新加坡的土地制度与土地市场管理.pptx
新加坡土地利用规划及其启示
新加坡土地利用规划及其启示秦淮区住建局蔡鹏程新加坡国土资源严重不足，然而得益于科学的土地利用规划，有限的土地获最优化利用，土地的使用以及环境的需求得到了合理平衡，支撑经济增长和提供优质社会环境两方面取得了均衡发展。
他山之石，可资借鉴。
一、土地的开发利用新加坡土地的开发利用基本上由政府控制，土地发展方式有三种，一是根据规划划拨给相关部门，二是出售给相关法定机构如建屋局、裕隆等，三是每年两次通过招标方式卖地。
土地利用系统强调实用主义，尽可能减少用地成本、优化用地效率，集约节约土地――往空中、地下发展；土地利用策略是将较高密度项目设于地铁附近，相配项目集中发展，并优先发展已开发地段。
新加坡土地规划的一大亮点是白色用地，主要是给予用地在功能上更有弹性的发展空间，也给未来不可预测的功能留有发展空间。
除污染性用地外，白色用地可容许多种土地类别。
它被设于重要节点如地铁附近、滨海湾等。
在组屋区附近，宁可建高密度而将周边空出做预留地，而不是将整个地块一次性开发完成。
我国大量土地以行政划拨和协议方式出让，造成土地的不集约利用，导致地区之间产业用地配置扭曲。
据报道，我国现有城市土地面积有约６万～１０万ｈａ处于闲置状态，另有约８０万ｈａ的土地属于低效利用。
我们的土地规划留白欠缺，这并非是我们眼光长远而是意识不够。
反而由于我们在规划的执行上缺乏严格的控制机制，规划经常屈服于长官意志或利益集团而出现调整或执行不到位，可是我们又很少在规划上留白，很容易为未来城市的发展制造障碍。
我们不仅要因预见能力不足留白，还要为能准确预见的用地需求留白，为城市发展预留空间。
秦淮区正处于一个新的发展时期，面临的土地问题有两个方面。
一是空间建设强度较低。
由于受老城历史文化保护、原有红花机场周边地区控制的影响，进行建设限高控制，地区空间形态呈现低矮、用地强度不高的特征。
二是土地资源短缺。
区域内人均城市建设用地仅４７ｍ２；基础设施缺乏，道路用地仅占建设用地的７．４％，内部交通以及与外部的联系不畅；人口密度为２３５４３人／ｋｍ２，远高于新加坡，过度密集的人口，影响了人居环境和城市整体功能的提升。
新加坡城市管理
1st.
1.1
新加坡的城市管理
4. 科学的考评制度。政府对城市管理的各个方面都进行系统 化的分类，针对不同类别制定内容完备的考评指标，评分标 准十分具体，使具体的管理活动完全转换成科学的指标，这 就减少了考评中的人为主观评判程度，硬化了考评工作。 5. 强调服务优先。在经济全球化趋势日益显著的环境下，新 加坡政府转变传统管制思维，树立亲商思维、服务理念，政 府行为由服务型方式取代命令型方式。 6. 民众的积极参与。新加坡政府在城市管理机构中吸收民众 代表，定期召开会议与民众商讨城市管理中的具体问题，使 城市管理更加符合民众的需要。 7. 重视宣传教育。新加坡政府认为法制化的管理只能“治 标”，要真正“治本”就要依赖于广泛的宣传教育。因此， 政府以各种形式对居民进行城市管理方面的宣传教育，使他 们从思想上认识到遵守各项法规、维护城市环境的重要性。
2
2.1
新加坡城市规划体系 规划机构——总体规划委员会，发展管制委员会 对于一些重大和特别的事务, 需要协调各方面关系和集思广益、 慎重决策, 则由国家发展部任命的以首席规划师为主席的两个 委员会来处理解决。 一个委员会是总体规划委员会, 由政府各有关部门的成员组成, 负责用地布局的规划和调整的最终决策以及协调公共部门的 关系。另一个委员会是发展管制委员会, 其中两位成员是非政 府的建筑师协会和 规划师协会的代表, 其作用是对一些发 展项目的特别申请 进行审查, 以及对 一些重大的规划调 整和违规申请进行 审查。
1st.
1.1
新加坡城市规划概况
新加坡1965年独立后，仅仅用了40多年的时间，就建设成 为一座世界公认的最适宜居住的城市之一， 赢得了“花园城 市”的美称。在城市空间及人口密度极度拥挤和缺乏腹地及 天然资源的情况下,经过多年的不懈努力,新加坡逐渐发展出一 套系统而又全面的规划体系,非常成功的挑战并解决了如何以 有限的土地资源来满足居住、商贸、产业、绿地、空港、海 港、军事、和蓄水池等各种类型用地的需求这样的难题。这 套成功的规划体系一直被世界各地学习,也为新加坡的成功转 型奠定了基础。 新加坡城市建设发展的核心经验是科学处理好规划、建设和 管理三者的关系，真正做到以规划统领城市发展的方向，以 建设提升城市发展水平，以管理保障城市高效运行，形成城 市规划、建设、管理有机衔接、协同发展的整体效应。
土地制度与土地市场PPT文档75页
(5)城市市区的土地全部属于国家所有。这里所说的城市， 是指国家设立市建制的城市，不同于某些法规中的城市含义。 例如，1989年公布的《中华人民共和国城市规划法》指出： “本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、 镇。”这里所说的市区，与统计口径上的市区含义不同，不
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。
土地制度与土地市场
4土地制度与土地市场
土地制度，从概念上可以作广义和狭义的两种界定。广义的
土地制度泛指与土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术 有关的一切制度。狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的 土地经济制度及相应的土地法权制度。从土地制度对土地市场的 影响角度考虑，本章讨论土地所有制、土地使用制度及其对土地 市场的影响作用。
英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全 拥有土地权益的土地持有人是该土地的永久占有者，只要不违 反土地法、土地规划或侵犯他人权利，就可以随心所欲地占有 和使用土地。因此，在实际生活中这些土地的持有人也往往不 严格地被称为法无条件继承或限定继承或可以终身保有土地
日本的土地所有权和使用权均可依照政府土地法规进行交
易，无论政府部门还是私人部门使用非自己所有的土地，均 须通过购买土地所有权或租赁方式实现。但是，比较而言， 日本政府对土地的具体使用方向、方式实行了比较严格的管 制和调控措施，比如，通过征收土地固定资产税来调节土地 的使用方向和使用程度；通过道义劝告形式来促进私人空闲 地的有效开发等等。
新加坡的土地制度与土地市场管理()
新加坡的土地制度与土地市场管理1. 新加坡的土地制度概述新加坡位于东南亚，国土面积仅为728.3平方公里，总体来说相当狭小。
因此，新加坡政府采取了严格的土地控制和管理政策，以确保土地资源利用效率和可持续性。
新加坡的土地制度与管理体系主要由以下三个组成部分构成：1.1. 集中土地所有权新加坡政府通过土地重置计划（Land Reclamation Program）将原本位于海域的土地填海造陆，增加国土面积，然后将获取的土地集中归政府所有。
同时，政府还对所有土地进行了征用，并通过地租制度对土地进行出租。
这意味着，新加坡的土地所有权归政府所有，而土地的使用权则通过地租方式出租给企业和个人使用。
1.2. 土地用途管制新加坡政府严密控制土地的用途，通过土地用途规划和规章制度来约束土地的使用和发展。
在新加坡，所有的土地和建筑物都必须根据指定的用途进行开发和使用，而任何对土地和建筑物的改造和使用都必须获得政府的批准。
这些用途包括住宅、商业、工业、公共设施和自然保护等。
1.3. 土地开发管理为了最大化土地效益并确保土地利用的可持续性，新加坡采取了严格的土地开发管理政策。
政府通过土地出租、土地拍卖、土地出售等方式进行土地开发，同时采取了一系列措施加强土地管理，包括土地使用限制、环境影响评估和土地流转审批等。
2. 新加坡的土地市场管理新加坡政府为了确保土地市场管理的公正和透明，采取了一系列措施来加强土地市场监管和管理。
2.1. 土地供应管理新加坡政府根据土地需求和市场变化，制定了土地供给计划，以管理土地供应。
政府通过公开土地出售、土地出租和土地拍卖等方式，确保土地供应最大化，以满足市场需求。
2.2. 土地流转管理新加坡政府通过制定土地交易规定，管理土地流转。
政府统一管理土地使用权的转让和变更。
所有的土地交易都必须经过政府批准，并且价格必须公开透明。
2.3. 土地价格管理新加坡政府采取了一系列措施来管理和控制土地价格。
浅谈新加坡土地管理制度
浅谈新加坡土地管理制度2016年4月6日，学校邀请新加坡土地管理局副局长王汉龙来介绍新加坡土地管理情况。
通过课题授课、座谈交流及参阅资料，对新加坡土地管理制度有了较为深入的了解。
一、基本情况新加坡国土面积719平方公里，其中填海造地面积超过150平方公里，人口554万，人口密度7697人/平方公里，国内生产总值（GDP）为2927亿美元，是世界上人口密度和经济密度最高的国家之一。
因此，新加坡土地如何集约利用成为重要议题，土地规划与管理显得尤为重要。
新加坡土地所有权分为国有和私有两种。
其中，87%国土为国有、13%国土为私有。
新加坡土地使用权根据使用年限99年、999年和永久使用3类；土地利用类型有交通、住宅、工业、商业、公用事业、生态等。
新加坡的公共组屋、交通收费闸门（ERP）、垂直绿化、雨水集蓄等集约利用土地资源的做法成效显著，是世界上土地开发、利用和管理比较成功的国家之一。
新加坡土地管理在机构设臵、规划引导、法治保障、土地征管、出让模式、集约利用等方面形成了独具特色的理论、方法和政策体系，为新加坡经济社会发展提供了坚实的支撑。
二、核心理念新加坡长期以来核心的国家治理理念是“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”。
这种“施小恶以成就大善”的治国理念贯彻在土地规划与管理的全过程。
其基本法理是：基于公共利益征收私人土地，不应给国家带来不适当的财政负担；社会发展成就不应让个人独享，而应由全体公民共享；在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。
三、土地规划土地管理制度的核心要素是产权、规划、执法。
如果说产权的性质与结构，能基本决定一个区域土地制度的基本演讲路径；那么规划的格局与优劣，则直接决定一个区域的未来发展成效。
新加坡土地利用规划和城市、交通、住房、商业、公用设施等多个领域的规划融为一体，具有典型的“多规合一”的特点。
新加坡土地利用规划大致分为三个层次。
（一）第一层次是概念总蓝图。
土地经济学第13章_国外现行土地制度
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
五、美国土地管理机构的设置
美国政府管理土地的主要机构是内政府土地管理局。 美国内政部土地管理局对联邦土地实行层层负责的垂直领 导，全国设13个区域土地管理办公室、58个地区土地办 公室、143个资源区域土地管理办公室。 美国政府与土地管理有关的机构还有：内政部印第安人事 务管理局，负责印第安人居留地的土地管理工作；农业部 水土保持局，负责土壤调查，小流域综合开发治理，培训 水土保持技术人员；农业部林务局，负责国有林地的管理 工作；国防部，负责部分特殊用地的管理。
美国政府设定四种权力，对不动产（房地产） 产权加以限制与管理：
（一）管辖权（police power）
（二）征用权（the right of eminent domain）
（三）征税权（the right of taxation）
（四）无主物业收归国有权（the right of escheat）
美国公有土地的地上权和地下权可以分别出租。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
三、美国的土地发展权
在美国，土地发展权是土地所有权的一部分，但可以从所 有权中分离出来。 政府可以向拥有耕地的农民购买发展权。农民出售发展权 后可以继续耕种这块土地，但是不能改变用途，如建造房 舍、开设工厂、开辟商店等用途，因为开发这块土地的权 利已经出售给了政府，不再为农民所有。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
五、英国的土地登记制度
英国的政府土地登记局，是统一管理英国城乡土 地权属的机构。
新加坡国有土地经营管理制度简介
出國報告（出國類別：考察）新加坡國有土地經營管理制度簡介服務機關：財政部國有財產局姓名職稱：李科長嘉珍、盧專員素珍派赴國家：新加坡報告日期：95年5月17日出國事間：95年3月6日至3月8日經由參訪新加坡負責國有土地業務相關機關（構）－新加坡市區重建局（URA）、新加坡土地管理局（SLA）、裕廊工業集團（JTC），初步瞭解該國國有土地之經營管理制度。
新加坡現有國土面積約69,000餘公頃，其中約87﹪的土地為國家所有，新加坡政府在長期的發展過程中形成了一套完整的土地管理體系和約束程序，來保障公有土地合法、合理的出讓给私營部門來發展住宅、辦公、零售、工業以及其他產業。
新加坡土地管理局作為全國最大的公有土地管理者和持有者，其負責監督其他執法部門例如新加坡市區重建局URA，房屋開發理事會HDB，裕廊工業集團JTC，並保證土地出讓通過公開，透明的招（投）標程序來完成。
實際上新加坡國有土地之出售，不論採公開投標∕拍賣、閉門招標或直接出售等方式，均為以定期租賃的方式出租使用權，租賃期限依使用用途由10年至99年不等，政府可在固定租賃期後回收土地並依據新的社會及經濟需求進行新的發展用途，同時仍可保有土地所有權。
摘要 (2)出國目的 (3)出國過程 (3)出國心得 (4)建議事項 (16)主題：參訪新加坡負責國有土地業務相關機關（構），初步瞭解其經營管理制度緣起：本局為能統合國有財產之經營管理，並強化國有財產之運用效益，且為加強國際交流並考察先進國家與友好邦交國家之良好國有財產經營管理制度，以作為我國國有財產未來經營管理之借鏡，並期提供興革之參考，亟有庚續辦理國際業務觀摩交流，汲取其他先進國家良好制度及經驗之需求，是以前經報奉財政部同意辦理「各國國有土地經營管理制度之比較分析－以英國、日本及新加坡為例」之委託研究計畫，並依程序審查後與政大簽訂委託研究契約，茲政大為進行研究計畫認有出國實地訪查之需，乃研提出國計畫並邀請本局會同參加，以期透過實地參訪之方式，能使該校及本局均能對所研究國家之優良制度有深入之瞭解，同時獲取寶貴之經驗。
新加坡国土空间用途管制及其启示
54异域撷英新加坡作为国土面积仅有721平方千米、人口570万、人均GDP6.52万美元（2019年数据）的城市型发达国家，土地资源极为匮乏是其发展的首要制约因素。
通过设计一系列行之有效的国土空间用途管制制度，新加坡实现了有为政府与有效市场的深度结合。
一方面通过实施层面精细化的用途管制，约束开发建设行为不偏离城市发展长远目标；另一方面又通过设置可控的自由裁量权，为应对外界环境变化与市场不确定性提供了弹性，有效引导市场在不同发展阶段均能发挥积极作用。
新加坡在土地所有制和行政体制方面与我国有一定的相似性，新加坡的国土空间用途管制经验，尤其用途管制制度设计中的弹性化和精细化的主导思维，对于我国尤其是土地资源较为缺乏的大城市建立实施国土空间用途管制制度具有借鉴和参考意义。
新加坡国土空间用途管制总体框架面向实施的模块化空间分类管理体制。
新加坡威权行政体制和公有制为主的土地所有制，决定了可由政府统一进行空间用途管制和土地发展权的分配。
在规划管理层面，中央政府对土地资源采取规划与管理分离的模式，由国家发展部下辖都市重建局统一规划、律政部下辖土地管理局统一管理。
而在具体实施层面，由土地管理局按照主要功能将空间类型划分为居住、产业、城市综合发展三大模块，分别授权三个法定机构代为行使土地管理权，负责相应的各类土地一级开发、土地使用权出让等。
通过规划统筹之下的模块化土地分类管理架构，将空间用途管制与城市经济社会发展、城市空间品质塑造有机结合，尽可能地提高有限土地资源的利用效率，优化土地资源配置和空间利用方式，使“有限土地”变“无限空间”。
面向市场的发展型开发建设管理机制。
新加坡空间规划体系由都市重建局负责统筹规划编制并建立，制定包括概念规划、土地利用规划、总体规划等一系列规划及政策文件，作为国土空间用途管制的依据。
在此基础上，将建设空间的开发建设管理作为国土空间用途管制的核心，围绕土地使用权出让和规划许可审批两个重点环节，建立了发展型开发建设管理机制。
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设计分区将住宅和就业的增长引向能够有效提供 基础设施的地区。设计分区也常常被用于保护空 隙地段。 直接开发：考虑土地所以者的权益。 空隙地分区制。边际效益与土地边际成本的均衡。
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土地分区制管理
未实行分区制的城市如何？
美国德州休斯顿市是美国唯一没有分区的城市。 发展的结果是休斯顿是城市机构和土地利用分布基本类似 于其他土地分区的城市。 土地不分区的优点是：
城市群或城市带模式
每一城市各自专注于某些方面的产业或经营，形 成经济功能互补的城市群或城市带。
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《环球企业家》2010-07-05
2010年6月24日，国务院副总理李克强在上 海进一步指出，城市群是城市化发展的重 要途径⋯⋯通过现代交通网络，把中心镇发 展成中小城市，与大城市形成有序分工、 优势互补的空间布局。李克强认为，这既 可避免城镇过于分散造成的土地浪费，亦 可避免特大城市过于膨胀造成的“城市 病”。
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土地分区制管理 基本的手段是将使用目的互不相容的土地 分离开来。 土地分区的基本类型有： 公害分区 财政分区 设计分区
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土地分区制管理
公害分区（外部性分区）
把不相容的土地利用隔离开来。 产生公害的产业通常有：
工业工厂的工业污染 零售商业的外部性如交通阻塞和噪音 高密度住宅产生的外部性负效应交通拥挤和噪 音问题。 公害分区的方法不减少污染量，只能是污染源转 移。
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土地分区制管理
财政分区
地方政府通常利用财产税为公众服务提供资金， 所以城市会排斥那些可能给地方政府带来财政负 担的家庭或企业。 高密度住宅通常是地方政府排斥的对象。 排斥性分区制和包含性分区制。 边缘土地的使用可能会用附加开发费。 工、商业开发区要承担其对所在区域产生的外部 成本。
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土地分区制管理
城市土地的综合规划 土地分区制管理 土地市场化管理
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城市土地的综合规划
城市综合规划
城市规划则是研究如何合理地规划土地的使用， 从而使整个城市能够和谐高效地运作，提高城市 运行的综合效率。这包括合理的工业、商业和住 宅区的布局，畅顺的交通，整洁、优美的环境， 以及具有历史文化特色的市容等。 简单说来：城市规划的核心是
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土地的综合利用与集约利用
新加坡城市规划
新加坡的城市中心与卫星城体系设计。
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概念性规划图的市镇和交通安排
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新加坡城市规划
交通规划
概念性规划图以环形和中心向外辐射的模式设计 新加坡的干线交通网络。 这种设计可以使得车辆由中心方便地到达外围的 卫星城，也可以使车辆从中心区的一个地方方便 地到达另一个地方。 干线交通网络由地铁系统和高速公路系统组成。 目前的地铁线长93公里，未来计划增加到500公里。
激励土地所以者对土地利用的状况进行谈判，受外部 性影响的各方通过谈判，签订和约一解决外部性问题。 没有分区制使大部分工业厂商聚集于易于进入交通网 的地方，零售商聚集在商业中心和零售业条状带地区。
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土地的市场化管理 土地市场化管理只能是在城市土地规划的 基本框架下有限地实行市场机制，即目前 通行的招投标、拍卖、挂牌等。 招标：当土地使用的外部效应成为主要考 虑因素时，固定土地价格下的项目招标是 最可能的有效土地利用。
土地利用管理与分区制
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新加坡土地综合利用与集约利用
概念性规划图
概念性规划图1967年由联合国专家帮助制定。其主 要用途为新加坡的产业分布、市区中心体系和交通 设置提供指导。 概念性规划图主要理念是要考虑交通、环保、土地 利用等城市的综合效率。 城市中心和相对独立卫星城的概念减少总体交通需 求。 产业布局注重环保和就业分布。
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土地利用管理与分区制
土地的市场化管理（继续） 投标：价格是主要考虑因素，但市场又不 能形成竞争市场，则由为数不多的购买者 投标。 拍卖：如果土地价格是主要考虑因素，有 足够的购买者。 挂牌：非竞争地段。
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监控土地市场的其他机制 限期开发。 土地供应调节。 交易税。 资本增值税。 建设执照。
讲座 1-1g
新加坡的土地制度与土地市场管理
新加坡南洋理工大学 刘云华博士
电邮：ayuliu@.sg 手机： 65-97497576
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一、土地使用效率的理论与管理规范 二、新加坡土地制度与土地管理机构 三、新加坡的土地市场与地产政策
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一、土地使用效率的理论与管理规范
土地使用效率
土地使用效率在于土地产出的最大化，即让能够 产出最多的土地使用者使用土地。 平等的市场交易自然会使土地的使用权落入出价 最高者，同时，他必然也是能使土地产出最多的 人。 完全竞争的土地市场会使土地使用效率到达最佳 状态。
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市场经济中土地的特殊特性
1。不可移动性造成分割的土地市场。 2。区位的唯一性造成产品的异质性以及一定的
垄断性。 3。分割的市场和有限供给以及可以长期重复使
用成为最佳投机品。 4。不可移动性造成使用者外部效应的不可移动。 结论：自由土地市场是不可能达到完全竞争市场
的最佳状态。
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市场经济中土地的管理规范 土地管理的目的是取得土地使用的综合效率区（外部性分区）
环保性能分区：传统分区以区域划分土地。环保 性能分区则以环保标准分区，符合限定环保标准 者都可以进入。 零售业公害：交通拥挤、噪音、停车是零售业的 主要外部效应。若以环保性能分区，只要零售业 者能够满足要求，也可以座落在住宅区内。 住宅公害：大部分住宅外部性产生于高密度住宅。 停车、噪音、遮挡是主要问题。
布局 “人口、交通、产业” 这三个要素， 解决 “交通拥挤 和 环境污染” 两个问题。
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城市土地的综合规划
城市系统规划模式 中心城市和卫星城模式 多中心模式。 城市带。 正在探索中的立体城市和超级都市。
7
城市土地的综合规划
中心城市和卫星城模式
城市在由集聚效应导致的人力、资本集中的同 时，也由于交通成本的降低向外扩散。扩散的新 城区或形成的卫星城并不一定复制中心城市的所 有功能，而是借用或仍然依托中心城市的某些功 能，于是形成中心城市和卫星城的模式。
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人口布局
在市中心和其他商业区内设有公共住房
对缓减交通拥挤是非常重要的。