青白江市场分析

住宅成交
950000 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 住宅成交 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 住宅成交占比
住宅成交占比
130000
210000
250000
200000
2008年
17.30%
2009年
141.42
数据来源：成都市统计年鉴
产业结构分布
指标 2008年 2009年 2010年 2011年 第一产业（亿元） 9.71 10.3 10.6 12.84 第二产业（亿元） 90.5 112 107 169.64 第三产业（亿元） 30 35 39.6 47.8
2008-2011年三大产业走势
青白江房地产市场分析
2012年9月
一、青白江区宏观环境分析
地
理
青白江区地处成都平原东部， 距成都市区25公里，境内以平原和 浅丘为主，属都江堰自流灌区，水 资源充足，土地肥沃，物产丰富， 气候温和。自1960年建区以来，一 直是成都重要的工业卫星城。经过 50余年的建设，青白江区的交通、 能源、邮电、通讯、市政建设、公
250 47.8
近两年三大产业保持较快增长速度，第二产业增长最快 从各产业的增长走势来看，从2009年开始，三大产业增长率 都在15%以上，第二产业最高更是保持在20%以上的高增长率。 在比重上，由于青白江从1960年建区以来一直就是成都的工
200
150 30 35 112 90.5 39.6 107
唐巴路北片区
唐巴路以北、成绵高速以东区域
规划中的新兴综合性社 区
远离工业区，居住环境最好，现目前大 多为农业用地，配套缺乏 成都最为集中的工业区，以冶金、化工、 建材业为主
城南工业园区
主城区以南、川陕路以东
工业区和货运仓储区
人
文
青白江区域历史悠久、文化积淀深厚，民族风情多姿多彩。域内寺、庙、祠堂众多，
地规模23.59平方公里，规划人中规模21万
人；城市远期规划（至2020年）城区规划 用地规模33.51平方公里，规划人口规模32 万人。 《成都市城市总体规划》明确指出：到 2020年青白江城区和新都城区将连成一片， 成为成都北部城市组团，城市人口将达到 100万人，青白江工业集中发展区与新都 工业区也将连成一片，从此，成都市北部 新城将真正建成。作为成都市主城区的北 部新城区，工业向南与新都工业集中发展 区连片发展，居住向北发展
人均GDP(元)
25000 20000 15000 10000 5000 0 22769 20061 17893 15933 13660 人均GDP(元)
2009年
2010年 2011年
GDP（亿元）
GDP（亿元） 2011年 2010年 192 167 242.7
2009年
2008年 2007年 115
青白江区城区区域情况
区域
主城区 红阳路—石家 碾片区
范围
学苑路以西区域
功能定位
贸中心 住环境较差
发展现状
目前的城市核心区，但靠近工业区，居
华金路以南、团结路—青华路以北、政治、经济、文化、商
华金路以北、唐巴路以南、菁华路 新兴的居住中心区，区 以西、成绵高速连接路以东区域 内新建住宅项目较多
临主城区且离工业区较远，居住环境较 好，目前多为新住宅，配套相对完善
数据来源：青白江统计局
商品房以及二手房成交分析
商品房成交套数
8000 6000 2500 2000 1500 1000 500 0 二手房成交套数
二手房成交套数
能源调控枢纽
白江区是成都市最大的天然气输配中心，日供气能力为750万立方米；川东南、川西北2条天然 气输气干线在区内汇合，是成都市唯一具有天然气供应调度能力的地区。
二、社会经济环境分析
宏观经济分析
青白江区GDP数据
2011年全区GDP又攀新高，增长率在全市20个
人均GDP(元) 13660
15933 17893 20061 22769
城市主干道形成工业带。 “两区”：即弥牟组团综合功能区、大湾组 团综合功能区。 城市公共设施结构规划为：“一主一次” 两个公共中心结构； “一主”指青白江区城市组团中心。 “一次”指大同组团次中心。
三、青白江区域房地产市场分析
区域土地市场整体情况分析
2007年至今，青白江土地供应量大增，成交情况也非常乐观。其中住宅用地和商业用地较多，少量 的办公用地，特别是在2010年青白江土地市场出现井喷，成交和供应都大幅增加，土地成交超过110万平 方米，规划建筑面积超过400万平方米，主要经济中在北部新城区域，青白江整个房地产市场呈现一片欣
Fra Baidu bibliotek
住宅面积
750000
2008年 750000
2009年 400000
2010年 1450000
2011年 400000
2012年 400000
数据来源：青白江统计局
单位：㎡ 1000000 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
交通枢纽
冶金、建材基地
区最大的建筑用钢材生产企业之一，此外还有台玻成都玻璃股份有限公司、巨石集团成都有限 公司等大型建材生产企业。 川化集团有限责任公司作为特大型综合性化工企业，是全国18个大型化工基地之一，将逐步发
化工生产基地
展成为具有国际竞争能力的大型化肥基地、三聚氰氨及其后加工基地、生物医药和精细化工基 地。 青白江区属都江堰自流灌区，自然条件及供水条件较好，用水方便，马棚堰分干渠全年供水无 间断。区内现有变电站 7座，总变电容量193.5万KVA，供电范围覆盖全市及整个川北地区。青
地
位
青白江是成都通往绵阳、南充的门户，是成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的重要环节，是
成都城北副中心所在地。区内化工、冶金、建材、机械等主导产业逐步形成，产业优势、产品优势和 规模效益初步显现，已成为成都市乃至西南地区重要的化工、冶金、建材基地和交通、能源调控枢纽。
地 位 历史悠久
原
因
青白江于1960年建区，原属金堂、新都管辖，区域历史悠久，域内寺、庙、祠堂众多，典型的 有建筑雄伟的文庙、武庙，明都寺觉皇殿，古代一级最高学府绣川书院等。此外域内清真寺是 川西北和陕南伊斯兰教徒重要的礼拜场所。 境内有宝成线、成渝线、达成线、北环线等几条干线铁路，以及川化、攀成钢、成桥等5条专用 铁路线，有4个客货运火车站和成都铁路局最大的货运编组站。成绵高速公路、成南高速公路贯 穿全区，此外108国道、101省道、川陕路、城太路、成环路等10余条干线公路构筑了区内密集 的交通网络，是进出成都的交通枢纽。 攀钢集团成都钢铁有限公司是国内品种规格最齐、生产规模最大的无缝钢管生产企业和西部地
欣向荣的景象。
2010年过后，由于受到多种因素的影响，开放商那地热情不高，住宅土地市场成交持续低迷。2011 年仅有6宗地块成交，2012年上半年也只有3宗土地成交，住宅土地市场出现不温不火的局面；相反，工 业用地却异常火爆，2009年至今，工业用地成交已达到96块，从近两年住宅和工业用地的供应和成交以
用地规划
青白江区在规划布局上延续青白江传统的带 状城市形态，形成“两带两区”格局。 “两带”：即居住带和工业带，以防护绿地
进行分隔。在青白江区建设用地的北部，沿华
金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川 陕路布置主要生活区，形成居住带；在青白江 区建设用地的南侧布置工业用地，沿工业区铁
路专用线和大同居住区的城市副中心至新都的
单位：㎡ 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0
总供应面积
2400000 2000000 2000000 1800000 总供应面积
单位：㎡ 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 住宅面积
青白江区本地消费保持增长趋势
2008-2011年青白江区社会消费品零售总额保持了稳步增长，市民的可支配收入不断上升，
人民生活水平迅速提高，生活质量进一步改善，以住房、汽车、旅游、信息产品等为代表的新 的消费热点正在加速形成。
数据来源：青白江统计局
城市发展规划分析
总体规划 城市近期规划（至2010年）城区规划有
169.64 第三产业（亿元） 第二产业（亿元） 第一产业（亿元）
业卫星城，产业结构以工业为主，加上近年来区政府打造成都 生态工业高地的指导思想，青白江的第二产业的所占比重逐年 上升，第一、三产业比重逐年下降。到2011，第二产业比重已
100
50
0
9.71
10.3
10.6
12.84
经达到了69.90%，挑起了全区经济增长的大梁，是青白江最主 要的经济增长点。
及青白江城市发展方向来看，预计后市工业用还有可能继续放量，住宅用地也有小幅增加。
土地供应和成交情况分析
时间 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 总供应面积 750000㎡ 2000000㎡ 2400000㎡ 2000000㎡ 1800000㎡ 住宅面积 750000㎡ 400000㎡ 1450000㎡ 400000㎡ 400000㎡ 住宅成交 130000㎡ 210000㎡ 950000㎡ 250000㎡ 200000㎡ 住宅成交占比 17.3% 52.5% 65.6% 62.5% 50%
2008年 2009年 2010年
2011年
数据来源：青白江统计局
政策环境分析
作为老工业区，青白江十分注意改善投资软环境。区委、区政府下发了《成都市青白江区以企 招商的实施意见》和《成都市青白江区人民政府关于鼓励投资的若干规定》，在征地、税收、手 续等方面为投资者提供良好的服务，使青白江成为国内外客商投资兴业的一方热土。随着青白江 政府一系列政策措施的落实到位，将有力推动青白江区的经济发展及房地产的开发投资。
用事业等城市设施功能配套完善，
并日臻发达。
行政区划
青白江区全区幅员面积392.41平方公里，辖9
个乡镇、两个街道办事处，主城区面积为11.1平 方公里。 现有人口40余万人，其中城区人口约为15万，
预计到2020年，主城区面积将达到40平方公里、
人口达30万人。 区内聚集了各行业企业300多家，是四川省重 要的化工、冶金基地。 青白江区交通发达，纵横穿越区域境内的有 宝成线、成渝线、达成线、北环线等几条干线铁 路，以及成（都）绵（阳）高速和成（都）南 （充）高速公路；大件路（国道108线）、唐巴 路（省道101线）、川陕路、城太路、成环路等 10余条干线公路构筑了区内密集的交通网络。是 成都市通往绵阳、南充的门户和成（都）德（阳） 绵（阳）经济产业带的重要环节。
典型的有建筑雄伟的文庙、武庙，佛像精美的明都寺觉皇殿，古代一级最高学府绣川书院 等。蜀汉丞相诸葛亮也曾在此设置八阵图，演练兵阵。域内清真寺是川西北和陕南伊斯兰
教徒重要的礼拜场所。青白江人杰地灵，涌现出众多历史文化名人，清代川剧创始人之一
魏长生、四川义和团领袖廖观音、辛亥革命烈士彭家珍以及当代农学家彭家元、诗人流沙 河等，有深厚的文化沉淀。
消费环境分析
社会消费品零售总 额（亿元） 22.76 13.88 35 41.71 城市居民人均可支 配收入（元） 15933 17893 20061 22769
指标
零售增长率
人均支配增长率
2008年 2009年 2010年 2011年
20.7% 17.5% 18.9% 19.17%
15.3% 12.3% 12.1% 13.50%
指标 2007年
2008年
GDP（亿元） 115
141.42 167 192 242.7
区市县中领先 近年来，青白江GDP产值持续增长， 从2007 年开始增长率维持17%以上，2010年、2011年更 是连续2年增长率超过20%，2011年更是创下新高 ，全区GDP接近250亿元，其增长速度高于全国、 全省和全市水平，在20个区市县中保持领先，经 济发展异常迅猛。
52.50%
2010年
65.60%
2011年
62.50%
2012年
50%
从以上四图可以看出：不管是供应还是成交，在10年均达到峰值，10年土地供应达2400000㎡， 其中住宅供应达到1450000㎡，住宅成交达950000㎡，成交占住宅供应的65.60%，说明10年开发商拿 地热情最高，目前市场上的项目多数是10年拿地之后在建项目。