房地产企业商业模式解析(高金平)

房地产企业商业模式解析

税收问题是以企业的商业模式作为基础的，虽然是同一个行业，商业模式不同,税负就不同。

一、商业模式的概念

狭义：商业模式是指利益相关者的交易结构。

广义:商业模式是指企业创造价值的方式、方法、途径。

企业的商业模式不是一成不变的,而是随着企业的战略调整不断创新的。

转型升级（战略调整)

企业战略:企业在各个发展阶段的奋斗目标。

企业家的发展历程：

生意人- 商人-企业家－资本家－慈善家- 政治家- 哲学家

生存发财发展基业长青(回馈）社会国家研究人类发展的规律

原始积累规范

(低成本,偷税漏税)

企业家：公司的创始人，从无到有，从小到大,在业界有知名度，有可持续盈利能力。

资本家:公司是我的,我是股东,ＣEＯ是其他人(经营团队)

做企业要循序渐进,要不断转型。

房地产有两种业态:

商贸型：发财

工业型:发展

商业模式的多维视角:

1、决策与执行层面：

商业模式=战略＋战术+技术

董事会高层管理部门职员

战略战术技术

决策执行

决策与执行的关系:

决策正确+执行力强=成功

决策错误+执行力强＝完蛋

执行力决定成功、失败的速度!

战略——高度

战术——广度

技术——深度

2、经营战略

商业模式=资产经营+资本经营

商业模式

(战略：企业价值）

管理模式投融资模式

（经营绩效）财务杠杆3、项目定位

商业模式=产业前景＋市场定位+团队素质

选产品找客户招人

天时地利人和

4、操作运营

商业模式=组织架构+资产布局＋运营方式

5、企业管理

商业模式=企业文化+公司制度+领导艺术

二、商业模式构成要素

企业战略客户群体客户价值产品研发质量控制营销渠道品牌打造团队建设企业文化资本运营企业内控财务管理等等

三、商业设计与创新内容

1、组织架构与股权结构的安排与重组

2、业务流程与交易结构的设计与创新

四、商业模式设计工具

1、经济交易工具:买卖、劳务、租赁、借贷、许可

2、资产重组工具:新设、增资、减资、合并、分立、转让、清算

3、两类特殊工具:捐赠、豁免

五、商业模式设计的基本思路

以企业战略为宗旨，以商业模式的构成要素为基础，以现行相关的法律、法规为依据,以普遍性与特殊性相结合为原则，以案例为载体，综合运用商业模式设计工具,对各种交易结构进行定性和定量的分析判断，大胆设想，小心求证，设计并选择最优方案。

六、房地产开发企业的商业模式

1、商业地产

商业（运营）+住宅

保理

案例：江湾大市场(吴）,每亩地3万，首期融资6亿，但房子卖不掉。一周之内全部销售完毕，且不交税;条件：关闭售楼部；打广告

方案:个体户拿个营业执照登记，商铺登记可以免费使用五年。政府形象工程,配套建设住宅,定向招排牌出让。

商业资产运营部、预约登记费

把借款利息转嫁到施工方，改变付款方式,由按形象进度付款,改为工程两年竣工后一次付清,加大工程款，利息就可以在企业所得税和土地增值税前全额扣除。

２、工业地产

（１）政府主导——工业园,如苏州工业园区、中关村产业园区，向国家申请相关产业优惠。工业用地出让引进工业企业入驻

基础设施建设、区域经济发展、百姓就业、增加ＧDＰTAX

国有企业牵头，提供配套:园区物业服务、开发商业地产(自持出租、经营）

（2）工业龙头企业主导

龙头企业入驻、成立工业地产开发公司受让工业用地开发(标准厂房、以研发名义开发的写字楼)、转让、出租给上下游企业,完善产业链。

房车(森林河）

（３)房地产企业主导

专门从事工业地产开发销售、出租

案例:广告公司——广告产业园3０００亩商业用地

服装区、食品区、电子区等

产品展销中心(）

产品交易中心

金融、中介、咨询、培训、酒店

工业地产

通过合资、股权交易退出等进行合作

租赁房产税12%

多对一

小商品城

三对一

房东——租赁合同

物业——物业服务合同

经管——经营管理服务(信息)

三、旅游地产

1、以居住为目的旅游地产

(１）依托自然景观

(２)打造旅游景观

（３）房景结合(原木）

2、度假、养老为目的旅游地产

(1）产权酒店、酒店公寓

销售、租回、经营、如三亚等

（2）退休养老

销售、委管、回购（受托出售）

（3）养老养生(自营+加盟)

A、持有、发展会员(会员制、收费）、服务费（包含健身、养生、护理、特殊包含需求等)

全国各地居住

泰康人寿(2年卖200亿元卡）中投发展

B、销售(优惠）、服务、去世后房产无偿收回

健康产业:医疗、康服、养老

高尔夫地产(名义上叫乡村俱乐部)

高尔夫球场公司承租闲置土地周边可出让土地价格低

人力成本（劳动密集型)、球场维护成本高、营业税２0%、城镇土地使用税由于占地面积大,税收高

会员卡，有很好的现金流盈利不多,只能维持运转

收到会员费，计入预收账款，一次性缴纳营业税,在服务期内分期缴纳企业所得税

国内盈利高尔夫公司：东方高尔夫举办赛事(广告费）全国连锁

通过高尔球场的品牌投入，能积累很多的人脉资源(会员),是房地产强大的客户群体。

财税（200８)137号：个人转让别墅免征土地增值税

财税（2011）12号：个人购买五年销售,按差额征收营业税。个人转让差价不再征收企业所得税，只征收个人所得税,且国税发(200６)10８号：个人转让住宅采取核定征收方式征收个税，征收率１%-3%

案例: 工业简易厂房配件代工

普瑞特酒庄

1、地下部分卖酒庄(100㎡、4０年产权的酒窑,购买后自动成为会员)税收：营业税一次性，房产税、企业税按40年分期确认(国税函【2010】79号)

2、地上餐饮出租，按营业额的比例收取租金

3、复制,全国建设