南通如东长沙镇洋口港项目前期市场调研报告

第一部分 城市发展状况研究
B.
城市发展状况研究
如东县况 经济发展 洋口港规划
如东县概况
如东县是中国百强县之一，位于南通 市北面，海洋资源丰富，下辖一个主 城区和14个乡镇。
如东县经济发达，位居中国百强县第87位。地 处南通市东北部，东靠黄海，北临海安县，南靠 南通市通州区。

全县总面积1872平方公里，东部被黄海环绕， 境内海岸线全长106公里，全县海域面积达 6000多平方公里，海洋资源丰富。
一主： 南通都市区
注：资料来源于《南通城市总体规划（2008～2030）》文件
P8
南通总体城市规划
政府重视港口经济发展，洋口港、吕四港、南通港都是政府关注重点。
南通市经济发展离不开港口，政府未 来产业规划重在“提升沿江，重点开 发沿海”，以洋口港、吕四港、南通 港为经济发展重心。
洋口港（如东县）：产业定位为发 展大型临港石化、能源、冶金及现代 物流产业的“3+1”格局，在城市规 划中有着重要作用。 吕四港（启东市）：规划总面积 130平方公里的海洋经济开发区，我 国四大渔港之一。在提升传统海产养 殖业基础上，重点发展电力能源产业
S221 沿海高速 如皋港
新长铁路
洋口港 沪陕高速 锡通高速 南通 南通港 吕四港
宁启铁路
南通总体城市发展规划
南通市未来将以市中心为发展主体向周边延伸，构成“一主三副三轴”空间格局 •根据《南通城市总体规划 （2008～2030）》文件指示，南 通城市未来整体空间发展格局为： 一主三副三轴。 一主： •即以南通中心城区及其辐射影响 下的通州城区、海门城区和如皋长 江镇为中心的“南通都市区”。 三副： •“掘港—长沙”城镇组群 •“汇龙—吕四”城镇组群 •“如皋—海安”城镇组群 三轴： •南通—如东发展轴 •南通—如皋—海安发展轴 •长沙镇—南通—启东发展轴
如东长沙镇洋口港项目 前期市场调研报告
金达利市场20120723
报告框架contents
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 城市与区域发展状况研究 项目本体条件分析 区域内房产市场调研 如东县整体楼市现状
PART 1
城市发展状况研究
• 南通与如东城市研究 •人口与经济 • 城市发展规划 • 区域规划调研
入驻企业
支柱产业
沿海经济开发区
78
2007年
县级
80
入驻企业110家， 总投资50亿元
旅游、渔业
东安科技开发区
69
2006年
县级
20
入驻企业42家， 总投资25亿元 入驻企业600家， 总投资276亿元
食品加工、电 子、机械、高 新材料、生物 工程 机械、电子、 轻工、纺织
经济开发区
36.14
1992年
开发区 区位 条件
位于县 城北部， 临海 县城东 南部， 临海 县城中 部地区
（平方公里）
规划面积
开发 时间
功能区
旅游开发区、 高科技工业 园区 重大项目集 聚工、高新 技术示范区 四大工业区、 住宅区 海上作业区、 临港工业区、 综合物流区、 新城区、旅 游度假区
级 别
2010年经 济产值
（亿元）
•据如东县人口统计局统计，由于人口老 龄化现象突出，近5年总人口量呈下降趋 势，自然增长率虽然一直为负增长，但 总量却不断提高，由06年-3.2%上升至 2010年的-1.69%。近五年出生率也在 不断提高。
时间 （年） 2006 2007 2008 2009 2010 总人口 （万人） 110.08 109.72 109.39 109.13 108.71 出生数 （人） 5337 5356 5758 6471 7195 出生率 （ %） 4.84 4.87 5.26 5.92 6.60 自然增长率 (%) -3.25 -3.22 -3.04 -2.37 -1.69
•从地理位置看，洋口港经济开发区、沿海经济开发区主要依托于海岸线发展， 为临海产业区；如东经济开发区则位于县域中部地区，紧靠洋口港经济开发 区；东安科技产业园位于县城南端，以高新产业为主要发展方向。 •从整体布局看，以洋口港开发区为核心，其它三大开发区呈周边包围式发展。
如东县开发区对比
如东县四大开发区列表对比
如东县对外交通便利，路网密集，高速公路、铁路、空路聚合源自文库成县城与外部沟通的纽带
如东县对外交通便利，向四方均匀发射，拥有锡通高速、省道 221、223、234、225 等多条主干线，新建铁路——海洋铁路将海安与洋口港连接。
海洋铁路
公路： •锡通高速（洋口港至南通，连接苏通 大桥）。 •省道 221（洋口港至上海，连接沪崇 苏大桥）、223、225、234等。 铁路： •海洋铁路：海安至洋口港，全长77公 里，计划2012年年底通车。 机场： •如东县距离南通机场30公里。
省级
100
洋口港开发区
位于县 城北部， 临海
135
2005年
省级
100
140多家，总投 资达500多亿元
石化、能源、 化工、物流
如东县洋口港开发区概况
洋口港开发区是省级开发区，目前处于开发初始阶段， 2010年被评为长三角最具投资潜力开发区
洋口港开发区概况： 洋口港开发区成立于2005年，紧临黄海，隶属于如东县长沙镇，规划面积达135平 方公里。 通过20多年的考察，2005年，政府将对洋口港的考察成果开始落实规划。目前区域 尚处于开发初始阶段。 功能定位： 能源、石化、冶金、物流产业区。 所获荣誉： 2007年11月，洋口港工业园列为省级重点 工业园，参照省级经济开发区进行管理。 2010年，洋口港经济开发区被评为 “中国（长三角）最具投资潜力开发区” 。
3 8
一级公路，“三横二纵”式
三横： • ③ S221（海安-启东-如东） • ④ S334（连接海启高速与洋口港） • ⑤ 洋口大道 二纵： • ⑥ S223（连接锡通高速与省道221） • ⑦ S225 （连接锡通高速与省道221，与223 并列排行）
1 7 4 6 5
洋口港
铁路体系：
•⑧海洋铁路：近期建设海安至洋口港铁路支线。 • ⑨远期建设如东至海门铁路连接线。
长沙镇
本 案
洋口港开发区总体规划
洋口港开发区共规划为三个区，即海上作业区、 临港作业区、港口新城区
•洋口港经济开发区： 分为海上作业区、临 港工业区、港口新城 区三大区。 •功能定位：以上三区 功能依次定位为长江 口北翼亿吨级深水港 口；国际水准的现代 化石化基地及沿海工 业带；适宜人居的生 态型海港城市。
副城
其他城市
千叶
南通
长三角是以上海为蝶身，江苏和 浙江为蝶翼，构成的 “蝴蝶都市经 济圈”，并形成产业分工、区域一 体、启动内需、资源和生产要素自 由流动的“蝴蝶都市经济圈”。
城市概况——南通市
南通是中国首批对外开放城市之一，东至黄海，西临长江，与上海、苏州构成长 三角城市群核心圈 。
南通市位于江苏省东部，东至黄海，西 临长江，共8544平方千米，1978年被列 入我国首批对外开放城市之一。 南通市下辖四区三市两县，分别为崇川 区、港闸区、通州区、经济开发区四个区， 下辖如皋市、海门市、启东市三个县级市， 以及海安县、如东县两个县，拥有765万 人口。 特殊的地理位置，使其成为东部沿海交 通枢纽城市，距离苏州、上海仅1小时路 程，与苏州、上海构成三角形状，成为长 三角城市群核心圈。 苏州
海安县 如皋市 如东县
南通
海门市 启东市
上海
城市交通概况——南通市
南通作为中国东部沿海交通杻纽城市，其交通网络四通八达，水陆空并行发展
概述：南通交通体系成熟，全市公路总里程达 14372公里。随着公路体系逐步成熟，实现南通 市区到所属各县一小时通达。 公路： •沪陕高速（G40）：南至上海，北达西安； •沿海高速：北接省道225、锡通（通如）高速， 将如东、南通、长三角重要经济城市直线串连； •宁启高速：连接南通与启东的主干道。 铁路： •宁启铁路：南京至启东，途经海安、 如皋、南 通； •新长铁路：新沂至南通，南北向穿过南通。 港口： •南通港：亿吨大港口； •如皋港：国家一级开放口岸； •洋口港：可通行1000吨级单机船舶； •吕四港：有4个10万吨级的深水泊位。 航空： •南通机场：每年运送数十万宾客来往全国各地； •启东直升机场：国内首家县级市民用机场。
南通港
洋口港
吕四港
南通港（南通市）：以轻纺工业为 主，兼有电力、机械、电子、电工、 造船等门类。
南通总体城市规划——分析小结
南通未来重点发展沿海经济，“南通—如东”作为向东部沿海延伸 的规划轴之一，受到政府重视。
分析： 1-如东县在南通经济发展中处于重要地位 •“南通—如东”是南通未来城市规划中的三大发展轴之一，向东部沿海带延伸， 对未来城市经济发展有重要作用。 2-南通对沿海经济发展的重视使洋口港有更大发展空间 •南通未来产业规划中将重点发展沿海经济，洋口港作为发展海洋经济重要依托 之一，政府十分重视其未来发展。 3-未来轨交将成为连接南通与上海的纽带，缩短与一线城市的距离 •沪通铁路、沪通轻轨的规划，将成为南通与上海经济全面接轨的纽带。
47% 53%
据如东县人口统计局统计，近两年如东县从业 人员达到总量的53%，在总人口中略占优势。

非从业人员 从业人员
如东从业人口与非从业人口比例示意图
随着人口自然增长率、人口出生率逐步提高， 以及从业人员居多优势，如东县居民存在巨大 消费潜力。

注：资料来源于如东县人口统计局
P13
如东县交通概况
岔河镇 农业服 务中心
港口城镇增 长核心 一心： 如东县城
一心两轴三核分布图
注：资料来源于《南通城市总体规划（2008～2030）》文件
如东县交通规划概况
如东未来交通规划仍以公路、铁路系统为重点， 旨在布局完善陆路交通网络 公路体系：
高速公路，“一横一纵”式
• ①海启高速公路（海安至启东高速公路） • ② 锡通高速延伸段（南通至如东高速公路）
如东县未来工业布局 主要分为四大块：工业 区、高新产业区、休闲 度假区和以洋口港为中 心的产业区。

高新技术产业园区
旅游度假区主要集中 在县域北部沿海地带。

注：资料来源于《南通城市总体规划（2008～2030）》文件
如东县经济开发区概况
如东县经济开发区分为四个，即洋口港经济开发区（省级）、如东经济 开发区（省级）、沿海经济开发区及东安科技产业园

如东下辖主城区与14个乡镇示意图 栟茶镇 袁 庄 镇 河口镇 洋 口 镇 丰利镇 岔河镇 双甸镇 新店镇 马塘镇 曹埠镇 苴 镇 主城区 兵 房 镇 长沙镇 大 豫 镇
•如东县下面有一个主城区（掘港镇） 和14个乡镇。 •本案隶属如东长沙镇南部片区。
如东县人口概况
近五年如东县人口自然增长率一直呈下降趋势，从业人口占总人口过半。
洋口港
南通
南通机场
如东县水运交通概况
如东县内部水网密集，航运体系发达。 洋口港是中国沿海中部唯一能建30万吨级的天然深水良港，目前拥有30万吨级码头两座
水路： •主要有栟茶河、江海河、洋口河、岔 河、如泰河、掘苴河等。
洋口港 栟茶河 洋口运河 掘苴河
港口： 洋口港：位于长沙镇， 2008年7月新建成， 共有62座码头，其中30万吨级有两座，目 前可同时停泊船只2500艘，年卸港量达到 20万吨。
江海河
岔河
如泰河
如东县总体规划概况
如东县未来将形成“一心两轴三核”县域城镇空间布局结构
根据如东县城市规划相关文 件，如东县未来城镇空间布 局为一心两轴三核： 一心： •即以县城为中心，着力将如 东县打造成以依托黄海大型 港口经济为主的城市。 两轴： •即沿海和沿334省道建设两 条城镇主要发展轴。 三核： •1、以洋口港为核心的港口 城镇增长核。 •2、依托洋口港和周围海洋 资源形成的海洋渔业综合开 发区。 •3、以岔河镇为中心的农业 生产服务中心。
9 2
注：资料来源于《如东县城市总体规划（2009～2030）》文件
如东县产业规划
依托港口、运河、沿海优势，重点发展海洋、运河等经济， 积极开发旅游、商贸等服务类产业
如东县未来产业规划， 以洋口港为核心的产业 发散式扩展，集中发展 沿海、运河沿岸工业经 济，大力开发旅游服务 类以及高新产业。

洋口港
第一部分 城市发展状况研究
A.
城市发展状况研究
南通城市发展规划
P4
蝴蝶都市经济圈——南通市
总体概况 长三角一体化迅速发展，形成上海为蝶身，江苏、浙江为蝶 翼的“蝴蝶都市经济圈”，成为世界第六大都市群 大都市化形成
副城 副城 主城 副城
横滨
副城
单中心城市扩张
都市群形成
川崎
副城
其他城市
副城
东京
副 城