大亚湾市场调查报告

3. 优越的地理位置，便捷的交通规划 ，成本洼地将吸引大批资金流入，促 进区域经济腾飞 。
4. 人口与城市化进程的迅猛发展，势 必推动房地产、商贸流通、服务业等
第三产业的崛起 。
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大亚湾市场调查报告
宏观市场分析
大亚湾产业规划布局
东区：高标准打造的世界 级石化工业基地，随着中 海壳牌南海石化项目、中 海油炼油项目的相继建成 投产，目前年工业生产总 值逾300亿
大亚湾市场调查报告
大亚湾楼市分析|土地市场
大亚湾 房地产市场供求解析
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数据来源：惠州市国土局
大亚湾市场调查报告
大亚湾楼市分析|二级市场
大亚湾 房地产市场供求解析
2012年大亚湾区商品房成交均价达到5537
元/平米，同比上升6%。
2012年大亚湾区供应量98.89万平米，同比下降 53%; 商品房成交预计90.35万平米，与11年基本持平;（ 2012年供求比为1.1）
宏观市场分析小结 宏观经济持续发展与产业结构优化
聚集产业人群，为房地产发展奠定基础
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大亚湾市场调查报告
区域交通分析
大亚湾 交通规划解析
30分钟接轨深圳，驱动深惠经济发展，使大亚湾成为深圳产业东延
的腹地
大亚湾一级辐射地区时距
大亚湾 经济技术开发区
地铁3号线
随着东部沿海高速和地铁3号 线的开通，深圳与大亚湾近在 咫尺，便捷的交通体系必将吸 引深圳资金、人流与物流的转 移，进而推动宏观经济与房地 产业的发展
纳威人的幸福
花样年·花郡
御玺山
德州城
太东·时尚岛 新园华府
蓝湾星宸花园
灿邦国际广场
卓越东部蔚蓝海岸
四季花语雅苑
枫丹白鹭园
聚泰启程 爱琴海
秋谷·乐8街区
蓝湾半岛
海伦堡·爱ME城市
锦地繁花
亿嘉菁华园
投资度假群 皇庭波西塔诺
澳头版块海天阳光花园
四洲蜜方
太东明月湾
合生滨海城
海景城
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大亚湾市场调查报告
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户型点评 优点： 空间布局合理，功能区分布科学。 户型方正 缺点： 厨房相对较小。
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户型分析
户型点评 优点： 厨房配有生活小阳台，科学性设计 。 多阳台，整体赠送面积高。 缺点： 卫生间门口正对卧室。 户型朝东，朝向不好。
华辉铭铸:第六七幢标准层A型三房二厅二卫 137.12㎡
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N
大亚湾市场调查报告
新华联广场
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1、产品情况： 在售的房源面积大概在80㎡-135㎡,2房-4 房户型。 房源均为特价房，单价基本在4400左右 。 结拥速度很快。 2、销售情况： 现在的销售处于一个赤销期，基本稳定在每周 10套左右，现场客户已经没有往常的多。。 3、客户定位： 以深圳投资客以及买不起深圳房子的低端深圳 自住客户，少部分本地客户。
数据来源：惠州市统计局
大亚湾市场调查报告
宏观市场分析
大亚湾产业规划布局
第三产业的重点发展，依托石油板块的崛起，奠定惠州南部“滨海新区”基础
1. 世界级的国际滨海石化新城，区域 产业经济潜能巨大，未来南中国的 新经济增长极。
2. 众多石化、电子、汽车领域的巨头 企业进驻，产业人群迅速扩张，城市 化水平迅速提高。
五区一岸线：以石化产业为先导，协调发展电子、汽车、港口物流与旅游业，
并带动房地产、商贸流通等产业
“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业 区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线， 全力描绘滨海石化新城区。
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大亚湾市场调查报告
东部沿海高速
厦深高速铁路
➢ 东部沿海高速：全长48公里，2009年底通车，通车后深圳至大亚湾30分钟车程，连接珠三角与粤东地区 ➢ 深圳地铁3号线延长线：3号线自红岭抵达龙岗双龙站，2010年10月通车，延长线延至 ➢ 厦深高速铁路：电气化高速铁路，连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需3小时。
大亚湾楼市分析小结
大亚湾 楼市 小结
土地市场
➢2013年大亚湾土地市场持续升温，西区土地市场活跃，成为 区域土地市场最热片区；
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二级市场
➢2013年1-8月，大亚湾商品房供应226.88万平，成交152.11万平，供求 比为1.49，整体市场供大于求； ➢2013年1-8月，大亚湾商品房成交金额75.09亿，成交均价5000元/平米 ； ➢后续市场供应量大，西区竞争激烈，受华润小径湾项目热销拉动，霞涌市 场火热，成交均价上扬。 ➢今年市场去化能力上升，后续市场走量有望继续上涨。
高层厨房样板间 空间狭小，门口赠送的阳台起 不了对销售的推动作用。
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御玺山
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1、产品情况： 户型面积区间约为69-113㎡，2房和3房， 部分2房可改三房。 现在现在主售5、7、9栋。 2、销售情况： 2013年5月1日开盘，大卖140套房源，后续 持续销售以原方案，中间推出过1栋特价楼， 不分楼层不分朝向，一口价4680。（但销售 一般） 3、客户定位： 以深圳投资客以及买不起深圳房子的低端深圳 自住客户，少部分本地客户。
➢2013年1-8月，大亚湾预售商品房 226.88万平米，平均供求比1.49，整体 市场供大于求。今年市场去化能力上升 ，后续市场走量有望继续上涨。
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数据来源：惠州统计尿 惠州房管尿
数据来源：惠州市统计局 惠州市房管局
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大亚湾楼市分析|二级市场
区域在售/待售项目分布状况
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户型分析
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117平米三房二厅
户型点评 优点： 户型规整，空间结构人性化，布局 适度。 采光通风优良 ，户型通透。 赠送面积多。 缺点： 入户花园作用不大。 其中有一卧室面积相对较小。影响 整体格局。
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样板间
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高层卧室样板间 卧室装澳头三大板块，其中澳头板块偏向投资度假，存在 一些刚需盘。
凯南莱弗城
西区版块
龙城一品 美泰天韵
阳光圣菲
在售项目33个 已知待售项目约3个
刚需群
千禧嘉园 月半弯二期曦悦
翡翠山 绿洲花园
龙光天悦龙庭
三远·大爱城
皇庭·玛丽的城堡 中央公园 阳基·春风里
中心区版块DADA的草地 金沙世纪城 刚需投资群 新华联广场 郎钜兄弟年华
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价格分析
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户型分析
77.51户型
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户型点评 优点： 双阳台设计。人性化配合居住。 缺点： 卫生间门口正对卧室。 户型不够规则。
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户型分析
81.82户型
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户型点评 优点： 三阳台设计，人性化居住环境。 赠送面积较大。 户型较为方正。 缺点： 主卧没配备卫生间。 房间偏小，分配不够均。
中区：以行政、商务、金 融为发展方向，凸显滨海 城市特色，承担并完善城 市功能的核心区域
西区：主要发展电子、汽 车零部件产业，住宅项目 集中开发区域，大亚湾产 业基地的后花园
港区：以惠州港为基础， 重点发展港口物流业，加 上和记黄埔的参资入股， 惠州港进入崭新发展阶段
黄金海岸旅游区：包括霞 涌、辣甲岛、三门岛、五 洲岛和笔架山和五大景区 将该区域建设成集旅游观 光、购物、休闲度假与一 体的服务一流、景色优美 的区域性旅游胜地
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2020/11/15
大亚湾市场调查报告
宏观市场
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大亚湾市场调查报告
宏观市场分析 大亚湾印象
世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极 众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高 优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞 人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起
大亚湾楼市分析|二级市场
大亚湾 未来供应解析
后续供应量大，西区竞争愈演愈烈，霞涌、澳头市场火热
➢ 目前大亚湾片区供应体量达1838万㎡，供应套数达104396套，未来几年开发量继续增加，市场去化速
度面临巨大的竞争压力。 ➢ 从各片区供应情况可知，西区以刚需两三房为主；中心区占据行政核心以刚需投资性一房至三房为主，部分
大亚湾历年供求变化走势图
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数据来源：惠州市统计局 惠州市房管局
大亚湾市场调查报告
大亚湾楼市分析|二级市场
大亚湾 房地产市场供求解析
楼市升温，下半年量价齐涨，成交价格逐渐升高
➢大亚湾2013年1-8月商品房销售 152.11万平米，同比上涨131.93%，成 交金额75.09亿，同比上175.30%，成 交均价5000元/平米，同比上涨27.06% 。今年上半年成交主力集中在低价项目 ，导致价格结构性下跌。但下半年受华 润小径湾、海景城等高价项目拉动，呈 量价齐涨态势，成交价格一路飙升至 6484元/平米。
别墅产品；而澳头拥有海港码头海景资源，多以投资度假型一房至两三房为主，部分别墅产品。
➢ 西区与中心区价格在4000-5500元/㎡，别墅价格在11000元/㎡；澳头洋房价格在3800-8800元/㎡（部分带
精装），别墅价格在14000元/㎡。整体价格受区位、配套及景观资源差距拉大。
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大亚湾市场调查报告
大亚湾市场调查报告
价格分析