房地产项目投资可行性研究报告

房地产项目投资

可

行

性

研

究

报

告

编制单位：深圳市润达房地产经纪有限公司

目录

第1章前言

第2章房地产项目决策背景

1.设立房地产项目理论依据

2.设立房地产项目的模式

3.投资和合作方式

第2章市场调查与分析

1.深圳市房地产市场回顾

2.深圳市房地产市场发展前景与趋势

3.房地产开发市场潜力

4.结论

第三章房地产项目运作模式及发展规划

1.组织机构的设置

2.组织机构的运作

3.组织机构的经营范围

4.组织机构投资总额、注册资本、投资方式

5.组织机构的发展规划

第四章投资概算及资本预测

1.投资收益分析和预测

2.资本预测

第五章项目可持续发展战略及经济效益评价2.项目资金预测

2.1.启动资金

2.2.资金需求

2.3资金来源

2.4.资金周转

第一章前言

我们以建立国际化模式的房地产公司为目标、实现利润最大化、价值最大化为己任，高瞻远瞩、运筹帷幄的经营理念来实现具有专业人才、全面稳定的社会关系和社会责任的现代化房地产企业。就房地产项目而言，是关系到民生的产业，无论整个国家、省市、自治区都是允许、鼓励类项目。因此，投资该项目是可行的。

第2章房地产项目决策背景

1.设立房地产项目理论依据

2006年是中国房地产业调控强度最大的一年，而作为此轮调控焦点之一的深圳自然遭遇到前所未有的严厉调控——国家宏观调控政策频繁出台，深圳有关部门紧跟相应，土地、税收、信贷一并发力，着实给深圳的房地市场造成一定震荡。即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展：住宅价格持续上涨，二手楼交易成交量超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求继续扩大，外销市场稳定增加……深圳房地产市场仍然呈上升趋势。

2006年深圳市的房价同比2005年上升28.5%，房价的持续上涨一方面是的投资性需求不断增加，另一方面是的中低收入消费者需求下降。深港两地24小时通关、CEPA签署、深圳地铁开通、WTO

商业条款生效、深圳市城市化进程加速等因素影响，深圳房地产业呈现“百家争鸣，百花齐放”的欣欣向荣的局面，真正进入房地产繁荣发展的时代。

2.设立房地产项目的模式；

2.1.独立法人企业集团；

2.2.自主开发、经营；

2.3.收购（主要为宝安区的工业厂房、二手住宅、银行等金融机构的不良资产等）；

2.4.租赁（主要为收购服务）；

2.5.整合资源（主要为寻找具备实力的企业、个人参与项目，降低投资风险）；

3.投资和合作方式；

3.1投资方以现金投入的方式注入运作资金，其投资额按项目设立时的公司章程和合同约定的比例注入；

3.2.资金一旦注入，便不可撤资；

3.3.接受投资方负责项目运作及处理项目一切经营事宜；

3.4.建立健全审计、会计核算、财务管理制度；

第2章市场调查与分析

1.深圳市房地产市场现状调查；

1.1.房地产开发投资持续扩大

2006年1—11月深圳市房地产开发投资额持续上升，完成开发投资400.87亿元，较上年年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。全市已竣工面积达到528.58平方米，同比增长30.14%。各项指标如下表：

1.2.深圳商品房批准预售面积599.83万平方米，较2005年同期减少10.04%，特区内除罗湖、福田两区减幅较大外，其余四个区新房供应面积与去年同期持平。

1.3.2006年商品房销售情况

1.4.新房价格大幅上涨，非普通住宅表现突出；

2006年深圳房价大幅上涨，全市商品住宅均价达9081.24元/㎡，较2005年同期上涨30.37之多。其中福田区家阿格涨幅达到54.4，居各区之首。而新房供应量最大的宝安区则在宝安中心区快速发展的带动下以48.96%的价格增幅拉动了全市均价的快速上升。

此外，2006年对住宅供应结构调整限制了未来非普通住宅的供应，从而导致非普通住宅价格的飞速上涨。截至2006年10月，占全市销售总套数11.46%非普通住宅价格为14312.67元/㎡，同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%的普通商品住宅价格为7307.88元/㎡，同比上涨20.37%。

1.5.二手楼市发展快速，住宅成交首超新楼；

特区内住宅开发用地连续五年的零供应和新房的供应量逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求的功能也日益强大。2006年1—11月，在新房供应量减少的情况下，二手住宅交易面积较2005年增长了23.95%，达到了42.04万平方米，首次超过一手住宅的销售面积，两者交易量的比例达到了1.03︰1。预计随着二手市场的进一步规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。此外，新房价格的快速上涨，必然拉动二手楼价的上升；而处于卖方市场的二手住宅交易，业主多要求实收价而将营业税等交易费用转嫁给买方，变相提升了价格。

DTZ Index (Residential)

1.6.写字楼市场集中放量，福田中心区充当主力；

2006年深圳写字楼市场进入集中放量期，2006年1—11月，全市写字楼竣工面积达到了19.49万平方米，较上年同期增加了198.83%。从写字楼入伙的情况来看，2006年新入伙的卓越时代官

场和地铁大厦为福田中心区增加了约12.5万平方米（办公面积）的甲级写字楼的供应，至此深圳甲级写字楼的总量达到了101万平方米；不仅在写字楼租赁市场上福田中心区全市供应的主力，销售市场亦是以福田中心西区主要供应片区，荣超经贸中心、新世界中心、中国经贸大厦，财富大厦等7个位于其中的写字楼项目推出市场销售，2006年成为该片区写字楼推盘最大的一年。

1.7.市场需求不断扩大，租售价格快速攀升；

在经济快速发展、市场进一步开放等利好因素的影响下，2006年深圳写字楼需求也不断扩大，高新技术、物流、物流及金融服务业成为写字楼市场的主流客户。随着跨国企业的大举进入及本地实力企业的快速扩张，深圳写字楼空置面积得到快速消化，目前全市甲级写字楼空置率为14.6%，2006年市场吸纳量达到13.17万，而企业租赁单位的面积也逐渐趋大。

销售市场方面，2006年1—11月办公楼销售面积为35.70万平

方米，同比增长75.78%。较高的童子回报促成购买增加的同时，也吸引了大量外资；一方面，外资处于对深圳发展及对深圳物业增值的信心，改变以往租赁的习惯，开始购买办公物业自用；另一方面，人民币升值、市场开放等诸多利好，也吸引了更多的外资基金关注深圳写字楼市场。

租赁需求的扩大，直接拉动了深圳写字楼租金的上扬，而新上市产品品质的提高，加之主要供应区福田中心区商务氛围、区域价值的不断提升，也促成了销售价格的快速增长，2006年1—11月，深圳办公楼均价达到15260元㎡，较上年同期增长31.22%。

DTZ Index(Office)

1.8.大型商业供应增加，至足不收渐成主流；

2006年，深圳商铺租赁市场中，大型商业项目供应增加：除蛇口的花园城中心、福田中心区的星河Coco Park、宝安的港隆城购物中心大型购物广场相继开业外，南山商业文化中心的保利文化广场、

天利十八街、海岸城，华侨城片区的益田假日广场，福田中心区的怡景中心城，晶岛国际等大型项目也在加紧建设或进行招商中。与此同时，越来越多的商业的项目开发开发商改变过去把项目销售一空的短期牟利的运营策略，更倾向于项目的长期回报，因此近期建设的商业项目大队只租不售，亦或出售其中少量的铺位，从而尽可能避免业权的过度分散。

1.9.购买需求略有扩大，大宗投资备受关注；

2006年，深圳一手商铺销售市场供应减少，1—11月批准预售面积较05年同期减少了32.8%，其中，由于多数中小开发商考虑到自身经营能力有限，开始将其拥有的商业物业转营为售，同时，大型赛商业以租代售的情况增多，使得总供应中社区商业及中小型商业项目的比重明显增加。

2006年1—11月，一手商铺销售面积较2005年同期减少4.28%，二手则比同比增加18.16%；交易总额达到100.16万平方米，较2005年同期的93.21万平方米增加了7.46%，市场销售总体需求有所扩大。并且，一、二手商铺销售均价分别以14%、18.16%的增长率略低于住宅和写字楼，成为2006年深圳房地产市场表现相对稳定的物业。

投资市场方面，深圳总体发展的各项利好在吸引越来越多的基金和游资的关注深圳房地产市场的同时，统一业权的商业项目也成为关注的目标之一，二年内两宗大型商业项目的成交，包括：平安信托投资购置中信本分优质资产（即中信城市广场）；美国保德信集团购得

怡景中心城50%股份，使得深圳商铺投资市场备受关注。

1.10.买卖市场交易受限，租赁市场需求扩大，产业发展影响需求主体；

深圳多数工业物业因产权问题不能交易，使长期以来买卖交易受限，而部分业主为求长期利益采取只租不售策略，更加缩减了工业销售市场的供应，在分布方面，由于受土地资源限制，特区内少有工业用地及新工业物业的供应，故目前深圳工业园区的新增供应主要分布于特区外。

2006年，深圳工业市场租赁需求继续扩大，租金水平随之上涨约15%，深圳高新技术产业园和龙岗大工业区、光明高新科技片区成为需求热点，物流园区的需求则盐田港和蛇口片区表现最为突出。从需求行业来看，由于受深圳市政府对高科技产业鼓励政策的影响，目前深圳市以高科技以及新兴产业为主，其他产业如化工、家具等产业开始往东莞、惠州等地转移，相关产业的发展导致深圳市场对用于高科技产业的科研类物业的需求逐渐增加，预计未来此类需求还将继续扩大。

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员工年终工作总结【范文一】

201x年就快结束，回首201x年的工作，有硕果累累的喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时惆怅，时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的201x年就伴随着新年伊始即将临近。可以说，201x年是公司推进行业改革、拓展市场、持续发展的关键年。现就本年度重要工作情况总结如下：

一、虚心学习，努力工作

(一)在201x年里，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地完成任务。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，不断进步，逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。

(二)201x年工程维修主要有：在卫生间后墙贴瓷砖，天花修补，二栋宿舍走廊护栏及宿舍阳台护栏的维修，还有各类大小维修已达几千件之多!

(三)爱岗敬业、扎实工作、不怕困难、勇挑重担，热情服务，在本职岗位上发挥出应有的作用

二、心系本职工作，认真履行职责，突出工作重点，落实管理目标责任制。

(一)201x年上半年，公司已制定了完善的规程及考勤制度。201x年下半年，行政部组织召开了年的工作安排布置会议年底实行工作目标完成情况考评，将考评结果列入各部门管理人员的年终绩效。在工作目标落实过程中宿舍管理完善工作制度，有力地促进了管理水平的整体提升。

(二)对清洁工每周不定期检查评分，对好的奖励，差的处罚。

(三)做好固定资产管理工作要求负责宿舍固定资产管理，

对固定资产的监督、管理、维修和使用维护。

(四)加强组织领导，切实落实消防工作责任制，为全面贯彻落实“预防为主、防消结合”的方针，公司消防安全工作在上级领导下，建立了消防安全检查制度，从而推动消防安全各项工作有效的开展。

三、主要经验和收获

在安防工作这两年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能更好适应工作岗位。

(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。

(三)只有坚持原则落实制度，认真统计盘点，才能履行好用品的申购与领用。

(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

(五)要加强与员工的交流，要与员工做好沟通，解决员工工作上的情绪问题，要与员工进行思想交流。

四、加强检查，及时整改，在工作中正确认识自己。

(一)开展常规检查。把安全教育工作作为重点检查内容之一。冬季公司对电线和宿舍区进行防火安全检查。

(二)经过这样紧张有序的一年，我感觉自己工作技能上了一个新台阶，做每一项工作都有了明确的计划和步骤，行动有了方向，工作有了目标，心中真正有了底!基本做到了忙而不乱，紧而不散，条理清楚，事事分明，从根本上摆脱了刚参加工作时只顾埋头苦干，不知总结经验的现象。就这样，我从无限繁忙中走进这一年，又从无限轻松中走出这一年，还有，在工作的同时，我还明白了为人处事的道理，也明白了，一个良好的心态、一份对工作的热诚及其相形之下的责任心是如何重要

(三)总结下来：在这一年的工作中接触到了许多新事物、产生了许多新问题，也学习到了许多新知识、新经验，使自己在思想认识和工作能力上有了新的提高和进一步的完善。在日常的工作中，我时刻要求自己从实际出发，坚持高标准、严要求，力求做到业务素质和道德素质双提高。

五、要定期召开工作会议，兼听下面员工的意见，敢于荐举贤才，总结工作成绩与问题，及时采取对策!

六、存在的不足

总的来看，还存在不足的地方，还存在一些亟待我们解决的问题，主要表现在以下几个方面：

1、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。

2、本部有个别员工，骄傲情绪较高，工作上我行我素，自已为是，公司的制度公开不遵守，在同事之间挑拨是非，嘲讽，冷语，这些情况不利于同事之间的团结，要从思想上加以教育或处罚，为企业创造良好的工作环境和形象。

3、宿舍偷盗事件的发生，虽然我们做了不少工作，门窗加固，与其公司及员工宣传提高自我防范意识，但这还不能解决根本问题，后来引起上级领导的重视，现在工业园已安装了高清视频监控系统，这样就能更好的预防被盗事件的发生。

七、下步的打算

针对201x年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：

(一)积极搞好与员工的协调，进一步理顺关系;

(二)加强管理知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;

(三)加强基础工作建设，强化管理的创新实践，促进管理水平的提升。

在今后的工作中要不断创新，及时与员工进行沟通，向广大员工宣传公司管理的相关规定，提高员工们的安全意识，同时在安全管理方面要严格要求自己，为广大公司员工做好模范带头作用。在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进!我相信：在上级的正确领导下，cssm大安防的明天更美好!

员工年终工作总结【范文二】

一个人静静的站在窗边，看着路上一辆辆行驶的车辆，不由的想起了以前。转瞬间来到红牛已经一年多了，有过开心与欢乐，悲伤与泪水，还有坎坷。

XX，崭新的一年，而现在已经过去了半年，在这半年里我又学到了很多的知识。在这半年的工作中我学到了许多平时学不到的岗位知识，尤其这几次停机时跟着设备维修人员一起检修设备时又让我对设备的工作原理有了更深了解，从而使我提高了岗位操作技能，更重要的是，在处理故障的同时，我能够熟练的将学到的新知识与操作技能相结合，减少了处理故障的时间，提高了处理故障的能力。同时也还存在着许多的不足与缺点。

学到了什么：1现在对所在岗位的设备工作原理有了更进一步的了解，从而提高了处理故障的能力与技巧，减少了处理故障的时间。2对整条生产线也有了的了解，在其他岗位出现故障时自己也能过去帮上忙。3现在和相邻岗位的伙伴配合的更加默契了，在彼此的岗位出现故障时只要对方一个手势就会明白自己该做些什么。4在开班后会时通过主管描述生产线场的情况和岗位点评时悟出了什么情况重要。什么情况紧急，在同时出现多个突发事件时怎样能有条不紊的处理好每件事。5在观看“XX年度《感动中国》人物”颁奖典之后我感受到我们每个人都很平凡，但在平凡的人生中，也可以做出不平凡的事情，我们每个人都可以通过自己的努力实践，也可以从他们的身上吸取力量，不断前进。

存在的不足与缺点：1在岗位出现较大的故障时有些手足无措心里还有些急躁，如果长时间没处理好的话心里还来气。2缺乏较好的工作方法，同样的一件事看别人做起来时觉得挺轻松，当轮到自己做的时候不但没做太好而且还累的满头大汗。3口语表达能力较差，在岗位之间的沟通或者是和伙伴们聊天的时候自己心里想的意思总是不能用理想的语句表达

出来。

下半年的目标：在今后的日子里，争取把自己不足的地方弥补回来，多加学习以提高自己的综合能力，上班时调整好自己的心态，多加认真，争取以零失误来回报公司对我的培养。

最后，中心的祝愿公司的明天会更加的灿烂辉煌。

员工年终工作总结【范文三】

时光荏苒，XX年年很快就要过去了，回首过去的一年，内心不禁感慨万千……时间如梭，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能，回首过往，公司陪伴我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导对我的支持与关爱，令我明白到人间的温情，在此我向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶，在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项工作任务。

在作风上，能遵章守纪、团结同事、务真求实、乐观上进，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风，勤勤恳恳，任劳任怨。在生活中发扬艰苦朴素、勤俭耐劳、乐于助人的优良传统，始终做到老老实实做人，勤勤恳恳做事，勤劳简朴的生活，严格要求自己，在任何时候都要起到模范带头作用。

今后努力的方向：随着公司各项制度的实行，可以预料我们的工作将更加繁重，要求也更高，需掌握的知识也更高更广。为此，我将更加勤奋的工作，刻苦的学习，努力提高文化素质和各种工作技能，为公司做出应有的贡献。即将过去的这一年，在公司领导及各部门经理的正确领导与协助下，我们的工作着重于公司的经营方针、宗旨和效益目标上，紧紧围绕重点展开工作，

在紧张的工作之余，加强团队建设,打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。作为一个管理者，对下属充分做到“察人之长、用人之长、聚人之长、展人之长”，充分发挥他们的主观能动性及工作积极性。提高团队的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的部门新形象。我充分认识到自己既是一个管理者，更是一个执行者。要想带好一个团队，除了熟悉业务外，还需要负责具体的工作及业务，首先要以身作则，这样才能保证在人员偏紧的情况下，大家都能够主动承担工作。

对此我向领导做如下工作报告：

一、严于律已，自觉加强党性锻炼，党性修养和政治思想觉悟进一步提高

一年来，我始终坚持运用马克思列宁主义的立场、观点和方法论，运用辩证唯物主义与历史唯物主义去分析和观察事物，明辨是非，坚持真理，坚持正确的世界观、人生观、价值观，用正确的世界观、人生观、价值观指导自己的学习、工作和生活实践，在思想上积极构筑抵御资产阶级民主和自由化、拜金主义、自由主义等一切腐朽思想侵蚀的坚固防线。热爱祖国，热爱中国共产党，热爱社会主义，拥护领导的管理思想，坚信社会主义最终必然战胜

资本主义，对社会主义充满必胜的信心。认真贯彻执行党的路线、方针、政策，为加快社会主义建设事业认真做好本职工作。工作积极主动，勤奋努力，不畏艰难，尽职尽责，在平凡的工作岗位上作出力所能及的贡献。

二、强化理论和业务学习，不断提高自身综合素质

我重视加强理论和业务知识学习，在工作中，坚持一边工作一边学习，不断提高自身综合素质水平。

(1)是认真学习“三个代表”重要思想，深刻领会“三个代表”重要思想的科学内涵，增强自己实践“三个代表”重要思想的自觉性和坚定性;认真学习党的十六大报告及十六届三中、四中全会精神，自觉坚持以党的十六大为指导，为进一步加快完善社会主义市场经济体制，全面建设小康社会作出自己的努力。

(2)是认真学习工作业务知识，重点学习公文写作及公文处理和计算机知识。在学习方法上做到在重点中找重点，抓住重点，并结合自己在公文写作及公文处理、计算机知识方面存在哪些不足之处，有针对性地进行学习，不断提高自己的办公室业务工作能力。

(3)是认真学习法律知识，结合自己工作实际特点，利用闲余时间，选择性地开展学习，学习了《中华人民共和国森林法》、《森林防火条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区土地山林水利权属纠纷调解处理条例》、通过学习，进一步增强法制意识和法制观念。

三、努力工作，按时完成工作任务

一年来，我始终坚持严格要求自己，勤奋努力，时刻牢记公司制度，全心全意为公司创造利益的宗旨，努力实践公悸非逦计划性、前瞻性、领导性强;开拓进取，经常提出合理化建议并获采纳，完成较重的本职工作任务和领导交办的其它工作;讲究工作方法，效率较高;能按时或提前完成领导交办的工作，工作成绩比较突出，效果良好。

四、在廉的方面：

(1)严格执行和维护党的“四大纪律八项要求”，纪律、经济工作纪律，工作纪律。自觉做到与公司保持高度一致，不阳奉阴违、自行其是;遵守民主集中制，不独断专行、软弱放任;依法行使权力，不滥用职权、玩忽职守;廉洁奉公，不接受任何影响公正执行公务的利益;不允许他人利用本人的影响谋取私利; 公道正派用人，不任人唯亲、营私舞弊;艰苦奋斗，不奢侈浪费、贪图享受;务实为公司，员工，不弄虚作假、与公司争利。

(2)在干部选拔任用工作中，认真执行《行员管理暂行办法》的有关规定，坚持公开、平等、竞争、择优的原则，推动协盛用人机制的改革，并逐步走向法治化的轨道。

(3)严格执行各项规章制度，坚决纠正行业不正之风。本人以身作则，严格要求，坚持以制度用人，以制度管人，并引导、教育员工自觉执行协盛各项规章制度，树立爱公司如家、爱岗敬业的良好风尚。

(4)密切联系客户，努力实现、维护、发展公司和客户的根本利益。本人牢固树立正确的权力观、地位观、利益观，树立为人民服务的思想，把客户满意不满意、拥护不拥护、赞成不赞成作为工作的出发点和落脚点，努力为公司办实事、办好事。为客户创造利润就是为公司创造价值。

(5)按规定执行个人重大事项报告制度。

总的来说，一年来，本人分管、协管的部门较多，工作范围广、任务重、责任大，由于本人正确理解上级的工作部署，坚定执行公司和领导的经营方针政策，严格执行公司的规章制度，较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，充分调动广大员工的工作积极性，较好地完成了分管和协管股室全年的工作任务。

新的一年里我为自己制定了新的目标，那就是要加紧学习，更好的充实自己，以饱满的精神状态来迎接新时期的挑战。明年会有更多的机会和竞争在等着我，我心里在暗暗的为自己鼓劲。要在竞争中站稳脚步。踏踏实实，目光不能只限于自身周围的小圈子，要着眼于大局，着眼于今后的发展。我也会向其它同事学习，取长补短，相互交流好的工作经验，共同进步。征取更好的工作成绩。