商业基础知识培训

商业基础知识培训第一部分房地产基础知识一、基础知识1）房地产代理房地产代理即房地产经纪人接受当事人的委托，在委托权限内以委托人的各义为代理行为，代理事务完成后，向委托人收取报酬的活动。

2）商品房指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

3）商品房的建筑结构主要有那5种？答案：钢结构、钢混结构、砖木结构、砖混结构、框架结构 .4）建筑高度是哪里到哪里的高度？建筑高度都是根据防火规范计算的：平屋面：从室外地平面到屋顶的面层线（包括保温层等）为止（老防火规范里，是到女儿墙高度）；坡屋面：算到檐口；有多种屋顶形式的：取其中最大值；局部突出屋顶的设施，不算在建筑高度内。

5）什么是架空房屋？答案：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

6）什么是骑楼？答案：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

7）什么是架空通廊？答案：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

8）什么是围护结构？答案：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等。

9）苏州的日照标准？答案：国家的标准为：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于 1小时，全天满足2小时。

10）什么是结构面积？答案：是指房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

11）什么是套内墙体面积？答案：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

12）什么是容积率？答案：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

13）什么是建筑密度？答案：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。

14）什么是绿化覆盖面积？答案：所有植被垂直投影面积的总和。

15）什么是面积配比？答案：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。

16）什么是房型配比？答案：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。

17）什么是阁楼？答案：是指位于标准层上方但又位于房屋坡屋顶下部的房间。

18）什么是准现房？答案：是指房屋主体已基本封顶完工，但尚未达到竣工交付标准的房屋，通常工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

19）什么是商住住宅？答案：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

20）什么是别墅？答案：是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。

现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。

21）什么是跃层式产品？答案：住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。

22）什么是复式产品？答案：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

23）什么是错层式住宅？答案：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

24）什么是商品房综合验收合格？答案：指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

25）什么是空鼓？答案：空鼓是指基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢，或是水泥砂浆密实度不够导致的内空现象。

26）什么是地基？答案：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

27）什么是基础？答案：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。

28）什么是墙体？答案：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。

在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。

29）什么是契税？答案：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。

契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用30）契税是以什么价格为基数收取的？答案：总房价31）契税税率多少？答案：商业地产2009年为总房价的4% 2010年为总房价的3%32）什么是印花税？答案：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

或印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据。

33）国家税收的显著特征有哪些？答案：强制性、无偿性、固定性。

34）地产有哪些类型？答案：居住用地、工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、商业服务用地、公共绿化用地、教科文卫设施用地、港口码头用地、军事用地以及其他用地。

35）什么是居住用地？答案：居住用地是指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

36）什么是工业工地？答案：工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

37）什么是房地产产权初始登记？答案：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

38）房地产登记的种类分为哪五类？答案：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记39）什么情形属于房地产变更登记？答案：（1）地产使用用途改变；（2）权利人姓名或名称发生变化的；（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4）建筑物、附着物部分倒塌、拆除40）商品房预售须符合哪些条件？答案：（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%^上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

41）哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同？答案：（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

42）五证是指？答案：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

43）什么是国有土地使用证？答案：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

44）什么是建设用地规划许可证？答案：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

45）什么是建设工程规划许可证？答案：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

46）什么是商品房预售许可证？答案：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

47）什么是“两书”？答案：《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

48）什么是房地产业？答案：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

49）什么是房地产开发？答案：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

50）房屋的所有权包括哪些？房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。

房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权。

51）什么是土地所有权？答案：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

52）什么是熟地？答案：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。

53）什么是国有土地？答案：国有土地指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

54）什么是集体土地？答案：集体土地是属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

55）什么是《国有土地使用权证书》？答案：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

56）国有土地使用权取得方式有几种？答案：土地使用权的出让、土地使用权转让、土地使用权划拨57）土地使用权的出让答案：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

58）土地使用权的出让方式有答案：协议出让、招标出让、拍卖出让59）土地使用权转让答案：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

60）土地使用权划拨答案：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。

以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

61）什么是宗地：答案：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

62）什么是宗地图（红线图）答案：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

63）什么是SF？答案：sales promotion 即销售促进，一种用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒作行为。

64）什么是SW0？答案：个案的优势、劣势、市场威胁和市场机会的英文简写，分别对应英文单词第一个字母。

65）什么是销海？答案：用以促进销售的单张平面印刷海报。

66）什么是夹报？答案：一种跟销售海报类似的平面印刷品，用以夹在各类报纸中做宣传。

67）什么是墨线图？答案：单个产品或楼层的平面表现图，一般会标明比例及尺寸。

68）什么是家配图？答案：在墨线图的基础上配置上家具的平面效果表现图。

69）什么是效果图？答案：一种表现建筑外立面、小区景观等的平面图片。

70）什么是地理位置图？答案：一种表明个案所处位置的平面表现图。

什么是交通表现图？答案：一种表明个案周边交通情况的平面表现图。

什么是房型单片？答案：印有单个房型或家配图的单片印刷图纸。

什么是楼书？答案：对小区的基本情况、发展商、产品、配套设施、智能化等做全面介绍 的印刷文本。

什么是道旗？答案：沿马路设置在灯杆或其它立杆上的宣传旗帜。

什么是灯箱？答案：一种有内部灯光设置的，用以宣传企业和产品形象的广告表现物，一 般为箱体结构。

什么是高炮？答案：一种不依附建筑物，用钢管或钢架等直接在空地上树立起来的巨大的 广告物。

什么是软文？答案：直接以文字表达，着重企业形象推广和个案报导的广告形式。

什么是硬广告？答案：以直觉的平面表达形式（如效果图、房型图），配以少量的文字，直 接述说企业或产品形象的广告手法。

什么是主力房型？答案：个案中最为主要或最多的房型。