房地产开发项目拿地投资测算分析模型
房地产投资分析模型(土地版9大项)
投资评价指标
序号指标名称指标值单位计算公式评价点1项目总投入774,396万元开发成本＋期间费用＋营业税＋增值税＋所得税项目的总投入规模2项目销售收入916,305万元销售收入项目变现能力
3留存资产价值12,331万元可售留存资产价值按10年收益折现值计算（8％折
现率）
留存资产价值
4单方售价9,241元/㎡项目销售收入/销售面积销售均价的合理性5可租售单方成本7,174元/㎡项目销售部分投入/销售面积单方成本的高低6项目投资326,600万元项目在实现盈亏平衡前需投入的资金项目的投资规模7所得税后净现金收益154,240万元2+3-1项目静态收益
8股权倍数 1.47(7+6)/6股权收益
9投资收益率47.2%7/6项目投资收益水平
10税后净利率16.6%所得税后净现金收益/（项目销售收入＋留存资产
净现值）
核心指标，大于10%
11项目自有资金IRR#NUM!月度内部收益率×12（不含外部贷款和利息）核心指标，大于19%敏感分析。
地产公司项目投资测算模型(下载后应有多个工作表)
商业类物业 及其他
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
其 中
请在本项目有的物业类型后面标注"Y"
物业类型
本项目物业类型
独栋别墅 双拼别墅 联排/叠加
住宅类物业
多层(洋房) 小高层 高层 超高层 社区商业 综合商业 办公 酒店 配套设施(会所) 配套设施(学校、幼托等) 其它(物业及设备用房) 地下车库（一层） 地下车库（二层） 地下室（一层） 地下室（二层） 设备用房 车位
【填写说明】 本表主要填写的内容为: (1)项目的基本信息 (2)项目所在城市,板块的房地产市场的基本情况以及项目自身的定位考虑 .
【项目基本信息】
项目名称 xx住宅开发项目 单位 常见取值(如与常见取值 不同请说明) 取值说明
备注
假设各期建设期（从开工到竣工交付）为两年
项目类型 项目所在区域 土地性质 总占地面积 建设用地面积 带征地面积 容积率 绿化率 地上可建面积 土地每亩单价 股权收购溢价折合每亩单价 我方收购股权比例 契税、拍卖佣金等费率 开发间接费率 不可预见费率 管理费用率 销售费用率 相 关 取 值 营业税及附加率 普通住宅土地增值税预征率 非普通住宅土地增值税预征率 商业土地增值税预征率 所得税核定销售毛利率 所得税率 可售地下车库是否分摊土地 成本 地下车库入住一年内实现销 售比例 贷款利率 授信额度(贷款上限) 贷款年限 100.00% 3.00% 2.70% 3.00% 0.00% 3.00% 5.55% 1.50% 2.00% 5.00% 15.00% 25.00% N 80.00% 8.00% 2 万元 年 最高不超过按开发成本前八项及溢价之和的40％计算的金额 项目竣工入住前应还清贷款 30%-50% 可售地下车库面积计入容积率的，须分摊土地成本 参考取值：成熟地段50%，不成熟地段30%。车库的长期租售收入暂忽 略不计 1-5%, 5-20%, 3% 3% 3% 0-3% 3% 5.55% 1-3%, 各地各产品预征率不同，一般为1-5%,根据具体情况调整 车库是2 各地各产品预征率不同，一般为1-5%,根据具体情况调整 各地所得税核定销售毛利率，一般为5%-20%根据具体情况调整， 合作开发时我方收取的项目管理费，视为我方现金流入 0.00 0% 平方米 亩 亩 可入帐的地价 重庆 综合 亩 平方米 亩 平方米 亩 平方米
房地产开发项目投资收收益测算模型
房地产开发项目投资收收益测算模型作者：时间：2012年12月04日信息来源:经理人网众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。
因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。
根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。
一、构建适合企业的投资收益测算模型1. 建立投资收益模型的目的个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。
第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。
第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。
投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。
第三，规范投资收益测算、提高工作效率。
投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。
2. 销售型物业投资收益测算模型关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。
要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。
主表一：项目利润表。
本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。
前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。
后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。
主表二：现金流量表。
本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。
现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。
在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。
本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。
主表三：资金计划表。
本表主要反映项目融资和还本付息的情况。
房地产开发测算模型
合计
其中： 1、建筑用地（净地） 2、代征绿地 3、代征道路 4、代征其他
地价及付款方式
（m2）
82,000.00
单位成本：元/m2
（亩）
123.00
80,062.00 1,916.00 -
120.0923995 2.87398563 0 0
地价总额（万元）
1、政府地价及市政配套费 其中：土地出让金 土地开发费 市政配套费 应交契税 其他
2、合作款项
土地协议中的地价（万元） 其他相关土地成本（万元）
54,262.00
-
49200
86 3497
1479
3、红线外市政设施费 其中：水、电、气、暖 道路通讯及其他
4、拆迁补偿费
-
-
合计
54,262.00
-
单位地价（元/m2）：
按总占地面积
按净占地面积
6,617.32
6,777.50
楼面地价（元/m2）：
3、红现外市政设施费：指红现外道路，水、电、气、暖，通讯等建造费，管线铺设费、接口补偿费。
金额单位：万元
占地比例%
1
0.976365854 0.023365854
0 0
合计（万元）
54,262.00 49,200.00
86.00 3,497.00 1,479.00
54,262.00
地7368145
资和开发， 在交纳土地出让金
补偿费。
按计容积率建筑面积 2686.836176
土地现状与特征：
合作方式与条件： 地价付款方式：（土地合同或开发协议中规定的地价标准，付款时间、金额、进度等条件）
说明： 1、市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费；土地开发费：指政府对土地做了前期投资和开发， 在交纳土地出让金 的同时还要交纳土地开发费； 2、合作款项：指补偿给合作方的地价，合作建房转入分给合作方的房屋成本及相应税金等；
房地产开发拿地测算
房地产开发拿地测算房地产开发拿地测算，这个话题可真是个大工程。
拿地就像买衣服，选得好，穿得舒心。
想象一下，城市里的每一块地，背后都有故事。
我们先来聊聊什么是测算。
简单说，就是评估拿地的成本、收益，还有风险。
这样做，能让开发商在决策时更有底气。
第一部分，市场调研是关键。
1.1 地段的重要性。
位置好，像是打了一针强心剂，周围的配套设施、交通状况，都是加分项。
想象一下，买家走出门就是公交站，旁边还有超市，真是家门口的便利啊。
1.2 价格分析。
价格要合理，不能天上掉馅饼。
得考虑市场行情，避免高买低卖。
适当的价格，才能吸引买家，才能保障项目的收益。
第二部分，成本构成不能忽视。
2.1 土地成本。
土壤是基础，好的土壤才能种出丰硕的果实。
土地的竞拍价格，得看市场需求。
2.2 建设成本。
房子建好后，得考虑材料和人工费用。
选择合适的材料，控制好工期，才能在预算内完工。
2.3 运营成本。
房子建好了，还得运营。
水电费、物业费，这些都是不能少的开销，得提前测算好。
第三部分，收益分析让人期待。
3.1 销售收入。
房子卖出去，价格得公道。
房子好，售价高，能吸引不少买家。
3.2 租金收益。
还有租房市场，房子不光能卖，还能租。
租金的稳定性，能为开发商提供持续的现金流。
3.3未来增值。
土地的升值空间可大可小，得看市场变化。
长远来看，合理的投资，往往能带来意想不到的回报。
最后，总结一下，房地产开发拿地测算，真的是一门学问。
透过市场调研、成本分析和收益预测，开发商才能找到最佳的拿地策略。
这不是一蹴而就的事情，而是细水长流的过程。
每一步都得谨慎，才能在风云变幻的市场中，稳步前行。
总之，拿地就像下棋，得提前布局，才能赢得最终的胜利。
房地产开发测算模型
金额单位：万
商业 年度利润体现 第二年 第三年 第N年
面积单位： M 2
说明2
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0%
0%
0% 项目利润/销售面积
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0%
0% 税后利润/销售面积
0%
0%
0% 项目利润/销售收入×100%
0%
0%
0% 项目净利润/销售收入×100%
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 项目净利润/项目总投资× 100%
0%
0%
25 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 项目净利润/项目总投资× 100%
#DIV/0! #DIV/0!
1、开发周期在3年内（含3年）的项目，应分上半年和下半年列示利润体现情况 2、本表税后利润合计数≤现金流量表的累计净现金流量，其差额应等于非付现成本（见现金流量表说明） 1、灰色底色部分无须填写，自动链接【若已添加行或列导致公式变化，请自行修订】； 2、白色
18
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20
0%
0%
0%
0%
0%
0% 项目利润/销售面积
0%
0%
21
万科房地产项目投资分析模型
说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。
年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR 函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。
9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为
2.5%；。
房地产项目地块开发经济测算分析
房地产项目地块经济测算分析一、测算情况分析本次测算，分别用80万/亩，100万/亩，110万/亩测算经济效益。
按照2.5的容积率计算，测算出可售面积为246225平方米，其中，高层住宅233914平方米，按照300米沿街底商计算，容积率2.5，测算面积为12311平方米。
高层按照建安工程费1700元/平方米，销售价3200元/平方米；商业按照1300元建安工程费，销售价5800元/平方米。
按照80万/亩测算，预计成本单价为3220元（含税）。
总计成本67526万元，销售利润率8%，投资回报率10%。
按照100万/亩测算，预计成本单价为3347元（含税）。
总计成本70665万元，销售利润率4%，投资回报率5%。
按照110万/亩测算，预计成本单价为3412元（含税）。
总计成本72247万元，销售利润率2.5%，投资回报率3%。
注：土地费用：土地出让金+契税土地出让金=建筑面积/容积率/666.7*80万/亩契税按照4.5%计算安置成本：(1700-1000)*12000+502*12000。
12000平米的建安费用+土地成本前期工程费用包含：规划、设计、可行性研究费+水文地质勘测费+三通一平基础设施建设费：供电、给水、排水、供热、排污、社区道路工程、社区景观工程。
其中，供电80元/平方；给水、供热、排水、排污总计120元/平方；社区道路与景观工程分别为25元/平方米和70元/平方米。
总计基础设施建设费用为295元/平方米。
建安成本：高层1700元/平方米，沿街商业1300元/平方米。
不可预见费用：总投资额的1.5%。
财务费用：总投资额的0.5%。
销售费用：销售收入的2%管理费用：总投资额的0.5%。
A、（80万/亩）投资成本费用估算按照80万/亩测算，预计成本单价为2769元（不含房产税），含房产税成本单价为3220元。
总计成本为67526万元，按照3年开发量计算，5%的房价增长速度，计算得出总销售额为85550万元，纯利润为6903万元，销售利润率为8%，投资回报率10%。
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数量
单位
1期
2期
3期
销售面积
332,611 ㎡
332,611
-
-
住宅
223,580 ㎡
223,580
-
-
高层
200,000
㎡
200,000
花园洋房
23,580
㎡
23,580
住宅公寓
-
㎡
……
-
㎡
1.2
商业及车库
109,031 ㎡
109,031
-
-
商业
28,165
㎡
28,165
写字楼
-
㎡
公寓
-
㎡
-
地下车库
-
㎡
-
-
-
……
-
㎡
-
-
-
其中1.2＋2 商业及车库
109,031 ㎡
109,031
-
-
商业
28,165
㎡
28,165
-
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写字楼
-
㎡
-
-
-
公寓
-
㎡
-
-
-
地下车库
80,866
㎡
80,866
-
-
m2
总建筑面积
绿地率
围墙长度
硬质铺装广场
体育(游乐)设施占地
365784.1 m2 37.00% m
硬质铺装人行道
用途： 依据：
1 2 2.1
用于项目各阶段的研发设计、报建、项目预结算、项目工程管理、公司内部成本测算等；
《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T 50353-2005/2013及地方性相关规定；《建筑工程建筑面积计算规范》只适 适用于商品房建筑面积测量。
项目
数量
单位
1期
2期
3期
总用地面积
120,000 ㎡
专门独立建造的配电房、水泵房等 设计方案中该类型物业面积指标的取值 设计方案中该类型物业面积指标的取值 设计方案中该类型物业面积指标的取值 垃圾站建安及设备
设计方案中该类型物业面积指标的取值 -
设计方案中该类型物业户数指标的取值 设计方案中该类型物业户数指标的取值 设计方案中该类型物业户数指标的取值
幼儿园
3,593
㎡
3,593
小学
5,915
㎡
5,915
体育设施（体育 中心）
-
㎡
设备用房
84
㎡
84
车站建造
-
㎡
物业用房
1,259
㎡
1,259
社区用房
1,129
㎡
1,129
环卫工程
-
㎡
项目修缮费
-
㎡
其他
4,683
㎡
4,683
5
精装房面积
-
㎡
6
居住户数
2,679 户
2,679
-
-
高层
1,536
户
1,536
一、项目概况
项目名称 总用地面积 建筑物占地面积 计容建筑面积 道路用地合计
绿化用地合计
120000.00
㎡
26000.00
㎡
280235.10
㎡
项目规ห้องสมุดไป่ตู้指标表
项目位置 有效用地面积 建筑密度 容积率 砼路面车行道
组团宅间绿化
120,000.00 21.27% 2.34
硬质铺装车行道
底层私家花园
二、建筑面积及分期表
2,642 264
2,378 365,784 284,918 80,866 349,121 240,090 200,000 23,580 16,510
109,031
28,165
-
-
-
-
-
-
地下车库
80,866
㎡
80,866
4.2
公共配套设施及 面积
16,663 ㎡
16,663
-
-
游泳池
-
㎡
会所
-
㎡
-
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-
可出售车库面积，不含赠送车库
用于出租的商业建筑面积 用于出租的写字楼建筑面积 用于出租的公寓建筑面积 可出租车库面积，不含赠送车库
本表为测算营销销售及回款、留存资产租金收 入提供基础数据
商品房建筑面积测量，规划和房产部门都应按照此规范执行
4期 -
5期 -
6期 -
前期项目以方案中该物业类型的计容建筑面积 为统计口径，已办理预售许可的，以预售许可 证面积为准，已完成产权测绘的，以产权面积 为统计口径，
-
-
-
前期项目以方案中该物业类型的计容建筑面积 为统计口径，已办理预售许可的，以预售许可 证面积为准，已完成产权测绘的，以产权面积 为统计口径，
商业
写字楼
商业公寓
75,480 ㎡
44,400 ㎡
31,080 ㎡
2,642 个
264
个
2,378
个
365,784 ㎡
284,918
㎡
80,866
㎡
349,121 ㎡
240,090
㎡
200,000
㎡
23,580
㎡
16,510
㎡
-
㎡
109,031
㎡
28,165
㎡
-
㎡
-
㎡
75,480
44,400
31,080
120000.00
有效用地面积
120,000 ㎡
120,000
-
-
建筑占地面积
25,529 ㎡
25,529
2.2
道路面积
18,991 ㎡
18,991
2.3
3
4
4.1 4.1.1
4.1.2
景观面积
软景面积
硬景面积
车位数 地上车位 地下车位 总建筑面积 地上 地下 各业态建筑面积 住宅 高层 花园洋房 住宅公寓 …… 商业及车库
景观方案中苗木草皮等绿植所占面积
景观方案中软景以外的景观面积，包含小区内 景观道路
设计方案中地上停车位指标的取值 设计方案中地下停车位指标的取值
- 设计方案中总建筑面积指标的取值 - 总建筑面积-地下室建筑面积 - 设计方案中地下室建筑面积指标的取值 -
设计方案中该类型物业面积指标的取值 设计方案中该类型物业面积指标的取值 设计方案中该类型物业面积指标的取值
80,866
㎡
2,378
个
80,866 2,378
2
出租面积
-
㎡
-
-
-
商业
-
㎡
写字楼
-
㎡
公寓
-
㎡
地下车库
-
㎡
-
个
1＋2
可租售面积
332,611 ㎡
332,611
-
-
其中1.1 住宅
223,580 ㎡
223,580
-
-
高层
200,000
㎡
200,000
-
-
花园洋房
23,580
㎡
23,580
-
-
住宅公寓
水景占地面积
本表为目标成本测算提供基础数据
测算等；
1期包含（范围）：
筑工程建筑面积计算规范》只适用于工程造价计价，而不 2期包含（范围）：
4期 -
5期 -
6期 -
统计口径 项目用地红线范围内的面积
建筑物基底面积之和
项目有效用地范围内的小区车行道路面积之和
-
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-
景观面积=有效用地面积-建筑占地面积-道路 面积
花园洋房
200
户
200
别墅
-
户
商业
563
户
563
写字楼
-
户
公寓
380
户
380
……
-
户
三、销售面积及分期
用途：
依据：
序号 1 1.1
用于项目销售面积确定、产权办理、内部销售收入预测等；
《房产测量规范》GB/T17986-2000及地方性相关规定；《房产测量规范》适用于商品房建筑面积测量，规划和房 。
项目
-
-
-
包含单方成本差别不大的底层商铺、独立商铺 、集中商业或有产权的小区会所等，如单方成 本或售价差别大，则需单列
设计方案中该类型物业面积指标的取值 设计方案中该类型物业面积指标的取值
-
-
-
-
设计方案中该类型物业面积指标的取值，含赠 送车库
设计方案中该类型物业面积指标的取值 设计方案中该类型物业面积指标的取值 设计方案中该类型物业面积指标的取值 设计方案中该类型物业面积指标的取值 指需进行分摊的公共设施及设备