宏观经济对宁波房地产的影响
浅议房地产行业的发展前景及展望
浅议房地产行业的发展前景及展望【摘要】在我国改革开放以来的四十年中，房地产经济快速发展，房地产市场也从开始的萌芽到发展到之后的逐渐成熟，实现了质的提高。
在十九大报告中，重新定位了房地产行业，指出房地产行业必须要各方的参与，保持供需平衡和稳定，确保合理的结构，维持房地产市场的正常发展态势。
因此，在房地产行业中，更需要审时度势，充分看到未来房地产的发展趋势和前景，只有这样才能够设置高效的应对方案，保障房地产业行业的健康可持续发展。
【关键词】房地产行业；发展前景；展望在我国经济发展中，房地产业始终占据着重要的地位，同时其发展的态势也直接关系着整体经济的发展。
我国从1978年开始了改革开放，房地产也迎来了快速发展和增长的时期。
回顾房地产的发展历程，不但显著提高了人们的住房条件和水平，同时促进了多个相关产业的发展。
在未来，我们要转变观念，促进房地产业向更好更稳的方向发展。
一、当前我国房地产行业发展现状（一）发展进程概述在房地产业不断发展的今天，基本经过了三个过程：（1)1988—1997年：该过程是起步的过程，在住房改革之后，房地产业也出现了发展的迹象。
（2)1998—2008年，该过程是快速发展的过程。
在1998年，我国开始了住房分配制度的变革，从之前的实物分配转向货币分配，这也给我国的房地产业带来了更多的发展机遇，在这个时期，房地产开始了快速发展。
（3)2009到现在，该过程是稳定发展的过程。
在十年的快速发展中，国家不断进行调控，房地产也逐渐稳定和成熟，市场交易也维持在合理水平。
（二）刚性需求描述刚性的住房需求主要是人们的基本住房需要，年轻人要在城市中生活，就需要购买一套住房。
在十八大以来，我国市场经济不断深入发展，房地产业也在国家的宏观调控下逐渐稳定发展。
在多数的城市房地产发展中可知，主要的市场依然是刚性需求为主，这也是消费者自己的最基础的住房要求。
我国在2016年以来颁发了很多房地产的调控策略，并且逐渐将投机性需求剔除了市场，导致一些投资性需求也逐渐失去了运作空间，只有一些改善性需求还存在。
宁波：—不容乐观的固定资产投资形势
投资高增长的主要固素， 而民间投资增长相 对乏力＝ 据统计． 以国有单位和财政性资金 投资为主的市政公菸设施、 科教文卫体、 交 通邮电三大 行业２０ 年预计完成投资１ 亿 ０１ ５ ３ 元，比上年增长４． 净增５ 亿元． ９ ％． ４ ０ 即在 全社会增长 ３％中有 １ 个百分点是靠这三 ０ ４ 大行业拉动的。 也就是说， 住其他行业为 零增长， 全社会投资的增艮 率也可达到 １ ４ ％。 二大行业占全社会投资份额由 ２０ ００年的
维普资讯
２０ ・ 一 ０２２
丁 派 宁 波
不容乐观的 固定资产投 资形势
０ 接割刚
２０ 年投资形势回顾 ０１
２０ ０１年我市经济发展的一大亮点是全 市固定资产投资呈现多年来少有的良好形 势． 走出了 “ 九五”以来我市固定资产投资 徘徊不前局面． 并踏上了４Ｏ ０ 亿元的大关 预计仝年完成投资４０ ７ 亿元左右， 同比增长 ３％，投资率由２０ ０ ００年的 ３％ Ｏ 提高到 ３％ ６ （九五”期的平均投资率为３． 。 “ ２％） ８ 总的来说．２０ 年我市投资出现多年 ０１ 来少有的好形势，是国家实施积极财政政 策．市委、市政府加大城 市基础设施建设 力度的结果。大规模的城市基础设施建设 还推动了 房地产开发的大幅度增长 另外． 通过 “ 期间企业改革的不断深化． 九五 我 市几乎所有的乡镇企业和 ８％以上的城镇、 ０ 国有企业完成了改制，产权明晰后，极大 地刺激了产权所有者的求发展欲望，使近 几年来我市工业技改投资一直保持 ２％ Ｏ Ｌ 增长率＝然而．在这些亮点后面还存在 不少问题 。 １ ．政府和国有单位投资是拉动全社会 民问资金为主的投资的增长奎则要低得 多． 占全社会投资４％ ０ 左右的工业投资增长 为１ ９ ％．仅为全社会增幅６％。 ３ ２ 上业投资々＾担忧。一是增幅呈逐 步走低志势 ０１ ２０ 年上半年为２． ％ ２ ５ ，全 １ 年为 １ 工业拄改上半年同比 ９ ４ ， ９ ％． 增３． ％ ６ ｌ 月为 ２ １ 仝年为 ２％ 二 － ９ ８ ３ ％． ５ 。 是工业技 改投入由真正用于设备改进、技术进步的 份额不高。据币完全的调查， 工业技改投 资中用于 ｝ ｌ ： 匀 建ｆ 比重达 ６％以 Ｅ ０ ，而用于 设备更新、技术进步的投入仅为 ３４ ％ ００。 实质上这些工业技政项 日 都属基本建设范 畴。三是工、同区建设出现低水平重复建 设，甚至崮地现象。工业区的建设对城市 化进程Ｉ的产业和＾员集聚有重大推进作 ｌ ＿ 用， 但各地多采取简单的圈地、 搬迁办法． 在环保、鼓术避步、同类产品整合等方而 进展不大 由此山现工业园区建设中低水 平重复建设现象：同一上业园区内的同类 产品重复建发、 同乡镇出现类似的工业 了市政基础设施的建设规模。 从近几年的情 况看． 我市财力情况并不能支撑如此大的城 市基础设施建设规模： 据初步统计，００ ２０年 市本缓财政范畴内的市政基础设施完成投资 约 ３ 亿无，预计 ２０ 年也为 ３ 亿元左右、 ０ ０１ ０ 而市财政隍资金仅安排每年 １亿元左右， １ 大 量的资金主要靠借贷。 预计到２０ 年底． ０１ 市 本纽财政借贷资金将达 ４ ０亿元左右。每年 用于还本付思及支付市政维护费的资金高达 数亿元． 如果继续通过借贷来维持大规 模的 城市基础设施建设． 将会出现政府的财政危 机。 ４ ．房地产开发的宏观调控问题。房地 产开发既是市场行为， 又是政府必须宏观调 控的行为 近年来，我市房价上涨过快． ２０ 年在 上 ０１ 年上涨 ９ ％ ． 的基础上又上涨了 ２ ８ ％． 住宅剧转房面积偏低， ０１ 月 ５ 到２０ 午９ 底， 市区仅为１ ５ １ 万平方米， ． 远低于正常周 转量 ｃ 约为全年销售量２－ ％，即３ 万平 ０５ ２ ０ 方米左右） 造成 目 ． 前市区买不到合适住宅 园区。 的状况 ２０ 年下半年以来， ０１ 在市各有关部 ３ ．城市基础设施建设规模似乎偏大． 门共同努力 Ｆ 市区房地产投资、 ， 开发面积 财力能否承担值得探讨。 ９８ １ 年以来， 等有较大幅度上升，预计 ２０ 年市区的供 ９ 随着 ０２ 求关系会有所好转。 由于房地产市场有许多 不确定性． 特别是市政建设规模对房地产市
宏观调控背景下房地产审判十大典型案例
宏观调控背景下房地产审判十大典型案例限购政策未预料买卖双方均无责2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋（期房、需并套使用）出售给黄某。
合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。
2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。
故黄某无法同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。
后黄某向法院起诉要求解除合同、薛某双倍返还定金。
法院认为，双方签订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。
由于合同无法履行系因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。
【评析】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，其后确因限购、禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，买受人同时可以请求返还购房款或定金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。
房屋限购已规定解除合同失定金2011年6月15日，岑某与某房开公司签订商品房认购协议两份，约定认购宁波某小区商品房两套；岑某还出具购买承诺书，承诺于同年7月31日之前与房开公司签订商品房买卖合同并保证符合宁波市住房限购政策具备购房条件等；如未能按约签订合同，每逾期一日支付房款总价万分之二的违约金；逾期七日以上，房开公司有权解除合约，岑某自愿放弃定金等。
2011年12月26日，岑某提出自己不符合限购政策规定的购房条件，房开公司对此明知却仍收取款项显属恶意，起诉请求判令房开公司返还已付定金20万元和预付款200万元，并赔偿利息损失。
经法院主持调解，双方当事人同意解除协议，房开公司返还岑某预付款200万元，并支付利息损失7万元；岑某放弃对20万元定金及利息的主张。
宁波市城镇住宅需求量预测与供需缺口
（ ＡＧＤＰ ，恩 格 尔 系数（ ） ） Ｅ 、人均 可支 配收 Ｇ Ｐ ＝ Ｄ ２４（＋１．４ ） ２２ ．｛元 ； Ｄ ２ Ｇ Ｐ０｝１ ９ ％ ＝ ５ ３６Ｌ ０ ６ 入（ ） 行 回 归， 模 型 ： ＡＩ进 得 同理 可得 其 它年份 Ｇ Ｐ的预测 值 见表 ３ Ｄ ＡＣ＝０ ８ ８ ４ ０ ６ ４ ＡＩ ） －１３ ．６ ＋ ．５ ． （ ２ １５将 ３ ． 中的 模型 （） ３代入（） 将（） ２， 再 ２代 模型 的 Ｒ ０ ９ ２ Ｆ为 ４ １ ０ ８ Ｆ的 入 （ ） 得到 城 镇人 均 居住 面 积（ ．８ ； ８ ．７ ； １， ＡＳ） 年份 和 ｓ 为 ００ ０ 显著 为零 ； ｉ ｇ ．０ ， 常数项 ｔ 为３ ２５ （ 、 国民生 产总 值 （ ＤＰ 的关 系 值 ．６ ， Ｔ） Ｇ ） ＡＳ＝ １ ６６． ＋５． ７｝】 — ＧＤＰ＋０． ０２ ２ ０３ ４４｝ Ｔ ｓ 为 ００ ０一 次项 系数 的 ｔ ｉ ｇ ． １； 值为 ２ ．３ ， ｇ １９ ３ｓ ｉ 为０ ０ ０ 说 明模 型的误 ．０ ； 袁 １ １ ４ ０ 年宁渡市城镇居 民居住、收 入以及人 口 ９ ￣０４ ９ 结构情 况 差很 小 ， 拟合效 果较好 。 年 份 Ａ 【 Ｓ 平方 Ａ Ｄ （ ＾ 元） ∞Ｐ 亿 元） ＧＰ 元） Ｉ（ （ 消 费支出 恩 烙尔 系 米／ 八） 数 １３用逐步 回 归法 ． １９ ９４ ｌ ５ ０ １１ ０ ０４ ５ ２ ６Ｔ ５ ８ ０ ４ ４ ９ ２ ５ ４ ２ ０ ４ ９ ７３ 对 人 均 可 支 配 收 入 ｌ９ ５ ９ ｌ ２８ １ １６ ２５ ６ Ｏ ４ ８ ４２ ６ ７ ３ ３ ６ ５ ６ ６ 蜩 ４ ５５ ８ ５ ９ ９ Ｏ ６ ７ ｌ （ Ｉ、 Ａ ） 年份 （ ） Ｔ 、国民生 ｌ ｇ６ ｌｌ ８ ｌ５ ６９ ７７９６ ５ｌ ７９５．８ ６５４４ ３ ４６ ６ １９ ９７ ｌ ２ ２ ３ １ ８９ ６７ ８ ５ ６ ６ ６８ ８ ７ ３ ９ ４ ６ ６ ８ ４ ０ ４ ４ ６ ３ 产总 值（ Ｄ ） Ｇ Ｐ 、人 均国 １９ ９８ １ ０ ３ ５ １ ２１ ８ １ ＿ ８ ８ ９ ９ ｌ ｌ ９ ３ ４ ７ ４ ７儿 ｌ ｎ ３ ３ ９５ 内生 产总 值 （ ＧＤ ） Ａ Ｐ 进 １９ ９ Ｉ ｌ １９４ ５ ９４２９ ３ １ ４１．７ ６９９５ ４ｇ ３８ ５８ ９ ３ ０ ５ ０ ４ ２０ ００ ｌ ４ ３ ９ ２７ ６ Ｉ８ １ ５３ ０ ５ ｌ ７ ５ １ ５７ ７３ ６５ ３ ８ ９ 行 回归 ， 模型 ： 得
2012年宁波市经济运行宏观环境分析
利于推动我市消费增长。战略性新兴 本 持 续 上 升 、要 素 制 约 日益 突 显 和 节 能减排压力加大的背景下，我市企业 生产经营 困难不断加剧，原来依靠拼
也使得输入性通胀压力不容忽视；价格
形成机制改革的深入和要素供给制约的 领下 ，我市信息产业 、新能源 、新材 资源 、拼成本、低价格、低利润的传
０２年调控政策仍将 微调。经济增长持续放缓、市场物价仍 加 快 形 成 经 济 增 长 新 动 力 。 宁 波 市 地产市场方面，２ １
处 高 位 、 出 口增 速 明显 下滑 、企 业 经
营 困 难 加 大 、楼 市 处 于 僵 持状 态和 财 政 金融 领域 风 险上升 等 问题 叠加 交 织 ，
中央经济工作会议明确提出要继续实施 定 完 善 了 相 关 考 核 督 查 方 案 和 配 套 地产价格大幅动荡 或房产商资金链断 筹处理好速度、结构、物价三者 关系，
防止 经济增速 大幅下滑 ，避免 物价涨 幅 的突 出矛盾和潜 在风 险。 同时 ，宏观政
同时 ，促进海洋经济发展 的相 关政策 理和信贷政策持续从紧，地方融资平 波杭 州湾 新 区等 海洋 经济 重 点功 能
发展 期。服务业发展方面 ，我市 出台
了促进服务 业发展 ２ ８条 政 策 及 一 揽 子 配 套 措 施 ，扶 持 资 金 达 ２ ２亿 元 ， ．
的 “ 转型期” ，除了开展技术创新和产 品研发外 ，企业转行 、转产 以及产业 转 移、企 业外 迁现象 也在逐渐 增多 ，
相对较高的通Leabharlann 水平。 战略 的 ６个 专 项行 动纲 要、４ ４项重 牌 在 所 难 免 。 由于 房 地 产 行 业 产 业 链
使 ２ １ 年宏观调控面临更多两难选择。 ０２
长三角宏观经济概述
长三角宏观经济概述长三角经济圈面积约为110821 平方公里，人口约9722万，是世界六大城市圈之一长江三角洲经济圈包括江苏省东南部、浙江省东北部和上海市，共计16个城市：上海市、苏州市、无锡市、常州市、镇江市、南京市、扬州市、泰州市、南通市、杭州市、宁波市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市、台州市长江三角洲经济圈经济总量相当于全国GDP的20%，且年增长率远高于全国平均水平。
长江三角洲的进出口总额，财政收入，消费品零售总额均居全国第一。
长三角地区是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块长三角的进出口总额要高于其他的两大经济圈。
长三角吸引外商投资上远远高于其他两大经济圈，世界500强企业已有400多家在这一地区落户。
全国百强县市竞争力排名中，有七个“长三角”的县市（区）进入前十位。
县域经济的崛起，使“长三角”城市连片化、都市化成为可能。
2010年长三角地区规划的出台为长三角新一轮的发展带来契机战略定位：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。
目标：2015年，率先实现全面建设小康社会2020年，力争率先基本实现现代化房地产市场影响：城市化进程加快、就业人口扩张、购买能力增加、投资需求增加长三角城市的层次界定城市层次界定体系是基于现有经济发展水平和主要房地产领域活动水平（供给与需求）的综合考量。
一线城市包括北京、上海、广州和深圳；二线城市对应那些处于增长阶段的城市；三线城市则是那些处于起步阶段和萌芽阶段的城市段特点增长阶段城市 国内外银行、制造厂商、零售商和酒店经营者的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求。
起步阶段城市 逐步建立它们未来的发展方向和经济形象。
其中的一些城市得益于当地的国内外企业，已经成功地吸引了房地产方面的需求。
萌芽阶段城市 不断发展的经济基础、政府效率的提高、劳动力素质的改善和具有本地特色的商业发展，使得这些城市未来具有发展潜力和优势。
当前宏观调控政策对宁波经济的影响
小的压力。
控对宁波经济运行 产生 的不利 影响要大
于有利影响 ， 但从长远发 展来看 ， 此次调 控将进一步加大经 济增长方式 转型 的压 力， 有利于 经济结构调整 和产业升级 ， 从 而促进宁波经济的可持续发 展。
而达 到产业升级 的 目的。宁波一些有实
年 宁 波 投资 增 长 始 终处 于 低 位 徘 徊状 态 。１５ ， — 月 宁波投资 同 比增 长 ９ ％， ． 增 ４
幅比去年 同期 回落 ０７个百分 点 ； 中工 ． 其 业投资 ５ 月仅增长 ４４ ． ％，增幅较上月下 降近 ７个百分点 ，房 地产 开发投资增 幅 与去年 同期持平 ，纺 织业投资 则 同比下 降了 １．％。 Ｅ拉动经济快速增 长的投 ２３ 昔 ｔ 资在 今年的宏观调控 中显 得十分得力 不
１ ．保持 投 资适 度 较 快 增 长 的 难 度不
２企业经营成本 不断走高。 ． 一是 央行
提高 银 行 贷款 利 率 和上 调存 款 准 备 金
率 ，从宏观 调控的 出发点来说 是为 了给 过热 的投 资降温 ，但对 企业最 直接 的影 响是增加 了融资成本 ，同时也 增加 了中 小型企业 短期融资难 度 。二是 国土资源 部酝酿 的土地新政将 改变工 业用地 的协 议 出让方式 ， 转而 推行招标模 式 ， 并扩大 土地有偿 使用范 围 ，这势必 推动工业地 价大幅上扬 ， 提高企业 用地 成本 。 三是 国
４利好政 策促进消费效果明显。 ． 与投
整。在市场 环境趋 紧和资源要 素短缺 的
双重制约 下 ，宁波外 向型经济 发展受到
很 大冲击 ， 今年 ｌ５ 一 月份 ， 宁波 出 口仅增 长 ２． 增幅 同 比下 降 １．个百分点 ， ５ ％， ４ ６ ４
市场深度调整,投资更趋谨慎——2012年宁波市房地产市场运行情况分析
关键词： 房 地 产调 控 ； 刚 需驱 动 ； 投 资
１房地产 市场运行总体 情况 是否 长期持 续仍在进一 步判断 ，对下 阶段 拿地和开 发的策略仍 在进一 ｌ ＿ １从房地 产市 场供给 看 ， 施工 面积增 速放缓 、 新建 面积持 续负增 Ⅱ 。 长、 房 地产开发投 资增 速创 ２ ０ ０ ９ 年以来新低 。 ２ ． ２商品房销售地 区差 异明 显 １ ． １ ． １施工规模 增速趋缓 ２ ０ １ ２ 年住 宅销售逐步 同暖 ， 既 有开发商“ 以价换量 ” 的拉 动 ， 也受 到 ２ ０ １ ２年 ， 宁波市 房屋施 工面 积 ６ ０ ８ ０ ． ５ 万 平方米 ， 同比增长 １ ６ ． ７ ％， 些 调控放松 的传 言影响 。 从地 区来 看 ， 鄞州 、 余姚、 慈溪 、 北仑 销售情况 增 速 比上半 年和上 年同期 分别放 缓 １ ． ７ 和１ ９ ． ７ 个百 分点 。其中 ，住 宅 火爆 ， ２ ０ １ ２ 年 四地商 品房销售 面积 ３ ５ １ ． ６ 万平方 米 ， 占全 市销售 面积 比 ３ ３ ６ ２ ． １ 万 平方米 ， 同比增 长 １ ３ ． ２ ％， 增 速同 比回落 １ ６ ． ３ 个 百允 ； 办公 楼 重为 ５ ９ ． ６ ％。 其中 ， 鄞州区销售总量 居全市第 一位 ， 占全 市销售 面积 的比 ５ １ ２ ． ５ 万平方米， 同比增长 ８ ． ３ ％， 增速回落 ３ ３ ． ３ 个百允 ； 商业营业用房 重为 １ ７ ． ３ ％。江东 、 江北、 象 山等地 区则 因为 无新楹 推出或 促销 力度 不 ７ ３ ８ ． ７万平方米 ，同比增长 １ ９ Ｉ ３ ％，增 速 回落 ２ ９ 个 百分 点 ；其 他用 房 大 ， 销售 情况惨淡 ， 降幅均 在 ２ ０ ％以上。 １ ４ ６ ７ ． ２ 万平方米 ， 同比增 长 １ ９ ． ９ ｏ ／ ｏ ， 增速 回落 ２ ７ 个 百分点 。 ２ ． ３企业资金压力 仍然较大 １ ． １ ． ２新开工 面积持续负增在８ ６ ０ ． １ 亿元 资 ２ ０ １ ２ 年， 宁波市共有新开工 房地产项 目 １ ６ ２ 个， 比上年减少 ４ １ 个； 金来源合计 中， 企业 自筹资金 ３ ９ ３ ． ８ 亿元 ， 占比达 ４ ５ ． ８ ％， 但同比增幅仅 新开工面积 １ ４ ７ ０ ． ５ 万平方米， 同比下降 ２ ２ ． ６ ％， 降幅同比扩大 ５ ７ ． ７ 个百 为 １ ． ９ ％。 央行 上调存 款准备 金率 ， 一 方面对房地产市场 资金链直接产 生 分点 。 下半年 在一批大项 目开工带动下 ， 全年新 开工面积降 幅比上半年 影响 。另一 方面 ， 上调存 款准备金 率后 ， 银行 对个人 消费贷款也 会有新 收窄 １ ０ ． ９ 个百分点。其中， 余姚市的翡翠珑湾 、 时代广场等大型房地产 的态度 ， 在一定 程度上会影响房贷 市场。从银行 贷款和个 人按揭贷 款 情 项 目新 开工面 积均超过 ３ ０万平方 米 ， 海 曙 区的青 林湾 ８ 期 等新开 工面 况来看 ， 银行贷款 ２ １ ２ ９亿元 ， ． 占比为 ２ ４ ． ７ ％； 个人按揭贷款仅 ７ ２ ． ３亿 积也超过 ２ ０ 万平米 。 元， 占比为 ８ 粥 。资金 回笼力度不 大 ， 房地产 开发企业压 力将进一 步增 １ ． １ ． ３房地产开发投 资增 速呈现倒 “ ｕ ” 字型 ， 创２ ０ ０ ９ 年 以来新 低 加， 资金链紧张程度将进一步增加。 ２ ０ １ ２ 年， 宁波市完成房地产开发投资 ８ ８ ４ ． ４ 亿元 ， 同比增长 １ ７ ． １ ％， ２ ． ４商品房库存去化压力仍然较大 增速比上年同期 、 上半年分别放缓 １ ８ ． ４ 和１ ２ ． ２ 个百分点。 ２ ０ １ ２ 年， 全市商品房待售面积达 ２ ３ ９ ． ９ 万平方米， 同比增长 ４ ９ ． ６ ％， 从构成来看 ， 建安工程仍为房地产开发投资的主力， 本年累计完成 增速 比上年 同期加快 ３ ６ ． ６ 个 百允 。 其中， 住宅待 售面积 为 ７ ７ ． ５ 万平方 ５ ３ ７ ． １ 亿元 ， 同比增 长 １ ７ ． ５ ％， 增 速 比上半年 放缓 １ ４ ． ７ 个 百分 ． ， 但 占房 米 ， 同比增 长 １ ． ０ 倍， 增速 比上 年同期加快 ６ １ ． ８ 个百允 点。 商业 营业用房 地产 开发投 资额 的比重 仍有 ６ ０ ． ７ ％，拉动房 地产开 发投 资增长 １ ０ ． ６ 个 待售面积比上年增长 ６ ２ ． ２ ％， 增速比上年同期加快 ６ ７ 个百允 。 全市商 百分 点 ， 增 长贡献率为 ６ １ ． ７ ％。 品房 待售量和增速 均高于上年 ， 库存去化 压力仍然较大 。 从 投 向看 ， 住宅 、 办公楼和 商业用房 同 比均大 幅下滑 。住 宅投资完 ３房地产市 场的工作建议 成５ １ ５ ． ６ 亿元 ， 同 比增 长 ２ ３ ． ７ ％； 办公 楼投 资 完成 ６ ６ ． ７ 亿元 ， 同 比下 降 ３ ． １继续 落实调控政策 不放松， 保持 房价平稳 ， 促成 企业和购 房者进 ｌ ｎ ７ ％； 商业营业用房投资完成 １ １ ０ ． ０ 亿元 ， 同比增长 ９ ． ２ ％； 其他用房完 步 稳定市场预期 ， 推 动房 地产市场进人 以刚需带动 的健康 发展环境 成投 资 １ ９ ２ ． ０ 亿元 ， 同 比增长 １ ８ ． ０ ％。住 宅 、 办公楼 、 商业 营业用房 、 其他 在当前房市总体胶着 、 逐步同暖向好的形势下 ， 要继续认真贯彻和 用房 占房地产开发 投资 比重分别 为 ： ５ ８ ． ３ ％、 ７ ． ６ ％、 １ ２ ． ４ ％和 ２ １ ． ７ ％。 落 实好 中央对房地产调 控 的各 项政策 ， 继续坚 决遏制 投机性需求 ， 巩 固 １ ． ２从房地 产市 场需求 看 ， 住宅 销售市 场呈现 回暖迹 象 、 但 办公楼 和扩大调 控成果 ， 保持房 价 总体 稳定 ， 从 而稳定 市场 预期 ， 引导 开发企 和商业用房仍持续低迷 业 进一步认 清和把握 当前房地 产市场形势 ， 继续 以合 理价格促 进销售 ， 在国家继续保 持房地产市场 调控政策 的影 响下 ， ２ ０ １ ２ 年上半 年 ， 全 保 持当前市场来 之不 易 的良好势 头。同时要结合 区域 发展规划 ， 科学合 市房地产销 售始终 处于低迷状 态 。随 着降息 、 降准 等利好 消息的刺 激 ， 理的推 出房 地产开 发土地 ，适度 扩大土地 出让规模 、保持土地 有序供 加上开发商 优惠促销的拉动 ， 房地产 销售特别是住 宅销售逐步 回暖。全 应 。强化服 务 ， 为企业排 忧解难 ， 切实 为企业 生产经营 营造 良好 的外部 年宁波市商 品房销售面积 ５ ９ ０ ． ２ 万平方 米 ， 同 比增长 １ ２ ． １ ％， 增速 比上 半 环境 ， 增强企业投资信 心和意愿 。 ３ ． ２继续加大保 障陛住 房建设力 度， 吸引房地 产开发 企业 参 与保 障 年加快 ２ ９ ． １ 个百 分点 。其 中， 住 宅销售 面积 ４ ５ ８ ． ７ 万 平方米 ， 同 比增 长 ３ ３ ． ９ ％； 办公楼销售面积 ４ ５ ＿ ５ 万平方米 ， 同比下降 ３ １ ． ７ ％； 商业营业用房 性住房建设 销售面积 ５ ５ － ３ 万平方米 ， 同比下降 ３ ５ ％； 其他用房销售面积 ３ ０ ． ６ 万平方 近年来 ， 我 市保 障住房 推进速度加 快 ， 但保 障 陛住房通 常建在 比较 米， 同 比下降 ４ ． ６ ％。 偏僻地段的保障房， 无疑会增加居住者的交通成本 ， 使得原本具备优惠 总体 看 ， 楼 市调控 政策 已经基 本筑底 ， 国家先后 多次采用货 币政策 性质的租金也失去意义。因此， 建议盘活存量房作为保障『 生 住房 ， 或者 手段刺激经济， 购房者对楼市的心里预期开始发生变化。虽然降息对楼 吸引房地产开发企业在商品房中配建保障房， 起到一举两得的作用。 市直接效果 有限 ， 但会加强 市场 回暖预期 。同时买涨不买跌 的心态也成 ３ ． ３密切关 注房地产市场动 态 ， 适 时适度采取 预调 、 微 调措施 为商 品房销 售 回暖 的间接推动力 。 针 对我市 呈现 出逐步 向刚需驱 动为 主的市 场运行 转变 的趋 势 ， 要 ２ 目前房地产 市场值得关 注的问题 密切 加强对房地产 市场 的监控 。 高度关 注部分地 区 、 部分楼 盘出现房价 ２ ． １ 土地 购置面积持续 下�
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宏观经济对宁波房地产的影响
班级：投资1021
姓名：俞丽莎
学号：1003206103
随着国家房地产调控政策的不断趋紧，政策的效益开始逐渐在我市显现。
具体来说有以下几个方面：
一是交易量和价格异常波动。
自《国八条》出台以来，宁波市房地产市场交易量明显波动。
2005年4月到7月，宁波市商品房和二手房交易量一路走低，在5月和6月分别走出了交易量的最大跌幅行情，直到8月才开始缓慢回暖。
随着《国八条》政策效应逐步释放，同年2月份后交易量又开始攀升，5月份达了一个高峰，当月商品房交易2689套、二手房交易2063套，分别比2004年5月增加了2107套和576套。
从交易量走势图来看，《国八条》使得一部分市场需求从普通商品房转到了二手房。
2005年《国六条》及其15条细则对宁波市房产交易产生了较大影响， 5月30日之前《国六条》尚未正式实施，市三区二手住房日均成交73.56件，比上月增加8.7件；新政实施后首日二手房交易就骤减，成交量大幅下降，但大套型商品房却受稀缺性预期影响，交易非常活跃。
例如，九部委文件出台半个月后，6月16日开盘的主力套型为80—110平方米的“亲亲家园”出现了排队抢购，二期307套房子一上午竟卖掉了150套；同日，主力户型为130平方米和170平方米的日湖花园300套高层住宅，当天就卖出200套。
交易量的明显波动，表明宁波房地产市场对调控政策具有一定敏感度。
宁波市房地产价格与交易量基本同步变化，走出了一段与调控意图相匹配的价格轨迹。
5月份《国六条》出台后，市六区房屋均价已回落到5500元，二手房均价则微调到4900元左右。
总体上看，市六区房价目前正在缓慢下移，政策调控已对宁波市房地产价格发生作用。
从区域价格来看，国家房产政策对宁波市的非中心地带房价起到了明显抑制作用，老三区中心地带房价跌幅相对较小，但一些周边区域的房价与去年相比已经跌幅很深。
例如，位于鄞州中心区雅戈尔大道501号的广博•阳光丽园6月21日上午开盘，主力面积为90平米—130平米，起价仅为3524元/平方米，售出价格较低。
二是房地产投资持续下降。
2007年3月以来国家实施的一系列调控措施对宁波市房地产开发产生了较大影响，房产投资处于历史低位。
房产投资继续呈负增长局面，1至4月宁波市完成房地产开发投资66.9亿元，同比下降2.9%。
投资结构有所调整，一方面房地产总投资下降，另一方面经济适用房投资大幅上升。
宁波市实现住宅投资42.7亿元，同比下降2.9%，其中经济适用房完成投资3.1亿元，同比增长279.9%，办公楼完成投资7.6亿元，同比增长13.5%；商业营业用房完成投资7.8亿元，同比下降31.2%。
三是开发商的策略不断调整。
（1）销售策略有所调整。
宁波市商业银行在房地产开发企业的项目资本金、闲置土地等贷款条件方面审核较严，新政关于资本金比例达到35%以及
有关闲置土地的贷款约束，对宁波市开发商资金链不会产生较大影响。
但新政规定，空置3年以上的商品房不得作为贷款的抵押物，此举对空置房较多的开发商融资无疑是一大利剑。
为规避政策风险，开发商正在调整销售策略，放弃捂盘战略，采取积极手段减少房屋空置率，近期楼盘推出较快，“阳光清晨花苑”等楼盘所在的江北5类、“青林湾”等楼盘所在的海曙5类、“BOBO城”等楼盘所在的江东5类、科技园区的“国际城”等楼盘竟相推出。
（2）投资开发策略面临调整。
据统计，市三区新推出楼盘的套均面积为137平方米（不含经济适用住房），其中套型面积在80平方米以下的只占2.8%，80—120平方米的占21%，120平方米以上的则占到了76.2%，待售商品房中，120平方米以上的套型也要占到73%。
我市商品房供应结构离新政规定的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”这个要求相距甚远，新政的数字指标和政策导向将迫使部分使开发商由投资别墅、大套型向投资中小套型、经济适用房和廉租房转变。
同时，因为投资大套型房子的建安成本相对小、利润高，不排除一部分开发商放弃商品房开发，转而投向商业和办公用房开发。
随着开发商策略地适应性调整，宁波市房地产领域将会出现一定规模的分化重组。
四是房地产价格将出现结构性分化。
（1）不同类型的房价将出现分化。
《国六条》关于90平方米以下的套型达到70%的硬性规定实施后，90平方米以下房源会大量增加，小套型房价水分逐步挤出，价格将趋合理；市场上大套型房源的供应量将减少，有可能导致大套型房源价格上扬。
受免征期限延长影响，加之二手房供过于求，很可能出现二手房淡季而带动房价向下调整。
（2）不同区域的房价将出现分化。
市老三区中心地带土地资源紧缺，其房价相对坚挺，将显然高于周边地带；鄞州、镇海、北仑等周边地区房价受政策将影响更加明显，并随着这些地区的小套型开发数量增加，周边区域房价不断向合理低价位回归，政策调控的区域性房价差别效应逐步显现。
五是财政收入将受到一定程度影响。
房地产政策不断趋紧，不仅对房地产市场本身产生了较大的影响，而且对宁波市的财政收入带来了一定影响。
自《国八条》实施以来，宁波市住宅投资同比负增长，导致房地产税收减少，据统计，2011年1-5月份宁波市房地产税收20.7亿元，同比下降8.5％。
从税收结构来看，宁波市二手房成交量长时间萎缩，减少了二手房交易的契税、印花税等收入；对不满2年的二手房转让新开征营业税后，一定程度上弥补了房地产其它税种收入的下降，改变着房产领域的税种收入结构。
考虑到《国六条》和“九部委意见”的紧缩性准入、土地、信贷政策，宁波市房屋开发增幅可能进一步放缓，房地产开发环节的税收也将减少。