迪赛-吴江金科提案报告
苏州吴中区金庭城市总体规划现状调查报告
苏州吴中区金庭城市总体规划现状调查报
告
1. 引言
本报告旨在对苏州吴中区金庭城市总体规划的现状进行调查和分析，以便了解该规划的实施情况和存在的问题。
2. 调查范围和方法
本次调查主要涵盖了金庭区域的规划文件、相关统计数据以及现场考察。
调查方法包括文献研究、问卷调查和专家访谈。
3. 规划概述
金庭城市总体规划是为了实现吴中区城市发展目标而制定的战略性规划。
其主要目标是优化城市空间布局，提升区域发展质量。
4. 规划实施情况
根据调查结果显示，金庭城市总体规划已经开始了一些重要举措的实施，如基础设施建设和公共服务配套设施建设。
这些举措为区域的经济发展和居民生活提供了良好的支持。
5. 存在的问题
然而，调查也发现了金庭城市总体规划实施中存在的一些问题。
其中包括规划内容的落地和执行力度不足，以及一些社会矛盾和环
境问题的存在。
6. 建议和改进措施
为了解决上述问题，建议金庭城市总体规划的相关部门采取以
下措施：
- 加强规划落地的监督和执行力度；
- 关注社会矛盾和环境问题，制定相应的解决方案；
- 加强与相关部门的沟通和协作，促进规划的整体推进。
7. 结论
通过本次调查和分析，我们对苏州吴中区金庭城市总体规划的
现状有了初步的了解。
尽管存在一些问题，但规划的实施取得了一
定的成绩。
我们相信，通过不断改进和完善，金庭城市总体规划能
够更好地为区域的可持续发展做出贡献。
8. 参考文献
- 张三，XX规划文件分析，城市规划杂志，2020.
- 李四，金庭区域统计年鉴，吴中区统计局，2020.。
【商业地产-DOC】苏州吴江横扇项目营销策划提案报告-117DOC-2019年69页word文档
编号：HS-20190301苏州吴江横扇项目营销策划【提案报告】2019.3.16谨呈：浙鸥房地产前言由于时间苍促，我方项目专案组在进行了首次集中调研后，于近日内完成了本份报告。
如有纰漏之处，望请原谅与指正！我方涉足苏州吴江及横扇的市场时间不长，对市场的把握可能未及贵司。
为避免班门弄斧，对市场部分的涉及不深，希望能发挥我们现有的优势传达我方对于该案的一些操作理念及方法，也希望通过后期的深入介入加深我方对横扇市场及项目的更深层次把握。
本案是一个典型的位于苏南乡镇的小盘开发项目，与一、二线大城市的推广手法不同，本案的推广在手段及细节的把控上会与以往我们的操作有所不同，力求简洁而实效，这些观念与手法将会本报告中有一定的体现。
对于一些操盘手法也希望与贵司做进一步的勾通，以达到精准的目标。
希望通过我方的努力、双方优势的互补，能使贵司取得横扇房地产争夺战的胜利！顺祝陈总身体安康，万事如意！！！苏州吴江横扇项目专案组2008年3月16日目录第一篇市场研究 (3)第一章横扇房产市场条件分析 (4)第二章横扇房地产市场分析 (9)第三章项目市场竞争分析 (17)第二篇产品分析 (27)第一章基地资源分析 (28)第二章项目SWOT分析与战略突破 (33)第三章既定产品解读与建议 (50)第三篇营销推广 (72)第一章品牌策略 (73)第二章IMC整合策略 (81)第三章阶段性推广组合策略 (94)第四章阶段性推广组合策略 (99)第五章推广费用预算 (113)第四篇广告表现…………………………………………………………第一章案名LOGE …………………………………………………………第二章推广表现…………………………………………………………【第一篇市场研究】一、市场背景条件第一章横扇房产市场条件分析1、区域地理位置横扇镇地处吴江市的西南，距市区8公里，北靠碧波浩淼的太湖，距苏州28公里，距南京230公里；东临京杭大运河，距上海90公里；南靠杭州，距杭州150公里。
迪赛5月苏州金辉越溪项目企划提报共207页
醒客也许是：
微型植物爱好者
驴友、背包客
画家
诗人
摇滚迷
思想者
极限运动爱好者
画家
收集达人
游戏达人
读行者
摩托爱好者
恋物癖
自由创业者
如果我们为极限运动爱好者 在售楼处增加这样一面“攀岩墙”
将售楼处的一个角落设置 为室内攀岩墙，激发“醒 客”挑战自己的欲望，唤 醒他们心中的激情。
在别人的眼里，他是个德艺双馨的大学老师， 其实他梦想成为的，是个乐团贝斯手。
他们拒绝所谓豪宅的装逼， 也不愿流俗于首付、月供等刚需信条。
NO!
他们不是我们， 他们也是我们。
他们，是每个人渴望抛下现实去追逐的内心， 他们是每个人没有被叫醒的自己。
客户定位：
醒客
醒客的人生信条： 活得有信仰、不从众、 对人生的意义较真、 独立思考、享受人生过程的一群人。
营销如何体现价值？ 挑战在哪里？
让我们来两次思维的跳跃
1、跳出项目，把本案放在金辉苏州的发展轴中，
金辉融侨城辉煌在前， 人民路北的大盘传奇进入尾声，
本案接棒的， 是中国房产开发前25强、苏州一线大盘的品牌成就。
2、跳出项目，把本案放在南苏州的竞争格局中，
新城地产已拉开新城金郡、尚品汇 香溢澜桥、新城公馆高中低乃至酒店公寓完整的产品线；
翠湖湾
高端定位的尴尬， 2012年至今推出310套，
仅售80套
瀚宫
囤地9年，共1044套， 后继无地，从公司角
度不求去化速度
新城公馆
可能挑战区域精装房空白， 但预计13000元/平米的精 装入市价格，存在风险
换一个平行的角度看越溪
20110402万科金阊新城项目营销策划1430213275
本报告是严格保密的。
7 7
宏观市场背景：宏观大势下，价格突破空间有 限，刚需产品存在市场机会.
苏 州 版 限 购 令 本市 户籍 已有一套住房，限购一套住房 已有两套住房，暂停向其售房
提供累计1年以上个人所得税证明或社 会保险证明，限购一套 不能提供累计1年以上个人所得税证明 或社会保险证明，暂停向其售房 影响评估
2011 2季度 3季度
旭辉上河郡，24万方
本案入市 4季度
2012 1季度
浒墅关板块
剩余74.5万方
旭辉朗香郡，46万方 朗地南山郡，3万方 丹景廷，1.5万方 天地源地块，10万方 中梁地块，10万方 水漾花城，31万方 华润橡树湾，36万方 首开班芙春天，34万方 重要竞争
平江新城
剩余20万方
成交单位 板块 地块坐落
平江区城 北东路南、 42545 江宙路西 平江区江 浙江中粱 平江 宙路东、 20383.3 臵业 新城 平河路北 平江区江 宙路西、 23660.1 平河路北
基地面积 最大可建筑 出让年限 总成交价 楼面价 容积率 用途 (㎡) 面积(㎡) (年) (万元) (元/㎡) 102108 40767 47320 ≤2.4 ≤2.0 ≤2.0 居住、 商业 居住 居住 70 40 70 70 148000 7122
本报告是严格保密的。
3
品牌目标——万科苏州高端项目全面开花之后的转型之作，
进一步巩固品牌影响力，进军苏州北部区域的首个项目。
本案： 刚需型产品 万科尚玲珑 公寓 22000元/平米 万科中粮本岸 别墅 >1000万/套
万科新都会 综合体 别墅>400万/套
万科金色家园 公寓、商业 17000元/平米
吴江项目市调报告4.18初稿
吴江项目市场调研报告2011年4月11日第一部分城市背景 .....................................................................................................................................................................................................................................一、地理位置 .......................................................................................................................................................................................................................................二、城市人口 .......................................................................................................................................................................................................................................三、历史背景 .......................................................................................................................................................................................................................................四、行政辖区 ....................................................................................................................................................................................................................................... 第二部分经济发展环境分析......................................................................................................................................................................................................................一、全县国民生产总值发展分析........................................................................................................................................................................................................二、吴江历年人均可支配收入分析....................................................................................................................................................................................................三、吴江未来经济预测........................................................................................................................................................................................................................四、房地产投资发展趋势分析............................................................................................................................................................................................................五、吴江历年施工销售面积分析........................................................................................................................................................................................................六、吴江历年贷款分析........................................................................................................................................................................................................................七、吴江历年城乡居民储蓄余额分析................................................................................................................................................................................................八、结论 ............................................................................................................................................................................................................................................... 第三部分吴江市区房地产市场分析..........................................................................................................................................................................................................一、吴江“十二五”规划....................................................................................................................................................................................................................二、吴江土地市场分析........................................................................................................................................................................................................................一、市场特征 ...............................................................................................................................................................................................................................二、吴江市商业、商住、商业土地市场比较与分析................................................................................................................................................................三、关于吴江市土地市场的现在状况及未来的需求................................................................................................................................................................三、吴江房地产板块发展概述............................................................................................................................................................................................................四、吴江各板块商业分析....................................................................................................................................................................................................................1、城中板块商业统计..................................................................................................................................................................................................................2、西南板块商业统计..................................................................................................................................................................................................................3、西北板块商业统计..................................................................................................................................................................................................................4、东南板块商业统计..................................................................................................................................................................................................................5、东北板块商业统计..................................................................................................................................................................................................................6、东北板块商业统计..................................................................................................................................................................................................................7、商业市场调研分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………8、板块间的竞争分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………第四部分地块SWOT分析 ........................................................................................................................................................................................................................一、项目地块 .......................................................................................................................................................................................................................................二、地块四周 .......................................................................................................................................................................................................................................三、地块周边商业及资源....................................................................................................................................................................................................................1、社区资源 .................................................................................................................................................................................................................................2、商业现状 .................................................................................................................................................................................................................................3、金融服务…............……………………………………………………………………………………………………………………………………………4、公共交通 .................................................................................................................................................................................................................................四、SWOT分析 ...................................................................................................................................................................................................................................1、优势 .........................................................................................................................................................................................................................................2、劣势 .........................................................................................................................................................................................................................................3、威胁 .........................................................................................................................................................................................................................................4、机会 ......................................................................................................................................................................................................................................... 第五部分板块内的竞争分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………... 第六部分项目建议 .....................................................................................................................................................................................................................................一、本项目竞争角色 ..........................................................................................................................................................................................................................二、本项目市场定位……………………………………………………………………………………………………………………………………………………三、本项目市场定位语…………………………………………………………………………………………………………………………………………………四、本项目客群定位……………………………………………………………………………………………………………………………………………………五、本项目规划调整建议………………………………………………………………………………………………………………………………………………六、本项目前期施工序列推导…………………………………………………………………………………………………………………………………………七、本项目营销总策略…………………………………………………………………………………………………………………………………………………第一部分城市背景一、地理位置吴江市位于太湖之滨和江苏省最南端，地处北纬30°46†～31°14†、东经120°21†～120°54†。
某地产公司提案报告
某地产公司提案报告[公司名称]地产开发项目提案报告一、目标本提案旨在向地产开发公司董事会和相关投资者介绍一个新的地产开发项目，并提出该项目的可行性和潜在的经济效益。
该项目旨在打造一个综合性的地产项目，以满足当地市场的需求，并为公司带来稳定的收益。
二、背景分析[公司名称]是一家领先的地产开发公司，多年来一直致力于开发和销售高品质的住宅和商业地产。
我们的公司享有良好的声誉和丰富的经验。
经过市场调研，我们发现[目标地区]的地产市场前景广阔。
该地区具有良好的自然环境和基础设施，吸引了大量人口和投资。
然而，在当前市场上，尚未出现一个综合性的地产项目，该项目将包含住宅、商业和休闲设施，以满足居民和商家的需求。
因此，我们认为开发一个综合性地产项目是一个非常具有潜力的商机。
三、项目描述本项目计划开发一个占地面积约[面积]的地产综合体，该项目将包括以下几个主要组成部分：1. 住宅区：- 规划建设多栋住宅楼，提供多样化的户型选择，以满足不同客户的需求。
- 引入现代化的公共设施，如游泳池、健身房、儿童游乐区等，提升居民生活品质。
- 设立专业的物业管理团队，确保住户的舒适度和安全性。
2. 商业区：- 建设一座现代化商业中心，提供办公空间和商业设施，吸引各类企业入驻。
- 设立购物中心，为居民和商家提供丰富的购物和娱乐体验。
- 确保商业区与住宅区的有机结合，提供便利的商业服务给居民。
3. 休闲区：- 规划建设大型公园和绿化带，提供居民休闲娱乐的场所。
- 设立运动场地和健身设施，鼓励居民积极参与体育活动。
- 引入咖啡馆和餐饮设施，为居民和商家提供休闲场所。
四、市场分析根据对[目标地区]地产市场的调研，目前该地区缺乏一个综合性地产项目，能够满足居民和商家的需求。
我们相信，通过开发这样一个项目，我们能够满足以下客户群体的需求：1. 家庭买家：提供多样化的住房选择，满足不同家庭需求，例如住宅楼、别墅等。
2. 商家租户：提供现代化的办公场所和商业设施，吸引各类企业入驻，为商家提供便利。
苏州市人民政府办公室关于印发2019年市政府领导重点督办建议提案目录的通知-苏府办〔2019〕54号
苏州市人民政府办公室关于印发2019年市政府领导重点督办建议提案目录的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市政府办公室关于印发2019年市政府领导重点督办建议提案目录的通知苏府办〔2019〕54号各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：市十六届人大三次会议和市政协十四届三次会议期间及闭会期间，市人大代表、政协委员和有关民主党派、社会团体（以下简称“代表、委员”）围绕市委、市政府中心工作积极建言献策，共提出建议、批评、意见和提案（以下简称“建议、提案”）654件，其中由政府系统承办606件，占总数的92.7%。
为进一步推动今年的办理工作，更好地落实办理任务，根据市政府第58次常务会议精神，市长和各位副市长结合分管工作，选择了20件建议、提案作为重点办理件进行督办。
现将市政府领导重点督办的建议、提案目录发给有关承办单位，并作如下要求：一、各相关承办单位要积极协助市政府领导做好督办工作，加强组织领导，制定周密方案，认真组织实施，确保取得实效。
二、在办理过程中，承办单位要主动向市政府领导汇报办理进展情况。
对办理中遇到的困难和问题，需要提请市政府领导出面协调解决的，应提出切实可行的方案。
三、加强与代表、委员的面商沟通，可根据实际情况组织召开座谈会或专题视察，并报请市政府领导四、正式答复文件要先报市政府领导审示同意后方可签发答复。
五、办理完结后，要将重点建议、提案的办理情况及办理成效书面报送市政府领导和市政府办公室。
附件：2019年市长、副市长重点督办“两会”建议、提案目录苏州市人民政府办公室2019年3月29日附件2019年市长、副市长重点督办“两会”建议、提案目录督办领导建议提案内容类别编号建议人提案者标题案由主办单位协办单位李亚平市长建议0038杨美芳关于加强出租房（群租房）管理的建议市公安局市发改委、民政局、资源规划局、住建局、城管局、应急局，苏州城投公司，市税务局，苏州供电公司提案014工商联精准施策持续发力推动苏州民营经济迈向高质量发展市委宣传部、统战部、编办，市发改委、科技局、人社局、资源规划局、商务局、行政审批局、市场监督局、医保局，人行苏州中支、苏州银保监分局，市工商联王翔常务副市长建议0148樊奇关于大力发展数字经济，推动苏州高质量发展的建议市发改委市委组织部、网信办，市工信局、大数据局提案113徐寄洪关于主动融入长三角一体化的建议市发改委市工信局、资源规划局、交通局蒋来清副市长建议0191杨怡芳关于引导工商资本投入，助力农业高质量发展的建议市农业农村局市市场监管局、金融监管局提案032民进关于我市进一步实施好河（湖）长制的建议市水务局市工信局、生态环境局、农业农村局陆春云副市长建议0087于大为关于加强苏州市工业互联网安全建设的建议市工信局提案370王世文关于高新技术企业培育与申报工作的建议市科技局江海副市长建议0015肖继好关于解决火车站南广场停车拥堵问题的建议市公安局市交通局，姑苏区政府提案074韩蓓关于进一步加大日常生活垃圾分类处理力度的建议市城管局市住建局，各区政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会吴晓东副市长建议0004罗瑾华关于加快实施古城区多层住宅增设电梯的建议市住建局市财政局、资源规划局、城管局、水务局、行政审批局、市场监管局、人防办，苏州城投公司、水务集团，苏州供电公司，电信苏州分公司、移动苏州分公司、联通苏州分公司、江苏有线苏州分公司，市消防支队提案087谢正才关于把苏州建设成为全国性综合交通枢纽的建议市交通局曹后灵副市长建议0084张菊荣关于加强深化集团化办学政策支持的建议市教育局市委编办，市财政局提案276徐俊华关于全面推动吴门医派传承创新发展的建议市卫健委市财政局、医保局聂飙副市长建议0060朱瑞芳关于完善苏州市养老信息服务平台的建议市民政局提案196包惠红关于加强社区独居老人安全管理的建议市民政局市资源规划局、卫生健康委、应急局，市消防支队杨知评副市长建议0121汤明兰关于修改“阳澄湖大闸蟹”地理保护标志认定使用的建议市市场监管局市农业农村局，常熟市、昆山市、相城区政府，苏州工业园区管委会提案035民盟关于建立个人电子健康档案库的建议市卫健委市大数据局王飏副市长建议0049薛蓉关于制定实施《姑苏体育人才计划实施细则》的建议市体育局市委编办，市财政局提案204周黎敏关于推进苏州文旅产业融合发展的建议市文广旅局——结束——。
丰县房地产行业某商城销售代理提案报告
丰县房地产行业某商城销售代理提案报告尊敬的各位领导：根据丰县房地产市场的发展趋势和需求情况，我们某商城的销售团队经过深入调研和分析，特为丰县房地产行业提出如下销售代理提案报告，希望得到您的批准和支持。
一、背景分析丰县房地产市场近年来发展迅速，房地产项目越来越多，市场竞争也越来越激烈。
然而，许多房地产项目由于缺乏有效的销售渠道和专业的销售团队，导致项目销售速度较缓慢，影响了项目的盈利能力和市场竞争力。
因此，建立一个专业、高效的销售代理机制势在必行。
二、提案内容1. 成立专业销售代理团队我们建议在丰县房地产行业中成立一个专业销售代理团队，在商城旗下设立一个专门的部门，负责市场调研、客户开发、销售推广等工作。
该团队将由经验丰富的销售人员组成，具备良好的市场洞察力和谈判能力，能够为房地产项目提供全方位的销售代理服务。
2. 开展市场推广活动为了提升丰县房地产项目的知名度和美誉度，我们建议在市场推广方面进行一系列的活动。
包括但不限于：利用各个传统媒体和新媒体平台进行广告宣传；举办房地产展览会和推介会，吸引更多的客户参与和关注；与相关地产开发商合作，共同开展促销活动等。
通过积极的市场推广活动，提高丰县房地产行业在市场中的竞争力。
3. 提供全方位的销售服务作为销售代理机构，我们将提供全方位的销售服务，确保客户购房全程的满意度和体验感。
包括但不限于：为客户提供详细的房地产项目信息和市场分析报告；为客户宣传推广项目，寻找潜在客户，提供专业意见和建议；为客户提供全程跟踪和维护，解决购房过程中的问题和疑虑等。
通过提供优质的销售服务，提高客户忠诚度和满意度，从而推动房地产项目的销售。
三、预期效果1. 提升房地产项目的销售速度和销售额。
通过专业的销售代理团队和全方位的销售服务，提高项目的市场竞争力，并吸引更多客户参与购房，从而加快销售进度和销售额。
2. 提高丰县房地产行业的知名度和美誉度。
通过市场推广活动和优质的销售服务，树立起丰县房地产行业的良好形象和品牌效应，提高市场的认可度和信任度。
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精装修合作品 牌亮相及解析
精装房开盘
六一 儿童会
微博营销
品牌宣传
电梯别墅 产品发售
精装房暖场及客户诚意度摸查
新老客 户互动
深度挖 掘客户
推盘去化：公寓月均去化60套，叠加别墅48套基本售罄
2011年5月
3幢高层 300套 3.8万方
2011年10月
2幢高层 150套 2.5万方
2011年12月
叠加别墅 48套 1.2万方
雅戈尔璞墅的热销主要是得益于行之有效的整合营销策略，主要可以概况为四 个方面：
精准的 企划定位
在企划包装上，不仅仅追求画面的精美，而且通过企划体现项目传 达出的“阅尽繁华，心归璞墅”的精神境界
完美的 现场体验
从车到售楼处门口，一直到客户离开，物业及销售员全程无微不至 的服务；奢美的样板景观区，景观区溪水潺潺、绿树如盖、红花似 锦、绿草如茵，步移景异，三套装修精美而且实用的样板房，非常 具有打动客户的作用。
总结
主流认知1：品牌知名度暂时弱于本土开发商 主流认知2：产品不错但是价格高于心理预期 主流认知3：品牌不错但认为产品性价比不高
叁、析竞品
Analysis of competing products
中南世纪城：片区销冠、精装产品溢价能力强
区位：松陵镇城南中山南路与长板路交叉口 开发商：苏州中南世纪城房地产开发公司 占地面积：22万方 总建面积：50万方 容积率：2.3 楼面价：容积率1.2地块3333元/平米,2.9地块2000元/平米 建筑风格：西班牙风格 产品类型：（小）高层、花园洋房、别墅 在售产品：99-157平米高层精装 销售均价：9500元/平米（精装修2500元/平米） 物业管理：广州粤华物业 物业费：2元/平米/月 车位配比：1：1.2 入市时间：2011年5月15日
销售速度缓慢
摆在我们面前的难题是
如何加快项目的销售速度？
在解决上述问题之前，我们来剖析自己，本项目的优势主要可以概括为以下六点
品牌优势
金科作为中国地产品牌十强之一，拥有非常好的口碑，拥有较多品 牌追随者。
物业优势
金科物业，中国品牌物业，细心照料业主生活每一细节之处，给予 业主真正的贵族般享受。
景观优势
金科廊桥水岸营销推广策略报告
市场篇
Market Part
金科廊桥水岸营销推广策略报告
当我们驻足近距离面对金科廊桥水岸时 不禁被金科散发的豪宅魅力深深折服了
我们相信
打动人的豪宅体验！ 才是对的豪宅营销！
我们在思考
如何让客户进入售楼处？ 体验金科的真豪宅魅力！
壹、观市场
Observe the market
中南世纪城
营销活动：月均1-2次活动，以客户互动及产品介绍为主，
2012/1/6
1/15
2/25
3/4
4/7
4/16
6/1
近期
“暖冬”行动 让 爱走进千家。样 板间家私义拍， 回馈业主筹措善 款。
宝马新1系 新车发布会 在会所内举 行。
精装豪宅解析会 中国建设银行协 办的吴江精英女 性美容养生、家 居风水沙龙。
通过与金科廊桥水岸的接触了解，发现本项目与迪赛操作的雅戈尔璞墅极为 相似，两个项目均处于城市非核心区域，紧邻城市公园，产品包括别墅与平 层，注重景观与产品力的打造……
雅戈尔璞墅，苏州2012年1-5月别墅类产品销售冠军
2012年雅戈尔璞墅的相关数据
月份 1月 2月 3月 4月 5月 总计 月均
来电量 46 43 47 50 41 227 45.4
客户看金科 案例2：高老板认为金科广告不多，名气不够响，对金科不了解
职业：纺织服装业经营 已有物业：乡镇别墅一套 目前居住区域：盛泽 金科廊桥水岸了解渠道：听朋友谈及 置业别墅特征：看上去气派豪华，小区居住环境好，要有一定的实用 苏州别墅市区关注：有关注，偏向在吴中区置业，离吴江比较近 对廊桥水岸看法：感觉亨通比金科名气要大，平时没看见金科太多的广告，没 啥印象，感觉没啥名气，要买有名气的
2012年4月
2幢高层 264套 2.6万方
2012年6月
1幢高层 198套 2.6万方
售罄
售罄
售罄
售罄
预约
近期畅销户型：公寓140平米精装、赠送29平米 公寓157平米精装、赠送20平米
140㎡，3室2厅2卫
点评
➢布局方正，南北通透，动静分 离； ➢主卧套房设计，带270度八角 观景飘窗； ➢4.4米开间客厅，连接南向阳 台，视野阔、采光佳； ➢赠送入户花园，附加值高； ➢赠送飘窗，凸显空间感； ➢3房朝南，采光佳；
若关注500万左右经济自住别墅，优先关注本地市场，主要为顾及工作及 生意交际圈
客户看金科 案例1：陈小姐认为别墅地下室不送，产品性价比不够高
职业：吴江伟业集团员工 已有物业：和风雅致170平米一套、 中南世纪城160平米一套 付款方式：一次性付清· 特殊身份：富二代 金科廊桥水岸了解渠道：自身房产行业，比较了解金科品牌 置业别墅需求：山水资源占有型，有较好的居住环境 苏州别墅市区关注：未关注 对廊桥水岸看法：地下室面积不送，产品性价比不高
精准的 营销策略
灵活的价格策略、特种兵、积分计划、暖场活动、圈层营销、电话 call客等，能够精准的找到目标客群，针对性的营销。
快速的 有效执行
三分策略、七分执行，甲方、企划、市场、销售各司其职，对于各 项工作相互配合，以最快的速度做到执行。
璞墅目前的销售状况正是金科廊桥水岸所需要的，但是，本项目目前的销售状况却是
来人量 78 82 107 101 110 478 95.6
成交套数 成交金额(元）
5
7079435
20
66410000
27
108887392
15
63340000
27
126498000
94
372214827
18.8
74442965.4
是什么支撑雅戈尔璞墅 成为2012年1-5月苏州别墅类销售冠军？
营销问题2：洋房样板房装修色调偏白，整体家居温馨感有待加强
样板房地上一层客厅
样板房主卧
主卧及客厅天花板、墙面、地上铺装及家居软装都以白色调为主，缺乏变化，暖色调比例较低， 整体家居氛围不够强，难以与廊桥水岸系列产品强调生活品质主旨产生共鸣。
营销问题3：企划诉求难以精准传递吴江高端客户价值需求点及金科品牌号召力
联排别墅地上255、315平米 销售均价：高层7000-8000元/平米
别墅500万/套起 物业管理：苏州亨通物业 入市时间：2012年4月
亨通长安府
营销活动：2012年4月售楼处公开
系列活动
1
2
1、领导揭幕
2、奢侈品联动营销
3、大空间营造
4、样板间展示
3
4
企划表现
线上线下广告
1
2
1、官网项目整体定
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
金科廊桥水岸
城南在售别墅成交均价
中南世纪城
星宝花园
亨通长安府
伟业滨河名墅
鼎基丽湾域
别墅总价：城南别墅主力总价段为400-600万 本案中间户总价正处区域主力供应总价，边户领跑片区别墅总价
鼎基丽湾域
420-450平米
150
100
50
0 城南板块
松陵镇各板块未来供应
141 39
运东板块
城北板块
未供应量（万方）
40 滨湖新城
区域需求：改善型产品主力需求，140平米以上占比41%
吴江各产品线需求比例
26%
15%
15%
17%
27%
90平米以下 90-120平米 120-144平米 144-180平米 180平米以上
洋房单价：城南洋房主力单价7500-8000元/平米 本案洋房均价高于区域主力单价12%-20%
阳光新天地
瑞景国际 新港天城
100-143平米
160平米
星宝花园 金科廊桥水岸
126-142平米
140、160平米
220平米
80万 90万 100万 110万 120万 130万 140万 150万 160万 170万 180万
别墅单价：城南别墅单价（含地下）于11000-13000元/平米 本案别墅单价居片区平均水平
客户看金科 案例3：吴女士看过边户样板房感觉产品不错，但感觉总价偏高了
职业：小厂私营业主 已有物业：松陵镇90年代建造别墅一套 目前居住区域：松陵镇 金科廊桥水岸了解渠道：户外广告 打算置业别墅特征：功能要全，要有足够的居住空间 苏州别墅市区关注：未关注，生活工作脱离不了吴江 对廊桥水岸看法：感觉产品较好，但偏贵
伟业滨河名墅
350-450平米
亨通长安府 星宝花园
370-400平米
350-450平米
中南世纪城 金科廊桥水岸
300-350平米
中间户420平米
中间户710平米
350万 400万 450万 500万 550万 600万 700万 800万 900万
总结
供应大于需求，改善主需 洋房单价总价远高于竞品 别墅主力产品线竞争激烈
30%绿化率，优美景观设计，曲径幽通，立体化景观，步移景 异。
舒适户型 140㎡以上，超舒适户型，适合大户之家居住。
私家会所 小区设有私家会所，1000㎡游泳池，满足业主高档生活需求。
共建配套
紧邻省级重点中学震泽中学、体育场、400亩中央公园等公共配 套。
专为吴江的名门而来
由以上的优势可以得出：廊桥水岸符合高端客户、家族居住，本项目是金科为 吴江的名门贵族精心打造的内外环境优美的奢居小区，提供优质人性化的物业 服务，让吴江贵族的骨子里的名门生活名至实归。