世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
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新世界中心物业管理模式
『学习改变人生·做成功物业管理人！』深圳新世界中心物业管理模式及整体设想初步方案第一部分：概述作为拥有国际标准的甲级写字楼，新世界中心大厦的区域优越性、客户群体特征、建筑设计特点、功能配备以及管理服务需求进行深入分析，总结出新世界中心管理服务特性，并提出“氛围管理”的整体管理模式设想，以求达到高档智能化物业的管理既各有侧重、各有特色，又能够和谐、统一，拓展日理万机的国际商务空间，成就“都市精英文化”。
1．新世界中心的“氛围管理”的内涵“氛围管理”是指戴德梁行结合先进的国际物业管理经验，通过环境氛围、管理氛围、文化氛围的营造，使物业使用人在其潜移默化下，形成一种物业管理的良性循环，共同缔造一个清新、自然、安全的商务交流空间；细致、贴心、知性、自我的工作活动空间；清静、宽松、高效的商业工作环境；时尚、典雅、繁荣的商业拓展环境。
■“环境氛围”：包括自然环境氛围和人文环境氛围。
自然环境氛围是戴德梁行通过周到、全面的建筑保洁、园林养护等日常管理工作来营造的一个干净、卫生的自然环境；人文环境氛围是指戴德梁行通过舒适、自由的商务会所、会客室、大堂等为业主及物业使用人，提供人际交流的公共空间来营造的平等、和谐的交流环境。
■“管理氛围”指戴德梁行物业管理公司通过先进的管理运作方式、完善的管理制度以及高素质的管理人员等来营造出一种规范、高效的工作、管理环境。
■“文化氛围”指戴德梁行物业管理公司通过大厦CI标识系统、大厦社『学习改变人生·做成功物业管理人！』区文化活动、大厦报纸刊物的发行等来营造出的一种高尚、健康的文化环境。
2．新世界中心的氛围管理“系统示意图Array3．中一个国际甲级写字楼的商务文化管理典范；以高品位、高质素的服务使物业使用人与其身份产生认同感，形成大厦凝聚力，使新世界中心在形态上呈现出多姿『学习改变人生·做成功物业管理人！』多彩的人生态度，在时空上浑然一体，成就“国际甲级商务空间与都市精英文化”！第二部分：管理运作方式及管理承诺概述：戴德梁行作为世界商务物业的管家，为深圳新世界中心的物业管理拟定鲜明的服务特色，除了提供日常不间断的设施设备管理维护服务，营造商务管理文化是新世界中心物业管理服务最重要的特征，并提出“统一运作、服务分区、氛围管理”的总体运作方式。
世联云浮华侨新城项目整体定位与物业发展建议报告ppt
2021年10月
完成项目前期准备工作，包括 土地征收、拆迁等。
2023年12月
完成第一期开发，包括住宅、 商业及公共设施建设。
2028年12月
完成第三期开发，整个项目达 到预定可使用状态。
项目投资计划及资金安排
• 土地购置费：预计投资5亿元人民币。 • 基础建设费：预计投资3亿元人民币。 • 住宅及商业开发费：预计投资8亿元人民币。 • 产业园区、文化旅游及休闲设施开发费：预计投资10亿元人民币。 • 其他费用及预备费：预计投资2亿元人民币。 • 总投资额：预计为28亿元人民币。 • 资金安排方面，将采取自筹资金和银行贷款相结合的方式。其中，自
运营管理
提供专业的运营管理服务，包括商铺租赁 、货品采购、员工培训等。
办公物业发展建议
办公空间规划
根据市场需求和企业需求，规划合理的办公空间，注重空间的实用性和灵活性。
科技设施
提供先进的科技设施，如高速电梯、智能化的办公系统等，提高工作效率。
绿色环保
采用环保材料和绿色建筑技术，打造健康、环保的办公环境。
配套服务
提供专业的商务服务，如会议室租赁、秘书服务、行政服务等。
04 市场竞争分析
区域内竞争对手分析
竞争对手1
该开发商在云浮地区已开发多个项目，产品线丰富 ，在市场上具备一定竞争力。
竞争对手2
该开发商注重品质和品牌建设，其产品深受中高端 客户群体喜爱。
竞争对手3
该开发商拥有较强的资本实力和土地储备，具备持 续开发能力。
06 项目实施计划及时间表
项目分期开发计划
第一期
进行土地征收、拆迁及基础建设，预计开发周 期为1年。
第二期
进行住宅、商业及公共设施建设，预计开发周 期为2年。
世联策划物业发展建议写作方法心得(63)
-
8.4
-
17.6
-
3.9
-
4.5
-
12.4
3.5
3.3+2.7
-
-
-
9.7
-
4.3
-
-
-
9.6
-
89
绿城桂花城 二居114 8.7 12.3 25.6 4.5 5.7 18.9 4.2 6.9 11.9 6.9 7.4 -
本报告是严格保密的。
同功能三房户型比较：
金地梅陇镇114.32平米 V.S. 绿城桂花城140平米
观唐B户型 观唐D户型
本报告是严格保密的。
入口玄关面积 (m2) 9 6 9 5 8
客厅挑空
别墅特质空间的处理 小独栋别墅客厅面积 有限，客厅局部挑空后 能明显提高客厅的开敞 度，
本报告是严格保密的。
项目名称 纳帕溪谷SA户型 纳帕溪谷SF户型 优山美地b1户型 龙湾别墅A-5户型 温哥华森林b3-T户型 温哥华森林b3-P户型 碧水庄园b2户型
Actor 1
——“意向”
“意向”表达得准确、精彩、动人
准
Actor 2
——“指标”
“技经指标”给得合理、实现性强 “市场指标”案例丰富、总结精当
实
Actor 3
——“点子”或“要点”
“点子”提得有新意、有操作性 “要点”总结得清晰、指导性强
靓
狠
下沉式庭院
项目名称
下沉式庭院面积(m2)
龙湾别墅A-1户型
社区空间营造的物业开发要点建议
优化户型结构 压缩无感知尺度
赠送实用面积
1、赠送空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观 2、赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间 3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间 4、引入入户花园，改善户内环境 5、赠送多余的结构面积，体现实惠
(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告模板第一部分(内部资料
评估指标
高可达性、便利性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性
立体高效的交通系统 强大的对外辐射型 高升值前景
释义
位于交通主干道，交通便利
建筑密度高，功能集中 建筑风格统一；单体相互配合；
与外部空间的统一 自成体系
最大限度利用土地资源，避免过 于集中于某一特定功能 整体设计，流动空间
住家消费人流
第20页，共71页。
1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
综合体
城市功能
区域经济 城市中心
城市形象
第21页，共71页。
1
综合体的理论模型
2
综合体策划思路辨析
3
综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
4
综合体案例库
写字楼可以与酒店共享大堂
第12页，共71页。
1.5.综合体发展模式
上海，上海商城
深圳，华润中心
日本，博多运河城
商业核心 模式
酒店核心
模式
发展模式
住宅核心 模式
写字楼核心
模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
均衡发展
模式
深圳，星河国际
第13页，共71页。
香港，太古广场
1.5.综合体发展模式
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式
第7页，共71页。
马赛公寓
1.2.综合体的发展历程
•第一代综合体——20 世纪30年代至50年代 ——郊区购物中心
这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综 合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场 组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区 购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功 的经验。新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态 的特色购物中心，本项目是新泽西最大的奥特莱斯 购物中心，位于新泽西州高速公路旁边，与纽约曼 哈顿车程为半个小时距离 。
世联房地产周工作总结及计划模板.ppt
25%
剩余单位（套） 3 面积 8033.98 总价 3,850,820
本报告是严格保密的。
2
成交量分析
4.12—4.18，绿谷新上门41组，进线91组，周五至周日上门客 户逐渐增加，周三至周六短信出街，一直保持10组以上进线。 但与上周比较，本周上门及进线明显偏低
4月12日至 4月18日上 门、进线、 成交量
楼层
北侧
南侧
10
9
8
7
6
5
4
3
3 销售分布4 图（红色代表认购，黄色代表未认购）
3
2.5
2
2
1.5
2
1
1
0.5
0
9200-9300 9300-9成400交价950格0-9区60间0 分97布00-9800 9800-9900
本报告是严格保密的。
4
客户分析
上门客户群体来源区域中江南江北各占一半，江南部分 以市区客户为主；浦口地区主要以泰山新村及高新区为 主
➢绿谷31#栋
本周销 2
售套数
➢硅谷16#栋
销售 106.16.㎡
面积
实现 金额
1,005,005元
实收 9470元/㎡
均价
本周销
销售
实现
实收
1
124.64㎡
1,246,400元
1万元/㎡
售套数
面积
金额
均价
累计销售分析
可售单位（套） 96 面积 8677.33 总价 45,184,801 销售率
绿谷
√ √ √ √
√
√
本报告是严格保密的。
本周工作重点
本周工作重点，保证剩余货源顺利去化的前提下，开展 单身小户型蓄客工作
世联年度工作总结模板-76页
4. 较强力度的推广
15
（3）推广期短暂情况下的媒体制定计划
思路：各大主流媒体、全方位、高强度、立体覆盖
报纸： 《北京青年报》、《北京晚报》、《新京报》、 《精品购物指南》、《京华时报》、《北京晨报》
网络： 搜房网、新浪网 广播： XXXX 电视： XXX电视15秒广告 网站： XX项目网站 班车： XX区域、 XX区域、 XX区域三个点每周末等候 路牌： ……
总户数：
建筑形式：
7
（1）区域现状——本项目状况
北京XXX项目
总建筑面积XX万平方米，为XX大盘 总规划面积XX公顷，其中建设用地XX公顷，道路用地 XX公顷 分X期开发，X期XXX户，已经入住，X期XXX户 绿化率XX%以上 容积率：X，较低 建筑形式：X~X层多层 配套：X万平方米XXX已经投入使用，XXX幼儿园、小学 硬件已经建成，商业街已经建成一半，设置了通勤班车 前期销售价格：已经达到XXXX元/平方米的价格
5
（1）区域现状——位置
XX 规划几经修改，尚 未确定 目前区域基础建设 设施落后 在售楼盘数量较少， 价格较低 客户对XX区域现状 不认可，对其未来发 展方向不认知
交通图片
项目位置：XXXXXX。 北京XXXX项目
区位图片
6
案名1(回迁房) 位置： 均价： 装修： 占地面积： 建筑面积： 绿化率： 容积率： 总户数： 建筑形式： 证件：
认筹到场率73% 到场换签率87.5%
成单率27%
楼 栋 号
XXX# XXX# XXX# XXX#
XXX# XXX# 总计
复式户型
推售 数量
认购 数量
认购 比例
100%
84.6%
100%
15
（3）推广期短暂情况下的媒体制定计划
思路：各大主流媒体、全方位、高强度、立体覆盖
报纸： 《北京青年报》、《北京晚报》、《新京报》、 《精品购物指南》、《京华时报》、《北京晨报》
网络： 搜房网、新浪网 广播： XXXX 电视： XXX电视15秒广告 网站： XX项目网站 班车： XX区域、 XX区域、 XX区域三个点每周末等候 路牌： ……
总户数：
建筑形式：
7
（1）区域现状——本项目状况
北京XXX项目
总建筑面积XX万平方米，为XX大盘 总规划面积XX公顷，其中建设用地XX公顷，道路用地 XX公顷 分X期开发，X期XXX户，已经入住，X期XXX户 绿化率XX%以上 容积率：X，较低 建筑形式：X~X层多层 配套：X万平方米XXX已经投入使用，XXX幼儿园、小学 硬件已经建成，商业街已经建成一半，设置了通勤班车 前期销售价格：已经达到XXXX元/平方米的价格
5
（1）区域现状——位置
XX 规划几经修改，尚 未确定 目前区域基础建设 设施落后 在售楼盘数量较少， 价格较低 客户对XX区域现状 不认可，对其未来发 展方向不认知
交通图片
项目位置：XXXXXX。 北京XXXX项目
区位图片
6
案名1(回迁房) 位置： 均价： 装修： 占地面积： 建筑面积： 绿化率： 容积率： 总户数： 建筑形式： 证件：
认筹到场率73% 到场换签率87.5%
成单率27%
楼 栋 号
XXX# XXX# XXX# XXX#
XXX# XXX# 总计
复式户型
推售 数量
认购 数量
认购 比例
100%
84.6%
100%
世联—综合体发展的四种模式概述.ppt
本报告是严格保密的。
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
焕新升级物业工作总结范文(3篇)
第1篇一、前言随着我国城市化进程的加快，物业管理行业日益发展壮大。
为满足业主日益增长的需求，提升物业管理水平，我们公司积极响应国家政策，开展了物业管理焕新升级工作。
现将本次工作总结如下：一、工作背景1. 国家政策导向：近年来，国家高度重视物业管理行业的发展，出台了一系列政策，鼓励物业服务企业提升管理水平，优化服务品质。
2. 业主需求变化：随着居民生活水平的提高，业主对物业管理服务的需求也在不断变化，对物业服务企业的要求越来越高。
3. 市场竞争加剧：随着物业管理行业的快速发展，市场竞争日益激烈，物业服务企业需要不断创新，提升自身竞争力。
二、工作目标1. 提升物业管理水平，优化服务品质，满足业主需求。
2. 增强企业内部管理，提高工作效率。
3. 打造品牌形象，提升市场竞争力。
三、工作内容1. 组织架构调整（1）成立焕新升级工作领导小组，负责统筹协调各项工作。
（2）优化部门设置，设立专门的焕新升级工作办公室，负责日常工作。
2. 人员培训（1）开展员工培训，提升员工业务素质和服务意识。
（2）邀请行业专家进行授课，学习先进的管理理念和方法。
3. 服务提升（1）梳理服务流程，简化办事程序，提高办事效率。
（2）加强设备维护保养，确保设施设备正常运行。
（3）开展社区文化活动，丰富业主生活。
4. 质量管理（1）建立健全质量管理体系，确保服务质量。
（2）开展定期检查，及时发现并解决问题。
5. 品牌建设（1）加强企业形象宣传，提升品牌知名度。
（2）积极参与行业交流活动，扩大企业影响力。
四、工作成效1. 提升物业管理水平：通过组织架构调整、人员培训、服务提升等工作，物业管理水平得到显著提升，业主满意度不断提高。
2. 优化服务品质：简化办事程序，提高办事效率，业主满意度明显提升。
3. 增强企业内部管理：建立健全质量管理体系，提高工作效率，降低成本。
4. 打造品牌形象：加强企业形象宣传，提升品牌知名度，扩大企业影响力。
五、存在问题及改进措施1. 存在问题（1）部分员工业务素质有待提高。
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世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
成功关键驱动力
功能升级，满足了消费者复合型消费需求 产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具 有多种功能的综合体 功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于 一体，成为体验式的消费“目的地” 成为了城市地标
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
KPI体系
学习改变命运,知 识创造未来
外因 内因
地理位置——城市核心区/城市新区
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车 产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相 关簇群/未来商务核心区 大规模，持续开发
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他 功能的规模与档次
软性指标
内因
硬性指标
开发理念 定位理念
打造城市新中心/城市新地标/城市名片 一流的团队合作/规划设计/经营管理 城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应
人文理念
城市文化诉求点/城市文化代言
功能化体系
功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务 、居住等各种功能于一体
商业为核心驱动功能/其它功能为辅
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式三：商业驱动型 深圳华润中心——概况
案例详细内容
华润中心是以大型购物中心为核心，集 商业、办公、居住、酒店等诸多功能于 一体的综合性、现代化、标志性、高品 质的建筑群体。
项目概况 占地面积：7.73万平方米 建筑面积：48.1万平方米 容积率：6.22 车位：2,988个 物业功能比例 商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2
以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）
KPI体系
外因 内因
需求背景——旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商 业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求
产生背景——城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显 加快/城市旧城改造进程加快
地理位置——城市旧有核心商业区周边
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
外因
地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立 城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心 过于拥挤
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展 密切相关
政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力
大规模，持续开发——用地面积在1平方公里以上
内因
用地条件——建设用地的适宜性、安全性等 建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等 配套完善——商场、居住、写字楼
配套完善——商场、公寓
人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/纪
念性/风格化建筑（群）
一流的合作团队
规划设计 经营管理
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式三：商业驱动型 日本福冈博多运河城——概况
案例详细内容
位置： 日本福冈博多站一带，是西日本地区的交 通中心和枢纽站 交通： 距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟 占地面积：3.44万㎡ 建筑面积：22.3万㎡ 容积率：6.48
3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一 座“新城”
老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动 地块物业价值提升
建设后 的湘江 西岸
新的行 政中心 大楼
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
KPI体系
以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（ 关键绩效指标体系）
旧中心：中山路 新商业中心：天一广场
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
学习改变命运,知 识创造未来
产生背景与条件
旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的 商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需 求 房价高速增长
宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年 居全国第一 1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产 投资走出负增长区 2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的 2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米 2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均 房价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77% 2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标 准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收， 越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上 涨23.56%
产品设 计体系
建筑 设计
体验 元素 设计
学习改变命运,知 识创造未来
紧凑都市的概念：高密度建筑集合体
单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/ 大型公建，并且多采用国际竞标的方式
建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建 筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利 用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告
发展银行大厦
金融证券
联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金
保险
友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
东门商圈 人民南商贸圈
功能化体系
甲级写字楼 星级酒店 市级商业中心
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式二：商务驱动型
学习改变命运,知 识创造未来
巴黎•拉德方斯公司服务建设的典范
位置 巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯 旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。 规模 占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/ 商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际 性商务办公区。 交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。 入驻企业 进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公 司中的14个，全世界50个最大公司的15个。 聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、 Worms、Socie’te’，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、 交通业的British Airway等跨国公司的总部 空间/服务特点 办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。 功能组合 —75%为商务、6%为零售、19％为居住 —土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物 建筑 —每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景 观丰富多彩 —标志性建筑，如“大拱门” —共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
学习改变命运,知 识创造未来
产生背景与条件
旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中 心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 旧改推动下房地产超常发展 1999年，柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业， 也给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇 2003年城建60亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力， 促使楼市的发展更加均衡 柳州市建委的统计数据显示，2003年全市共有107家房开 企业建设商品房，在建开发点116个，完成投资23亿元， 同比增长55%，施工面积416万平方米，同比增长37%，售 房收入20亿元，同比增长67%，商品房空置面积为5.1万平 方米，同比减少50% 由于开展大规模城市建设，2003年全市的拆迁面积85万 平方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米，总 拆迁量达120万平方米，同比增长595%
商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/ 购物、休闲、娱乐、餐饮
商业档次：国际品牌商家＋国内一线品牌
商业形态：核心主力店带动商业经营
功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数 、旅游指数、便利指数、交通指数…… 产品设计体系——……
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
世联城市新中心发展ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 式不同物业KPI体系总结
25P
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
模式一：政务驱动型 长沙河西行政中心
1998年提出行 政中心搬迁， 2001年完成行 政中心整体搬 迁
搬迁前三年GDP增 长速度为10.8%
搬迁后三年GDP增 长速度为13.5%
行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一 批世界500强企业纷纷投资西岸
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式二：商务驱动型 深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
位置：罗湖中心区 交通：深南大道沿线/地铁大剧院站
东门福商田业中心区 圈
罗湖中心区
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
世界金融大厦
地王大厦
华润大厦
产业聚集
银行
深圳发展银行 中信城市银行 建设银行 工商银行 农业银行 人民银行 商业银行
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
学习改变命运,知 识创造未来
深圳华润中心——关键驱动因素
外因：
•优越的地理位置，良好的交通可达性； •区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； •区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。
内因：
•超强的实力与品牌号召力； •集购物、娱乐等为一体的体验式； •项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； •一流的精英团队。
地王大厦 华润大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心
成功关键驱动力
功能升级，满足了消费者复合型消费需求 产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具 有多种功能的综合体 功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于 一体，成为体验式的消费“目的地” 成为了城市地标
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
KPI体系
学习改变命运,知 识创造未来
外因 内因
地理位置——城市核心区/城市新区
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车 产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相 关簇群/未来商务核心区 大规模，持续开发
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他 功能的规模与档次
软性指标
内因
硬性指标
开发理念 定位理念
打造城市新中心/城市新地标/城市名片 一流的团队合作/规划设计/经营管理 城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应
人文理念
城市文化诉求点/城市文化代言
功能化体系
功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务 、居住等各种功能于一体
商业为核心驱动功能/其它功能为辅
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式三：商业驱动型 深圳华润中心——概况
案例详细内容
华润中心是以大型购物中心为核心，集 商业、办公、居住、酒店等诸多功能于 一体的综合性、现代化、标志性、高品 质的建筑群体。
项目概况 占地面积：7.73万平方米 建筑面积：48.1万平方米 容积率：6.22 车位：2,988个 物业功能比例 商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2
以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）
KPI体系
外因 内因
需求背景——旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商 业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求
产生背景——城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显 加快/城市旧城改造进程加快
地理位置——城市旧有核心商业区周边
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
外因
地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立 城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心 过于拥挤
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展 密切相关
政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力
大规模，持续开发——用地面积在1平方公里以上
内因
用地条件——建设用地的适宜性、安全性等 建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等 配套完善——商场、居住、写字楼
配套完善——商场、公寓
人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/纪
念性/风格化建筑（群）
一流的合作团队
规划设计 经营管理
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式三：商业驱动型 日本福冈博多运河城——概况
案例详细内容
位置： 日本福冈博多站一带，是西日本地区的交 通中心和枢纽站 交通： 距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟 占地面积：3.44万㎡ 建筑面积：22.3万㎡ 容积率：6.48
3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一 座“新城”
老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动 地块物业价值提升
建设后 的湘江 西岸
新的行 政中心 大楼
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
KPI体系
以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（ 关键绩效指标体系）
旧中心：中山路 新商业中心：天一广场
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
学习改变命运,知 识创造未来
产生背景与条件
旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的 商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需 求 房价高速增长
宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年 居全国第一 1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产 投资走出负增长区 2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的 2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米 2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均 房价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77% 2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标 准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收， 越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上 涨23.56%
产品设 计体系
建筑 设计
体验 元素 设计
学习改变命运,知 识创造未来
紧凑都市的概念：高密度建筑集合体
单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/ 大型公建，并且多采用国际竞标的方式
建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建 筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利 用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告
发展银行大厦
金融证券
联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金
保险
友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
东门商圈 人民南商贸圈
功能化体系
甲级写字楼 星级酒店 市级商业中心
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式二：商务驱动型
学习改变命运,知 识创造未来
巴黎•拉德方斯公司服务建设的典范
位置 巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯 旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。 规模 占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/ 商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际 性商务办公区。 交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。 入驻企业 进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公 司中的14个，全世界50个最大公司的15个。 聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、 Worms、Socie’te’，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、 交通业的British Airway等跨国公司的总部 空间/服务特点 办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。 功能组合 —75%为商务、6%为零售、19％为居住 —土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物 建筑 —每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景 观丰富多彩 —标志性建筑，如“大拱门” —共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
学习改变命运,知 识创造未来
产生背景与条件
旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中 心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 旧改推动下房地产超常发展 1999年，柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业， 也给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇 2003年城建60亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力， 促使楼市的发展更加均衡 柳州市建委的统计数据显示，2003年全市共有107家房开 企业建设商品房，在建开发点116个，完成投资23亿元， 同比增长55%，施工面积416万平方米，同比增长37%，售 房收入20亿元，同比增长67%，商品房空置面积为5.1万平 方米，同比减少50% 由于开展大规模城市建设，2003年全市的拆迁面积85万 平方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米，总 拆迁量达120万平方米，同比增长595%
商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/ 购物、休闲、娱乐、餐饮
商业档次：国际品牌商家＋国内一线品牌
商业形态：核心主力店带动商业经营
功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数 、旅游指数、便利指数、交通指数…… 产品设计体系——……
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
世联城市新中心发展ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 式不同物业KPI体系总结
25P
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
模式一：政务驱动型 长沙河西行政中心
1998年提出行 政中心搬迁， 2001年完成行 政中心整体搬 迁
搬迁前三年GDP增 长速度为10.8%
搬迁后三年GDP增 长速度为13.5%
行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一 批世界500强企业纷纷投资西岸
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式二：商务驱动型 深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
位置：罗湖中心区 交通：深南大道沿线/地铁大剧院站
东门福商田业中心区 圈
罗湖中心区
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
世界金融大厦
地王大厦
华润大厦
产业聚集
银行
深圳发展银行 中信城市银行 建设银行 工商银行 农业银行 人民银行 商业银行
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
学习改变命运,知 识创造未来
深圳华润中心——关键驱动因素
外因：
•优越的地理位置，良好的交通可达性； •区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； •区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。
内因：
•超强的实力与品牌号召力； •集购物、娱乐等为一体的体验式； •项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； •一流的精英团队。
地王大厦 华润大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心