桂林房地产市场发展状况研究汇报
第二部分桂林房地产市场进展状况研究
一、桂林房地产市场进展状况
（一）总体市场概况
2000年桂林市紧紧抓住扩大内需的政策机遇，加大城乡基础设施建设投资力度，固定资产投资保持了较快增长。全社会完成固定资产投资79.23亿元，比上年增长13.46%，全年市政建设完成投资8.48亿元，比上年增长46.71%。
2000年桂林市房地产市场总体增长迅猛，房地产用地出让量与上一年度差不多平衡，房地产开发投资大幅增加，开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；现楼空置量接着回落；三级市场交易活跃，增长迅速，交易量大幅上升。
全年房地产开发商品房施工面积154.50万平方米，比上年增长30.82%。商品房销售面积43.54万平方米，销售额6.93亿元，比上年分不增长18.86%和30.02%。其中个人购房额达6.20亿元，比上年增长达89.60%。占全市商品房销售额的89.47%，年末全市商品房空置面积14.84万平方米。比上年减少5.28万平方米，同比减少26.24%。
（二）房地产市场统计指标分析
1、房地产开发用地
2000年桂林房地产一级市场土地出让得到有效调控，房地产用地出让面积约30万平方米左右，同比下降2.3%个百分点。据悉，2001年土地治理部门将正在加紧研究桂林市房地产开发用地实行拍卖政策的可行性，以加大对房地产开发的操纵力度，增加收入，以改变目前桂林房地产开发土地出让仍然为协议出让的形式。
（1）土地投资
1000
2000300040005000
600070001997年
1998年1999年2000年2001年8月底
万元
图1 土地开发投资额
分析：
2000年，桂林全市土地开发完成投资额为6047万元，同比增长61.38%，由此可见，由于政府前期土地开发打算的逐渐减少，为了适应近两年房地产开发的迅猛增加，政府相关部门加大的土地开发的幅度。
（2）土地开发面积
200000
400000600000800000
100000012000001997年
1998年
1999年
2000年
2001年8月底
万元
图2 土地开发状况
结论：土地出让政策的改变，将使桂林地产市场逐步纳入市场规范化的轨道，也将限制房地产市场的供应量，促进桂林地产市场的可持续进展。我们认为，以后三年内，桂林房地产市场将会从目前的形势逐步走向理性回归时期，市场需求量和房地产开发量都会在目前的基础上有一定回落，因此，如何抓住机遇，扩大土地储备，迎接以后竞争更加激烈的市场将成为以后两三年内世纪地产公司的战略考虑。而本项目正处于新旧地产市场的结合部，上市时机的选择和价格策略的制订就显得尤为重要。
2、房地产投资 （1）房地产开发投资额
50000
52000540005600058000
60000620001997年
1998年1999年2000年2001年8月底
万元
图3历年房地产开发投资总额
分析：
2000年全年房地产开发投资完成58000万元，同1999增长7%，进入2001年以来，房地产开发投资额增长更加迅猛，截止到8月份为止，共完成房地产开发投资额60000万元，比去年全年的开发投资额还要多。
从历年桂林房地产市场的投资额来看， 2000年往常整个桂林一直处于一个较为稳定的水平，历年投资额保持在53800万元左右。这讲明桂林房地产投资在2001年达到了一个质变的时期，据专家预测，从2001年开始后的三年内，房地产开发投资额将保持一个惯性接着高速增长，在三年内达到一个顶峰，其后则会有一定的回调，还其本来面目。
（2）商品住宅开发投资额
32000
3300034000350003600037000380003900040000410001997年1998年1999年2000年2001年8月底
万元
图4 历年住宅开发投资额
分析：
从上表我们能够看出，商品住宅开发投资和全市房地产开发投资额在走势上和房地产开发投资差不多保持一样。然而，在2001年前八个月全市的房地产开发投资差不多超过2000年全年的投资，而商品住宅的在2001年前八个月的开发投资额则增速较缓，这是否讲明商品住宅开发投资在整个房地产市场中的比例在下降，而商业用房的投资相对较大。
3、房地产开发
（1）新开工面积
100000
200000300000400000500000
6000007000001997年
1998年
1999年2000年2001年8月底
平方米
图5新开工房屋总面积
分析：
从98年开始，桂林市房地产市场中新开工面积始终处于一个不断上升的走势，讲明房地产市场的进展前景得到了众多进展商的共识，纷纷加大对房地产的投入，进行房地产开发。从上表我们能够看出，2000年全市全年新开工面积近60万平方米，而2001年前八月份新开工面积就达到了62万平方米，同比分不增长 55.7 %和155.6 %。
（2）施工房屋面积
200000
40000060000080000010000001200000140000016000001800000
20000001997年
1998年1999年2000年2001年8月底
平方米
图6 施工房屋总面积
分析：
在投资力度加大的同时，房地产施工面积也大幅增加，2001年前八个月，桂林市房地产施工面积高达186万平方米，比去年同期增长15%，达到了历年来桂林市房地产施工面积的最高点，讲明在随后的两三年内，房地产竣工面积将会有一个大量的增加。 （3）施工面积分类
图7 施工房屋面积分类情况
分析：
200000
400000600000800000
100000012000001997年
1998年
1999年
2000年
2001年8月底
万元
从97年到99年的三年中，我们能够看出，在桂林市房地产市场施工面积的分类上，住宅占了绝对比例。办公楼不管是在开发规模上依旧在占总的比例上都呈现出逐年下降的趋势，而商业用房和其他用房则相对保持在一个较为稳定的量上。由于2000年和2001年的数据缺乏，因此，对这两个时期我们目前不做分析，然而，通过市场调研和主观推断，我们认为目前桂林市商业物业的供应差不多过大，需求有限，总体市场呈现出严峻的供过于求的局面。
（4）竣工房屋面积
100000
200000300000400000500000
6000001997年
1998年1999年2000年2001年8月底
平方米
图8 竣工房屋总面积
分析：
在房地产施工面积和新开工面积均有大幅度上升的同时，整个
桂林市房地产的竣工房屋面积却增长不大，2000年全市竣工房屋面积46.23万平方米，同比仅增长19.98%。从2001年的情况来看，全市商品房的施工面积较去年同期有大量增加，而商品房竣工面积则差不多增长不多，由此能够看出，在当前的房地产市场上，新的供应压力有所加大，现楼的供给压力则较小。
从桂林市历年房地产施工面积和竣工面积对比分析所得，桂林房地产项目的平均开发周期为两年左右，可见开发周期明显较短，我们认为，开发周期偏短一方面讲明桂林地产项目相对偏小，另一方面讲明了桂林住宅的供应量相对较少，房子不愁卖，进展商都争取打“短、平、快”项目。 （5）拆迁还建竣工房屋面积
10000
20000300004000050000
60000700001997年
1998年
1999年
2000年
2001年8月底
平方米
图10拆迁还建竣工房屋面积
分析：
从97年桂林市实施旧城改造开始，桂林市历年的房屋拆迁量都十分巨大，拆迁面积分不为27万平方米、32万平方米和35万平方米，如此巨大的拆迁量，而拆迁还建的面积则只有5.9万平方米、6.12万平方米和4.02万平方米，势必造成大量的拆迁户把选择的目光投向商品住宅市场。
4、房地产销售
（1）销售总面积
50000
100000150000200000250000300000350000400000450000
1997年1998年1999年2000年2001年8月底
平方米
图11桂林历年商品房销售面积
分析：
从上表能够看出，从98年开始，桂林市商品房销售面积逐年增大，始终保持迅猛增长的势头，年平均增长速度高达25 %，99年增长速度更达到创记录的48.36%。
2000年桂林共销售商品房41.8万平方米，同比增长19.6%，
2001年前八个月共销售商品房20.81万平方米，同比增长25.74%。
（2）销售面积分类
50000100000
150000
200000250000300000
350000400000
1997年1998年1999年2000年2001年8月底
平方米
图12商品房实际销售面积分类
分析：
从上表我们能够看出，目前桂林商品住宅的购买主力差不多完全转变，个人购买所占商品房销售的比例逐年增大，由99年的59%到2001年的88%，讲明居民的购房观念差不多改变，选择商品住宅差不多成为桂林居民的自觉行为。
从图11和图12对比交叉我们能够明白，商品住宅在整个商品房中的比例也在逐年增大，截止到2001年，商品住宅占整个商品房的比例差不多达到89.95%，讲明在目前桂林房地产市场中，商品住宅差不多成为房地产开发的绝对主流产品。
（3）销售金额
10000
20000300004000050000
60000700001997年
1998年1999年2000年2001年8月底
万元
图13商品房实际销售总额
分析：
从上表能够看出，桂林市历年房地产销售额都在增加，尤其在进入2001年以来，房地产销售额增加的速度更加可观，达到3.65亿元，同比增长45%，对比房地产销售面积的增长，我们能够看出，房地产销售额增长的幅度要大于房地产销售面积的增长幅度，讲明桂林市房地产市场的价格也在逐年上升。
5、空置 （1）空置总面积
50000
100000150000200000250000
3000001997年
1998年
1999年2000年2001年8月底
平方米