规划审批流程

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规划审批流程
几个需要注意的事项
一、关于容积率
总建筑面积
计算公式：容积率=
建筑用地面积
总建筑面积：按《建筑工程建筑面积计算规 范》执行，包括项目内全部建筑面积。 （当前容积率的计算一地上总建筑面积为 准）
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几个需要注意的事项
一、关于容积率
建筑用地面积，指的是净地，不包 括代征的道路地、绿化地和中学、小学 等公建地
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建设工程规划许可证
建设单位：
•申请书 •土地证 •发改部门批准文件 •定位图、平立剖图、效果图
补正通知
行政服务中心报建大厅 （规划局综合处窗口）
许可决定
规划局相关部门审核
许可证及附图、定线 通知单等
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一般项目规划审批完整程序
选址 申请规划条件 核发建设用地规划许可证 审批规划方案 核发建设工程规划许可证
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规划条件
规划条件的主要内容：
v （七）城市设计要求，包括建筑体量、风格、色彩 和景观风貌等要求；
v （八）其他要求，包括历史文化遗产保护、地下空 间利用等。
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建设用地规划许可证
建设单位：
申请书、用地红线图 发改部门批准、核准、 或备案文件 土地出让合同
行政服务中心报建大厅 （规划局综合处窗口）
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2020/12/7
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城市规划管理的目的：
对城市的各项建设用地和建设活动进行 统一的安排和控制，引导和调节城市的各项 建设事业有计划、有秩序、有步骤地协调发 展，保证城市规划实施。
第一是公共政策属性; 第二是技术属性
规划管理的主要内容： 建设用地规划管理；建设工程规划管理
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规划条件
v 第四十三条 建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变 更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。 变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得 批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法 变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。 建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政 府土地主管部门备案。
v 控制性详细规划 v 有关专项规划 v 城市规划相关法律、法规 v 国家、省、市或本部门制定的有关技术规范 v 城市设计 v 限制条件：机场净空、微波通道、安全防护、水源保护等 v 发改部门批准文件（核定规模） v 基础设施、交通、环保、防洪等分析、论证报告 v 属地政府及教育、文化、体育等有关部门意见
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规划条件
v第四十五条 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国 务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或 者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报 送有关竣工验收资料。
规划条件是贯穿建设项目从用地审批、工程审批一直到验收环 节的重要文件
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几个需要注意的事项
二、关于“公寓”
“公寓”是一个比较模糊不清的概 念，根据《城市用地分类与规划建设用 地标准》、《建筑物分类与代码标准》， 均没有相应分类。
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几个需要注意的事项
二、关于“公寓”
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规划条件
规划条件的主要内容： v （四）公共设施配置要求，包括文化、教育、卫生、
体育、休闲、管理、生活服务、应急避难设施等 v （五）市政公用设施配套要求，包括给水、排水、
燃气、热力、电力、邮政等设施； v （六）市政管网设计要求，包括管线引入方向、敷
设要求等；
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特别注意的是：配套设施必须与住宅建筑同
期规划、同期建设、同期验收，在入住的 同期交付使用。
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/12/7
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规划条件
城乡规划法中共12次出现规划条件
v 第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地 使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城 乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的 位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用 权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让 国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有 土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、 核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人 民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划 许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分 的规划条件。
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建设用地规划管理：
建设项目选址 申请规划条件 核发建设用地规划许可证
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规划咨询
建设单位 •申请书 •土地权属证明或 其他有关资料
行政服务中心报建大厅 （规划局综合处窗口）
规划局相关部门审核
一次性告知书 选址意见 定线通知书
规划条件或规划要点
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规划条件
v 第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道 路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、 县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民 政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关 证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修 建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对 符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城 乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇 人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直 辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性 详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
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规划条件
v 第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的， 该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许 可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关 批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失 的，应当依法给予赔偿。
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规划咨询
建设单位 •申请书 •土地权属证明或 其他有关资料
行政服务中心报建大厅 （规划局综合处窗口）
规划局相关部门审核
一次性告知书 选址意见 定线通知书
规划条件或规划要点
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规划咨询
关于选址意见：
› 规划管理部门对项目是否符合规划的基本认定 › 申报重点项目等需要 › 办理发改部门的核准、批准手续 › 办理环保部门环评手续 › 办理省级审批项目选址意见书 › 其他需要
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规划条件（草案阶段）
v 规划条件（草案）
住宅项目：应征求区政府、教育、文化、体育、卫生、民 政、城管等部门意见；
商办等公建项目：应征求区政府、交管等部门意见； 涉及河道、防洪、水源保护、文保、轨道交通等设施的，
应征求水务、环保、文物、轨道等部门意见。
特殊项目，还需要进行评估论证。
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规划咨询
建设单位 •申请书 •土地权属证明或 其他有关资料
行政服务中心报建大厅 （规划局综合处窗口）
规划局相关部门审核
一次性告知书 选址意见 定线通知书
规划条件或规划要点
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规划咨询
关于定线通知书：
用于建设单位委托测量规划用地红线
明确测量的基本要求：
规划方案审批
建设单位： •申请书 •规划方案及效果图 •日照分析、交评等
规划部门： •规委会意见 •专家会意见 •公示报告等
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一次性告知书 方案公示
规划局相关部门审核
批复方案
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规划方案审批
审核要点：
❖ 规划方案是否符合规划条件要求 ❖ 是否满足有关规范要求 ❖ 是否满足日照要求（日照分析报告） ❖ 是否满足交通要求（交通影响评价报告） ❖ 是否按照专家评审意见进行了修改 ❖ 规委会意见落实情况 ❖ 公示过程中，反馈意见情况
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规划条件
规划条件的主要内容： v （一）项目用地范围、面积、性质和兼容性
要求，需要项目代征代拆城市道路、绿地和 公建用地要求
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规划条件
规划条件的主要内容： v （二）土地开发利用控制指标：
容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、 绿地率以及建筑退红线、蓝线、绿线、紫线 等要求； v （三）道路交通设置要求，包括交通出入口 方位、停车泊位和广场等。
用地规模、四至范围、代征道路和绿地要求、公建设施
测量成果为用地红线图，用于办理土地等手续
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规划咨询
建设单位 •申请书 •土地权属证明或 其他有关资料
行政服务中心报建大厅 （规划局综合处窗口）
规划局相关部门审核
一次性告知书 选址意见 定线通知书
规划条件或规划要点
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建设单位务必慎重看待规划条件
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规划条件（草案阶段）
建设单位
•申请书
•用地红线图和 其他有关资料
一次性告知书
行政服务中心报建大厅 （规划局综合处窗口）
规划局相关部门审核
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规划条件（草案）
征求有关部门意见、论 证、上报规委会审议
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规划条件
拟定规划条件的主要依据：
用于居住的，按居住用地审批； “公寓式办公”、 “公寓式酒店”或“办公
式公寓”、“酒店式公寓”，只能按办公 或酒店类项目进行审批，且只能标注为 “办公”、“酒店”。
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几个需要注意的事项
三、关于住宅项目配套设施
配套设施一般包括,教育（中学、小学、托 幼）、文化、卫生、体育、社区服务、市 政公用等。是居住区必不可少的重要设施。 配建指标一般按千人总指标和分类指标控 制。
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用地咨询
审核要点：
❖ 选址用地现状情况 ❖ 是否符合城市规划 ❖ 该区域规划审批历史情况、答复意见 ❖ 是否符合国家有关政策 ❖ 基础设施配套情况 ❖ 对交通的影响 ❖ 是否符合环保、防灾等要求 ❖ 是否对周边单位或个人造成影响 ❖ 是否符合有关法律、法规和文件规定的程序
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规划局相关部门审核
补正通知 许可决定 建设用地规划许可证
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建设用地规划许可
审查要点：
v 是否符合城市规划 v 土地出让合同是否附具了规划部门出具的规
划条件，是否进行了变更
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建设工程规划管理：
审批规划方案 核发建设工程规划许可证
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规划条件
区政府和相关部门 反馈意见 评估论证报告 规委会意见等
行政服务中心报建大厅 （规划局综合处窗口）
规划局相关部门审核
一次性告知书 规划条件
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规划条件
规划条件的主要内容： v 项目用地范围、面积、性质和兼容性要求； v 土地开发利用控制指标； v 道路交通设置要求； v 公共设施配置要求； v 市政公用设施配套要求； v 市政管网设计要求； v 城市设计要求； v 其他要求。