中国房地产统计年鉴2020：全国35个大中城市按资质等级分的房地产开发企业个数(2019)
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
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以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
2020年1-8月全国房地产企业拿地排行榜
2020年1-8月全国房地产企业拿地排行榜数据来源：CREIS中指数据，中指地主数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地以中指土地数据库2300个城市作为监测对象1、1-8月拿地同比显著上升，8月拿地规模持续下降2020年1-8月，TOP100企业拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。
TOP100门槛值升至54亿元，环比增长10.2%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.2%。
图：2020年1-8月50家代表房企每月拿地总额数据来源：CREIS 中指数据，中指地主 数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地1-8月多数房企拿地不输去年。
50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。
其中，33家房企2020年1-8月月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、融信、越秀、滨江前8个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储；16家房企1-8月月均拿地金额不及去年，其中世茂、新希望、建业、富力等4家企业前8个月月均拿地金额较去年减少50%以上。
8月房企拿地规模持续下降。
1-3月，受疫情影响，部分城市推地节奏放缓或暂停，50家代表房企拿地规模较小；4月起，在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下，50家代表房企拿地积极性明显提升，5月略有回调后6月又升至上半年最高点，进入三季度拿地规模持续下降。
50家代表房企中，31家8月拿地金额较前7个月均值出现下滑。
-100%-50%0%50%100%150%200%250%05001000150020002500300035001月2月3月4月5月6月7月8月拿地总额50家代表房企中18家企业8月拿地金额较1-7月均值有所增加，14家企业单月拿地额超过50亿元，其中仁恒置地8月拿地额占前8月总额之比超过50%，华发、越秀和建业在30%以上。
2、拿地强度同比增强，第二阵营企业投资更积极图：2020年1-8月50家代表房企各阵营拿地销售比数据来源：CREIS 中指数据，中指地主拿地数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地销售数据范围：权益销售额1-8月，房企拿地强度同比增强，50家代表房企拿地销售比均值为40.7%，较上年同期上升0.9个百分点。
我国房地产市场发展及现状解析
【摘要】通过对我国房地产市场形成过程及发展阶段的划分和发展周期的分析，理顺我国目前房地产市场的发展状态，进而得出我国目前的房地产市场正处在一个转型阶段，投资规模和有效需求的相对矛盾急需解决的结论。
【关键词】房地产市场；发展周期；调整阶段【作者简介】李玫，北京工业大学经济与管理学院副教授，研究方向：国际金融、金融市场学、金融创新；高小红，北京工业大学经济与管理学院硕士研究生，研究方向：金融风险防范与管理。
一、我国房地产市场的形成及发展过程1.形成及初步发展阶段（1981～1994年）。
1980年邓小平关于住房问题的讲话中提到“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。
城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。
”同年6月中共中央、国务院批复《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式允许实行住房商品化政策，在揭开我国房改序幕的同时也开启了住宅商品化大门,为房地产市场的形成奠定了基础。
住房改革以来，国家探索了多种多样的方式试图通过可行的制度提高居民购房的积极性，但是成效均不明显。
首先进行的试点售房，在经历全价售房①及补贴售房②两次尝试后于1985年宣告失败。
其中全价售房虽然价格低但是需要全部由职工承担，所以购房积极性不高；从1983年开始的补贴售房则由于2/3购房款需由企业和地方政府补贴，从而造成购房职工越多，企业需承担补贴量越大的状况，不能实现住房资金的自我循环，无法继续维系。
总结这一阶段失败的原因，在接下来的提租补贴中，政府找到提高房租，提高工资，变实物补贴为货币补贴的改革思路，奠定了房改后期以增加居民收入促进房地产市场发展的基础。
此次改革的思路虽然正确，但由于工资制度改革跟不上而没有继续贯彻执行。
以租代售是按照标准价由产权单位向承租职工售房，购房职工可以享受工龄优惠，早购房的职工还可以享受一定比例的折价优惠。
与此同时单靠企业自建住房满足不了群众日益增长的改善住房条件的需要，在住房分配制度改革的同时，也逐渐出现了以房地产为经营项目的房地产公司，中国房地产开发集团公司就是在1981年1月16日经国务院批准成立的全国最早的房地产开发企业。
如何进行房地产市场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 （二）基本资料的获得 区域经济环境和市场分析
• 区域经济环境分析
1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企 业人数、接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、 住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和 市场分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的 指标
GDP增速与房地产发展关系
宏观经济增长 小于4% 4-5%
5-8%
人均GDP与房地产发展关系
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展 减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
重庆
8094 11.6 %
成都
9641 7.4%
武汉
8524 9.0%
西安
7748 7.9%
恩格尔系数
31.7
37.2
37.7
38.1
38.3
40.6
34.8
房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反
映房地产市场总体状况的指标
定义
同一城市的房价 收入比会随时间 发生波动 同一国家中不同 城市的房价收入 比存在差异 在世界范围内， 特别是低收入国 家，房价收入比 波动较大，暂时 还没有一个理想 的目标值。 “4～6倍”是从 市场经济国家归 纳得出的结论， 不能不加修改的 应用到我国。
数据获得 统计数据 销售人员访谈 对目标消费者的调查 （问卷调查、访谈）
供给与需求的对比分析
2020中国房地产上市公司百强名单
2020中国房地产上市公司百强名单5月26日，“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”在上海举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。
在本次发布会上，还同步揭晓了“2020中国物业上市公司测评成果”，该项测评由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办。
根据《2020中国房地产上市公司测评研究报告》，前十企业整体没有变化，仅排名出现微调。
其中，万科位列第一，中国恒大、碧桂园分列第二、第三位。
融创中国排名提升较大，位列第四；中国海外发展排名与上年一致，位列第五；保利地产排名下降两位，排名第六。
华润置地、龙湖集团、新城控股和富力地产分列第七至第十位。
据悉，本次测评的研究对象为沪深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共202家。
与2019年相比，纳入测评的上市公司总数净减少8家。
此外，本次测评还发布了房地产供应链上市企业分榜单。
测评研究报告指出，2020年房地产供应链企业的投资、生产、供货等也因房地产调控、中美贸易摩擦、新冠疫情带来企业停工停产冲击，以及国内国际消费需求被动收缩和金融、原油等大宗商品交易市场持续震荡等因素影响，加之房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓，与房地产密切相关的供应链企业发展普遍面临压力。
但供应链企业看到“危”也要看到“机”，随着企业产能和市场信心正逐步恢复，随着房地产精装修趋势越来越明显，精装房市场日趋壮大，家居品类配套增长空间可期。
同时，存量更新改造也为供应链企业带来新机遇。
现状：上市房企总体呈现八大特点根据测评研究报告，从核心测评指标来看，2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元，同比上升25.67%；房地产业务均值为270.00亿元，同比增长34.39%；净利润均值为28.68亿元，同比增长11.94%；资产负债率均值同比上升1.87个百分点至69.96%；净负债率均值同比上升3.25个百分点至95.77%。
我国房地产企业资产规模估算
和 ２０ ０９年房地产 上市公司平均 资产值 、０４ ２ ０ ２０ －０ ８ 年 在 管 房屋 建 筑 面 积 年 均增 速 及 代 理 销 售建 筑 面 积年 均增 速 ，推 算得 到 ２０ ０ ９年各 级或 各 类房
地 产企业 的平 均 资产值 。
首先 ，计 算 ２０ ０ ４年各 资质等 级 企业 与 一级 企业平 均 资产值 的 比值 Ｐ， 表 ４所示 。 如 其 次 ，计 算 ２０ ０ ４年 一级 房地 产 开发 企业 与
假 设 ｘ不 变 ， 用估 算 出 的 ２ ０ ０ ９年物 业管 理 企 业 总数 乘 以 Ｘ， 则可 推 算 出 ２０ ０９年 各 资质 等
（） ４计算 ２０ 年 我 国房地产 开发 企业 总资产 ０９
值
将表 ３的各 资质等级企业 的数量与表 ６中各
级企业的平均资产值分别相乘并加总得到 ２０ 年 ０９
我国房地产开发企业总资产值 ， 如表 ７ 示。 所
级的物业管理企业数量， 如表 ｌ 所示。 ０ （） 算 ２０ ３推 ０９年 我 国 各 资质 等 级 物 业 管 理 企业平 均 资产 值 ２ ０ 各 资质 等级物 业 管理 企 业平 均资 产 ０ ４年
房地产开发
Ｃ Ｊ 艇 舭 ＨＪ ７ Ｅ
我国 房地产企业资产规模估算
黄硕 张红 周鹏 清华 大学建 设 管理 系
根据 中国证 监会 制订 的产 业 分类 标准 ， 国 我 房地 产 企业 可分 为房 地产 开 发企业 、 业管 理 企 物
业和 房地 产 中介服 务 企业 。 由于 ２ ０ ０ ９年 的统 计 数据 尚未 公布 ， 文使 用 ２ ０ — ０ ８年 的统 计 数 本 ０４ ２ ０
等级 的房 地产 开发 企业 数量 ， 如表 ３ 示 。 所
人口流动、居民收入与城市房价——基于中国35个大中城市数据的检验
人口流动、居民收入与城市房价——基于中国35个大中城市数据的检验WU Shouping【摘要】在构建购房者效用函数和房地产市场均衡模型的基础上,选取2001-2016年中国内地35个大中城市的面板数据,分析人口流动、居民收入与城市房价的关系.结果表明:城市人口、人口流动率、居民收入对房价存在显著的促进作用,并且房价呈\"螺旋式\"上升态势.分区域看,东部地区城市居民收入对房价起着抑制作用,中部地区城市人口流动率和居民收入对房价的影响不显著,西部地区城市居民收入对房价的影响不显著.【期刊名称】《地域研究与开发》【年(卷),期】2019(038)001【总页数】4页(P56-59)【关键词】人口流动;居民收入;城市房价【作者】WU Shouping【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F299.2;C924.240 引言2001年以来，中国房地产市场得到了长足发展，2001—2016年城市房价普遍增长了4～7倍，其增速远超城市居民收入增速。
畸形上涨的房价严重脱离了人们的购买能力，城市高房价已成为严峻的社会经济问题。
一方面，快速推进的城市化导致大规模的人口流动刺激了大中城市住房的刚性需求；另一方面，随着我国住房市场化改革和居民财富的积累，住房投资性和投机性需求激增。
在城市住房刚性和投资性、投机性需求旺盛的推动下，城市房价节节攀升。
关于人口流动、居民收入的提高是否是城市房价上涨的关键因素，国内外学者对此进行了相关研究，但得出的结论不尽相同。
一些学者研究了人口对房价的影响，结果表明人口流动是助推房价上涨的关键因素，具有显著的促进效应，即外来人口数量的上升对房价快速上涨具有显著影响[1]，这是因为人口的迁入导致城市住房需求的增加，进而推动房价的上涨，相当于地区人口1%的移民流入量会促进住房价格上涨1%～2.7%[2]。
还有学者以人口结构变化作为切入点对中国住房价格持续高涨现象进行了分析，认为少儿人口抚养比的提高会促进房价上涨，而老年人口抚养比的提高会抑制房价上涨[3]；也有学者认为少儿人口抚养比对房价的影响分为前期和后期，前期少儿人口抚养比对房价的影响较低，后期少儿成人进入社会后，将形成巨大的刚性住房需求，对房价上涨起着较大的推动作用[4]。
房地产行业研究报告
房地产行业研究报告目录目录第一部分全国房地产行业分析 (1)一、房地产业在国民经济中的地位： (1)二、我国房地产业发展历程： (1)三、全国房地产业现状分析 (2)（一）行业主要经济指标 (2)（二）行业产品结构 (9)（三）行业内企业情况 (10)四、旅游地产现状 (13)（一）旅游地产在房地产行业中的地位 (13)（二）旅游地产的分类 (14)（三）旅游地产市场现状 (14)第二部分某地房地产行业分析 (15)一、某地房地产市场供求情况分析 (15)二、商品房价格走势分析 (17)第一部分全国房地产行业分析一、房地产业在国民经济中的地位：据专家预测中国房地产业至少还具有40年的发展空间，这是由两个基本需求所决定的：一、十多亿人口的住房需要。
中国现有人口13亿，每年净增人口1200万，每年结婚人数980万对，农村到城市打工人口7400万，这些都构成了庞大的需求人群，并且各行各业都需要房子和配套设施。
预计要到本世纪中叶这种需求才能平衡。
二、伴随生活水平提高不断改善住房条件的愿望。
目前，中国城市家庭人口平均为3.12人，参考国际上的标准，三口之间的居住空间以不小于100平方米较为合理，而要达到这样一个要求至少要十年。
二、我国房地产业发展历程：从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。
直到1979年开始经济体制改革，中国房地产也才有了发展的契机。
按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段：1979~1991年，与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始进入市场。
1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。
1990年，中国国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。