信托投资基金的发展和现状

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我国房地产投资信托基金的现状与问题

我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。

REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。

一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。

然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。

2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。

国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。

但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。

目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。

2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。

受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。

而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。

不动产投资信托基金

运行模式
2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
发展意义
发展意义
中国引入不动产投资信托基金有着非常重要的作用。首先，引入不动产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出不动产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。其次，引入不动产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。再次，引入不动产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
发展政策
1
法律体系
2
人才培养
3
道德风险
4
信用制度
5
披露制度
法律体系
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些不动产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使中国的不动产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

中国发展房地产信托投资基金的思考

中国发展房地产信托投资基金的思考论文报告：中国发展房地产信托投资基金的思考一、中国房地产信托投资基金的发展历程分析房地产信托投资基金是指以房地产投资为主要对象，由信托公司作为管理人，为投资人提供的一种集合资金投资的金融工具。

在中国，房地产信托投资基金的发展历程可以分为三个阶段：起步阶段、高速发展阶段和规范发展阶段。

在起步阶段，市场受监管力度较弱，投资风险大，在高速发展阶段，资本涌入，市场空前繁荣，但也存在一些乱象和风险。

在规范发展阶段，行业进入到监管加强、市场巩固的阶段，未来市场的发展将有望更加健康和平稳。

二、房地产信托投资基金的优势和局限分析房地产信托投资基金具有灵活性、财务收益性、资本充足性、风险控制能力等优势。

但是，也存在一些局限性，如市场监管力度不足、投资风险大、短期收益过高等问题，需要引起重视。

三、宏观经济环境对房地产信托投资基金的影响分析宏观经济环境是影响房地产信托投资基金市场的重要因素，包括利率政策、货币政策、房价波动、经济增长等因素。

合理的宏观政策可以将市场风险降至最低，并创造更好的投资环境。

四、未来房地产信托投资基金的发展趋势及政策展望未来，房地产信托投资基金的发展趋势将在规范性、专业性、多样性、创新性等方面得到加强。

未来政策的引导也将更加明确，通过加强市场监管、培育优秀管理队伍和丰富产品体系等途径，从而为行业健康发展提供更加有力的支持。

五、房地产信托投资基金的风险防范和管理措施针对房地产信托投资基金市场的一些风险，需要加强市场监管、完善法律制度、加强风险管理等方面的措施，从而保障投资者资金安全，加强市场信心。

案例分析一、招商信托的“商住两用”项目招商信托推出的“商住两用”项目，通过不同的资产组合，实现既有商业价值，又有居住价值的目标，并行业首创主动对冲与“裸泳式”风险控制等方法，为投资者创造了丰厚的收益。

二、金地 REITs 的资本市场炒作事件金地 REITs 预计将通过重组的方式进入资本市场，但由于公司自身问题和市场情况等原因，造成了市场炒作和股价暴涨。

我国公益信托的现状及发展

浅议我国公益信托的现状及发展————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：浅议公益信托在我国的规范发展摘要：公益信托作为公益事业发展的一种辅助手段，在西方发达国家运用得相当成熟，而在我国的发展尚处于起步阶段。

在我国公益慈善事业发展过程中暴露出种种问题的背景下，发展公益信托意义重大。

本文分析了公益信托在我国的发展现状以及遇到的瓶颈，探讨如何完善相关制度建设、发挥自身优势等来促进公益信托的发展，使之在公益事业的发展中发挥举足轻重的作用。

关键词：公益信托，公益信托监察人一、公益信托概述公益信托，在西方也称慈善信托，是指出于公共利益的目的，为使社会公众或者一定范围内的社会公众受益而设立的信托。

公益信托利用信托制度参与公益事务，是社会资源参与公益事业的重要途径之一，我国2001 年颁布的《信托法》在第六章用十五条的篇幅对公益信托做了专门规定，鼓励利用公益信托制度大力发展我国的公益事业。

根据《信托法》及《信托投资公司管理办法》中对于公益信托的定义，它涉及救济贫困、救助灾民、扶助残疾人、发展教育、科技、文化、艺术、体育、医疗卫生、环境保护等社会公益事业。

相对于一般意义上的信托来说，公益信托具有信托目的的公共性以及受益人不确定等特点，具有一定的特殊性。

二、公益信托发展的必要性和意义目前我国公益慈善事业主要依靠基金会等慈善组织。

据调查，我国基金会已超过1000家，基金总规模达100亿元人民币。

但近年来发生的“诈捐门”、“郭美美”等事件暴露出我国慈善事业捐助制度的不完善，基金会等慈善组织弊病丛生。

（一）缺乏有效监管和内部控制对于红十字会等慈善组织的监管不到位，缺乏明确的监管人、监管责任以及有效的法律约束。

对基金会运作缺乏监管容易造成善款挪作他用，妨碍了社会公共利益的实现。

另一方面，慈善组织内部缺乏有效的善款监察人。

如果设立了有效的善款监察人，及时通知捐助人善款到位情况，提醒其兑现承诺，并及时登记实际捐款额，将其公之于众，“诈捐门”事件就会减少很多。

房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势

房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势摘要：peits代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。

随着peits被传入到世界各地，peits在各国推广的过程中也存在许多差异，我国有着自己的国情，对于peits的发展也在面临着一个本土化的问题，在此基础上我们探讨了peits的发展趋势。

关键词：peits；本土化，趋势reits就是房地产投资信托，是英文“real estateinvestment trust”的缩写为reits。

从国际范围看；reits是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

根据reits的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。

按照组织结构不同，可以分为契约型relt$和公司型reits两种。

按照投资人能否赎回的不同，可将reits主要分为封闭式reits和开放式reits两种。

按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托和伞型下属合伙房地产投资信托downreits、“合股”(stapledstock)和“双股”(paired share)，以及“纸夹”(paper clip)结构。

一、reits在中国的本土化根据我国目前的实际情况，在我国采取reits的投资模式，暂时还只能采用私募方式，发行受益凭证和房地产基金股份筹资。

具体的发展可以分两步走。

在起步阶段，由于中国大规模基础设施和房地产建设的需要，对资金具有非常巨大的需求，在这一阶段采用抵押型reits形式，可以获取较为高额的利息收益。

此后，当房地产市场逐步走向成熟，建造开发活动开始减缓、下降的时候，宜采用权益性reits的形式，投资已完工、成熟且收益流稳定可预测的房地产，获取经营性收益。

1、房地产信托基金设立形式随着房地产信托基金的发展，信托基金得到了很快的发展，我们的信托基金是在借鉴我国台湾地区经验的基础上结合大陆实际情况而出现的，基本就是采用信托基金采用契约型方式设立，并由房地产信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行房产信托基金受益凭证。

我国发展房地产信托投资基金的可行性分析

我国发展房地产信托投资基金的可行性分析一、引言房地产信托投资基金是近年来在我国金融市场中崭露头角的一种金融工具。

它借助于信托机构的专业化管理和风险控制能力，将投资者的资金集中起来，通过投资房地产项目获取收益。

在推动房地产市场健康发展、增加金融市场多元化的同时，房地产信托投资基金也为投资者提供了更加灵活多样的投资选择。

本文将就我国发展房地产信托投资基金的可行性进行分析。

二、房地产信托投资基金的概念房地产信托投资基金是一种通过信托机构设立，以房地产项目或与房地产有关的资产作为投资标的的基金。

投资者可以通过购买该基金的份额，将资金投入到房地产市场中，从而分享房地产项目的收益。

房地产信托投资基金作为一种开放式基金，具有流动性好、分散风险、管理专业等特点。

三、我国发展房地产信托投资基金的现状目前，我国房地产信托投资基金的发展仍处于初级阶段。

与发达国家相比，我国的房地产信托市场规模相对较小，投资机构和产品种类也相对有限。

然而，随着我国金融市场的不断完善和房地产市场的逐渐放开，发展房地产信托投资基金势在必行。

四、我国发展房地产信托投资基金的优势1. 促进房地产市场稳定发展：房地产信托投资基金可以带动更多资金流入房地产市场，促进市场的稳定发展。

这对于缓解房地产市场过热与过冷的问题具有积极意义。

2. 丰富金融市场产品：房地产信托投资基金的推出可以增加金融市场的多样性，提供更多的投资选择，满足不同投资者的需求。

3. 提高资金利用效率：房地产信托投资基金可以将投资者的资金集中使用，形成规模效应，提高资金利用效率。

4. 降低投资门槛：房地产信托投资基金相对于直接购买房地产项目来说，投资门槛较低，更加灵活多样。

这使得更多的投资者能够进入房地产市场，分享投资机会。

五、我国发展房地产信托投资基金应注意的问题。

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。

我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。

截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。

2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。

我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。

（2）市场认知度低。

由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。

（3）资产证券化程度不高。

我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。

二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。

2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。

3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。

4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。

5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1.发展成绩在过去十年里，我国房地产投资信托基金市场取得了长足的发展。

根据中国证监会发布的数据显示，截止到2019年底，我国共发行了超过200只房地产投资信托基金，募集资金总额超过5000亿元。

这些基金涵盖了商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域，为房地产行业提供了大量的融资支持。

房地产投资信托基金也为投资者提供了一个多元化的投资渠道，为市场的稳定发展做出了积极贡献。

2.存在问题我国房地产投资信托基金发展过程中也面临着不少问题。

由于我国房地产市场的特殊性，市场风险较大，很多投资者对于房地产投资信托基金还存在着不少疑虑。

目前我国房地产投资信托基金领域的监管政策尚不完善，对于基金的募集、投资和退出等方面的规范还有待进一步完善。

房地产投资信托基金的投资标的和运作方式还比较单一，缺乏创新性和灵活性，难以满足市场的多样化需求。

市场竞争激烈，各家基金机构之间的产品同质化严重，亟待提高产品的差异性和竞争力。

1.强化监管我国房地产投资信托基金市场需要加强对于基金的监管力度，明确基金的募集、投资和退出等各个环节的规范和限制。

对于违规操作的基金机构和从业人员，要依法依规进行严厉惩处，加大市场整治力度，提高市场纪律和规范。

2.创新产品房地产投资信托基金应该根据市场需求，着力研发新型的创新产品，通过拓宽投资领域和提高资产配置灵活性等方式，丰富产品线，满足不同投资者的多样化需求，增加产品的差异性和竞争力。

3.加强风险防范鉴于我国房地产市场的特殊性，房地产投资信托基金的风险防范工作尤为重要。

基金机构应该严格控制投资风险，建立健全的风险管理体系，及时发现和化解各类潜在风险，保障投资者的权益。

4.提高透明度房地产投资信托基金应该提高透明度，主动公开基金的运作情况和投资收益，及时向投资者披露相关信息，建立良好的沟通机制，增强市场的透明度和公信力。

5.加强行业合作房地产投资信托基金市场需要加强行业内外的合作交流，共同研究解决市场共性问题，提高整个行业的发展水平。

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信托投资基金的发展和现状
发展制约
发展信托投资基金乃大势所趋,但是,目前至少还存在三个制约因素:
首先是税收优惠政策的缺失。

信托投资基金在美国发展的最为成熟,其中一个重要的原因是美国对信托投资基金的税收政策,根据《1960年美国中国税收法案》规定,如果信托投资基金将每年盈余
的大部分以现金红利方式回报投资者,则无需缴纳所得税,这就避免了对信托投资基金和股东的双重征税问题。

同样,亚洲做信托投资基金相对成功的新加坡当局一直积极鼓励外国将境外的房地产透过新加坡信托投资基金的架构在新加坡上市,为此提供了一系列鼓励外国投资者的措施和降低成立成本及税务优惠。

这些优惠包括:免除个人投资者于新加坡信托投资基金分红的所得税;免除新加坡信托投资基金物业出售的印花税;对外国非个人投---------------------------------------------------------精品文档
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只有在的政策鼓励下,信托投资基金才能吸引更多的投资者。

目前,中国还没有这方面的优惠税收政策出台,对于营业税、租赁税等的征收,表现出不鼓励长期持有基金的态度,这会在很大程度上削弱信托投资基金的竞争力。

其次是监管的相关法规还未完善。

信托投资基
金由于其运作流程设计比较复杂,本身不可以直接经营管理所属的资产,要委托专门的管理机构管理,具有双重代理关系,这样进一步加大信息不对称的程度,而且由于信托投资基金的投资领域被要求限制在房地产及相关领域,其透明度远不如信托网,其价值的确定、财务状况等难以被真正的了解。

这些都对监管提出了更高的要求,需要进一步的完善现有的法律监管体系,以保证信托投资基金的健康运行。

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信托投资基金的高收益与低风险,很大部分来自于专业的管理,这类的管理人需要是房地产业的专才,也需要精通金融知识,目前中国房地产信托行业还处于初级的发展阶段,管理人员以房地产专业人士居多,他们的金融操作能力普遍较弱,复合型人才欠缺。

人才的培养是个较为缓慢的过程,在发展初期,中国企业应该多跟国外企业合作,借助其管理团队运营,同时培养自己的团队。

同时改善自身的报酬激励机制,大
力引进国外的人才,特别是那些有海外经历的留学生。

基金现状
从创立到最新公布业绩阶段,能统计到的32只信托投资基金仅6只跑赢大盘。

其中,2008年6月15日才创立的平安证大增长二期,到公布业绩的7月13日业绩仍为负。

在跑赢大盘的6只信托投资基金中,跑赢大盘20个百分点的仅1只———深国投赤子之心(中国),该产品创设于2004年2月---------------------------------------------------------精品文档
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跑输大盘的26只信托投资基金产品中,接近大盘涨幅的只有9只,其余均低于大盘涨幅10个百分点以上。

而在公布最新业绩的信托投资基金中,能单独计算7月份业绩的17只信托投资基金仅2只跑赢大盘,占比为11.76%。

而在公募基金方面,2008年
7月份259只偏股型基金净值增长率超过大盘的有46只,占比17.76%,比信托投资基金11.76%的跑赢率要高。

2008年7月份偏股型基金净值增长率平均值为13.33%,同期信托投资基金中达到该增长率的仅4只,除了跑赢大盘的2只外,另外2只为平安东方港湾马拉松、平安晓扬中国机会二期,7月净值增长率分别为14.06%和14.12%。

值得一提的是,“股神”林园2008年2月28 ---------------------------------------------------------精品文档
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挺进上市十大流通股东
随着上市半年报的公布,一向低调的信托投资基金逐渐阳光化。

351家公布半年报的上市中,就有4只信托投资基金现身3家前十大流通股股东名单上。

其中,深国投明达2期、深国投明达3期双双选中古越龙山,分别持有古越龙山91.5387万股和66.8791万股,6月末的总市值高达3882.82万元。

业内人士认为,由于深国投明达3期4月2日才成立,因此是在第二季度建仓古越龙山,从该股近3个多月的震荡走势来看,其对深国投明达3期净值增长的贡献比较有限。

公开数据显示,截至7月20日,深国投明达3期实际增长率为17.05%,同期上证指数涨幅则为27.45%。

二季度,山河智能的涨幅高达81%,同期平安晓扬中国一期实际净值增长率也高达37.88%,将大盘远远抛在身后。

目前,山河智能股价已由6月末的70元涨到百元之上,如果平安晓扬中国一期持有该股至今,这部分股票市值将突破8400万元。

此外,深国投睿信持有160.3426万股中江地产,2008年6月末市值为2980.77万元。

二季度,该股涨幅达到了85%,而深国投睿信2008年4月10日至2008年7月10日之间的净值增长率为27.78%,跑赢了同期大盘。

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