中国房地产开发流程和程序培训-73PPT

房地产开发流程房培训介绍学习PPT【内容完整仅供参考】]

REAL ESTATE
1.房地产开发涉及的政府部门
3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。 (2)、国土资源局办理土地预审。 (3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 (5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。
1.房地产开发涉及的政府部门
5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、公安消防支队进行消防设计审查。 (2)、人防办进行人防设施审查。 (3)、建设局、市政部门、园林局、环保局、卫生局按
职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设
计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。
2.规划设计及获得规划许可
（二）房地产开发前期的规划管理 1、开发项目选址、定点审批阶段对应:城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》 2、申请《建设用地规划许可阶段》阶段对应:规划管理部门下发《建设用地规划许可证》 3、规划设计条件审批阶段对应:《规划设计条件通知书》 4、设计方案审批阶段 “规划设计方案审批通知书” 5、申请《建设工程规划许可证》
2.房地产开发中的一些名词
7、什么是总规、详规、法定图则？
总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。详细规划：城市规划区内各项建设的具体安排。规划各类用地，规定建筑物高度、密度、容积率的控制指标，确定道路红线位置、断面型式、控制点坐标和标高，并确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，同时制定相应的土地使用与建筑管理细则。法定图则：法定图则是由城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。

房地产开发全流程培训PPT学习-精选38页PPT

31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
房地产开发全流程培训PPT学习-精选
16、自己选择的路、跪着也要把它走完。 17、一般情况下)不想三年以后的事，只想现在的事。现在有成就，以后才能更辉煌。
18、敢于向黑Biblioteka 宣战的人，心里必须充满光明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。

房地产开发流程培训(ppt 45张)

Research Page 3
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米溢价率（土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目录
一、房地产发展历程
二、房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。

房地产开发全流程培训PPT

❖土地获取
❖定位决策
❖产品设计
❖项目报建
❖施工建设
❖推广销售
❖物业管理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还
❖土地获取
❖定位决策
❖产品设计
❖项目报建
❖施工建设
❖推广销售
❖入伙交付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。
决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。
决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。
项目开发公司;
2、土地收购： ❖
直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、
土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过
直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

房地产开发的程序幻灯片PPT

的；（3）投标文件不齐备、内容不全或不符合规定的；（4）投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的；（5）委托投标但委托文件不齐全或不符合规定的；（6）评标小组认为投标文件无效的其他情形。
评标注意事项：
数据计算误差处理的原则：单项报价之和不等于总标价时，可以以总标价为准，也可以单项报价之和修正总标价，但不得修改单价；若以阿拉伯数字表示的标价和大写表示的标价有差异，以大写为主。
▪ 土地一级开发的操作模式，有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。
3）纳入政府土地收购储备范围的土地类型
• 新增建设用地中用于开发经营的土地； • 已列入危旧房改造计划的土地； • 因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整
出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地； • 依法收回的闲置土地； • 政府依法收购和整理的国有土地； • 土地使用权期限已满、政府依法收回土地； • 以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地； • 土地使用者要求政府收回的土地； • 市区范围内无合法使用权的国有土地； • 其他依据法律、法规可以收回的国有土地。
实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。
3）编制工程标底
➢
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算
人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代
编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把
工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再
经当地书招标管理办公室核准方能生效。
➢
编制方法：以施工图预算为基础编制；以概算
❖ 4）土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。

房地产开发流程及手续流程PPT35页

2.3.1 拆迁程序
❖ 拆迁调查 ❖↓
❖ 制定拆迁安置计划 ❖↓
❖ 申领房屋拆迁许可证 ❖↓
❖ 发布拆迁公告 ❖↓
❖ 与被拆迁人签订协议 ❖↓
❖ 动迁验收 ❖↓
❖ 办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证
2.4 做好“七通一平”工作
❖ 使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备通水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。
❖ 到城市规划管理部门申请定点； ❖ 需向规划部门提交有效的项目立项批文、选
址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；
1.4 申请购置土地、办理土地产权手续
❖ 到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；
❖ 商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容；应附有商品房预售总平面图。
3.4 项目的竣工验收
建设工程竣工验收应当具备下列条件： ❖ 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达
到使用要求； ❖ 有完整的技术档案和施工管理资料； ❖ 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的
↓ 开标、评标、决标发出中标通知及签订合同
❖三、项目建设阶段
组织承包商进场
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
项目的竣工验收
3.1 组织承包商进场
❖ 1、组织监理单位进行监理 ❖ 2、组织业主负责供应的材料、设备订货
3.2加强开发项目工程管理与监控