项目可行性研究报告-0728

绵阳涪城区青义镇中龙村川北樱博园

项目可行性研究报告

一、引言

青义镇作为北翼科技城集中发展区的重要区域，其基础设施、产业发展基础较好，抢抓建设科技城集中发展区的重大机遇，主动融入全区大建设、大发展的浪潮。区政府倾力协调帮扶，合力助推中龙村的发展，重点解决基础设施、产业发展方面的问题。要大力拓展“川北樱博园”规模，扩大知名度和美誉度，加快完善景区内的基础设施，吸引和留住更多的游客赏花、休闲，不断壮大集体经济，为实现环境更美、基础更优、产业更强、村民更富的目标共同努力。

二、项目背景

打造城市旅游节会是提升城市形象和城市营销的重要形式，主要集旅游观光、购物娱乐于一体。将川北樱花节打造成为青义镇一张城市旅游名片，对城市形象的转型和发展起着十分重要的作用。

青义镇中龙村川北樱花博览园拥有近千亩的樱花，是有六七年树龄的晚樱。每年三月至四月有近数十万的游客到此踏青赏樱，至2017年已成功举办了四届川北樱博园樱花节。2015年政府投资90多万用于加大景区的基础设施建设，硬化通往樱园的2公里道路和1公里樱花小道，便利了游客到此赏花。2017年樱花节游客旅游人数近30万人次（不收门票），樱花节促进了当地旅游业的发展和创收，增进了

当地村民的年均人收入。

三、项目品牌定位

1、项目建设目标：本项目总用地面积近两千亩，其中樱花种植面积近1200亩，拥有大面积成片的樱花树，具备很高的观赏价值。主要建设有：园区打围、景区门头制作、园区规划、观光项目、游乐设施等旅游景点，并辅之相关配套设施。

2、项目开发经营期限：因投入回报期限较长，同时也为了奠定青义镇及辐射绵阳地区的长远发展基础平台，建议先以10年为期，可以根据实际情况进行相应的延长。

3、品牌建设：打造有川北特色的樱花旅游文化节，属于春季独一无二的特色旅游项目。

4、营销模式及推广：以成都、绵阳、德阳一线的游客为核心客群，辐射整个四川省及重庆等地区。

四、项目优劣势分析（SWOT分析方法）

(一)旅游项目开发所具备的优势条件：

1、青义镇社会经济发展趋势良好，有丰富的旅游资源和市场消费能力。绵阳周边每年有许多不同的赏花节，如青义镇樱花节、三台县芦溪镇樱花节、川北药王谷辛夷花节、万鸿梨花节等。

2、当地政府大力支持拓展“川北樱博园”规模，扩大樱花节的知名度和美誉度，吸引更多的游客到此赏花，促进当地旅游业的发展，

增加当地农民的收入；

3、区位条件比较优越。中龙村川北樱博园位于涪城区往北，西南科技大学往西，周边紧挨大学城，有较为便利的交通。

4、园区内有近千亩树龄达6年左右的晚樱观赏区，形成了一定的种植及观赏规模，并积累了一定的目标客群。

5、园区附近农家乐众多，有一定的餐饮接待及服务能力。

（二）旅游项目开发所受限的劣势：

1、青义镇中龙村片区经济欠发达，需要不断地加快地区经济建设，完善周边服务设施；

2、中龙村樱博园规划不完善，需要重新进行统一有序的景区规划；

3、园内旅游形式单一，需要加强园区的游客体验感；

4、园内规划涉及到村民的居住和耕地所有权等问题，需政府完成经营区域的拆迁工作；

（三）旅游项目开发的机遇：

1、旅游市场大环境发展日益良好，人们出游的冲动和需求都在不断地增强，旅游消费能力不断提升；

2、川北樱博园在赏樱期间每年游客量都呈上升趋势，今年赏樱花的游客数量达到30余万人次，2015年促进了当地旅游业近50万的收入，当地村民的年人均收入由3000涨到4000元，大大促进了当地旅游业的发展；

3、宣传更加多元化。多元化的宣传能更好地从全方位的角度对

城市进行营销，全面提升城市的形象水平；

4、青义镇紧邻绵阳市区，区域发展前景巨大，通过项目合作奠定长期合作基础，能为公司参与该区域今后的发展提供良好的准入契机。

（四）旅游项目开发的威胁：

1、园区的经营风险，园区在未来的发展和规划经营上存在着的潜在风险，如经营范围的拆迁工作、园区土地使用期限，以及管理层政策或人事变动可能引起的突发状况；

2、赏花节气受天气、温度等不可控因素的影响较大；

3、周边城市或区域的旅游景区景点的市场化竞争较大，对营销推广、品牌建设提出了更高的要求，或可能增加该部分的资金投入；

4、为了保证尽快实现项目收益，降低经营风险，对该项目的经营团队提出了新的革新和要求，目前我公司现有人力资源和招商能力还需要大力提高。如：引进物业管理、提高种植服务及常规维护的技术水平、有效的营收监控、招商引资拓展利润点并实现资金风险转移等。

五、项目总投资

（一）一期规划建设及投资计划

前期基础设施建设项目：门头、打围、场地平整、停车场、园林园艺区域规划、上下水、电力、网络。

前期基础设施建设投入：800万

解决当地农民就业岗位：200个

争取实现农民年均增收：20%

（二）二期规划建设及投资计划

二期配套设施建设项目：售票系统、游乐设施、导示指示牌、卫生间、园区内餐饮服务、观光车、保洁物管、品牌建设方案、营销推广方案等硬软件投入，同时由政府完成周边公共交通网络（公交车站台、公交车、景区交通指示牌等）。

二期配套设施建设投入：500万

解决当地农民就业岗位：100个

争取实现农民年均增收：20%

（三）营销推广及投资计划

1-5年营销推广目标及投资计划

1、政府部门给予的营销推广平台支持

旅游推荐会、城市品牌营销、政府公益广告宣传、景点周边配套的服务。

2、自有平台的营销推广资源整合

报纸媒体、新媒体、户外广告、游乐执行资源。

预计营销推广投入：100万

（四）可持续开发项目的建设及投资计划

周边旅游地产、周边旅游服务等的规划建设及合作机会

六、政府及项目主体的支持（谈判争取）

（一）合作模式

1、政府合作：政府出资、企业营运；或者政府和企业共同出资经营该项目，具体合作细节可在确定合作模式之后再做商讨。

2、企业自主经营：通过政府审批立项，企业出资自主经营开发，企业自负盈亏。

3、市场化的招商引资：与政府签订长期战略合作协议，通过政府授权、企业在市场化运作下，共同组建招商引资促进中心，搭建政府、企业招商引资双平台，将园区旅游项目、周边配套服务、旅游地产等区域经济产业链进行整合运营。

（二）资金扶持

1、资金来源渠道：企业自筹、融资、贷款（详情见第七项）

2、资金总投入：项目启动资金800万，以工作便可以顺利开展，后期相继投入建设资金500万，每年营运（物管、维护、营销等）投入300万，项目前期资金总投入为1600万。

（三）优惠政策：争取项目在票务、税收、补助、后期开发等方面给予一定的优惠政策；

（四）经营环境：企业拥有经营自主权，但园内农户的不可控因素所产生的经营纠纷需政府提前解决；

（五）公共建设：政府提供配套公共服务，如交通设施方面；

（六）后期开发权益：共同参与周边旅游服务产业、旅游地产、衍生产业的开发及运营。

七、投资资金来源及资金风险

根据不同的合作模式开拓项目筹资渠道。开发主体的融资方式：xxx公司（机构）作为园区开发的主体，也是融资的主体，并承担最终的损益，宜建立“政府投入为导向，企业投入为主体，金融贷款为支撑，社会投资为补充”的融资体系。

1、政府合作：可通过政府补贴资金，或政府、企业按比例出资筹集启动资金。

2、企业参与：由相关入股企业投入现金作为开发公司资本金。

3、招商引资：在统一规定的前提下，可采用多种方式进行开发融资。

4、农户创收：针对周边农户，引导其参与统一的运营规划，实现有效的产业联合共营模式，同时规避一定的经济纠纷。

八、项目收益预估

（一）成本估算

1、投资成本：1300万

2、营运成本（物管、票务、安保、营销、隐形成本）：300万/年

（二）收益估算

1、票房收益：根据2017年的樱花节所接纳的30万人次为计算基础，按每年有效购票人次为20万人次，门票按20元/张，每年按10%的比例增长，五年票房总收入近2000万。

2、招商收益：每年拟定餐饮招商收入30万，游乐设施招商收入20万，其他招商收入10万，每年按10%的比例增长，五年招商总收入近360万。

3、衍生产品收益：每年指定旅游文化纪念品售卖10万元，品牌授权收入20万，每年按10%的比例增长，五年总收益近180万。

（三）4-5年经营发展规划

1、前五年成本回收规划

通过收益预估（第八项）来计算，项目在第五年开始收回成本并略有盈利。

2、第六年产生盈利

通过收益预估（第八项）来计算，预计第六年将产生项目收益：票房585万、招商收益87万、衍生产品收益43万，扣除运营成本300万，预计盈利400万左右。

九、项目风险分析

（一）建设风险分析

1、本项目建设方面存在的风险主要是在设计、施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，不能如期交工，影响项目的正常经营。

2、在项目设计、施工方面，需要具有承担此类项目设计、施工资质的专业设计和施工单位；在项目建设管理方面，建设管理单位可通过招投标方式择优选择，保障项目按期保质执行。

3、只要设计单位按照国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，项目的施工质量就可得到保障。

4、从建设方面存在的风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当的防范性措施，是可以避免的，即使风险发生，也可以采取得力措施，即时补救。

（二）市场风险分析

1、本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成初期，旅游资源不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。

2、项目运营管理单位要在已有的工作基础上有计划、有步骤地采取多种有效宣传手段和策略，开展项目的前期招商宣传等工作，未雨绸缪。

4、从市场方面存在的风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理规范措施，项目运营是可以顺利进行的。

（三）管理风险分析

1、本项目管理方面存在的风险主要表现在两个方面，一是由于项目管理单位缺乏管理经验给项目建设带来的风险；二是由于项目管理不当给带来的风险。

2、项目需要有专业的运营管理，并招聘专业的管理人员进行专业化的管理，政府为市场管理创造良好的外部条件，为项目正常运营保驾护航。

3、从管理方面存在的风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范性措施，是可以避免

（四）资金风险分析

1、本项目管理方面存在的风险主要表现在一下两个方面，一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，运营效益差，不能如期收回投资。

2、如若资金不能及时落实和到位是项目存在的较大风险，一但项目开工建设，建设资金不能及时投进，影响工期延长，当前测算的经济效益指标将会发生变化。

3、本项目在建设资金方面存在的风险性质来看，属于较大性风险，需要给予足够的重视。应充分考虑项目建设资金筹集的难度和解决的各种渠道和方法，并制定周密细致的、具有可操作性的建设资金筹集方案，保证项目的顺利实施开展。

四川胜诺威科技有限公司

2017年8月