土地增值税免税情形汇总【精编版】
土地增值税汇总
纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人扣除项目：一、取得土地使用权支付的金额包括土地出让金、补缴地价款、契税等二、房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费三、房地产开发费用（一+二）*10%四、与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、堤围费五、加计扣除20%（一+二）*20%计算公式一、增值额未超过扣除项目金额的50%增值额*30%二、增值额超过扣除项目金额的50%、未超过100%增值额*40%-扣除项目金额*5%三、增值额超过扣除项目的100%、未超过200%增值额*50%-扣除项目金额*15%四、增值额超过扣除项目200%增值额*60%-扣除项目*35%免征土地增值税（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
土地增值税清算条件（国税发[2006]187号）（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的3.直接转让土地使用权的（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比列虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或者自用的2.取得预售许可证满三年仍未销售完毕的3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
免征土地增值税的情况(2篇)
第1篇一、引言土地增值税是我国一项重要的税收政策，旨在调节土地交易中的收益分配，促进土地资源的合理利用。
然而，在实际操作中，由于种种原因，部分土地交易行为可以免征土地增值税。
本文将对免征土地增值税的情况进行分析，并对相关政策进行解读。
二、免征土地增值税的情况1. 纳税人首次转让土地使用权根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，纳税人首次转让土地使用权，免征土地增值税。
这一规定旨在鼓励土地资源的流转，促进土地市场的活跃。
2. 纳税人出售房屋及附属设施根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定，纳税人出售房屋及附属设施，免征土地增值税。
这一规定主要针对个人出售自有住房，旨在减轻居民购房负担，促进房地产市场的健康发展。
3. 纳税人出售农村集体土地使用权根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人出售农村集体土地使用权，免征土地增值税。
这一规定有利于农村集体土地的流转，促进农村经济的发展。
4. 纳税人因自然灾害等原因造成的损失根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人因自然灾害等原因造成的损失，免征土地增值税。
这一规定旨在减轻纳税人在自然灾害中的负担，体现国家对受灾地区的关怀。
5. 纳税人出售土地使用权及地上建筑物，但地上建筑物未取得产权证书根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人出售土地使用权及地上建筑物，但地上建筑物未取得产权证书的，免征土地增值税。
这一规定有利于规范土地市场，促进房地产市场的健康发展。
6. 纳税人因国家政策调整等原因，重新取得土地使用权根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十一条规定，纳税人因国家政策调整等原因，重新取得土地使用权，免征土地增值税。
这一规定旨在减轻纳税人在政策调整过程中的负担。
三、政策解读1. 免征土地增值税有利于减轻纳税人负担免征土地增值税的政策，有助于减轻纳税人在土地交易过程中的税负，降低土地交易成本，提高土地市场的活跃度。
免征土地增值税的情形
免征⼟地增值税的情形依据《⼟地增值税暂⾏条例》的规定，免征⼟地增值税的情形包括：纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产的等。
关于免征⼟地增值税的情形的问题，下⾯由店铺⼩编为⼤家进⾏详细解答。
⼀、免征⼟地增值税的情形1、可以免征⼟地增值税的情形包括：（1）纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的；（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产；（3）个⼈因⼯作调动或改善居住条件转让原⾃⽤住房，住满5年，经检核，可免征⼟地增值税。
2、法律依据：《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第⼋条、第⼗⼆条⼆、⼟地增值税征收⽅式有哪些第⼀，核定征收，按照转让⼆⼿房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于⽬前的个⼈所得税征收⽅式。
如成交价为50万元，⼟地增值税应为500000×1%=5000元。
第⼆，减除法定扣除项⽬⾦额后，按四级超率累进税率征收。
其中⼜分两种情况，⼀是能够提供购房发票，⼆是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
1、能够提供购房发票的，可减除以下项⽬⾦额：(1)取得房地产时有效发票所载的⾦额;(2)按发票所载⾦额从购买年度起⾄转让年度⽌每年加计5%的⾦额;(3)按国家规定统⼀交纳的与转让房地产有关税⾦;(4)取得房地产时所缴纳的契税。
2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项⽬⾦额按以下标准确认：(1)取得国有⼟地使⽤权时所⽀付的⾦额证明;(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括⼟地评估价值)，需经地⽅主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进⾏确认;(3)按国家规定统⼀交纳的与转让房地产有关的税⾦和价格评估费⽤。
上述是⼩编整理的内容，依据《⼟地增值税暂⾏条例》的规定，免征⼟地增值税的情形包括：纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产；改善居住条件，转让原⾃住房屋，房屋住满5年，经税务机关核准的。
土地增值税减免条件
土地增值税减免条件1、法定免税。
有下列情形之一的，免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条第一项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
因此，建造高级公寓出售不能免征土地增值税。
2、合作建自用房免税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)3、产权未转移不征收土地增值税。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》第十条开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额。
“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：（一）将开发产品转作开发企业固定资产的；（二）从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。
因为我们就这么一辈子，几十年的光景，无法重来，开心也好，不开心也罢，怎么都是活着，那么何不让自己开开心心的过好每一天呢！生活虽辛苦，但我们一定要笑着过，以积极乐观的心态让日子过得有滋有味，这样才不白来人世走一遭，才会无怨无悔。
土地增值税相关
土地增值税优惠政策一、免税1、法定免税。
有下列情形之一的，免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2、转让房地产免税。
因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
3、转让自用住房免税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
4、房地产入股免税。
以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。
5、合作建自用房免税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
6、互换房地产免税。
个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
7、房地产转让免税。
对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。
8、房地产转让免税。
对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。
9、个人转让普通住宅免税。
从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。
10、赠与房地产不征税。
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
11、房产捐赠不征税。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
12、资产管理公司转让房地产免税。
对中国信达、华融、长城和东方4家资产管理公司及其分支机构，自成立之日起，公司处置不良资产，转让房地产取得的收入，免征土地增值税。
13、第29届奥运会取得收入免税。
对第29届奥运会组委会再销售所获捐赠的物品和赛后出让资产取得收入，免征土地增值税。
四种情形可免征土地增值税
四种情形可免征土地增值税顾学锋【摘要】根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税［2008］24号）第一条第三款；财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税［2010］42号）第二条；财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）第四条的规定，具备以下四种条件之一的，【期刊名称】《税收征纳》【年(卷),期】2012(000)001【总页数】1页(P26-26)【关键词】土地增值税;国家税务总局;税收优惠政策;免征;经济适用住房;住房租赁;财政部;税收政策【作者】顾学锋【作者单位】不详【正文语种】中文【中图分类】F812.42根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第三款；财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）第二条；财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）第四条的规定，具备以下四种条件之一的，可以免征土地增值税：⑴纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；⑵因国家建设需要依法征用、收回的房地产；⑶企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的；⑷企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的。
普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
土地增值税热点问题解答
土地增值税热点问题解答一、土地增值税有哪些税收优惠政策？（一）按照土地增值税条例及实施细则，土地增值税的减免税的规定主要有：1.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的。
符合这一免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
根据•财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知‣（财税[2006]21号）第四条规定，•中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则‣第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
•转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知‣（辽财预[2006]290号）第七条规定，政府或政府有关主管部门确定的搬迁，是指按照有权制定城市规划的人民政府审批通过的城市规划确定的搬迁。
3.纳税人建造普通标准住宅（指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅）出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅和其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
2005年6月沈阳市地税局、房产局等六部门联合转发了•辽宁省地方税务局辽宁省财政厅辽宁省建设厅关于印发†辽宁省房地产税收管理若干问题的规定‡的通知‣（沈地税发[2005]81号），明确了沈阳市享受优惠政策普通住宅的具体标准：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在144平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
免征土地增值税的情形汇编
免征土地增值税的情形汇编1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产。
3、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
——《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2019年第61号)4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
——《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第二条5、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
——《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第五条6、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
即不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房。
——《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)7、企业改制重组暂不征收土地增值税（本质上是递延纳税）：非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
（整体改制：是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
（企业的存续分立和解散分立，必须满足投资主体相同的条件，则暂不征收土增税，但设立子公司不属于企业分立，不适用该条款）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
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土地增值税免税情形汇总
01
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
02
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;
因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
征用是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
03
合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
04
房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征土地增值税
继承是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。
赠与是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非
营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
05
个人之间互换住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换;
房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。
06
个人销售住房，免征土地增值税
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
07
房地产开发企业持有产权未发生转移的房产，不征土地增值税
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
08
转让旧房增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
09
企业改制重组时，发生房地产投资转移，暂不征土地增值税
1、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并
承继原企业权利、义务的行为。
2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
4、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
政策依据:
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)
3、财政部国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)
4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)
5、财政部国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)
6、财政部国家税务总局《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》 (财税〔2006〕141号)
7、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)
8、财政部国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)
9、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税
〔2008〕137号)
10、财政部国家税务总局《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》 (财税〔2015〕5号)
11、财政部税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)
12、财政部税务总局《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财税〔2019〕61号)。