世联深圳后海汉森项目定位报告及物业发展方向探讨
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世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-
物业 价值
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
世联云浮华侨新城项目整体定位与物业发展建议报告ppt
2021年10月
完成项目前期准备工作，包括 土地征收、拆迁等。
2023年12月
完成第一期开发，包括住宅、 商业及公共设施建设。
2028年12月
完成第三期开发，整个项目达 到预定可使用状态。
项目投资计划及资金安排
• 土地购置费：预计投资5亿元人民币。 • 基础建设费：预计投资3亿元人民币。 • 住宅及商业开发费：预计投资8亿元人民币。 • 产业园区、文化旅游及休闲设施开发费：预计投资10亿元人民币。 • 其他费用及预备费：预计投资2亿元人民币。 • 总投资额：预计为28亿元人民币。 • 资金安排方面，将采取自筹资金和银行贷款相结合的方式。其中，自
运营管理
提供专业的运营管理服务，包括商铺租赁 、货品采购、员工培训等。
办公物业发展建议
办公空间规划
根据市场需求和企业需求，规划合理的办公空间，注重空间的实用性和灵活性。
科技设施
提供先进的科技设施，如高速电梯、智能化的办公系统等，提高工作效率。
绿色环保
采用环保材料和绿色建筑技术，打造健康、环保的办公环境。
配套服务
提供专业的商务服务，如会议室租赁、秘书服务、行政服务等。
04 市场竞争分析
区域内竞争对手分析
竞争对手1
该开发商在云浮地区已开发多个项目，产品线丰富 ，在市场上具备一定竞争力。
竞争对手2
该开发商注重品质和品牌建设，其产品深受中高端 客户群体喜爱。
竞争对手3
该开发商拥有较强的资本实力和土地储备，具备持 续开发能力。
06 项目实施计划及时间表
项目分期开发计划
第一期
进行土地征收、拆迁及基础建设，预计开发周 期为1年。
第二期
进行住宅、商业及公共设施建设，预计开发周 期为2年。
深圳后海楼盘项目调研
商业、生活配套：项目所处南山后海湾区，车程10分钟左右有花园城中心、保利文化广场、蛇口海上世 界、海雅百货、海岸城、紫荆城花园城分店等大型购物场所，附近也有新一佳、吉之岛超市、蛇口沃尔
玛、人人乐等日常生活消费场所；银行、医院、酒店、市政设施等配套都较齐全。且片区规划较好，将
来配套必定会更加完善，宜居宜商。
小区出入口
停车出入口
内置楼梯
广告位
Hale Waihona Puke 广告位广告位广告位
卓越中心大道
项目经济技术指标
项目名称 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 住宅面积（㎡） 商业面积（㎡） 卓越中心大道 64668 190307 103686.63 23600
南区商业面积（㎡）
北区商业面积（㎡） 商业形态 容积率/绿化率
12017
100-130㎡
130-150㎡ 150-200㎡ 200-300㎡
48
25
51.61%
26.88%
2
--
46
25
7740.24
6312.34
33.05%
26.96%
300-500㎡
500-1000㎡ ﹥1000 合计
0
0 2 93间
0.0%
0.0% 2.15% 100.00%
---8间
--2 85间
0.0
0.0 7368.16 23416.28
0.00%
0.00% 31.47% 100.00%
卓越中心大道
卓越中心大道
项目概况：卓越·中心大道是深圳湾最大别墅群落卓越维港高层住宅裙楼街铺，产品为独特的复式街 铺，规划为南、北区，实用率高达95%；位于未来深圳市规划起点最高，最具景观特色的大型人行城市 主干道--后海区中心路的核心地段，与大型购物中心宝能太古城隔路相望，众多豪宅卓越维港、三湘海 尚、皇庭港湾、曦湾等近在咫尺；并毗邻深圳湾商务区，与海岸城MALL、保利中心等配套，更有内湖公
南山后海中心区规划分析报告修订版
南山后海中心区规划分析报告Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到万亿元,对比2015年的万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等着名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告模板第一部分(内部资料
评估指标
高可达性、便利性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性
立体高效的交通系统 强大的对外辐射型 高升值前景
释义
位于交通主干道，交通便利
建筑密度高，功能集中 建筑风格统一；单体相互配合；
与外部空间的统一 自成体系
最大限度利用土地资源，避免过 于集中于某一特定功能 整体设计，流动空间
住家消费人流
第20页，共71页。
1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
综合体
城市功能
区域经济 城市中心
城市形象
第21页，共71页。
1
综合体的理论模型
2
综合体策划思路辨析
3
综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
4
综合体案例库
写字楼可以与酒店共享大堂
第12页，共71页。
1.5.综合体发展模式
上海，上海商城
深圳，华润中心
日本，博多运河城
商业核心 模式
酒店核心
模式
发展模式
住宅核心 模式
写字楼核心
模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
均衡发展
模式
深圳，星河国际
第13页，共71页。
香港，太古广场
1.5.综合体发展模式
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式
第7页，共71页。
马赛公寓
1.2.综合体的发展历程
•第一代综合体——20 世纪30年代至50年代 ——郊区购物中心
这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综 合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场 组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区 购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功 的经验。新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态 的特色购物中心，本项目是新泽西最大的奥特莱斯 购物中心，位于新泽西州高速公路旁边，与纽约曼 哈顿车程为半个小时距离 。
世联_定位与物业发展研究模型_项目竞争分析模型
利用机会 规避劣势
优势(STRENGH)
发挥优势 转化威胁
项目综合评价： 本项目位于××极具发展潜 力的区域，是××目前唯一
威胁 (THREAT)
大型综合体项目，顺承了
××城市化及×× 规划地位、
交通、产业、经济升级的历
史时机，为项目多物业类型
的多元化发展提供了巨大机会。 Nhomakorabea劣势(WEAKNESS)
减少劣势 避免威胁
本报告是严格保密的。
未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万 平方米。
项目 占地
建面
容积率 开发商
特征描述
>2000万平方米
本报告是严格保密的。
预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰 期，竞争趋白热化。
2006年
2007年
2008年
一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度
产品 附加值
形象
A项目凭借渠道和客户突 破竞争 H项目将凭借形象取胜 J项目各项实力均衡 D项目凭借价格在×× 独树一帜
客户
价格
渠道
××项目
××项目
××项目 本项目
本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势
本报告是严格保密的。
项目SWOT分析
发挥优势 抢占机会
机会 (OPPORTUNITY)
××万平方米 ××万平方米 ××万平方米
本报告是严格保密的。
2007年上半年××市场供应
项目名称
基本情况
推售时间
07年下半年产 配套 品供应预估
与本项目竞争 程度
★☆
★★
优势(STRENGH)
发挥优势 转化威胁
项目综合评价： 本项目位于××极具发展潜 力的区域，是××目前唯一
威胁 (THREAT)
大型综合体项目，顺承了
××城市化及×× 规划地位、
交通、产业、经济升级的历
史时机，为项目多物业类型
的多元化发展提供了巨大机会。 Nhomakorabea劣势(WEAKNESS)
减少劣势 避免威胁
本报告是严格保密的。
未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万 平方米。
项目 占地
建面
容积率 开发商
特征描述
>2000万平方米
本报告是严格保密的。
预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰 期，竞争趋白热化。
2006年
2007年
2008年
一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度
产品 附加值
形象
A项目凭借渠道和客户突 破竞争 H项目将凭借形象取胜 J项目各项实力均衡 D项目凭借价格在×× 独树一帜
客户
价格
渠道
××项目
××项目
××项目 本项目
本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势
本报告是严格保密的。
项目SWOT分析
发挥优势 抢占机会
机会 (OPPORTUNITY)
××万平方米 ××万平方米 ××万平方米
本报告是严格保密的。
2007年上半年××市场供应
项目名称
基本情况
推售时间
07年下半年产 配套 品供应预估
与本项目竞争 程度
★☆
★★
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
对比显示：四方案中，方案一的各项经济指 标综合最优，方案二次之，方案三和方案四 较差； 倾向选择方案一；
方案一除了地价支付之外，还需运作资金约 6000万元。
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
本项目户型面积和比例建议
按照项目定位，各物业 类型价格中位数如下：
叠加的总价在70万左右 退台洋房总价40万左右 花园洋房三房35万左右 花园洋房两房25万左右 小高层三房40万左右 小高层两房30万左右 高层三房40万左右 高层豪华四房50万左右
❖ 针对XX市场一般规律，叠拼产品的造价与联排别墅相当，但售价差别较大，所以不选 择叠拼产品。
❖ 为了平衡本项目容积率，选择宽景house代替叠拼。
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
“现金牛”的兑现： 超出市场常规联排的创新产品——联院TH
常规TH
联院TH 联院TH
有更多景观的联院洋房
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确
研究方向和方法
属性
诠释
规划中三城九镇之一的浦江镇
高起点规划，热点开发区域
外环线以外 区 距离上海市区15分钟车程 位 属 轨道地铁号线 性
距离世博会会址8公里
与城市联系紧密 可以辐射市区置业人口
引导郊区化置业
世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f
产品价值体系
不同物业类型价值体系
建筑形式
价值体系
小高层
常规产品，易于实现，保证回现速度
5层情景花园洋房
明星产品，项目创新点，兼顾速度
宽景house
明星产品与现金牛产品的结合，速度与利润目 标兼顾
世联地产顾问(深圳)有限公司组织结构诊断咨询报告(doc 17)
(本图及下列图中筹划部的营业收入可能没有包括承接代理业务后退给开展商的筹划费用)
因此，代理业务在近期内将对世联公司业务的稳定和开展具有决定性的影响。所以，代理业务中现存的问题应成为公司关注的焦点。目前代理业务中存在的问题主要有两个方面：代理部内部管理架构存在的问题和代理部与筹划部之间的业务衔接问题。下面本报告将从组织结构角度出发对上述两方面的管理问题加以分析。
世联提出的另一个解决方案是将代理业务中的写字楼代理业务划分出来交给现在的交易部。这样一方面可以适当降低代理部的业务比重，另一方面由于写字楼与住宅楼面对开发商和购置客户群都存在着差异，此外在筹划方案上也有不同的侧重，因此写字楼代理和住宅楼代理业务的差分将有利于两者各自的专业化。
但是，两者的差分同时也会带来一些资源的浪费，例如需要建立两套行政支持人员，工程经理和销售人员将无法共享，写字楼代理将难以利用住宅楼代理所采用的地域划分带来的一些地域经验和地域关系网等等。因此这一划分面临的将是专业化和资源共享之间的矛盾。
2、诊断的逻辑
企业的经营战略往往是企业价值追求的集中表达。因此，组织结构诊断的起点将是明确企业的经营战略。之后，我们将结合企业的经营战略和企业在其成长周期中所处的开展阶段来分析企业的业务线布局和职能部门配备是否合理。下一步那么的分析重点在于各主要业务流程之间的关联关系和流程内部各业务环节之间的衔接是否顺畅。在明确了企业主要的业务流程之后考察的重点就可以转到部门职责的划分，进而细化到各部门关键岗位的设置及其主要职责的界定，以及各部门的人员配备情况。最后，考察的重点将集中到各部门和关键岗位的绩效考核指标及业绩评估制度，这是企业管理体系的实施细节，它们将对企业组织结构设计目标的最终实现起到决定性的作用(由于本工程中包括了人力资源管理诊断效劳，因此这局部内容将被包括在人力资源诊断报告中)。
因此，代理业务在近期内将对世联公司业务的稳定和开展具有决定性的影响。所以，代理业务中现存的问题应成为公司关注的焦点。目前代理业务中存在的问题主要有两个方面：代理部内部管理架构存在的问题和代理部与筹划部之间的业务衔接问题。下面本报告将从组织结构角度出发对上述两方面的管理问题加以分析。
世联提出的另一个解决方案是将代理业务中的写字楼代理业务划分出来交给现在的交易部。这样一方面可以适当降低代理部的业务比重，另一方面由于写字楼与住宅楼面对开发商和购置客户群都存在着差异，此外在筹划方案上也有不同的侧重，因此写字楼代理和住宅楼代理业务的差分将有利于两者各自的专业化。
但是，两者的差分同时也会带来一些资源的浪费，例如需要建立两套行政支持人员，工程经理和销售人员将无法共享，写字楼代理将难以利用住宅楼代理所采用的地域划分带来的一些地域经验和地域关系网等等。因此这一划分面临的将是专业化和资源共享之间的矛盾。
2、诊断的逻辑
企业的经营战略往往是企业价值追求的集中表达。因此，组织结构诊断的起点将是明确企业的经营战略。之后，我们将结合企业的经营战略和企业在其成长周期中所处的开展阶段来分析企业的业务线布局和职能部门配备是否合理。下一步那么的分析重点在于各主要业务流程之间的关联关系和流程内部各业务环节之间的衔接是否顺畅。在明确了企业主要的业务流程之后考察的重点就可以转到部门职责的划分，进而细化到各部门关键岗位的设置及其主要职责的界定，以及各部门的人员配备情况。最后，考察的重点将集中到各部门和关键岗位的绩效考核指标及业绩评估制度，这是企业管理体系的实施细节，它们将对企业组织结构设计目标的最终实现起到决定性的作用(由于本工程中包括了人力资源管理诊断效劳，因此这局部内容将被包括在人力资源诊断报告中)。
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财政部、国家税务总局下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税 问题的通知》，明确了无偿赠与房屋产权除三种情形赠与双方不征收 个人所得税外，其他受赠人按照“经国务院财政部门确定征税的其他 所得”项目缴纳个人所得税。
终二手止房二“阴手阳贷房合将同营被”禁业套取税房优北 二 价惠手 格京，房两市网个银将签中监直合低局同的已接经中作抑约为发文定房制的屋明投确成抵交押，资价物9月客格价1作值日的为发起购审放，批贷二买依 款手热据 。房，贷情以款网，签各价银格行和必评须估以
型客为主。
4房主要剩余低楼层单 位，西面3房单位基本 无销售
市场转向， 价升量跌
高端自住换房客及高端 资产投资型客为主，其 它客户基本退市。
高速成长期销售特征——案例2:宝能太古城
客户呈现多样性，包括首次置业、高端换房及各类投
资客，各类型产品销售顺畅。
推售点评：
1.南区小户型产品以低于市场预期的价格入 市，客户接受度高，开盘即售罄
预计入市：2011年11月
本项目
本报告是严格保密的。
项目四至：二线看海，东南面看局部海景/东面看绿化带 景观/临地铁口和宝能集中商业/四面临路
工业八路 招商海月3期
宝能太古城南区
颐安阅海、紫藤苑、
育才四小
后 海
滨
路
工业7路
带
状
公
园
中（
心 路
幼 儿 园
用
地
1-3
层 ）
卓越维港、海景（24层）
工业八路
莲塘尾片区
兰江项目
华莱利
波托菲诺
华润大冲村旧改 中信红树湾5期
后海片区
联泰红树湾
云顶香格里拉 建安项目
四季山水二期
阳基梅林 岗厦旧改
海月5期 君汇新天
汉森项目 紫园 海境界
三湘
澳城2期 名居
半岛城邦海怡湾畔
后海填海区
淘金山2期 罗湖合正旧改
凯旋湾
天麓8区
联泰梅沙湾
京基天涛轩 皇庭玺
10—11年供应 12--13年供应
本报告是严格保密的。
汉森后海项目产品应该做多大？
思考方向: 宏观层面：宏观市场影响 中观层面：后海湾市场特征借鉴 微观层面：目标客户需求导向
本报告是严格保密的。
宏观经济-全国经济正稳步复苏
GDP增速呈V型反弹
工业增加值增速稳步上扬
第三季度GDP增幅达到8.9%，前 三季度GDP累计达到7.7%，全年 保8的目标基本无忧。
占地面积：26401.92平方米 建筑面积：52000平方米 商业建筑面积：10000平方米 楼盘高度：70米 总户数：215户 户型：180-250拼合户型、大户型
销售业绩：
12月20日开盘，当天销 售仅15余套（拼后）
总套数 215
类型 三房 四房 复式 双拼别墅 连排别墅
面积（㎡） 176 236 278 308 321
25000元/㎡
代表项目
代表项目
➢三湘海尚1-3期
➢鸿威海怡湾2批
➢宝能太古城
➢三湘海尚4期
➢君汇新天
40000元/㎡以上
宏观政
策调控
30000元/㎡
2008年
2009年
启动期
2010年
高速成长期 拐点期
拐点波动期
启动期销售特征——案例1:卓越维港
客户以高端自住换房需求为主，而产品以172平米舒 适居家型4房销售速度最快。
套数 174 16 12
4 9
套数比 81% 7% 6% 2% 4%
总体户型 面积偏大
高速成长期销售特征——案例1:三湘海尚
客户以高端自住换房、高端投资客及高端资产投资型 客户为主，舒居170平米4房产品销售最快。
推售点评：
1. 首批单位推出项目中上单位，以3.5万/平米的价格入 市，奠定了项目高价基础的同时，快速走量
的本项目产品应适度控制风险。
本报告是严格保密的。
如何才能有效控制风险？ 以主流购房客户为导向
汉森项目的目标客户是谁？
—— 中观层面：后海湾市场特征借鉴
本报告是严格保密的。
后海湾供应特征：以130-180平米为主，其中三房 （可改4房）面积集中段在130-145平米，四房面积集 中段在160-180平米。
中信红树湾4期剩余30多套200平米以上，剩余200多套公寓约260套，五期剩余118套，主力户型240-315平米
纯水岸7期 产品270-340平米以上复式产品，预计7月底发售，共130套
兰江项目，拼合后900套，主力户型160-
联泰红树湾 别墅+高层
石厦项目，8.5万 云顶香格里拉，约500套，
背景2：2011年关内豪宅存量基本消化完毕，无新盘供应，
豪宅供应断档，后海供应也极度稀少
2010年
2011年
2012年
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
四季山水2期，预计11年初上市
华来利，预计13年发售，主力
淘金山二三期，预计111年发售，约1100套拼合产品， 主力户型200平米以上
城市豪宅区具本备报告是严格保一密的。 定资源的高容积率项目
本项目发展目标： ——后海湾最经久典藏的项目 本项目占位： ——深圳一线城市豪宅
本报告是严格保密的。
P写refa在ce前面
本次报告需要解决的几个问题
汉森后海项目产品应该做多大？ 产品定位下规划实现？ 汉森后海项目如何实现差异化的价值突破？
海怡湾畔，预计09年底发售，约542套，主力户型150-170平米
君汇新天，预计09年下半年发售，约500套，主力户型140-170平米 三湘海尚，09年8月发售，约800套，主力户型140-170平米
本项目，10万建面
半岛城邦2期，09年1月发售，剩余约1300套，主力户型110-200平米，共分6期开发 澳城2期，约350套，3房和4房为主
套数 44 88 88 44 44
比例 14% 29% 29% 14% 14%
销售套数 22 6
自住 82%
自住客户占到82%，纯投资意向 的客户仅有1个，自住兼投资的 占到16%。
启动期销售特征——案例2:皇庭港湾
客户以高端自住换房需求为主，而产品以176平米3房为 主，总体户型面积偏大，开盘成绩欠佳，出现滞销。
中央经济工作会议明确：保持宏观经济的连续性和稳定性。 促进房地产健康发展，同时将抑制投机性购房
力保房地产健康发展：出台四项措施，重点扶持自 住型和改善型住房的发展。
抑制投机性购房：主要通过中止二手房营业税优惠 政策等手段来抑制炒房。
优惠政策取消前，投资客纷纷抛售手中物业，二手房交易将 继续火热；取消后，投资客离场，二手房成交将快速退潮。
项目名称 卓越维港
建面 总套数 2房
3 房
3+1 房
3+2房
4房
5 房
复式
13000 0
434
142
165176
曦湾
49000 196
89
皇庭港湾
83392 215
17 6
宝能太古城北区
43000 0
1950
7789
11 6
132
三湘海尚
18000 0
1107
140
14 8
鸿威海怡湾
10600 0
594
第一批 第二批 第三批
CB A
D
L
E
K
F
J
GH
2。第二批单位以高价入市，保证了项目的 价值实现。但由于前期报价过低，销售情况 一般
3。第三批单位低价入市，销售情况理想
F、 D、
E
C
B A
推售批次
热销产品
推售套数
销售率
第一批 第二批 第三批
40-89平米1-3房
8589
143
君汇新天
10000 0
370
10407
11
150165
236
278
156207
83
170- 22 270207 7 280
240
159- 22 176 0
140-
别墅
200250 321
后海湾市场发展阶段：经历了启动期、高速成长期、 拐点期三个阶段。
外部 市场
代表项目
➢卓越维港 ➢皇庭港湾
空地
——非强势资本源报告是严格保景密的。 观/交通生活配套完善
优势
项目初判
——区位：后海湾纯粹豪宅区 ——具备一定规模：10万建面 ——近方形地块：地块利用率较高 ——一定景观资源：绿化带景观/局部海景 ——配套完善：教育/交通/生活齐全，5分钟城市生活
限制
——高容积率：4.0容积率 ——四周临路：一定的噪音影响 ——地块西侧100米限高/地块东侧70米限高 ——90/90限制
销售价格（实收） 3.5万/平米
高层：4.2万/平米 别墅：9万/平米
3.4万/平米
4.1万/平米 其中175平米单位 均价4.4万/平米
5.5万/平米
备注
客户情况
——
高层销售率以现场公 示为准
175平米4房全部售罄 剩余单位主要是140平 米、148平米高层单位
高端自住换房客、高端 投资客，高端资产投资
宏观背景
11年1月18日上调银行准备金率0.5个百分点…… 国务院明确二套房贷款首付不低于40% …… 央行上调3月期央票发行利率…… 国务院常务会议四点措施…… 国内经济：出口形势好转，通胀苗头出现…… 国内经济：复苏正在进行时……
宏观调控不断加强，10年下半年房市可能面临调整,2011年房市 如何走向，存在诸多不确定性因素，预计于2011年下半年入市