折现率的确定
房地产评估中折现率r的确定公式
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折现率计算方法
折现率计算方法一、引言在金融领域中，折现率是一种重要的计算方法，用于衡量资金的时间价值。
折现率的计算方法有多种，本文将介绍几种常用的折现率计算方法，并分析其适用场景和优缺点。
二、折现率计算方法1. 内含收益率法内含收益率法是一种常用的折现率计算方法，它基于项目的现金流量和投资成本来计算折现率。
具体步骤如下：（1）确定项目的投资金额和预期现金流量。
（2）计算项目的净现金流量，即每期现金流入减去每期现金流出。
（3）使用试错法或迭代法计算内含收益率，使得项目的净现金流量等于零。
（4）将内含收益率作为折现率，用于计算项目的净现值或净现金流量。
内含收益率法的优点是简单易懂，能够考虑项目的现金流量和投资成本，但缺点是计算过程相对繁琐，并且对于复杂项目可能存在多个内含收益率。
2. 加权平均资本成本法加权平均资本成本法是一种常用的折现率计算方法，它基于项目的资本结构和资本成本来计算折现率。
具体步骤如下：（1）确定项目的资本结构，包括债务和股权的比例。
（2）计算债务的资本成本，即债务利率乘以(1-税率)。
（3）计算股权的资本成本，即股权的预期回报率。
（4）根据资本结构的比例，计算加权平均资本成本。
加权平均资本成本法的优点是能够考虑项目的资本结构和资本成本，但缺点是需要对债务和股权的资本成本进行估计，并且不适用于没有债务或股权的项目。
3. 风险调整折现率法风险调整折现率法是一种常用的折现率计算方法，它基于项目的风险水平来调整折现率。
具体步骤如下：（1）确定项目的风险水平，包括市场风险和特定风险。
（2）确定市场风险溢价，即项目的预期回报率减去无风险利率。
（3）根据市场风险溢价和特定风险调整系数，计算风险调整折现率。
风险调整折现率法的优点是能够考虑项目的风险水平，但缺点是需要对风险水平和调整系数进行估计，并且可能存在主观性和不确定性。
三、适用场景和优缺点分析1. 内含收益率法适用于简单的现金流量和投资成本确定的项目，优点是简单易懂，但缺点是计算过程繁琐。
2020年资产评估师 - 资产评估实务二 0303第03讲 折现率的确定
第03讲折现率的确定【知识点】折现率的确定（一）无形资产运营中的风险1.宏观风险无形资产占比高的行业一般具有市场供求关系不确定、无形资产保护难度大及国内外竞争激烈等特征。
具体有政策风险、法律风险、市场风险、技术（替代）风险等。
2.微观风险具体有研发风险、资产管理风险、财务风险和商业化风险等。
（二）无形资产折现率的测算方法1.风险累加法无形资产折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率【例题】A企业拟评估其拥有的专利技术的价值。
评估专业人员应用收益法时，判断风险报酬率的测算根据技术和产品市场综合因素确定，欲采用风险累加法确定企业无形资产的折现率；在确定风险报酬率的过程中重点考虑技术风险、市场风险、管理风险和财务风险因素的影响。
经分析，与该专利技术相关的技术风险取值为2.90%，市场风险取值为3. 21% ,管理风险取值为2. 80%，财务风险取值为3.75%。
若无风险报酬率取值为2.96%，试估算被评估专利技术的折现率。
被评估专利技术的风险报酬率＝2. 90% ＋3.21% ＋2.80% ＋3.75% ＝12.66%被评估专利技术的折现率＝2. 96% ＋12. 66% ＝15. 62%2.回报率拆分法回报率拆分法的公式可表示为：其中：WACC——整个企业平均投资回报率（税后）；R c——营运资金的投资回报率；R f——固定资产的投资回报率；R i——无形资产的投资回报率（税后）。
解题步骤：1、计算加权平均资本成本WACC＝K 加权＝K b×（1－Ｔ）×负债资本比重＋K e×权益资本比重2、计算加权平均报酬率R＝WACC＝营运资金比重×R c＋固定资产比重×R f＋无形资产比重×R i3、建立等式根据上式解得R i，为税后值。
4、折算为税前报酬率无形资产税前报酬率＝R i/（1－T）（三）折现率确定的注意事项1.无形资产评估中的折现率一般高于有形资产评估中的折现率2.无形资产评估中的折现率有别于企业价值评估中的折现率3.折现率口径应与收益额口径保持一致【历年真题·单选题】下列关于无形资产折现率的说法中，错误的是（）。
折现率的含义及确定原则
折现率的含义及确定原则 1.折现率的含义折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率。
折现率实质是一种资本投资的收益率，它与报酬率、利润率、回报率、盈利率和利率在本质上是相同的。
企业投资者的愿望是以较小的风险来获得较大的收益，但在一个较为完善的市场中，要获得较高的投资收益就意味着要承担较高的风险，即收益率与投资风险成正相关。
折现率的本质揭示了确定折现率的基本思路，即折现率应等同于具有同等风险的资本收益率。
2.折现率的确定原则（1）折现率应高于国债利率和银行利率。
企业将资本投资于国债或银行，不需承担风险，但投资回报率较低，因此，大多数投资者愿冒一定风险投资，如投资于企业，以期获得更多收益，故企业价值评估时折现率应高于国债利率和银行利率。
（2）折现率水平应以行业平均收益率为基础。
企业收益水平有明显的行业特征，行业结构强烈影响着竞争规则的确立和行业内部的所有企业，行业主要结构特征决定了竞争的强弱，进而决定了行业的收益率和行业内企业的盈利空间。
关于无形资产评估中折现率确定方法的探讨合理确定折现率既是收益法在无形资产评估中得以恰当运用的重要前提条件之一，同时也是难点和障碍之一。
无形资产折现率的确定之所以存在诸多问题，不仅是因为确定方法本身的技术含量高，更深层次的原因在于信息资源的短缺。
当前，无论是监管部门，还是其他的利益相关方都对资产评估质量提出了更高的要求：中国证监会2004年的第一号文件《关于进一步提高上市公司财务信息披露质量的通知》中，对收益现值法使用预测收益数据和评估结果提出了严格的刚性规定。
由于折现率是影响收益法评估结果的重要参数，所以在当前，应当重新审视无形资产折现率确定方法的选择和运用，以求进一步提高无形资产评估的质量。
一、无形资产折现率的主要确定方法评析在运用收益法评估无形资产价值的过程中，折现率的确定可以采用多种方法。
目前常用的方法主要有以下几类：1风险累加法。
所谓的风险累加法就是无风险报酬率加风险报酬率作为无形资产折现率。
会计经验：折现率如何确定-计算公式又是什么？
折现率如何确定?计算公式又是什么？折现率是什么?折现率(discountrate)是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。
本金化率和资本化率或还原利率则通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。
分期付款购入的固定资产其折现率实质上即是供货企业的必要报酬率。
折现率不是利率，也不是贴现率。
折现率、贴现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。
之所以说折现率不是利率，是因为：①利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。
利率只表示资产(资金)本身的获利能力，而与使用条件、占用者和使用途径没有直接联系，折现率则与资产以及所有者使用效果相关。
②如果将折现率等同于利率，则将问题过于简单化、片面化了。
之所以说折现率不是贴现率，是因为：①两者计算过程有所不同。
折现率是外加率，是到期后支付利息的比率;而贴现率是内扣率，是预先扣除贴现息的比率。
②贴现率主要用于票据承兑贴现之中;而折现率则广泛应用于企业财务管理的各个方面，如筹资决策、投资决策及收益分配等。
要搞清楚折现率的，就必须先从折现开始分析。
折现作为一个时间优先的概念，认为收益或利益低于同样的收益或利益，并且随着收益时间向将来的推迟的程度而有系统地降低价值。
同时，折现作为一个算术过程，是把一个特定比率应用于一个预期的现金流，从而得出当前的价值。
从企业估价的角度来讲，折现率是企业各类收益索偿权持有人要求报酬率的加权平均数，也就是加权平均资本成本;从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。
投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度，都将综合地反映在折现率的确定上。
同样的，现金流量会由于折现率的高低不同而使其内在价值出现巨大差异。
折现率计算公式：折现率的计算公式为：i=(F/P)(的n分之一)-1现金*折现率=400000/7.835%=510529.67(元)如：某人贷款1万元本金，3年后还本付息共12597.12元。
求贷款年利率是多少? 则：10000=12597.12*(F/P,i,3)(F/P,i,3)=10000/12597.12=0.7938查复利现值系数表,i=8%折现率如何确定?(一)加权平均资本成本法企业的资产多种多样，各类资产具有不同的成本，这种方法是通过企业全部资产的加权平均投资回报率来计算无形资产的投资回报率，即用企业的加权平均资本成本作为折现率的替代。
无形资产评估中折现率的确定_边静慧
总之， 要判断 － 格式条款是否订入金融合同主要有主观标 准和客观标准。主观标准要求合同当事人意思认识的一致， 客观 标准又具体通过格式条款的提供者是否合理提请注意、格式条 款的相对方是否了解并接受该条款以及该格式条款是否非异常 条款而且不与约定条款相抵触表现出来。如果符合上述标准要 求， 则该格式条款订入金融合同， 产生合同效力； 否则， 该格式条 款未订入金融合同， 不产生合同效力。
三 、折 现 率 估 算 方 法 评 析 在运用收益法评估无形资产时， 折 现率的确定可以采取多种方法。目前常 用的方法有以下几类： １． 风 险 累 加 法 。风 险 累 加 法 是 指 无 风险报酬率加上风险报酬率。确定无风 险报酬率时可以采用政府所发行债券的 利率或者银行存款利率， 如果选择国债 利率作为无风险报酬率， 可选择 ３ 年期 或 ５ 年期凭证式国债利率作为无风险报 酬率， 但要将国债利率进行换算， 以满足 折 现 率 的“ 复 利 ”内 涵 。同 理 ， 选 择 银 行 利率作为无风险报酬率， 也须换算为复 利 。在 我 国 ， 通 说 认 为 ， 评 估 师 在 无 形 资 产评估实务中应该选择银行存款利率作 为无风险收益率， 主要原因： 一是因为我 国的金融体系改革尚在进行之中， 金融 机构的市场化程度还比较低， 国有银行 长期以来也由国家信用作担保； 二是因 为目前我国国债利率的市场机制尚未形 成， 尚未实现利率市场化， 国债不能随时 购 买 ， 而 且 买 卖 数 量 也 受 到 限 制 。因 此 ， 国债利率目前不适于用作无风险报酬 率。 笔者认为， 使用银行利率作为无风 险报酬率是 不 妥 当 的 。首 先 ， 过 去 由 于 我 国银行为国有银行， 信用程度等同于国 债 。但 是 ， 随 着 我 国 银 行 真 正 商 业 化 ， 银
Chap3,折现率的确定.
Market portfolio的选择
上证指数、上证50指数 深证 上证和深证能否代表市场
The Risk of the capital asset is the nondiversifiable market risk
2风险的度量
Covariance to beta coefficient
不能使用票面利率 使用实际市场利率
2 Risk free rate的取得
Risk free rate≠ country bond rate
IRAQ country bond Country risk premium Not any risk Time horizon matters
2 Risk free rate的取得
Consistency with the cash flow
Currency Inflation The risk free rate used to come up with expected returns should be measured consistently with how the cash flows are measured. If the cash flows are nominal, the risk free rate should be in the same currency in which the cash flow are estimated. This also implies that it is not where an asset or firm is domiciled that determines the choice of a risk free rate, but the currency in which the cash flows on the project or firm are estimated. Thus, we can value a Mexican company in dollars, using a dollar discount rate, or in pesos, using a peso discount rate. For the former, we would use the U.S. treasury bond rate as the risk free rate but for the latter, we would need a peso risk free rate。
无形资产评估中折现率的确定原则与方法
本文由梦想会计学院梁老师精心编辑整理（营改增后知识点），学知识，抓紧了！
无形资产评估中折现率的确定原则与方法企业的资产多种多样，各类资产具有不同的成本，这种方法是通过企业全部资产的加权平均投资回报率来计算无形资产的投资回报率，即用企业的加权平均资本成本作为折现率的替代。
这是因为企业的加权平均资本成本是企业进行各种投资时所要求的必要报酬率。
一、折、率的确定原则
(一)折现率必须高于无风险报酬率
无风险报酬率通常以政府发行的国库券利率、银行储蓄、贷款利率作为参考。
折现率高于无风险利报酬率的部分即风险报酬率。
在市场经济中，每项投资都伴随着一定风险，投资者进行投资都希望能获得更多的收益。
无风险报酬率实质上是决定投资者是否进行投资的最低标准，因此折现率必须高于无风险报酬率。
(二)折现率应体现投资回报率
在正常的资本市场条件下，每项投资的回报不应低于该投资的机会成本。
无形资产评估中的折现率反映的是资产的期望收益率。
收益率与投资风险成正比，风险越大，期望收益越高;风险越小，期望收益也少。
因此，在评估无形资产价值时，折现率应充分体现投资回报率。
(三)折现率要考虑通货膨胀因素
由通货膨胀造成的贬值应该在折现率中体现出来。
如果在预计资产的未来现金流量时考虑了通货膨胀，那么在估计折现率时也应该考虑通货膨胀率，反之则不予考虑。
(四)折现率与所选收益额的计算口径相匹配
在评估实务中，收益额可以因评估目的不同而采用不同的计算口
1。
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（一）折现率的确定
1、无风险收益率r f，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均水平（见表5-4），按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率r f的近似，即r f= 4.08 %。
表5-4 中长期国债利率
序号国债代码国债名称期限实际利率
1 10100
2 国债1002 10 0.0346
2 10100
3 国债1003 30 0.0412
3 101007 国债1007 10 0.0339
4 101009 国债1009 20 0.0400
5 101012 国债1012 10 0.0328
6 101014 国债1014 50 0.0407
7 101018 国债1018 30 0.0407
8 101019 国债1019 10 0.0344
9 101023 国债1023 30 0.0400
10 101024 国债1024 10 0.0331
11 101026 国债1026 30 0.0400
12 101029 国债1029 20 0.0386
13 101031 国债1031 10 0.0332
14 101034 国债1034 10 0.0370
15 101037 国债1037 50 0.0445
16 101040 国债1040 30 0.0427
17 101041 国债1041 10 0.0381
18 101102 国债1102 10 0.0398
19 101105 国债1105 30 0.0436
20 101108 国债1108 10 0.0387
21 101110 国债1110 20 0.0419
22 101112 国债1112 50 0.0453
23 101115 国债1115 10 0.0403
24 101116 国债1116 30 0.0455
25 101119 国债1119 10 0.0397
26 101123 国债1123 50 0.0438
27 101124 国债1124 10 0.0360
28 101204 国债1204 10 0.0354
29 101206 国债1206 20 0.0407
30 101208 国债1208 50 0.0430
31 101209 国债1209 10 0.0339
32 101212 国债1212 30 0.0411
33 101213 国债1213 30 0.0416
34 101215 国债1215 10 0.0342
35 101218 国债1218 20 0.0414
36 101220 国债1220 50 0.0440
37 101221 国债1221 10 0.0358
38 101305 国债1305 10 0.0355
39 101309 国债1309 20 0.0403
40 101310 国债1310 50 0.0428
41 101311 国债1311 10 0.0341
42 101316 国债1316 20 0.0437
43 101318 国债1318 10 0.0412
44 101319 国债1319 30 0.0482
45 101324 国债1324 50 0.0538
46 101325 国债1325 30 0.0511
47 101405 国债1405 10 0.0447
48 101409 国债1409 20 0.0483
49 101410 国债1410 50 0.0472
50 101412 国债1412 10 0.0404
51 101416 国债1416 30 0.0482
52 101417 国债1417 20 0.0468
53 101421 国债1421 10 0.0417
54 101425 国债1425 30 0.0435
55 101427 国债1427 50 0.0428
56 101429 国债1429 10 0.0381
平均0.0408
2、市场期望报酬率r m，一般认为，股票指数的波动能够反映市场整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。
通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞价交易后至2015年12月31日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场期望报酬率的近似，即：r m=11.24%。