《城市经济学》第五章_城市土地利用与空间结构
第五章城市土地利用与空间结构城市经济学徐航dbbc
在传统的单一中心城市中，大部分经济活动 集中在中央核心地区，形成以同心圆为基本 模式的中心城市，其功能分区表现为CBD、 工业园区和居民区等。
随着世界范围内城市化的快速发展，城市地 域空间由集聚走向扩散，现代多中心城市的 兴起和城郊次中心地带得到发展已成为城市 空间结构演变的趋势。
二、城市土地利用的分区制
满足上述几个条件后，城市用地结构达到均衡，从 而就决定了城市内部空间结构的形成。
一般来说，服务业中非土地要素对土地的替代性较 强，在市中心地区土地的边际生产价值较高，从而 地租出价较高，因而占据了市中心地区的土地。制 造业、住房依次次之，因而分别居于中间和边缘地 带，所以，从理论上，在市场机制下均衡的土地利 用形成了同心圆形的分层结构模式。
城市地租的两种基本形式，即绝对地租和级差地租。 级差地租产生的条件是土地的等级差别，来源是个 别生产价格与社会生产价格的差额； 绝对地租产生的条件是对土地所有权的垄断，来源 是市场价格与价值或生产价格的差额。
级差地租是城市地租的主要形式。城市级差地租主 要是由土地的位置和投资所决定的，由区位形成的 级差地租永远是城市级差地租的主要形式。
4 劳动力市场的均衡。在开放城市模型中，还必 须满足这一条件。即市内工商业的劳动力需求必 须与居住区的劳动力供给相适应，否则就会有城 市人口的迁入和迁出，从而影响地租乃至土地利 用的变动。
5 土地利用边际的均衡。在两类土地利用的边界， 两类土地的地租必须一致，否则边界将会移动。 在城市土地利用边界，城市地租必须等于农业地 租
完全的不受制约的市场会带来一定的问题， 在城市发展中主要表现为： 1 市场只能体现少数集团的短期局部利益， 往往与城市发展的长期方向相悖。 2 市场在不能保证平等竞争的情况下可能助 长投机行为，造成“泡沫经济”。 3 市场虽然促成土地的优化配置，但也可能 危害社会利益和环境利益，产生负的外部 性。
第五章 城市土地利用与空间结构
土地集约利用（intensive land-use）
• 定义： 在单位面积土地上投入较多的资金、物质、劳动 和技术以提高集约度的土地经营方式。
• 所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中
地投入较多的生产资料和生活劳动，使用先进的技术和管理
方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种
讯工具
深化阶段
CBD功能
第一阶段
1920 以前
电车、马车、 邮递
城市膨胀阶段
商业为主，混合功 能
第二阶段 第三阶段
1920~ 1970
火车、汽车、 电话
市区蔓延阶段
专业功能分区，综 合功能
1970 以后
高速公路、 信息高速公 路
多层向心城市 体系阶段
１、城市级差地租
– 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。 （1）城市土地位置的优劣决定着企业距离市 场的远近、运输时间的长短和运费的高低
（2）城市土地位置的优劣决定着市场容量的 大小，从而直接决定着企业销售额
（3）商业地租是城市地租最典型的形态
– 城市级差地租I：城市土地位置优劣不同必然
产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差 生产力必然转化为超额利润。
三、城市土地市场
• 1 、城市土地市场：是城市土地使用权交 易的总和
• 2 、土地市场的构成： • 一级市场：国家垄断使用权 • 二级市场：用地者相互转让使用权
• 一级市场：是国家凭借对城市土地的所有权，把 一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土 地的经营者和使用者，使城市土地使用权在国家 与城市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成 的各种经济关系的总和。
• 城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产 业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的 场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的 优劣评价尺度主要由位置确定
城市土地利用与社会经济空间结构的关系研究
城市土地利用与社会经济空间结构的关系研究城市土地利用与社会经济空间结构的关系是城市规划与城市经济发展中的重要议题。
随着城市化进程的加速，土地利用的合理性对城市的可持续发展起到了至关重要的作用。
本文将从城市土地利用与社会经济空间结构的定义入手，探讨两者之间的相互关系，并对相关研究进行梳理。
一、城市土地利用的定义与类型城市土地利用是指城市在人类活动和城市发展需求的影响下，对土地资源进行规划和利用的过程。
城市土地利用类型多种多样，包括居住用地、商业用地、工业用地、办公用地、绿地公园以及交通和基础设施用地等。
不同类型的土地利用在城市发展中起到了不同的作用。
二、社会经济空间结构的定义与形成社会经济空间结构是指城市中不同社会经济活动的空间分布状况。
城市的社会经济空间结构形成受到多个因素的影响，包括城市规划、土地利用政策、市场需求等。
一般而言，城市的社会经济空间结构包括中心城区、商业中心、产业园区和住宅区等。
三、城市土地利用与社会经济空间结构的关系城市土地利用与社会经济空间结构之间存在着相互的影响和制约关系。
首先，城市土地利用的合理规划可以促进社会经济空间结构的形成。
例如，将商业用地与住宅用地相互结合，可以形成商业中心，推动城市经济的发展。
其次，社会经济空间结构的变化也会影响城市土地利用的调整。
例如，城市经济的发展导致商业中心的扩张，使得原本的住宅区逐渐转变为商业用地。
再者，城市土地利用与社会经济空间结构的不合理布局会导致一系列问题。
例如，过度集中的商业用地可能导致交通压力和环境污染等问题。
四、相关研究梳理在城市土地利用与社会经济空间结构的关系研究方面，学界已经开展了许多探索和实证研究。
一些研究关注城市发展对土地利用和空间结构的影响。
例如，城市经济发展与产业结构调整对土地利用类型的需求进行了研究，探讨了不同行业在城市中的空间布局。
另一些研究关注土地利用对城市经济发展的影响。
例如，通过对城市土地利用结构中不同类型用地的经济效益进行评估，评估了土地利用结构的优化方向。
城市空间结构与土地利用规划
城市空间结构与土地利用规划城市发展是现代社会的重要特征之一，城市空间结构和土地利用规划对于城市的可持续发展具有关键性的影响。
在城市中，土地是一种稀缺资源，如何合理利用土地、塑造城市的空间结构，成为了城市规划的核心问题。
城市空间结构可以分为多个层次，比如全球、国家、区域、城市和社区等。
每个层次都有不同的特点和需求，因此在土地利用规划中需要充分考虑各个层次之间的关系，协调不同空间要素的配置。
全球层面的城市空间结构关注的是全球化进程中城市间的竞争与合作关系，国家和区域层面的空间结构则需要统筹区域发展，确保城市群之间的协调发展。
而城市层面的空间结构则要考虑城市功能分区、交通网络布局等因素，以提高城市效率和人居环境。
社区层面的空间结构则需要注重居住、商业、文化等功能的融合，构建社区的社会资本。
土地利用规划是实现城市空间结构的重要手段。
土地利用规划需要综合考虑城市发展的多个方面，比如经济发展、人口增长、环境保护等。
合理的土地利用规划可以提高土地利用效率，减少资源浪费，避免城市蔓延现象的出现。
在土地利用规划中，需要充分考虑城市的交通网络、公共设施和绿地系统的布局，以提高城市的可达性和宜居性。
另外，土地利用规划还需要注重社会参与，鼓励市民参与规划过程，形成广泛的社会共识。
在城市的土地利用规划中，还需要关注城市空间结构的均衡性和可持续性。
城市空间结构的不平衡会导致资源的不均衡配置和城市的失衡发展。
一些城市中心区域因为历史原因具有较高的土地价值，而郊区因为资源短缺和基础设施薄弱，往往发展滞后。
这种不平衡容易导致城市社会经济的不稳定和不公平。
因此，在土地利用规划中需要通过合理的政策措施，促进城市中心与郊区的均衡发展。
此外，城市空间结构和土地利用规划还需考虑环境保护的因素。
城市发展带来了大量的土地开发和建设活动，对自然资源和生态环境造成了很大的压力。
土地利用规划应注重保护生态系统和自然景观，保留城市的绿地和水体，提高城市的生态适应能力。
城市空间结构与土地利用
城市空间结构与土地利用城市是人类社会的重要组成部分，作为人类活动的场所，城市的空间结构和土地利用一直是城市规划和发展的重要问题。
城市空间结构是指城市中不同空间单元之间的关系，而土地利用则是指不同用途的土地在城市中的分布和利用方式。
本文将探讨城市空间结构和土地利用对城市发展的影响及其优化方案。
一、城市空间结构对城市发展的影响城市空间结构是城市规划和发展的重要问题，这里涵盖了城市的空间单元，城镇规模，空间布局和区位等因素。
城市空间结构不良会影响城市的发展和人居环境，更重要的是会导致资源的浪费和不平衡的经济内部分布。
1.城市空间单元的分布不均城市空间单元是指城市中各种各样的用途空间单元，如住宅区、商业区、工业区、绿地等。
如果城市空间单元分布不均，就会导致资源的不合理利用和空间上的“病态分布”，即中心城区繁荣壮大，周边城镇发展困难。
2.城镇规模结构不合理城镇规模是指城市中不同规模城镇的数量和大小。
如果城镇规模结构不合理，就会造成城市资源和经济的不平衡分配。
例如，城市中大量的小城镇存在过多的资源浪费和不均衡发展情况，同时也难以适应城市规模扩大的需求。
3.城市空间布局过于分散城市空间布局过于分散，就会导致交通拥堵、环境恶化等问题，影响城市的发展和人居环境。
因此，城市规划和发展应该注重控制城市空间布局过于分散的情况，发展健康的城市布局。
二、土地利用对城市发展的影响城市土地利用是城市规划和发展的基础，也是城市发展的重要方面。
城市的土地利用不良会对城市的发展造成不利影响，包括浪费土地资源、影响环境质量和限制城市发展等。
1.城市土地资源浪费城市空间有限，土地资源是有限的，因此城市土地利用需要合理规划和统一规划，以避免浪费土地资源并保证人居环境的健康。
如果土地利用不当，将会导致许多不必要的浪费，并影响城市的长期发展。
2.土地利用导致环境问题城市的土地利用往往伴随着环境的变化，如空气污染、水资源的短缺等。
因此，城市土地利用需要合理规划和统一规划，以避免导致环境问题。
城市土地利用与空间结构
城市土地利用与空间结构随着城市化进程的加深，城市空间结构和土地利用状况直接关系着城市的质量和人民的生活。
本文将从城市土地利用状况和空间结构两个方面探讨城市化进程中的问题和解决方法。
城市土地利用状况的问题与挑战城市土地资源是城市经济社会中最重要的要素之一，对于城市的发展和人民生活水平的提升具有不可替代的作用。
在城市土地利用过程中，常见的问题有以下几点：土地利用效率低下土地资源的总量有限，而城市土地的利用效率通常很低。
一方面，城市土地被大量用于住宅、商业、办公等用途，导致大量土地空置或用于单一用途，造成资源浪费。
另一方面，由于城市土地的价值大多数情况下与所在地段、规划利用方案等因素相关，开发利用成本普遍较高，往往导致一些优质土地被闲置或滞留。
资源集中化随着城市总体面积的缩小，城市土地的资源集中化问题日益突出。
一些城市区域的土地资源强度较大，而其他地区缺乏资源分配和利用。
这种情况导致城市因土地资源稀缺而产生的高昂成本，反映到城市住房和生活成本的增加。
同时，这种资源过度集中化也导致了城市空间结构上的单一化，局势愈发严峻。
土地交易市场不透明在土地交易市场的过程中，很多的土地利用规划安排和地价选择涉及到由小部分人的利益，而这些过程往往被认为存在非正当行为。
正常土地交易在市场上的价格走势与目标市场对价格的认可度、地块内部的地价因素、开发利用目的等都有很大关系。
因此，土地交易市场混乱与不透明，导致了一系列的问题。
城市空间结构问题与解决方法城市化进程中的城市空间结构问题也日益凸显出来，为了有效解决空间结构问题，不仅需要优化现有结构，还需对未来城市空间发展进行规划和调整。
各种城市空间结构形态存在局限性传统的城市空间结构是以市中心为中心向周边发展的，这种单一发展模式容易导致城市中心的状况持续恶化，同时也会让城市范围内的分布结构呈现单一、规则的延申形态，出现高密集度、高交通流等问题。
因此，我们需要积极倡导多中心的城市发展态势，以及对城市内部所有地区分布的全面谋划，以弥补空间发展过程产生的不利影响。
第5章 城市土地利用《城市经济学》PPT课件
④所有区位的土地肥力相等。
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
城市土地利用
第一节 第二节 第三节 第四节
土地竞租与城市土地利用
【二】不同产业的投标租金模型
(一)制造业的投标租金模型 在完全竞争条件下,企业产品的价格、非土地要素的价格都是既定的,不随区位的不同而改 变。假定技术不变,市内不同区位的成本不变。在这种情况下,企业的区位选择是市场指向 的,每单位产品单位距离的运输成本为常数t,均衡产量为B,产品价格为Pb,生产成本为C,地 租为R,土地使用量为T,则企业的经济利润为:
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
城市土地利用
第一节 第二节 第三节 第四节
城市土地利用的功能分区
【一】城市功能分区规划
城市功能分区规划，也称土地利用分区规划（zoning），简称土地区划或分区规划，是 最普遍的土地利用控制手段。城市可以通过分区规划控制建筑密度、人口规模和土地利 用方式。功能分区规划对城市面貌有重大影响，它规定了空间在一点的土地利用类型、 强度、建筑高度、地块最小或最大面积，以及其他土地利用限制等。
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
城市土地利用
第一节 第二节 第三节 第四节
城市土地利用的功能分区
【三】分区制的几种常见方式
1.工业分区制
工业分区制可以将住宅用地与工业用地相分离,将污染源与潜在的受害者分开,限 制工业污染的外部性
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
《城市经济学》第五章 城市土地利用与空间结构
整顿-提高工作效率。2020年12月24日 上午1时55分20.12.2420.12.24
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年12月24日星期 四上午1时55分 23秒01:55:2320.12.24
按章操作莫乱改，合理建议提出来。2020年12月上 午1时55分20.12.2401:55December 24, 2020
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做一枚螺丝钉，那里需要那里上。20. 12.2401 :55:230 1:55De c-2024 -Dec-2 0
日复一日的努力只为成就美好的明天 。01:55:2301:55:2301:55Thur sday, December 24, 2020
作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2020年12月24日星期 四1时55分23秒 01:55:2324 December 2020
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午1时55分23秒 上午1时55分01:55:2320.12.24
一马当先，全员举绩，梅开二度，业 绩保底 。20.12.2420.12.2401:5501:55:2301:55:23Dec-20
根据土地肥沃程度、距离市场区位远近和气候条件等方面所 决定的土地生产力的不同，可以将土地分为不同的等级。
级差地租
二、不同产业的投标租金模型
（一）制造业的投标租金模型 假定技术不变，市内不同区位的成本不变。在这种情况下，企业的
区位选择是市场指向的，每单位产品单位距离的运输成本为—常数t， 均衡产量为B，产品价格为Pb，生产成本为C，地租为R，土地使用 量为T，则企业的经济利润为： 式中，u为与CBD的距离。 在完全竞争市场下，企业经济利润为零，从而有投标租金模型：
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城市土地利用的一般均衡
在城市经济中，土地利用要达到均衡状态必须
同时满足以下几个条件： 1．企业选址的均衡。 2．家庭选址的均衡。 3．区位竞价的均衡： 4．劳动力市场的均衡。 5．土地利用边界的均衡。 满足上述几个条件后，城市用地结构就达到了 均衡状态，从而就决定了城市内部空间结构的 形成。 从理论上，在市场机制下均衡的土地利用形成 了同心圆型的分层结构模式。
（1）城址的选定 （2）政府与开发公司之间的关系。 （3）提供必要的资金。
现代城镇规划发展
新城镇的规制是英国空间经济规制战略中最为突出
的成就,并为许多国家所效仿。 在英国,新城镇概念可以追溯到19 世纪。但是,新城 镇对城市化型式的巨大影响却始于战后的发展。 新城镇之父是E· 霍华德所创造的“社会城市”的思 想实际上并不是由单一的城市组成,而是由相互联系 的一批花园城市组成。尽管其中没有一个在那时作 为商业冒险被证明是成功的,但是规划的原则是永存 的,比如人与自然环境相和谐、富有人情味、有序的 城市发展等原则。
（二）我国城市建设的新态势及其新挑战 随着城市化的发展，以城市环境建设、 城市功能分区如CBD、科技园区、开发 区和卫星城等城市建设“运动”在我国 风起云涌。 城市内部空间结构和城市土地开发的多 样化发展和民间资本日益强盛的趋势。 有城无市的城市“空壳化”现象也是我 国城市建设面临的挑战。
土地租金与土地区位
屠能的模型围绕一个固定的地点(城镇)而展开，主要考察了
运输成本空间上的差异对农业地租的影响。 由于土地区位的差异，土地的肥沃程度、交通条件、市场影 响等方面会有很大的差距，从而导致单位土地上提供等量产 品或服务的成本不同。因此，由于土地区位不同，从等量土 地获得的收益也会不同。 根据土地肥沃程度、距离市场区位远近和气候条件等方面所 决定的土地生产力的不同，可以将土地分为不同的等级。 级差地租
（三）英国的新城运动及其启示 1. 政府的统一规划和相应政策的推动
英国第一部城镇规划法在1909 年获得通过,到20 世纪30 年代,英国的大多数城 市制 定了地方规划法,1939 年大多数区域空间经济的发展受到规划当局的直接控制。 英国战后 空间经济的规划战略主要是在20 世纪40 年代提出的。一ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ是1940 年“皇家产 业人口分布 委员会”的报告,另一个是1942 年“补偿和改善委员会”的报告,涉及有关土地 投机的限制, 第三个是1944 年由艾伯克龙比爵士筹备的“大伦敦计划”,第四个也是在1944 年提出的关 于就业方针、工业定位等问题的白皮书(Burns ,1973) 。
城市土地市场
城市土地市场是城市土地使用权交易的总和。 从市场体系来看，由于城市土地所有权的统一，决
定了我国城市土地市场的基本格局必然是由国家垄 断城市土地使用权供给的一级市场和用地者相互转 让土地使用权的二级市场共同构成。 土地使用权出让市场是完全垄断市场 ;土地使用权 转让市场是不完全竞争市场 。 政府回收、储备城市土地，是政府参与土地市场交 易的一种形式，是城市土地市场流转的重要环节。
日本东京都
东京都的范围则是都政府的行政 辖区范围, 有区部、市部、郡部 和岛部之分, 总面积达到2102 平 方公里, 总人口达到1237.8 万人。
从1950 年代至2000 年代, 核心区经历了激烈的嬗变。 从原来的居住与商业单中 心,逐步演变为居住空心化, 商业多中心化和商务强中 心化的空间格局。
一、城市空间结构的基本模式
城市空间结构可以按性质划分为三种类型 一是“实体结构”（physical structure）,指一个城
市的建筑形式、土地配置、土地使用类别以及所有 的基础设施； 二是“结构系统”(structure system), 是指各种土 地使用类别或分区在经济与社会观点上的功能性关 系； 三是结构过程（structure process），强调结构处 在一种变化过程中，城市空间结构既是城市经济运 行的结果，又是城市功能发挥的基础。
我国的城市基本上是在建国前城市模式
的基础上，经过大规模的工业建设和城 市改造而形成和发展起来的，基本上形 成了工业区、居住区、商业区、行政区、 文化区和旅游区等多功能分区组合配置 的空间结构布局，形成了一定的圈层分 异特征：在一个市中心的圈层，其他功 能分区环绕分布。这种仍未脱离同心圆 的构造模式，构成了城市的主体部分。
城市土地制度
明确界定城市土地所有权及其实现形式，实行“三
权分离”，应是土地制度改革的方向。 城市土地利用的演化就是政府、企业（市场主体） 和公众相互博弈的过程。建立政府、市场和公众相 互协调的机制与对策，是实现城市土地有偿使用和 可持续利用的关键。
1. 改革城市土地利用规划的方法 2. 逐步建立并完善土地产权权能 3. 公众参与是城市土地利用可持续发展的保障
二、城市土地利用的分区制
功能分区按照其有效性又可以分为工业分区、性能分区
和立体排污费三种政策类型 1. 工业分区制 2. 性能分区制 3. 立体排污费制
三、我国城市内部空间结构的演变和 挑战
（一）我国城市土地开发和城市建设的历史演变 1. 1949--1978年：50年代大规模的城市改造热潮 2. 1978--1992年：80年代大规模的城镇建设高潮 3.1992年至今，以开发区和大城市建设为主的城市 化和民间资本介入城市建设阶段
城市土地利用与空间结构
第五小组 杨威 赵宝杰
城市土地地租
城市地租是城市土地所有权在经济上的实现形式，
是城市土地收益分配的一种重要形式。 城市地租通常有两种基本形式，即绝对地租和级差 地租。 级差地租是城市地租的主要形式。城市的级差地租 主要是由土地的位置和投资所决定的。 城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次。 通过级差地租可以合理利用城市土地，促进城市产 业的合理布局，大幅度增加城市的财政收入，进一 步促进城市建设。