“小产权房”成因与对策的研究
小产权房成因、困境与出路探析
问题 ，由村委会 集中建设农 民住宅 ，并给村 民发放 本村
承 认 的产 权 证 明 。 这种 小产 权 房 大 量 存 在 ，也 不 违 反 国
最后 ，小产权房是各利益攸 关者 博弈的结果。城市 居 民到农村 购买小产权房面临不小 的风 险 ，比如 ，小产 权 房 买卖合 同得 不到 法律 支持 ，无 法办理 房屋 产权 登 记 ，进而 导致 房屋 无法合法转让 ；如遇 到国家征收土地
后 ，小产权房 改革路在 何方？ 小产权房 问题是关乎 民生 、关乎社会稳定 的重大问
题 ，本 文从 小 产权 房 的 成 因 、 困境 及 出路 这 三 方 面 进 行
分析 ，以求全 方位展现 当前小产权房 问题 的来 龙去脉 ，
并寻 求解 决 问题 之 道 。
一
国农 民收入单一化 ，除 了在 家务农 收入、外出打工收入 外 ，缺乏其他 的财产 性收入途 径。在ＣＰ高企 ，生活成 Ｉ 本不 断增 加的今 天 ，农 民借助于 出售小产 权房 这一边缘 化政策 以实现其财产增 收是 其理 性选择。
再 次 ，城 市 房 价 飞 涨 促 使 城 市 居 民到 农 村 购 买 小产
、ห้องสมุดไป่ตู้
小 产 权 房 产 生 的缘 由
广义 而言 ，小 产权 房是指在农村集体土地上 ，由享 有该土地所有权 的乡 （ ）政府 或村委会单独开发或联 镇
合 房 地 产 开 发 企 业 联 合 开 发 建设 ，并 由 乡 （ ） 府 或 镇 政
家 村 的 一 起 小 产 权 房 诉 讼 案 拨 开 了 “ 产 权 房 ” 的 迷 小
留山，也属于 集体所 有。”国家所有 的土地 与集体所 有 的土地在所有权 实现形 式上不对等 ，国有土地所有权 高 于集体 土地 所有 权 。１ ９ 年修订 的 《土地 管理 法 》第 ９８ ４ 条规 定 ： “ ３ 任何 单位 和个 人进 行建 设 ，需要使 用 土 地 的 ，必 须依 法 申请 使 用国 有土地 。 ”第６ 条 规定 ： ３ “ 民集体所有 的土地 的使 用权不得 出让 、转让或 出租 农 用于非农建设 。”这 两条法律事实上剥夺 了集体土地 的 部分 开发权 和处 分权 ，即农村 集体 不能 享 受土地 发展 权 。农村集体建设用地必须 转为国有 ，才能进入二级市 场流 转 ，未经征收转 为国有 土地 而直接进入市场用于住 房建设 ，即成 为小 产权房。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房现状研究及对策分析
小产权房现状研究及对策分析从2007年开始，小产权房逐渐成为社会关注的热点，小产权房出现是中国城乡土地二元制下各方利益博弈的产物，它既给消费者带来了实惠，但也存在着很多问题。
本文以中牟县城关镇的小产权房为研究对象，通过实地调研分析该镇小产权房的产生原因、存在的问题并试提出解决小产权房问题的对策。
标签：城关镇；小产权房；城乡土地二元制一、研究目的及意义小产权房是在农村集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或者个人购买的，没有依法取得由县级以上的房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书的房屋。
〔1〕近年来小产权房作为一个社会热点屡屡被提及，而其作为一个历史遗留问题又一直未得到妥善解决。
小产权房自身作为一个多方利益博弈的产物存在诸多不合理性，比如它的占地与我国现行土地使用制度相违背，存在不合法性、建设存在安全隐患、交易过程中可能产生经济纠纷、业主的权益得不到法律保护等问题。
小产权房问题能否妥善解决事关国家、农村村集体、村民个人及小产权房业主等多方利益，因此要十分审慎地对待。
本文以此为出发点，研究小产权房问题的合理解决。
二、研究内容及方法本文在研究内容上以郑州市中牟县城关镇的小产权房为例，分析小产权房的产生原因、存在的问题、影响，从而研究出小产权房的解决对策。
本文的研究方法主要采用文献法和访谈法。
笔者对当前学界关于小产权房的研究成果、政府出台的相关政策进行搜集和分析，从而在学理上充分把握和认识小产权房的研究现状，找到突破口。
此外，本文采用访谈方式，通过对小产权房利益相关者进行相关问题的访谈，以获悉他们对小产权房的理解与认识，以及他们所能接受的小产权房问题的解决途径等内容。
文章访谈对象均为中牟县城关镇中小产权房的所有者、以及小产权房所在地的管理者等利益相关者。
访谈内容包括受访者姓名、住址、家庭收入情况、对小产权房的认识、是否明晰国家关于小产权房的政策及态度、理想的小产权房的解决对策。
本文中的统计数据来自河南省统计年鉴及郑州市、中牟县政府网站。
“小产权房”的成因及其治理
我 国 的法律 法 规体 系 中并没 有 “ 产权房 ”的说 法或 小
概念 。 “ 小产权房 ”是相对于 有法 律认可 的房产 证的城镇商 品房 （ 也可相应称 之为 “ 大产权房 ”）而 言。 “ 小产权房 ” 是指 在农 民集体 土地 上建设 的、未缴纳土地 出让金等相关税 费、面 向社会公 开销 售、购买人 与开发商或 乡政 府、村委会 签订购 买协议 、无法律认可 的产权证 明的房屋 。
［】 晴． ４徐 浅析 和谐校 园环境 下的 大学生责任 意识 教育 ． 西 新
部 ， ２ １ （２ ． ００１）
［］ ５ 车明华． 大学生 自我教 育在克制 网络成瘾 中的作 用． 合作
“小 产
、 ．
权 房 的 成 因 及 其 理
■ 文／ 云华 张
目前 ，“ 产 权 房 ”主 要 集 中在 城 市 周 边 的城 乡 接 合 部 小 及 部 分 城 中 村 ， 如 北 京 主 要 集 中在 通 州 、 顺 义 、 密 云 、 怀 柔 、房 山 等 郊 区 ；西 安 集 中 在 东 郊 、 河 、 长 安产权房”主要 集中在城 乡接合 部
理 ，因此 必须克服片面 的惟社会 、学校 灌输 的任务观 ，重视 榜样 教育过 程 中施 教者与 大学生 双方 的平等性 ， 注重大 学生 的 主体 性 。当代 大 学生 自我 意识 比较 强 ，有 自己的思考 方
式 ，在 社 会 责 任 意 识 构 建 这 样 涉 及 人 生 观 、 价 值 观 方 向 的 重
“ 小产权房”现状
上 世纪 ９ 年代 后 期， Ｏ 随着 城 镇 化和 工 业 化进 程 不 断加 快 ，人 口不断 向经济 发达地 区、大 中城市聚集 ，城 镇住房需 求急剧增加 ， “ 小产权房 ”开始 出现并逐步发展 。 １ “ ． 小产权房”颇具规 模
“小产权房”政策失败成因与治理对策
３ 政策 分析
３１政策转变历程 ．
１８年６ ９ ６ 月制定的 《 土地管理法 》第 四十一条规定 ：“ 城 镇非农业户 口居民建住宅，需要使用集体所有 的土地的，必
“ 小产权房”政策失败戍因与治理对策
“ 小产权房＂政策失败成 因与治理对策
福建省国土资源宣传教育中心 陈 璨
［ ］ 随 着我 国城市 化进程 的加 快 ，城 市 的地 价房价 不 断攀升 ，同 时刺激 着城 市周边 农村 集体 土地 的升值 。 由于政 府垄 断 摘要
了土地一级市场，村集体无法把集体土地转化为有形的资本进行新农村建设，于是就出现了所谓的 “ 小产权房”，并呈现一 种愈演愈烈的蔓延之势。该文按照政策分析的流程，从经济学的视角分析有关政策出台的原因，针对 “ 小产权房 ”蔓延的现
多 。武 建东 指 出 ，导致 小产 权房产 生 的根本 原 因之一 是近 ２ ０ 年 以来 中 国城市化 、工 业化 进程 的加快 。大 规模 的城 市扩 张
地所有权不得出让 、转让或者出租用于非农业建设。因此 ， 事实上它没有产权， 更没有 国家的土地使用证和预售许可 证 ，国土房管部 门也不会给购房合同备案， 业主所持的由乡 政府或村政府颁发的产权证并不受法律保护 。现在， 大部分 的‘ 、 ‘ 产权房” ， Ｊ 是以“ 新农村建设” 旧村改造” 、“ 的名义建造的 ， 大概的流程是这样的： 首先 ，村集体以旧村改造的名义立项， 获得规划审批，同时以超过村民实际家庭数的数量申请宅基 地用 地指标 ， 然后将多出来 的村 民住宅拿 到市场上公开 出 售；或者村集体直接把手中宅基地用地指标卖给开发商 ，开
“小产权房”的成因分析及对策建议
二．“ 产 权 房 ” 生 的原 因 Ｊ 小 、 产
（ ） 元结构 的土 地制 度 一 二
、
“ 小产 权 房 ” 的含 义
“ 产权房 ” 是一 个 法 律 上 的 概念 ， 小 不 它是 人 们
我 国《 宪法 》 定 ：城 市 土地 属 于 国家所 有 ， 规 “ 农 村 和城 市郊 区 的土地除 法律规 定属 于 国家所有 以外 都属 于集 体所 有 。按 照 我 国现行 的土 地 管理 制 度 ， ” 集体 所有 的土地 不 能直 接 用 于非 农 的商 品房 开 发 ， 如果 要在 农村 集体所 有 的土地 上进行 商 品房建设 并 出售 ， 须先 经 国家征 收 ， 为 国有 土 地 ， 出让 给 必 转 再 开发 商 ， 开发 商 向国家缴 纳 了土地 出让金 和税 费后 ，
其 一直 行走 于灰 色地带 。
到一 幢楼 ， 大到 好几 百亩 地 ， 整个 的体量 占西 安市场 的 １５ ／。再从 济南 、 广东 、 州 、 连 、 都 等 大 城市 郑 大 成
的情 况来看 ， 有很 多 “ 产 权 房 ” 目， 以说 ， 也 小 项 可 全 国的各大城 市 ， 都存在 着 大量 的“ 产权房 ” 目。 小 项
“ 小产权 房＂ 的成 因分析 及对策建议
刘 开瑞 ， 闫 燕
（ 陕西师范大学 国际商学院 ， 陕西 西安
摘
７０ ６ ） １０ ２
要 ： 于 目前 住 房 市 场 上 “ 产 权 房 ” 易 火 热 这 一 现 象 ， 基 小 交 首先 ， 章 分析 了 “ 产 权 房 ” 易 火热 的 直接 原 文 小 交
在社 会 实 践 中形 成 的一 种 约 定 俗 成 的 称 谓 。所 谓
小产权房产生的成因及对策
。
巍｝鼍色 ｜ｉ 。
米 ，仅 及 ２ ０ 年 北 京 市 整 体 销 售 均 价 的 乡 都 是 基 于 各 自公 共 产 品 提 供 不 足 而 向 ０６
１ Ｉ Ｌ
． ． —
这 ８ ９／ 方 米 的３ ％。对 于想 去 大 城 市 ， ７２平 ８ 而 外 求 解 ， 当然 就 造 成 了小 产权 房 的市 场 空 间 。 另 外 ， 产权 房规 模 的 扩 大 也 取 决 小 又无 力 购 房 的 人 来 说 这 无 疑 是 非 常 好 的
开发 区 的 热潮 中 ， 行 土 地 违 法 买 卖 行 为 地 价 房价 大 幅 回落 。为 市 民 提供 了能 买得 进
一
方 面是 利 益 所 致 ， 一 方面 也 与 土地 管 起 的 商 品 房 。 二 是 小 产 权 房 只 能 自用 ， 另 交 易受到限制 ， 自然 而 然地 抑 制 了投 资房 的
费 用 ，其 产 权 证 不 是 由 国 家 房 管 部 门 颁 的宅 基 地 进 行 统 一 规 划 、 中建 房 ， 建 能做 到 的 事 ， 小 产 权 房 却 做 到 了 。 当然 集 所 而 发 ， 是 由乡 镇政 府 颁 发 ， 以 叫 做 “ 产 的房 子 应 该 是 连 排 的 、 似 公 寓 形 式 的 住 其 中也 有 弊 端 ， 打 破 了政 府 对 建 设 用 地 而 所 小 类 它 权 房 ” 又称 为 “ ， 乡产 权 房 ” 。乡 镇 政 府 发证 宅 。 但是 乡 镇 政 府 在 建 设 这 项 工 程 时 ， 供 给 的 垄 断 ， 造 成 建 设 用 地 失 控 ， 响 由 会 影 的所 谓 小 产 权 房 产 ， 际 上 没 有 真 正 的产 于资金 窘迫 ， 实 便会 和开发 商合作 ， 上级 耕 地 保 护 。当然 在 其 中 的利 弊 之 间 我们 能 将
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策一、小产权房产生的原因小产权房是指没有取得法定房产权证书，但具有一定居住功能的房屋。
其产生的原因主要有以下几点。
1.历史遗留问题在改革开放初期，由于房屋分配政策的不完善和住房供给体制的落后，很多人在没有法律依据的情况下自建房屋。
这些房屋没有合法的土地使用权和建筑许可证，属于无证建筑，因此不能取得法定房产权证书。
2.城市扩张随着城镇化进程的加快，城市不断扩张，大量农村人口涌入城市，对住房需求量的增加，加剧了城市住房供应短缺的问题。
为了解决居民住房问题，一些城市政府通过低价出让远郊地区的土地，让人民群众购买自建住房。
但是，由于这些土地不具备建设用地资格，因此自建房屋的居民也难以取得法定房产权证书。
3.政策转变在某些地区，政府推行了“农村危房改造”政策，鼓励农民自行改造农村老旧房屋。
虽然政府提供了一定的资金指导和技术支持，但是这些房屋大多没有土地使用权和建筑许可证，很难取得法定房产权证书。
4.法律制度缺陷在我国法律体系中，对小产权房的管理和规定不够完善，土地、房屋所有权不明晰，相应的保护机制也存在不足。
缺乏明确、完善的法律法规体系和权属认定机制，造成了小产权房的存在。
二、解决对策小产权房是目前我国城市化建设中需要解决的难题。
只有采取制定完善的法律制度和合理的政策措施，才能逐步化解小产权房问题。
1.加强土地管理小产权房的一个重要问题是土地使用权不明确。
因此，加强土地管理是解决小产权房问题的必要途径。
政府应当出台完善的土地管理政策，规范土地使用权的取得和流转。
同时，应当建立健全土地质押、抵押、评估和处置等制度，完善土地市场体系，促进土地资源的高效利用。
2.建立房产权证书登记制度小产权房缺乏法定产权证书，没有明确的房屋所有权和权属关系，这种状况必须改变。
政府应当建立房产权证书登记制度，为小产权房确立法定产权，并对其权属关系及历史遗留问题进行规范和纠正。
3.加强对小产权房的规范管理政府应当加强对小产权房的规范管理，并提供必要的服务保障。
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“小产权房”成因与对策的研究
小产权房因其价格优势受到众多中低收入阶层的热捧，引起社会的广泛关注。
本文从小产权房形成的原因入手，针对由于其产生而暴露出的一些问题，提出了“小产权房”的解决途径与措施.
标签：小产权房土地制度
1 小产权房的概念
所谓小产权房，是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，但双方约定没有国家的土地使用权证和房屋所有权证，只有村集体发放的房屋所有证明，所以其不具法律效力。
农村小产权房虽无正当的合法身份，但其对我国整个房地产市场的影响却是举足轻重的。
以北京为例，根据中大恒基不动产营销市场研究中心对北京城区400余个在售北京房地产调研数据显示：目前在售“小产权房”楼盘约占市场总量18％，绝大多数分布在远郊区县，占95％。
近日一家网站在关于“你会购买农村小产权房吗？”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75％的人表示“如果价格合适，也可以接受”。
农村小产权房已在官方和市场的“冷漠”中，默默生长了十余年，在半公开和监管空白的状态下热销。
2 小产权房出现的原因
2.1 价格低廉是大量购买小产权房的直接原因
近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。
小产权房楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于无，由于不存在土地出让金，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，其成本较低，售价仅为同区域商品房的40％——60％。
截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米，二者相差十分明显。
许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。
到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米。
2.2 城市房地产开发过程中的的制度原因
2.2.1 政府对房地产建设用地供应的垄断
这种垄断地位在让城市政府大获其利。
一方面是政府利用行政手段压低征用环节的补偿标准，以低廉的价格把农民集体所有的土地征用为政府国有并将大部分征用土地用于商业目的。
另一方面，是出让土地时热衷于市场化的手段。
巨额土地出让金最终由购买房屋的城市居民承担。
2.2.2 政府对城市土地的供应垄断
事实证明，土地出让的程序越市场化，有能力从政府处获得土地的开发商的数量就越少，市场化的房地产市场内在地倾向于寡头化，消费者可选择范围日趋缩小，议价能力越来越弱。
“两个垄断”的直接后果是城镇房地产价格的飞涨，大批城镇居民买不起合法的商品房，只能依靠非法的“小产权房”解决居住问题。
3 小产权房暴露出的问题
3.1 土地征收制度不健全
“小产权房”是农民将集体所有制土地用于房地产开发，并且是由村民委员会办理房屋产权证，而改变农村集体所有制土地用途，必须要按照法律程序办理审批手续，小产权房这种变相转让土地使用权的行为，显然是违法的，然而另一方面，政府却通过征收补偿的方式，先将农村集体土地转为国有土地，再出让给开发商用于商品房开发，以获得高额财政收入。
这明显是对农民权利和利益的剥夺，也暴露出目前我国农村土地征收制度的缺陷。
3.2 农村土地流转制度不完善
现行农村土地流转制度的不完善，主要表现在相关法律法规制度的不健全。
尽管我国现有的法律制度也规定了农村的土地使用权可以依法转让，但对于转让的具体范围、形式、程序、价格等等，都缺乏专门的法律法规约束。
如果有规范的土地流转程序，有科学的土地价格评估机制，有对政府行为的监管机制，那么在农村集体建设用地的流转和征用过程中，农民的利益就会得到有效保护，就不会出现那么多小产权房问题。
4 解决小产权房的途径与措施
4.1 完善土地征用法规，保障农民土地财产权
正当、公平、公正、合理的行政征用补偿原则是现代市场经济国家普遍遵循的原则。
而现实中在一些地区一些部门以“公共利益需要”为旗号低价征用农民土地后再转让获取增值收益，实际上保护了一些企业、单位甚至个人的利益群体的小团体利益。
不是以工补农、以城促乡，而是以农补工、以乡补城。
因此，应明确界定公共利益、完善征地程序，确保在征用农民土地过程中土地权利人有充分
的知情权和参与权，把征用农民土地的过程变成一个平等财产权利主体交易的过程。
合理分配政府、开发商、农民的利益，保障农民在征地过程中应获得的增值收益。
4.2 构建合理、有序的农村土地流转机制
在产权明晰的前提下，按照市场经济规律进行农地合理流转，是建立现代商品化农业以及进行农业规模经营的需要。
为此，一方面应通过政策、法规的调整，较少对农地流转的种种限制；另外应加快农地流转的市场化进程，根据各地区的不同情况采用租赁等不同的形式的流转方式，建立合理的价格机制和补偿机制，减少目前农地流转过程中国家和地方政府的行政性色彩，培育从事农地流转的专门性中介机构建设，大力加强流转所需的各项经济、法律环境建设。
4.3 尽快解决现存小产权房问题
4.3.1 严格禁止新开发建设小产权房。
在新的法律和政策出台之前，必须严格禁止新的小产权房开工建设，以确保现行法律的有效落实。
如果一边解决现存问题，一边又出现新的小产权房，那么这一问题将永远解决不了。
只有政府态度鲜明地执行现有法律，才会有效遏制小产权房的继续泛滥。
4.3.2 对符合条件的小产权房确认发证。
对符合城市发展规划，建筑质量合格的小产权房，应在对开发单位进行处罚、责令补交相关费用、将该土地征收归国家所有的基础上确认购房人的房屋所有权，并颁发产权证书。
购房人在申请办理产权证书时应当补缴土地出让金的差价。
综上所述，小产权房的存在是对我国现行土地制度存在的某种不合理的现实批判和否定，体现了在土地利用方面存在着城乡不平等现象。
根据《物权法》规定，对于物权应给予平等的保护，应当尊重农民集体对土地的所有权，也就是在符合法定程序条件下，尊重农村集体对土地使用权的处置，而不是简单地依据具有内在缺陷的法律来对“小产权房”进行否定。
参考文献：
[1]潇琦.小产权房走在钢丝上未来之路在何方[J].北京房地产，2007(5).
[2]张丽娟.解题小产权[J].城市开发，2007(14).
[3]王建军.农村集体建设用地流转制度研究[D].武汉:华中农业大学，2007.
孔德军:(1973-)，男，包头职业技术学院，硕士研究生，研究方向:工商企业管理、物业企业管理。