租赁合同中的转租行为
租赁协议中转租和转让的意思
租赁协议中转租和转让的意思
租赁协议是双方协商达成的一份合同，涉及房屋的租赁问题。
其中，租赁协议中经常会提到“转租”和“转让”这两个概念。
转租指的是承租人将已经租赁的物业再次出租给第三方的行为。
在租赁协议中，转租需要得到房东的同意，并且在明确规定的条件下
进行。
租客在转租时需要遵守协议中的规定，如不能以高于原租金的
价格出租等。
转让则是指将原有的租赁权利转让给第三方的行为，一般是以价
款的形式进行。
在租赁协议中，转让同样需要得到房东的同意，并且
需要签署正式的转让合同。
租客在转让时需要保证租赁物业的完好无损，不得将损坏的物品留下或者进行私自改装。
需要注意的是，在租赁协议中，一般会对转租和转让进行明确的
规定。
租客在签订协议前需要明确自己对这两个概念的理解，并在协
议中写明是否允许转租或转让，如何处理相关手续，避免发生误解和
纠纷。
总之，在租赁协议中，转租和转让虽然都是将原有的租赁权利转
让给第三方，但在具体操作过程中存在不同。
租客在选择是否进行转
租或转让时需要明确协议中的规定，以避免违反规定带来的不良后果。
房屋出租合同中的转租条款设定
房屋出租合同中的转租条款设定一、转租的概念房屋出租合同中的转租，是指承租人在租赁期限内，将承租的房屋全部或部分，再出租给第三人，由第三人向原承租人支付租金的行为。
承租人转租房屋的行为应当取得出租人的书面同意，否则出租人可以解除租赁合同并要求赔偿损失。
二、转租条款设定为了明确房屋出租合同中转租条款，双方当事人可以约定以下条款：1.转租条件承租人转租房屋应当取得出租人的书面同意，并应当在转租期限内遵守出租人的有关房屋使用的规定。
出租人可以与承租人协商确定转租的条件，例如租金、保证金、租赁期限等。
2.转租期限双方可以约定转租的期限，并可以根据实际情况进行调整。
如果出租人和承租人协商一致，可以缩短或延长转租期限。
3.转租人的权利和义务承租人在转租期间，应当履行原房屋出租合同中的义务，并应当承担相应的权利和义务。
出租人有权按照约定收取租金，并可以随时解除转租合同，但应当提前通知承租人并退还剩余租金和保证金。
4.受转租人的权利和义务第三人作为受转租人，应当按照约定支付租金，并应当承担房屋的使用责任。
承租人应当将房屋的使用情况及时告知受转租人，并协助受转租人办理相关手续。
5.违约责任双方可以约定违约情形及违约责任，例如承租人或受转租人不按时支付租金、擅自解除合同等情形时如何处理。
违约方应当承担赔偿责任，具体赔偿数额可以协商确定。
6.争议解决方式双方可以约定解决争议的方法，例如协商、调解、仲裁或诉讼等。
如果选择仲裁解决争议，应当约定具体的仲裁机构和仲裁规则。
如果选择诉讼解决争议，应当遵守我国的诉讼程序规则。
三、案例分析【案例】：张三（承租人）与李四（出租人）签订了一份房屋租赁合同，租赁期限为一年。
在租赁期间，张三将房屋转租给王五（受转租人），并取得了李四的书面同意。
在转租期间，王五对房屋进行了装修并投入使用。
然而，在租赁期满后，李四要求张三返还剩余租金和保证金，但张三拒绝返还。
李四认为张三未经其同意擅自转租房屋，因此有权解除转租合同并要求赔偿损失。
租赁中关于房屋转租的条款如何约定
租赁中关于房屋转租的条款如何约定在租房这件事儿上，转租可是个挺让人头疼又不能不搞清楚的环节。
咱今天就好好唠唠租赁中关于房屋转租的那些条款该咋约定。
我先跟您说个我身边的真事儿。
我有个朋友小李，刚毕业出来打拼，着急找了个房子租下来。
可没住几个月，工作调动，得去另外一个城市。
这时候他就想着把房子转租出去，结果因为当初租房合同里转租的条款没写清楚，和房东闹得那叫一个不愉快。
咱先说转租的条件吧。
首先得明确，房东是不是允许租客转租。
要是房东允许，那也得把允许的条件写明白喽。
比如说，租客得提前多长时间告诉房东要转租，这时间可不能含糊。
就像我朋友小李，合同里没写清楚提前多久说，他以为提前一周就行，结果房东非说要提前一个月，这就扯皮了。
还有转租的对象也得约好。
是任何人都能转租过来呢，还是得符合一定的条件，比如要有稳定工作、良好的信用记录啥的。
要是不写清楚，万一转租来个不靠谱的，房东能乐意吗？再说说租金的事儿。
转租后的租金怎么收，是按原来租客租的价格，还是房东可以重新定价格。
这要是不约定好，到时候房东说要涨价，新租客和原来的租客都得傻眼。
另外，转租过程中的费用谁来承担也得讲清楚。
比如重新签订合同的手续费、可能的中介费，是房东出还是租客出。
关于房屋的状况，转租的时候得保证房子的状态和原来租客租的时候差不多。
不能这边租客走的时候房子好好的，转租过来变得破破烂烂的。
所以得约定好，转租的时候要检查房屋状况，有损坏的该谁负责维修、赔偿。
还有违约责任也不能少。
要是租客违反了转租条款，得承担啥后果，比如扣押金、赔偿损失等等。
这就像是给租客戴了个“紧箍咒”，让他们不敢随便乱来。
总之啊，在签订租赁合同时，关于房屋转租的条款一定要仔仔细细地约定好，每一条都得琢磨清楚，别像我朋友小李那样，因为没写清楚，给自己惹了一身麻烦。
咱把这些都弄明白了，才能在租房的过程中顺顺利利，不闹心！希望大家都能在租房这件事儿上明明白白，住得舒心！。
房屋出租合同中的转租许可条件
房屋出租合同中的转租许可条件一、转租的概念房屋出租合同中的转租是指，在租赁期限内，承租人经出租人同意，将承租的房屋全部或部分有偿转让给第三人使用，并向出租人支付租金的行为。
转租的条件应当在房屋出租合同中明确约定，以确保双方的权利和义务。
二、转租许可条件1.出租人同意在房屋出租合同中，出租人应当明确同意承租人转租房屋。
承租人应当在得到出租人同意后，方可进行转租行为。
2.转租期限不得超过原租赁期限承租人进行转租时，转租期限不得超过原租赁期限。
如果承租人需要延长租赁期限，应当在得到出租人同意后，与出租人重新签订租赁合同。
3.转租应当签订转租合同承租人进行转租时，应当与第三人签订转租合同，并向出租人提供第三人的身份证明、居住证明等相关材料。
转租合同应当明确转租期限、租金等事项。
4.转租租金不得高于原租金承租人进行转租时，转租租金不得高于原租金，否则出租人有权拒绝同意承租人的转租请求。
5.保证第三人合法使用房屋承租人在进行转租时，应当保证第三人合法使用房屋，不得将房屋用于违法活动。
同时，承租人也应当承担第三人使用房屋时的相关责任。
6.承租人不得擅自转租承租人应当遵守房屋出租合同中的约定，未经出租人同意，不得擅自转租房屋。
否则，出租人有权解除房屋出租合同，并要求承租人承担违约责任。
三、违约责任1.承租人未经出租人同意擅自转租房屋的，应当承担违约责任，出租人有权解除房屋出租合同。
2.承租人未按照约定支付租金的，应当按照约定支付违约金。
3.出租人未按照约定提供符合约定的房屋的，应当按照约定承担违约责任。
4.第三人在使用房屋过程中造成房屋及其设施损坏的，承租人应当承担相应的赔偿责任。
5.双方当事人违反其他约定的，应当按照法律规定或者合同约定承担违约责任。
四、争议解决方式双方在房屋出租合同中应当约定好争议解决方式，以便在发生争议时能够及时解决。
常见的争议解决方式有：协商、调解、仲裁、诉讼等。
双方可以根据实际情况选择一种或多种方式解决争议。
房屋租赁中的租赁转移
房屋租赁中的租赁转移房屋租赁合同是指出租人与承租人之间约定的房屋租赁关系的书面协议。
在签订合同后，一方当事人如有需要将合同中的租赁权益转移给他人，需要遵守一定的法律程序和约定。
本文将介绍房屋租赁中的租赁转移相关内容，以便读者了解这一过程的规定和步骤。
一、租赁转移概述租赁转移是指承租人将自己在租赁合同中的租赁权益以合法的方式转移给第三方的行为。
租赁转移的情况通常有两种，分别为整租转租和部分租赁权益转移。
整租转租是指承租人将整个租赁房屋的租赁权益全部转让给他人，而部分租赁权益转移则是指承租人将自己在租赁合同中的部分租赁权益转让给他人。
二、租赁转移的法律规定根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法总则》的相关规定，租赁转移行为受到法律保护，并需要满足一定的条件和程序。
以下是租赁转移的法律规定：1. 双方协商一致：租赁转移应由出租人、承租人和转租人三方共同协商，达成一致意见。
在租赁转移过程中，必须明确转让的租赁权益、租金支付方式、保险责任等相关事项。
2.书面合同：租赁转移必须以书面形式进行，即由当事人双方签订租赁转移合同，并在合同中明确双方的权益和义务。
3.出租人同意：租赁转移前，承租人必须取得出租人的同意。
出租人可以在合同中约定租赁转移的条件，如审查租赁申请人的信用状况等。
4.合同变更：租赁转移需要对原租赁合同进行变更，明确转让权益的生效时间、转租期限等。
5.不可抗力情况：如果在租赁转移过程中发生不可抗力情况，如自然灾害、国家政策等，可能影响租赁转移的实施。
此时，转租人应与出租人和承租人协商解决方案，保证各方利益。
三、租赁转移的步骤租赁转移的具体步骤如下：1. 协商一致：承租人与出租人协商租赁转移的事宜，包括租金、转租期限、租赁权益转移的条件等。
2. 签订转租合同：承租人与转租人签订租赁转移合同，并在合同中明确各自的权益和责任。
3. 变更原租赁合同：承租人与出租人变更原租赁合同，明确转让的租赁权益的生效时间、转租期限、租金支付方式等。
土地租赁合同中的转租与转让条款
土地租赁合同中的转租与转让条款解析引言在土地租赁合同中，转租与转让条款是双方权利和义务的重要组成部分。
合理明确的条款能够有效保障租赁双方的利益，避免不必要的纠纷。
一、转租与转让的定义1. 转租：指承租人将其租赁的土地部分或全部租赁给第三方的行为，承租人依然对出租人负责。
2. 转让：指承租人将其与出租人之间的租赁合同权益和义务全部或部分转移给第三方的行为。
转让后，承租人与出租人之间的关系可能会发生变化。
二、转租与转让的法律规定根据《合同法》的相关规定，转租和转让需遵循合同的约定和法律法规。
具体条款的设置和内容，通常应当符合以下原则：1. 合法性：转租或转让行为必须符合国家法律法规的规定。
2. 合同约定：转租与转让的条件、程序及权利义务须在合同中明确。
三、合同中的转租条款转租条款通常包括以下内容：1. 转租须经出租人同意：承租人欲转租土地，必须事先取得出租人的书面同意。
未经同意的转租，出租人有权解除合同。
2. 转租的范围：明确承租人可以转租的土地区域和期限，避免承租人随意扩大转租范围。
3. 转租人责任：承租人应对转租人行为负责，如造成损害，承租人需承担相应责任。
四、合同中的转让条款转让条款通常包括：1. 转让的限制：承租人转让租赁权利和义务时，应提前通知出租人，且需获其同意。
2. 履约保证：承租人应确保转让后的第三方能继续履行合同，若因转让方造成损失，承租人需承担赔偿责任。
3. 合同的变更：若合同因转让而变更，需征得出租人的书面同意。
五、总结在土地租赁合同中，转租与转让条款是维护租赁关系稳定的重要内容。
出租人和承租人在签订合同时，应详细约定相关条款，确保双方的合法权益不受侵害。
同时，及时了解和遵循法律法规的最新动态，以避免潜在的法律风险。
通过合理的条款设置，可以降低因转租或转让引发的纠纷，促进土地资源的合理利用。
房屋租赁合同中的转租规定
房屋租赁合同中的转租规定房屋租赁合同中的转租规定非常重要，它关系到承租人、出租人和转租方三方的利益。
本篇文章将详细介绍房屋租赁合同中的转租规定，帮助大家了解相关法律知识。
一、转租的概念和法律规定房屋转租是指承租人在租赁期间将其所承租的房屋转给第三人使用，并向第三人收取租金的行为。
在房屋租赁合同中，一般都会约定转租的相关规定，以确保承租人、出租人和转租方三方的利益不受损害。
根据《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》等法律法规的规定，承租人在租赁期间内可以转租房屋，但应当事先征得出租人的同意。
同时，承租人应当按照约定的方法使用房屋，并按照约定的时间和质量支付租金。
在转租时，承租人应当保证第三人支付的租金不得低于原来的租金标准。
二、转租的规定内容1.转租的条件和程序在房屋租赁合同中，一般会约定承租人转租房屋的条件和程序。
通常情况下，承租人需要事先征得出租人的同意，并签订转租合同。
在转租合同中，需要明确转租人的资格、转租期限、租金标准等内容。
同时，承租人还需要向第三人提供相关的房屋使用证明、身份证明等材料，并协助第三人办理相关手续。
2.转租人的权利和义务在房屋租赁合同中，转租人的权利和义务也是非常重要的一部分内容。
通常情况下，转租人可以按照约定收取第三人支付的租金，并享有与出租人相同的房屋使用权。
同时，转租人也需要按照约定使用房屋，并承担相应的维修和保管责任。
如果在使用过程中出现损坏或丢失等情况，转租人需要承担相应的赔偿责任。
3.出租人的权利和义务在房屋租赁合同中，出租人的权利和义务也是不可忽视的一部分。
出租人有权在承租人未经同意擅自转租的情况下解除合同，并要求承租人承担违约责任。
同时，出租人也需要对房屋进行管理和维护，确保房屋的安全和正常使用。
如果在使用过程中出现任何问题，出租人需要及时处理并承担相应的责任。
4.租金支付和违约责任在房屋租赁合同中，一般会约定承租人、出租人和转租人三方的租金支付方式和时间。
租赁中的房屋转租与二次出租规定
租赁中的房屋转租与二次出租规定在租赁中，房屋的转租和二次出租是一个重要的议题。
本文将探讨租赁中的房屋转租与二次出租规定，并针对这一问题提出一些相关建议。
一、房屋转租规定在租赁合同中，对于房屋的转租通常会有一些规定，以确保租赁双方的权益得到保护。
以下是一些可能存在的规定：1. 转租需得到原房东的书面同意：在租赁期限内，租户想要将房屋进行转租，一般需要得到原房东的书面同意。
这样可以确保原房东对新租户的了解并做出合适的选择。
2. 转租需要满足一定条件：除了得到原房东的同意外，房屋的转租可能还需要满足一些条件。
例如，新租户需要满足一定的信用背景和经济状况，并可能需要承担一定的手续费用。
3. 原租户需承担一定责任：在房屋转租过程中，原租户应当履行一定的责任。
例如，原租户需要确保新租户了解并遵守原租赁合同的条款，并有义务处理好转租后可能出现的问题。
二、二次出租规定除了房屋的转租，有时租户还可能考虑将房屋进行二次出租，即将租赁的房屋再次出租给他人。
以下是一些可能存在的二次出租规定：1. 房东同意二次出租：在租赁合同中，房东可能会对二次出租进行一定的限制。
例如，要求租户在进行二次出租之前必须得到房东的书面同意，以确保房东对新租户的背景和信用有所了解。
2. 新租户需满足一定条件：对于二次出租，房东可能会要求新租户满足一定的条件。
这样可以保证二次出租的租户具备稳定的经济来源和信用背景，从而降低房东的风险。
3. 房东可就二次出租进行调整：在二次出租的情况下，房东可能会对租金和其他条件进行适当的调整。
这是因为二次出租的租金可能会有一定的差异，房东可以根据市场情况和租户的付费能力来进行调整。
三、相关建议针对租赁中的房屋转租与二次出租，以下是一些建议，旨在保护租赁双方的权益：1. 租赁合同需明确规定转租与二次出租的规定和条件，以避免未经允许的转租和二次出租情况的发生。
2. 房东应对租户进行背景和信用调查，确保将房屋转租给有良好信誉的租户，并遵守租赁合同。
承租人是否可以将租赁房屋转租给他人
承租人是否可以将租赁房屋转租给他人在日常生活中，租赁房屋是一种常见的现象。
而对于承租人来说，有时可能会面临这样一个问题：是否可以将租赁的房屋转租给他人？这并不是一个简单的“能”或“不能”就能回答的问题，而是需要综合考虑多方面的因素和相关的法律规定。
首先，我们需要明确的是，在一般情况下，承租人能否转租房屋取决于其与出租人的租赁合同约定。
如果租赁合同中明确禁止转租，那么承租人擅自转租就构成违约，需要承担相应的法律责任。
然而，如果租赁合同中没有明确禁止转租，或者明确允许转租，那么承租人在一定条件下是可以转租房屋的。
但这并不意味着承租人可以随意转租，仍需要遵循一定的法律规定和程序。
从法律角度来看，即使租赁合同允许转租，承租人在转租时也需要尽到合理的告知义务。
也就是说，承租人应当将转租的情况如实告知出租人，以保障出租人的知情权。
另外，承租人转租房屋的，其与次承租人（即从承租人处租赁房屋的人）签订的转租合同的租赁期限不得超过原租赁合同约定的租赁期限。
这是为了确保整个租赁关系的稳定性和合法性。
转租行为还可能涉及到租金的问题。
在一些情况下，承租人转租房屋可能会获得比原租金更高的收益。
但需要注意的是，这种租金差价的获取也需要在合法合理的范围内。
如果原租赁合同对租金的分配有约定，应当按照约定执行；如果没有约定，租金的归属可能会引发争议。
此外，转租后的房屋使用和管理责任也是一个重要的问题。
承租人在转租后，对于房屋的使用和管理仍需承担一定的责任。
如果次承租人在使用房屋过程中造成了房屋的损坏或者违反了相关规定，承租人可能需要对此承担连带赔偿责任。
在实际生活中，承租人转租房屋还需要考虑到一些实际情况。
比如，房屋所在的小区或者物业管理规定是否允许转租；当地的房屋租赁市场的供求关系和价格水平等。
如果承租人未经允许擅自转租，可能会引发一系列的纠纷和问题。
出租人有权解除租赁合同，要求承租人返还房屋，并要求承租人承担违约责任。
同时，次承租人也可能会因为转租行为的无效而遭受损失。
租赁合同允许转租转让条款
租赁合同允许转租转让条款甲方（出租方）：_____________________乙方（承租方）：_____________________鉴于甲方与乙方于____年____月____日签订了租赁合同，现双方就租赁合同中的转租转让事宜达成如下补充协议：1. 转租权：甲方同意乙方在租赁期间内，有权将租赁物转租给第三方。
乙方在转租前应征得甲方书面同意，并保证转租不违反本合同及任何相关法律法规。
2. 转让权：乙方有权在租赁期间内，将本合同项下的权利和义务转让给第三方。
转让前，乙方应向甲方提供受让方的资质证明，并取得甲方的书面同意。
3. 转租转让条件：乙方在转租或转让租赁物时，应确保受让方遵守本合同的所有条款和条件，包括但不限于租金支付、租赁期限、租赁物的使用和维护等。
4. 转租转让通知：乙方在转租或转让租赁物之前，应至少提前____天书面通知甲方，并提供受让方的详细信息。
5. 转租转让费用：乙方在转租或转让租赁物时，应承担因转租或转让所产生的一切费用，包括但不限于手续费、税费等。
6. 转租转让限制：乙方不得将租赁物转租或转让给从事非法活动或违反社会公序良俗的第三方。
7. 违约责任：如乙方未经甲方同意擅自转租或转让租赁物，或转租转让给不符合约定条件的第三方，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担相应的违约责任。
8. 本补充协议作为原租赁合同不可分割的一部分，与原租赁合同具有同等法律效力。
本补充协议与原租赁合同不一致之处，以本补充协议为准。
9. 本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。
甲方（签字或盖章）：____________________乙方（签字或盖章）：____________________签订日期：____年____月____日请注意，这只是一个模板，具体条款需要根据实际情况和当地法律法规进行调整和完善。
在实际使用前，建议咨询法律专业人士。
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租赁合同中的转租行为
本文介绍房屋租赁合同中的转租行为房屋租赁合同转租如何认定?转租合同具有什么法律效力?
一、转租的认定
所谓转租是指承租人不退出租赁合同关系而将租赁物出租给次承租人使用、收益
转租与租赁权的让与不同其区别在于：
首先就法律性质而言转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同;租赁权让与为租赁债权的转让
其次就当事人各方的法律关系看转租时转租人于转租后仍享有租赁权同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系基于此租赁关系转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权;租赁权的让与则不同在承租人让与租赁权时承租人于转让租赁权之后退出租赁关系第三人代其位成为租赁合同的当事人
第三就取得方法而言转租中次承租人租赁权的取得属设定的取得;租赁权的让与中受让人租赁权的取得属移转的取得
第四就法律关系的内容看转租中次承租人对于承租人租金的支付一般分期进行;租赁权的让与受让人对于作为转让人的承租人则一般须一次性给付对价
第五与出租人发生的关系不同我国《合同法》中对合法的转租必须经过出租人的同意而租赁权的让与不必经出租人的同意只需履行通知义务
二、转租合同的效力
在限制主义的模式下由于转租所涉及到了无权处分的问题所以使得转租合同的效力变得相当的复杂
我国《合同法》第224条对转租行为作了如下的规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”然而问题在于：未经出租人同意将租赁物转租给第三人与第三人所订立合同的效力到底是无权处分所引发的效力待定合同还是有权处分的有效合同?学界一般认为应认定为效力待定的合同因为《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”按照该条规定承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物否则即是无权处分如果出租人事后不追认转租合同效力的话的该转租合同即为无效合同自始不发生法律效力
对此观点笔者认为有商榷的必要
要正确理解承租人未经出租人同意与次承租人所订立的合同是不是无权处分合同首先应界清何谓处分“处分”是一个基本的法律概念它包括事实上的处分和法律上的处分所谓事实上的处分是指对原物体加以物质的变形改造或毁损的行为法律上的处分是指使物体的权利状态发生变化我国《合同法》对租赁合同中的事实处分作出了规定如《合同法》第223条：“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”此乃事实上的处分《合同法》第224条的规定一般认为这就是法律上的处分而未经出租人同意的法律上的处分即是无权处分这样的观点笔者认
为不甚正确正如前言法律上的处分是使物体的权利状态发生变化通常是限制或扩大权利的效力范围仔细分析转租行为却并非如此出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权具体的权能体现在承租人可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物;相对而言租赁合同使得出租人的所有权得到了一定的限制比如他不能行使对租赁物的占有、使用的权利承租人对租赁物进行转租只是占有使用权发生了转移对出租人的所有权并不产生任何影响对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分相反却是承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得占有、使用、收益权利的处分是一种对自己权利的处分是一种有权处分所以对于转租合同应认定为有效的合同这正如1982年台湾上字第4690号判决所说：“查出租人固负有使承租人就租赁物为使用收益之义务惟此项义务之履行并不以转移租赁物之所有权为必要故出租人对其租赁物是否有所有权或其他权利概非租赁之成立要件”
因此在我国限制主义模式下未经出租人同意的转租行为虽然是非法行为因为该行为违反了合同法的规定但转租人与次承租人所签订的转租合同却是有效的合同这样的结论似乎存在着矛盾其实不然非法行为并不必然导致合同的无效合同无效通常指的是合同违反了法律和行政法规的强制性的规定以及社会公共利益但是《合同法》224条的规定并不是法律的强制性的规定如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用显然该条款具有任意性非法
行为只是违反了法律的规定包括任意性的规定和强制性的规定违反
了任意性的规定不会产生合同无效的法律后果当然对转租合同还是
有限制的必要性主要体现在：一是转租合同的期限转租合同的期限不能超过以租赁合同的期限以防止原租赁合同到期但转租合同而没有
到期导致原出租人收回租赁物的比较困难的情况出现;二是转租合同中对标的物的使用程度转租合同所约定的对租赁物的使用致使租赁
物危害(即正常使用所致消耗及损害)程度不能大于原租赁合同以避
免次承租人对租赁物的正常使用给租赁物造成的磨损大于出租人的
预期因为出租人对承租人如何使用租赁物是有预期的并把这样一种
预期与租金的支付相联系如果次承租人对租赁物的正常使用给租赁
物造成的磨损大于原承租人的预期而租金却又没有增加那就是对原
出租人不公平
在此还有必要涤清《合同法》第224条有关对出租人同意与代理中授权的区别代理中被代理人授权代理人从事签订合同这一法律
行为时代理人因为有了被代理人的授权而享有了以被代理人名义从
事订立合同的资格代理人在与第三人从事双方法律行为时被代理人
的意思表示通过代理人让第三人获知第三人也是通过代理人而与被
代理人发生相关的法律关系在授权范围内代理人的行为的法律效果
归属于被代理人因而在代理授权下被代理人其实是在参与合同的订
立过程被代理人的意思表示决定了合同内容和是否有效但《合同法》第224条中出租人同意这一单方意思表示只是一个补助行为出租人
并不加入到承租人与第三人签订的转租合同中这点与代理中授权行
为截然不同由此可见转租合同仍然只是承租人与第三人之间订立的合同不管出租人是否同意都不能影响承租人与第三人之间所订立的合同的效力
房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为它与租赁权的转让虽然相似但性质是不同的由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式放任主义认为转租乃承租人的权利如无目标性约定承租人原则上可以转租主要以法国、奥地利等国为代表;所谓限制主义则规定非经出租人同意承租人不得转租以德国、日本等国为代表;而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表
我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人承租人转租的承租人与出租人之间的合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同”由于房屋转租在实践中经常发生而且与一般的租赁相比其法律关系更为复杂现行法律对此所作的规定过于简单无法解决实践中产生的各种纠纷本文试图对转租的若干问题作一些探讨以期对实践有所裨益本案在审理过程中就张某与王某之间形成的非法转租合同的效力形成了三种不同的观念：
第一种观点认为：无效从合同法第224条规定可以看出转租须经出租人同意既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显
然属非法转租则转租合同当然无效
第二种观点认为：效力待定合同法51条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分
权的该合同有效”这是关于无权处分的规定无权处分行为属效力待定行为非法转租亦属无权处分因为对于转租而言虽然承租人擅自转让
的只是租赁物的占有、使用权而非他人的财产但承租人擅自将占有、使用权转让他人实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为既然
非法转租属无权处分行为其当然是效力待定行为
第三种观点认为：有效非法转租合同为诺成性合同双方意思表示一致即有效成立。