绿城集团目标成本测算表
绿城集团全面预算及经营计划表编制指引15页XXXX年
绿城企业_全面估算及经营计划表编制引导_15页_XXXX 年绿城房地产企业有限企业《全面估算及经营计划表》编制引导绿城房地产企业二零零九年十月《全面估算及经营计划表》编制引导一、《全面估算及经营计划表》各表格分类．项目企业概略及进度计划表1企业概略表2项目建筑面积统计表表3项目整体开发计划表表42010年主要开发工作计划表表52010年规划设计计划表表62010年工程建设进度计划表表72010年资料设备采买计划表．收入、成本估算表8 项目销售计划（面积）表9 项目销售计划（金额）表10项目销售计划（单位）表11结转收入估算表表12土地花费总估算表13先期花费估算表表14工程花费估算表表15项目成本支付计划表-3-．三项花费估算表16营销推行费估算表表17管理花费估算表表18财务花费估算表4．2010年估算报表表192010年估算现金流量表表202010年估算收益表．项目整体估算收益表表21项目估算收益表（整体）二、《经营计划表》填写基来源则．填报表格前，请仔细阅读、理解各表格中的备注内容．估算表格中所要求填报内容一定填写完整。
．各项目要求按分期标准作好项目分期工作，且如期填写表格内容；所有估算表格的项目分期应保持前后一致，而且应与企业整体经营计划保持一致。
假若有酒店或其余独立的不用于销售的商场等租借物业，需要独自看作一期对待。
．实质已发生的数据按实质状况填报，波及收入成本结转的数据均按国际会计准则口径填列,与按国际会计准则编制的报表数据一致。
1．需分期填列的表格，如表2项目建筑面积表、表8-表10销售计划-4-7表（面积/金额/套数）、表14工程花费表等，预留分期均为18期，此中第897-18期隐蔽，若需填列请选中上述行“排除隐蔽”即可；尚若分期多于181011期的，请在“共计”行前自行插入行予以增添，并注意表格中数据的公式与1213逻辑关系。
1415各片区花费估算要落实到详细项目企业，并在项目企业估算中予以说1617明；1819．表格中标明颜色的部分为公式自动计算，不需填写；请尽量不要进行表格的删除操作，以便影响表格的计算。
房地产项目目标成本测算表(营销部)
总建筑面积×120元／平方米 总建筑面积×18元／平方米 总建筑面积×2元／平方米 总建筑面积×30元／平方米(武汉市东西湖区标准) 用地面积×2元／平方米 用地面积×1.5元／平方米 人防面积差额×1500元／平方米 绿化面积差额×700元／平方米 项目投资额 工程概算 工程概算 工程概算 工程概算 建筑栋数及建筑面积
m2 m2 m2 m 月 m2
序号 2.00 2.1 2.2 2.3 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5
项
目
计量基数
包含内容
预算总成本/面积 -
责任部门
备注（计算依据）
主体建筑安装工程费 地下室工程费用 主体建安工程费用 土建分包项目 m2 m m m2 樘 m2 m2 m2 m2 m2 m2
成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 成本合约部 项目部、成本合约部、项目发展部 物业 财务部
十二
资金成本（2年） 含资金成本小计
评审、咨询费（会务费） 工程前期费 红线核位费 红线验线费 建筑灰线放线费 勘界费、测量费 专项勘察设计费 深基坑支护施工图设计费 幕墙施工图设计费 交通划线施工图设计费 标识系统施工图设计费 钢结构施工图设计费 亮化工程施工图设计费 结构加固施工图设计费 施工图设计优化咨询费 勘察费（详勘） 其它工程设计费 文物勘探及挖掘费
其他前期工程费
序号 四 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 五 1 2 六 1 2 3 4 5 6 7 七 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
成本测算表 绿城集团目标成本测算表
中央吸尘
项目总体（当期）规划指标
总占地面积 容积率 环境面积
M2
建设用地面积
M2 计容积率建筑面积
M2
地下室面积
M2 总建筑面积
M2
M2 建筑物占地面积
M2
M车位
别墅 合院 排屋 多层 高层 小计 集中商业 酒店 城市综合体 游泳池 会所 学校 幼儿园 物业管理用房 其他公共配套 小计 地下车位 小计 合计
占地面积
0
0 0 0
电梯数或
建筑面积
车位数 地下建筑 地上建筑
面积
面积
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
合计
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
地上可售 面积
产品比 例
平均每户面 积
单元数
户数
层数 层高
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
备 注：
1、建设用地面积（净用地面积）：项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。 2、建筑物占地面积：建筑物所占的土地面积,不包括空地、绿化地及道路等用地面积。 3、环境面积：建设用地面积减去建筑物占地面积 4、各产品的名称及表格位置不能改变，否则将影响其他各表的勾稽关系。若改变了各产品的名称和位置，应检查数据的勾稽关系，勾稽关系错误时，应重 新建立勾稽关系。 5、本表用于总体和当期规划指标。
绿城地产 _成本管理_LC集团目标成本测算表V1.0
项目 围护工程 桩基工程 结构 砌体 室内粗装修 屋面及防水 地下室防水 外墙装饰 外墙保温 外墙门窗 单元门 入户门
阳台及屋面栏杆栏板 室内冷水 室内热水 室内排水 室内采暖 室内电气
建筑及室外管网建造标准
产品1
产品2
会所
安装
室内暖通
消防
空调
Hale Waihona Puke 电梯发电机酒店锅炉
热水器
设备
太阳能热水器
地源热泵
功率、进口或国产、品牌档次
功能要求，规格，产地、品牌档次
功能要求，加热方式，规格，进口或国产，品牌档次 功能要求，管道布置，储水箱规格，加热能力要求，品牌档 次 供暖方式，功能要求，管道选材及布置，品牌档次
立体车库的功能、技术参数、产地、品牌档次，可停车数量
中央吸尘设备功率，功能要求，产地、品牌档次
备注：
其他配套工程
1、如无法给出具体标准 的，可注明参照项目的名 称和内容；
准
幼儿园
学校
填写要求
基坑深度、周长、围护类型
桩基类型、桩径、成桩平均桩长
结构形式，地上地下钢筋及混凝土含量
外墙及内墙砌体品种、规格
各功能房间及各部位做法
屋面瓦、构件及防水材料规格品种，构造及做法
防水材料规格品种，构造及做法
接入方式，接口数量及位置 接入方式，接口数量及位置 设备规格，功能要求，元器件品牌档次 管道敷设方式，电缆品牌档次， 管道敷设方式，给水管品种、品牌、档次， 管道敷设方式，给水管品种、品牌档次， 管道敷设方式，供暖管品种、品牌档次， 污水处理的设置要求，原水系统及排水系统的设置，处理工 艺 中水处理的设置要求，原水系统及回用系统的设置，处理工 艺 面积、建造标准或造价指标 面积、建造标准或造价指标 面积、建造标准或造价指标 面积、建造标准或造价指标 面积、建造标准或造价指标
万科、绿城家的目标成本是这样测算的
万科、绿城家的目标成本是这样测算的房地产目标成本测算以购房者能接受的价格、功能、需求量等为出发点，综合考虑产品功能、性质、市场竞争力等，追求供应链总成本合理化，创造整体成本领先优势，同时让客户最大化满意。
对价格和品质的权衡选择，正反映了房企战略和产品发展的取向。
成本测算是目标成本的开始，目标成本的编制准不准，首先在于成本测算准不准。
一、使用“目标成本测算表”，关注规划指标和建筑标准一份科学、准确的“目标成本测算表”是进行目标成本管理的基础，作为成本测算的统一格式。
就目标成本测算而言，其过程并不复杂，一般来说分为以下五步：首先，依据本阶段总平面图及技术指标形成《项目规划指标表》；其次，与设计及营销等相关部门，通过会议形式讨论沟通，形成《产品建造标准》；再次，依据相关指标和信息，按照产品测算建安费用；复次，依据相关指标和信息，测算非建安费用；最后，汇总建安费用和非建安费用，形成目标成本汇总表。
以绿城为例，在工程目标成本测算中分为项目工程成本测算和非工程成本测算。
项目工程成本测算方面，总体规划指标确定前提下，工程目标成本依据“工程测算表”来测算，规划了多类产品的项目，按照产品类型进行测算；非工程目标成本则按照“土地、前期、间接和期间费用测算表”进行测算。
绿城成本测算遵循量价分离原则，注明量、价的计算思路，项目定位时如果成本测算无法细分，可以根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，并注明参考项目的成本情况。
目标成本测算表中尽可能引用规划指标中的数据，引用时可参照类似项目，若相应指标不适合引用时，则自定义指标并填入工作量。
成本汇总表根据项目一般分摊原则设置了分摊公式，如不符合项目实际情况可修改公式。
又以万科为例，测算前先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”，对于道路、绿化用地等景观规划指标应明确，从而为成本测算提供准确的计算指标。
（如下图）二、跨期和不同产品类型工程分摊成本测算以绿城为例，项目规模较大或分期开发时，目标成本测算表中的地价应该按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期公共用地按各产品类型的可售比分摊）。
绿城房地产集团公司全面预算及经营计划表
（4）“”
（5）“2010年是否交付”需根据下拉框选择“No”或是“YES”，默认情况为不交付，该列必须自行选择；
（6）“2010年总可结转金额”： 如当年无交付，“2010年可结转金额”＝“0'；有交付的，“2010年总可结转金额”＝“”+“2010年预计销售”；
（十四）表16 项目2010年营销推广费用表
1．目的：
掌握项目2010年度营销推广费用预算。
2．注意重点：
（1）样板房装修费用不列入销售推广费预算，在“表14工程费用-精装修成本”中填报。
（2）招商费用请列入“其他营销活动费”，并在备注栏中予以说明。
（十五）表17 项目2010年管理费用预算表
1．目的：对2010年管理费用分明细作出详细预算。
（九）表11 结转收入预算表
1．目的：
掌握项目2010年收入结转预算。
2．注意要点：
（1）本表所指的“结转”是指财务上按国际会计准则结转销售收入，以物业实际交付给客户为标准（包括领房通知书已发出，业主未领取的情况）。
（2）本表所指销售面积和金额均指签订正式销售合同的面积和金额，不包括仅签订销售协议的面积和金额。
1．目的：
掌握项目2010年工程建设进度计划。
2．注意要点：
（1）一般以用横线图表示工作内容时间跨度；当项目内容为时间则在相应的时点填写对应的面积。
（2）年初状态是指2010年初该项工作的进展情况。
（3）单项工作跨年度开始和跨年度完成时，需在备注栏中注明开始或结束的时点。
（4）备注中标明当地政府规定的预售许可证领取条件，不同物业类型的银行按揭放款对于建设进度的要求。
（7）“2010年预算结转面积和金额”原则上应与“2010年总可结转面积和金额”一致，若有特殊情况导致“本年预算结转面积和金额”小于“本年可结转面积和金额”（如预计工程竣工滞后/样板房未交等原因），请在备注栏中说明不一致产生的原因。
2011年绿城集团成本管理体系培训
8、成本信息库
9、战略采购
2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用
尊重〃专业〃责任〃分享〃价值
20
合约规划主要优化点及价值说明（2）
合约规划：根据集团项目的常规做法和普遍经验，对工 程项目工作范围内和项目开发周期内的工程业务分判， 形成标准合同结构，明确合同范围，并与集团成本科目 对应，形成工程合约规划，以利于项目采购、成本管理 和工程管理工作开展。
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尊重〃专业〃责任〃分享〃价值
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职责分工
成本科目管理
造价咨询公司总部编制工程类统一成本科目 集团财务部编制非工程类统一成本科目
集团财务部汇集形成《集团统一成本科目》并下发。
项目公司原则上不得修改集团统一成本科目 因特殊情况需要做修订的，项目公司将修订情况报造价咨询公司总部 及集团财务部审批
成本形 成曲线 项目 拓展 项目 策划 方案 设计
20-30% 扩初及施 工图设计 招标 采购
成本发 生曲线 工程 施工
项目 周期
销售
交付
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尊重〃专业〃责任〃分享〃价值
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从丏业角度进行精细化设计，以期为开展全员成本管理提供 一套可实施落地的方法和工具
8、成本信息库
9、战略采购
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尊重〃专业〃责任〃分享〃价值
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成本科目主要优化点及价值说明（1）
序号
优化内容
完善点
价值
1
成本科 目
① 完善并统一成本科目，同时 ① 基于绿城产品特点及历史情况 建立与财务科目的对应关系。 梳理并完善成本科目，突出绿 城项目成本优化重点，如精装 修、景观及外墙等。
绿城房地产集团有限公司全面预算及经营计划表18
【最新资料,Word版，可自由编辑！】《全面预算及经营计划表》编制指引一、《全面预算及经营计划表》各表格分类1．项目公司概况及进度计划表1 公司概况表2 项目建筑面积统计表表3 项目整体开发计划表表4 2010年主要开发工作计划表表5 2010年规划设计计划表表6 2010年工程建设进度计划表表7 2010年材料设备采购计划表2．收入、成本预算表8 项目销售计划（面积）表9 项目销售计划（金额）表10 项目销售计划（单位）表11 结转收入预算表表12 土地费用总预算表13 前期费用预算表表14 工程费用预算表表15 项目成本支付计划表3．三项费用预算表16 营销推广费预算表表17 管理费用预算表表18 财务费用预算表4．2010年预算报表表19 2010年预算现金流量表表20 2010年预算利润表5．项目整体预算利润表表21 项目预算利润表（整体）二、《经营计划表》填写基本原则1．填报表格前，请认真阅读、理解各表格中的备注内容2．预算表格中所要求填报内容必须填写完全。
3．各项目要求按分期标准作好项目分期工作，且按期填写表格内容；所有预算表格的项目分期应保持前后一致，并且应与公司整体经营计划保持一致。
如果有酒店或其他独立的不用于出售的商场等租赁物业，需要单独当作一期看待。
4．实际已发生的数据按实际情况填报，涉及收入成本结转的数据均按国际会计准则口径填列,与按国际会计准则编制的报表数据一致。
5．需分期填列的表格，如表2项目建筑面积表、表8-表10销售计划表（面积/金额/套数）、表14工程费用表等，预留分期均为18期，其中第7-18期隐藏，若需填列请选中上述行“解除隐藏”即可；尚若分期多于18期的，请在“合计”行前自行插入行予以增加，并注意表格中数据的公式与逻辑关系。
6.各片区费用预算要落实到具体项目公司，并在项目公司预算中予以说明；7．表格中标注颜色的部分为公式自动计算，不需填写；请尽量不要进行表格的删除操作，以便影响表格的计算。
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填表指引
1、本表适用于新项目项目定位、方案设计、施工图设计阶段目标成本测算及竣工阶段成本测算的统一格式。
2、《规划指标》由项目公司建筑规划部（组）提供，《建筑及室外管网建造标准》由项目公司建筑规划部（组）、工程部提供，《景观工程建造标准》由项目公司景观咨询部（组）提供，《室内精装修建造标
准》及《公共部位精装修建造标准》由项目公司装饰部（组）提供。
3、开发成本及期间费用科目按照集团统一制定的《绿城集团成本科目表》执行，不得随意增减，实际工作
中确实存在漏项的成本科目，由集团定期（如每年）进行集中修订后执行。
4、分单体的成本测算、精装修成本测算、室外及配套工程费用测算由项目公司工程成本管理部（组）进行，《土地、前期、间接费及期间费用》由项目财务部测算。
财务部测算完毕后，应设置《土地、前期
、间接费及期间费用》及《室外及配套工程费用》的公摊方式。
若项目存在分期开发的，在全项目成本5、成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。
新项目或项目定位时的成本测
算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
6、表中各成本项目所包括的内容详见《绿城集团成本科目表》
7、项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用，便于规划改变时自动计算。
引用指标时可参照类似项目的引用情况。
若相应规划指标不适合引用时，可自定义指标，并填入自定义的工程量8、成本汇总表的总价从各表自动取数，并根据项目的一般分摊原则设置了分摊公式（已在备注中说明），如不符合项目的实际情况请自行修改公式；9、项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影
响。
10
、
可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其主体建安成本和收益情况。
11
、地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，原则上由车位全部受益的成本全部计入车位成本，由车位及地上结构共同受益的地下建筑、安装成本，
车位分摊其成本的50%。
如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。