万达销售型商铺研究

三边工程模式
项目启动
方案设计 方案设计 配合报建 配合报建 施工图设计
施工 施工图设计
施工
从拿地到开业不能超过18个月，项目部实行工 期末位淘汰制。
14
万达广场的成功之道
一座万达广场，一个城市中心
PART 2
为什么要研究万达的销售型商铺
万达的销售型商铺——普遍性
作为房地产开发的重要组成部分，销售型商铺的研究具有重要意义。万达 的销售型商铺品种多，涵盖面广，具有极大的研究价值。
如何快速的进行复制？
万达的拿地优势和万达速度——政府支持
为官一任，政绩一方，万达极快的修建速度，是给当届政府做出政绩，而不是 为下一届做嫁衣。所以地方政府愿意以更低的价格出让土地，邀请万达进行开发。 所以万达必须得修快。
万达的拿地优势和万达速度——三边工程
一般工程模式
项目启动
2.1 万达商业地产的运营模式
住宿 Get accommodation
餐饮 Catering
休闲 Leisure
依托于综合体，且具有自身独立特色的万达金街！
23
项目选址——成都万达广场
2.3 内江万达广场项目综述
三环路
万达广场
万达广场的第三代 产品，不像第一代和第 二代那样，仅限于核心 商业圈，而且选择城市 副中心或新区中心。
万达的销售型商铺——适用性
万达能在短时间内快速的崛起，积累起如此雄厚的资本，说明其本身的销 售型物业经过了市场的检验，值得借鉴。
万达的销售型商铺——完整性
万达并不会因为修建速度快，质量就有所下降，是因为他们对项目研 发及开发有一套成熟的质量管控体系。 万达拥有一套完善的标准化设计文件。在设计时，除了要满足当地 的设计规范外，还需参考万达内部相应规范对设计进行调整。
资金链条偏紧，影响整体
经营收入，
第三代万达广场——更丰富的业态组合
公寓住宅
写字楼 高级酒店 购物中心
第三代产品万达调整了物业结构：在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅 或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。
商铺
大商业就像
心脏
没有心脏血液无法流动
大商业
销售型物业就像
血管
第一代产品
组合店模式
发展时期 04-05年 建筑形态 组合盒式建筑或盒子+高层 产品类型 纯商业或商业+高层 选址特点 核心商圈黄金地段 规模体量 10万平方米左右 业态功能 商业或商业+居住/酒店 代表项目 武汉万达、哈尔滨万达
单店模式
发展时期 01-03年 建筑形态 单体盒式建筑 产品类型 纯商业 选址特点 核心商圈黄金地段 规模体量 5万平方米左右 业态功能 代表项目 商业 长沙万达、南昌万达
项目开发的命脉——现金流
资金
开发过程 销售 建设
银行不可能无止境的贷款，而万达采取的又是快速复制扩张战略，在资金周转要求上非 常高。如何将手上有的现金 作的好，将上图所示的循环转得快，是每个开发商都想做到的。
可复制模块的确立
初期出现的问题
在第一代，第二代产品中，由 于自持物业比例很高，主力店的租 金收入比较低，回报慢，导致商业
没有血管心脏也无法存活
酒店
住宅 写字楼
自持商业与销售物业——相互依存，互为支撑
酒店
酒店
写字楼 大商业
住宅
写字楼 大商业
住宅
步行街
底商
步行街
底商
大商业，必须有
没有大商业，缺少一个核心吸引 力，会使销售物业后期乏力，难以独 立存活，客户不能收回投资预期。
销售物业，更必须有
销售物业作为整个项目能够按 预期开展下去的保证，能否快速销 售是项目成败的关键。
一环路
二环路 市中心
项目选址——内江万达广场
位于内江市规划的新区中心位置
2.3 内江万达广场项目综述
项目用地
内江人民政府
25
规划布局
1.采用街坊式街区布局
2.3 内江万达广场项目综述
万达集团在城市综合体设计中较多地采用街坊式的街区布局，在内部保 留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中 的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。
万达模式
PART 1 万达的发展模式
万达产品编年史
购物中心真正的“只租 不售”。后来采取整体 销售缓解资金压力。
核心商业购物中心“只租不 售”。销售部分占项目整理比 例40%-60%。
第三代产品
20%的商业散售，散 售部分为一层商铺。
第二代产品
城市综合体模式
发展时期 06年以后 建筑形态 盒子+街区+高层 产品类型 综合体 选址特点 城市副中心，新区中心 规模体量 50-100万平方米左右 业态功能 住宅+商业+办公+酒店 代表项目 北京CBD万达
质量管控的最终环节——签批报审
2.2 万达商业地产的设计模式
方案设计
Βιβλιοθήκη Baidu
提项目负责人
提集团方案 评审会
完成签批
反馈意见
反馈意见
方案修改
方案修改
万达内部等级制度明确，方案的每个细节不仅要交由项目负责人进行审核， 更要交由集团专家评审会进行审定。在设计周期中，需做到周周汇报，周周上会， 这是万达在设计质量管控上相当重要的一个环节。
规划布局
2.以大商业为中心
2.3 内江万达广场项目综述
大商业在万达广场的设计中，作为拉动周边销售型物业的人气，及 作为自身积累资产的重要工具，在整个片区中处于一个龙头位置。
规划布局
3.矗立地标式公建
2.3 内江万达广场项目综述
万达城市综合体一个显著特点就是在所在区域矗立了地标式建筑。 如超高层酒店：济南万达广场180m高的五星级酒店。又如无锡万达广场 五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
万达的成功之道
销售型商铺研究
The research of sales shops on WANDA plaza
哥是2013年大陆地区的首富！
2013谁将跃居中国福布斯榜首 成为新时代的帝王？ 万达集团董事长
王健林
个人资产总值——140亿美元
北京
大连
上海 绵阳 成都
王健林的财富，来自于万达广场中自持型商业，综合体和酒店 而正是因为万达广场数量如此之多，才能积累起庞大的财富 万达的发展，竖立起了一种独特的模式——
20
第一次合作
这是基准方中与万达合作的第一个项目，为了建立更长远的发展，更 好地服务大客户，我们也应该研究万达的设计模式。
PART 3 万达销售型商业的规划模式
项目定位
城市配套 Commercial facilities 公共空间 Public
2.3 内江万达广场项目综述
住宅 House
购物 Shopping