题， 不管是支付给农民还是给政府， 都要用于增加耕地 面积和提高耕地质量上。 从过去的操作方式看， 这部分费用主 要由政府收取， 然后用于耕地整理和开发。因此， 考虑到政策 衔接关系， 在征地价格中可以包含粮食安全价格、 生态安全价 格， 但要保证其用于耕地开发整理上。 另外，考虑到政策改革的衔接性和现行征地税费的征收
理论探讨
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征地区片综合地价的概念与构成
! 中国农业大学土地资源管理系 国土资源部土地整理中心
近年来由于征地补偿标准过低和征地过程中土地产权关 系不清等原因， 在各种建设用地征地实践中引起很多矛盾， 并 引起社会各界甚至中央领导的高度重视，因此改革征地补偿 制度已经成为目前最迫切的问题。 在具体改革方向的研究中， 实行按价征地是目前呼报省级人民政府批准后公布执行，实行征地 补偿。制定区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农 用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水 平和城镇居民最低生活保障水平等因素。由此可见，两个概 念尽管说法不同，但在本质上是一致的。因此，可以将征地 区片综合地价定义为：征地区片综合地价 （ 也称征地区片 价） ，是指为宏观调控征地价格水平，在县 （ 市）级行政区 范围内，按照区域内农用地的质量状况、人均耕地水平和区 域位置状况、农村社会经济发展水平等，划分征地区片，并 按照各征地区片的条件分别评估确定的区片农用地平均征地 价格。征地区片综合地价是实行按价征地、保证征地过程中 同地同价的基础和依据，是确定具体地块征地价格的基准。
结论与建议
实行按价征地是在市场经济条件下进行征地补偿的必然 选择。征地区片综合地价是由地方政府组织评估并发布的一 定区域的征地价格平均水平，主要受区域内农用地的质量状 况、 人均耕地水平和区域位置状况、 农村社会经济发展水平等 因素影响。 从政策改革的衔接性和可操作性角度考虑， 征地区 片综合地价可以仅考虑给被征地农民和集体的经济补偿部 分， 即由农用地质量价格、 农用地社会保障价格和失地农民教 育费用分摊等部分构成， 而农用地的粮食安全价格、 生态价格 考虑应由政府征收， 并专款用于农用地开发整理， 可以沿用现
由表 ! 可见，各地所确定的征地价格构成的主要差异是 征地价格中是否含有农用地的粮食安全价格和生态安全价 格。 那么， 征地价格的构成中是否应该含有粮食安全价格和生 态安全价格呢？我们可以从征地过程中的产权转移关系和现 行的征地补偿关系等方面进行分析。
方式， 如果粮食安全价格、 生态安全价格由政府收取， 则可以 沿用过去的耕地占用税、 耕地开垦费的征收方式， 那么这两部 分就可以不包含在征地价格中。