资产评估第四章2

产 第二期为4/5，第三期为5/5，第四期为6/5，
评 第五期为7/5。
估 ⑦爱沙法：主要针对木质建造的住宅建筑物提
学
出的。木质建筑物耐用年限40年。前25年减 值每年1.65%，中间10年减值每年1.65%——
3%，最后5年减值7%。
24
第四章 房地产及在建工程评估
（2）打分法（观察法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库
S
0.15
0.2
设备 部分
B
0.05
0.1
结构 部分
G
0.87
装修 部分
S
0.1
设备 部分
B
0.03
六层
0.8
0.1
0.1
七层以上
25
第四章 房地产及在建工程评估
2、建筑物功能性贬值的计算
建筑物功能性贬值是指由于建筑用途、
资 使用强度、设计、结构、装修、设备配 产 备不合理造成的建筑物功能不足或浪费 评 而形成的价值损失。 估 学
资 V——购置土地的价格；
产 A——开发完成后不动产的价值；
评 估 学
B——整个开发项目的开发成本； C——投资利息； D——开发商合理的利润；
E——正常税费
30
第四章 房地产及在建工程评估
2、香港的计算公式
地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息发展商的利润
资 3、实际中应用的公式
产
简单算术平均法；
资 加权算术平均法；
产 中位数法；
评 估
众数法。
学
8
第四章 房地产及在建工程评估
四、应用实例
例题2：情况修正
资 市 场 交 易 案 例 A， 其 地 块 成 交 价 的 为 产 3000元/平方米，根据市场行情分析， 评 该地块为特殊利益关系人之间的交易， 估 价格偏低为4个百分点。求地块的修正后 学 的价格。
学 2、原理：是生产费用价值论，等量的资
金获得等量的收益。
13
第四章 房地产及在建工程评估
二、基本公式
1、新建房地产成本
资
新建房地产价格，购置土地费用，建造
产 建筑物费用，正常利税
评 2、新开发的土地成本
估
生地价格，开发土地成本，销售费用和
学 一般管理费用，开发期间利息，资本收
益，投资利润
14
年限20年，土地还原率为8%，求土地使 用年限修正后的地价。
修正系数=[1-1/(1+8%)20]/[11/(1+8%)30]=(1-0.2145)/(1-
学 0.0994)=0.872
修正后的地价=1000*0.872=872元
5
第四章 房地产及在建工程评估
三、市场比较法的估价步骤
1. 广泛收集交易案例；
3
第四章 房地产及在建工程评估
其它修正
2、容积率修正
资 容积率与地价的关系呈非线性关系。 产 修正系数=待估宗地容积率修正系数÷可 评 比实例容积率修正系数 估 学
4
第四章 房地产及在建工程评估
例题1
比较案例成交地价为每平方米1000元，
资 对应使用年限为30年，而待估宗地出让
产 评 估
学 C——区域因素修正系数；
D——个别因素修正系数；
2
第四章 房地产及在建工程评估
其它修正
此外，还有同土地使用年限修正系数，
资 容积率修正系数。 产 1、土地使用年限修正系数 评 [1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 估 r——还原率； 学 m——待估对象的使用年限；
n——可比实例的使用年限。
建筑评估中的成本法主要涉及到四个基
资 本要素，即建筑物的重置成本、实体有 产 形损耗、功能性贬值和经济性贬值。 评 1、建筑物重置成本的测算方法 估 学
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第四章 房地产及在建工程评估
（1）重编预算法
建筑物的重置成本按照图纸以现行价格标准计
资 算工程直接费用以及各项间接成本，二者加和。
产 适用范围：测算建筑物更新重置成本；构造比
学 为10%，当地出让土地增值收益为15%，
银行贷款年利率为6%，试评估该土地的
价格。（1亩=667平方米）
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第四章 房地产及在建工程评估
解答：
1、计算土地取得费=10万元/667=150元/平方米
资 2、计算土地开发费=2亿元/平方公里（1000米） 产 2=200元/平方米
3、计算投资利息
土地取得费；土地开发费；利息；利润四项之和乘以 收益率
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第四章 房地产及在建工程评估
例题：
某市经济技术开发区有一块面积15000
资 平方米，该地块土地占用征地费用（含
产 评
安家费、拆迁费、青苗补偿费）10万元/ 亩，土地开发费为2亿元/平方公里，土 地开发周期2年，第一年投资资金占总开
估 发费用的35%，开发商要求投资回报率
第四章 房地产及在建工程评估
公式
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利
资 润+土地所有权收益 产 （1）土地取得费包括：土地补偿费、安置补助费，土
地管理费，耕地占用税； （2）土地开发费包括：基础设施配套费，公用事业建
评 设配套费，小区开发配套费。 估 基础设施的三通一平：通水、通路、通电，平整土地。 学 （3）土地所有权收益
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第四章 房地产及在建工程评估
3、建筑物的经济性贬值
建筑物经济性贬值是指由于外界条件变
资 化而影响了建筑物效用的发挥，一般都 产 伴随着利用率的下降。 评 经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正 估 常资产收益率 学
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第四章 房地产及在建工程评估
四、应用举例（见教材）
五、应注意的问题
资 1、适用于市场狭小，缺乏交易实例，无法用
使用范围：不应采用价格指数调整法，以及缺 乏参照物而无法运用类比法的建筑评估；用途
学 结构大致相同相似，其数量较多的建筑物评估。
条件：委托方能够提供比较完整的建筑工程预
决算资料。评估效率较高。
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第四章 房地产及在建工程评估
（3）价格指数调整。
运用建筑业产值价格指数或者其它相关价格指
资 数推算出建筑物重置成本的一种方法。
产 ①定额法（直线法）
评 估
②定率法（双倍余额递减法，余额递减 法）
学 ③年数总和法；
④偿债基金法；
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第四章 房地产及在建工程评估
⑤建筑物经济寿命法
建筑物折旧=建筑物重新购建价格×年平均折旧率×建筑物年龄
资
⑥罗斯法：将建筑物的耐用年限分为相等的五 期，假定第一期的减值为平均减值率的3/5，
资 2. 选择可比较的交易实例； 产 3. 建立价格可比基础； 评 估 学
6
第四章 房地产及在建工程评估
4. 差异修正；
资 ①交易情况修正；
产 ②交易日期修正；
评 估 学
③区域因素修正； ④个别因素修正； ⑤综合因素修正。
7
第四章 房地产及在建工程评估
5. 确定比准价格(由市场估价 法得到的价格)。
/m2+2190×0.4元/m2+2220×0.3元 /m2＝2181元/m2
11
第四章 房地产及在建工程评估
五、应注意的问题
1. 市场比较法具有现实性，有较强的说服力，
资 以价格求比准价格，欠缺理论基础。经多方修
产 评 估
正，要求估价人员有丰富的经验和知识，否则， 难以得到正确的客观结果。
2. 应用市场法必须有发达的不动产市场，有大 量的交易案例，否则，无法找到相关性和替代
评
较简单的建筑物，如道路、围墙、等建筑物的 评估。
估 优缺点：估算重置成本准确性比较高，但需要
学 比较多的技术经济资料，费时，工作量大。
20
第四章 房地产及在建工程评估
（2）预决算调整法
以待估建筑物的工程量为基础，按照现行工程
资 预算价格、费率将其调整为按现行价计算的建
产 评 估
筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物 的重置成本。（不计算工程量）
（2）被评估对象必须是普遍交易的房地产。
1
第四章 房地产及在建工程评估
二、基本公式
P=p*A*B*C*D
资 =p*100/( )*( )/100*100/( )* 100/( )*
产 P——待估房地产评估价;
评 估
p——可比较案例的交易价; A——交易情况修正系数; B——交易日期的修正系数;
产 其他方法估价的场合；对一些既无收益，又很
评
少交易的学校、公园等公共设施也可以采用这 种方法进行评估。
估 2、适用于工业用地估价，对商业及住宅用地
学 不适用。
3、适用于新开发土地、新建建筑物的估价。
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第四章 房地产及在建工程评估
第七节 房地产评估的剩余法
一、剩余法的基本原理
资 1. 剩余法：又称假设开发法、倒算法和预期
资 方米) 产 5、计算土地价格 评 土地价格=（150+200+28.77+35）* 估 （1+15%）=475.84(元/平方米) 学 该土地单价=475.84(元/平方米)
总价=475.84(元/平方米)*15000平方 米=7137600元。
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第四章 房地产及在建工程评估
三、旧房地产成本估价法
产 适用范围：单位价值小、结构简单，以及用其
评
他方法评估重置成本有困难的建筑物。对于大 型、价值高的建筑物以及待估建筑物帐面成本
估 不清，不宜采用这种方法评估。其关键在于价
学 格指数的选择和价格指数变动的计算。
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第四章 房地产及在建工程评估
2、建筑物有形损耗的计算
通常使用年限法或者打分法。
资 （1）建筑物折旧额计算
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售
评 费用-利息-税费-利润
估 上式：
学 利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率
利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率
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第四章 房地产及在建工程评估
注意
需要注意的是：土地价格、Leabharlann Baidu楼价格、
资 建筑费用实际发生的时间不同，在考虑 产 货币时间价值时，需要折算到估价基准 评 日的现值。 估 学
第四章 房地产及在建工程评估
第五节 房地产评估的市场法
一、市场法的基本原理及前提条件
资 1、市场比较法：是对被评估房地产与最近期
产
交易的类似房地产相比较，通过调整影响交易 因素的修正，确定被评估房地产的合理价格的
评 一种估价方法。
估 2、原理：依据房地产评估的替代原则。 学 3、前提条件：
（1）具备公开市场。
修正系数=100%/(100%4%)=100/96
修正后价格=3000*100/96=3125元 9
第四章 房地产及在建工程评估
【例3】
某宗地的面积为1000m2，采用市场法
进行评估。通过三宗可比实例求出的比
资 准价格分别为2130元/m2、2190元/m2
产 和2220元/m2，如果赋予这三个价格的
评 估
权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权 算术平均法得到的比准价格为（ ）元
/m2。
学 A．2160 B．2175 C．218l
D．2205
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第四章 房地产及在建工程评估
【答案】C
【解析】加权算术平均数是在将修正、
资 调整出的各个价格综合成一个价格时， 产 考虑到每个价格的重要程度不同，先赋 评 予每个价格不同的权数或权重，然后综 估 合出一个价格。 学 此题中，比准价格＝2130×0.3元
评 土地取得费利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54(元/平方 估 米) 学 土地开发费利息=200*35%[（1+6%）1.5-1]+
200*65%[（1+6%）0.5-1] =10.23(元/平方米)
利息总额=18.54+10.23=28.77
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第四章 房地产及在建工程评估
4、计算开发利润 开发利润=（土地取得费+土地开发费） *10%=（150+200）*10%=35(元/平
钢筋混凝 土结构
混合结构
砖木结构
其他结构
资 产 评单层 估二至三层 学四至五层
结构 部分
G
0.85
0.8
0.75
装修 部分
S
0.05
0.1
0.12
设备 部分
B
0.1
0.1
0.13
结构 部分
G
0.7
0.6
0.55
装修 部分
S
0.2
0.2
0.15
设备 部分
B
0.1
0.2
0.3
结构 部分
G
0.8
0.7
装修 部分
学 性。
3. 一般认为，在一次评估中，较理想的案例要
10个以上，最低要求也不能少于3个。
12
第四章 房地产及在建工程评估
第六节 房地产评估的成本法
一、成本估价法及其基本原理
资 1、成本估价法：是一种以建造房地产所
产 耗费的各项费用之和为主要依据，再加
评 估
上一定的利润和应缴纳的税金并扣减折 旧确定房地产价格的估价方法。又称原 价法、合同法、加和法、成本逼近法。
产
开发法。主要用于地产价格的评估。在估算未 来不动产正常交易价格基础上，扣除建筑物的
评 建造、买卖有关费用、利息，将地价和房价分
估 离计算，从而确定土地价格的方法。
学
2. 基本原理 依据马克思土地价格理论。是扣除成本、利润、
利息、税收后的余额。
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第四章 房地产及在建工程评估
二、基本公式
1、一般公式：V=A-(B+C+D+E)